住宅地產選址

❶ 房地產項目選址應該考慮哪些因素

1、城市規劃2、自然因素3、地理位置4、人口因素

❷ 房地產開發項目選址包括哪些內容

市場分析、財務分析、敏感性分析和風險分析。
詳細的，你可以去看劉秋雁編著的第二版《房地產投資分析》。我們上課就用這一本。不錯，聽老師說是同類書中較好的。你可以比較一下。

❸ 商業地產選址應該考慮哪些問題

注意1：中小寫字樓投資者忌
一忌只看買價，不看租價。二忌只看硬體，不看服務。三忌計算方法不對，盲從銷售人員的論據。四忌只看自己，不看整體。五忌只看利潤，不看風險。六忌花精力太大，不將此計算為成本。七忌事先不謹慎思考，到時候忙於維權。八忌不關心二手市場。九忌思考能力差，憑感覺辦事。
注意2：「甲級寫字樓」的真正含義
甲級寫字樓是目前行業內自發形成的一種通行叫法，國家在這方面並沒有成文的規定，什麼樣的寫字樓才算作是真正的甲級寫字樓。在中國現行的建築設計規范里也

無法找到這個名詞，但仔細探討會發現，它是在外商與內地發展商合作開發涉外寫字樓的過程中，逐步引進並流行起來的詞彙，是將寫字樓按照其綜合質素不同，劃

分為甲、乙、丙等幾個等級，從一般意義上講，國際上判斷甲級寫字樓有8大特徵：管理國際化、24小時寫字樓、人性化、空間的舒適性和實用性、數字化、節能
化、便捷的交通和商務化等等。
注意3：「5A」不是等級標准
「5A」智能化是指OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。如果用「5A」評價寫字樓的品質等級的話，是一種概念理解上的誤區，如果市場上有人打出「超5A級」寫字樓的話，那更是一種很不專業的說法。
注意4：物業管理要關注
寫字樓的成功很大程度上取決於後期的管理水平，專業管理寫字樓的物業公司，能給樓盤一個良好的內部環境，對大廈的設備設施有較好的維護，保證長期使用，對

保證物業口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效。另外，擁有一個經驗豐富的租務部，也是投資者選擇此類物業時應考慮的。第一太平戴維斯、戴德梁行、高力
國際等知名公司管理的寫字樓的物業水準值得投資者信任。
注意5：選擇寫字樓客戶要有的放矢
如果資金充裕，建議選擇那些最小的租客也需要大約500~1000平方米建築面積的寫字樓，（一般寫字樓的使用率為70%左右）。入住這座寫字樓的公司水平相差不大，物業檔次高，今後會有較為穩定的回報。
而當投資那些可以切成很小塊面積進行出售的寫字樓時，您就要當心雖然總價上可能會便宜些，但由於進駐寫字樓的公司檔次低，流動性大，再加上小業主太多，影響到該寫字樓的物業管理水平。
注意6：投資存在4大缺陷
1.不能用於自住。寫字樓是不能用於自住的，當寫字樓租不出去的時候，它只能閑置在那裡。
2.銀行貸款限制多。與投資住宅相比，個人投資寫字樓的整個標的並不小，而且銀行貸款利率高，成數少，年限短。
購買寫字樓的貸款利率要高於住宅利率近1%，另外，還有房產稅等需要交納各種稅費，約占投資額的20%。
3.土地出讓年限短。寫字樓的土地出讓金要比住宅高，但土地出讓年限只有40或50年。
4.價格高。寫字樓的造價要高出普通住宅的3~4倍。
注意7：讓寫字樓租出去的4招
1.選擇信譽度高的企業或個人作為承租方能夠保證出租合同的順利進行，使出租方獲得預期的收益。
2.選擇信譽度高的中介機構。如果通過中介機構來尋找承租方，那麼中介機構的資質和實力均是考察的重點。
3.合理定價。不要期望通過高額的租金迅速收回投資成本，必須考慮到市場競爭的存在。合理的租金，甚至有原則的讓步都是可取的手段。畢竟保證出租的順暢，避免因空置導致更大的損失才是最重要的。
4.選擇長期租約。與短期租約相比，長期租約更能保證投資者的利益。
注意8：租賃要辦理相關手續
投資者購買了寫字樓後，如有租客求租，首先買賣雙方要簽署租賃合同；其次要將租賃合同原件、出租和承租人的身份證明、公司營業執照（復印件）、產權證原件

出示給房屋所在地街道並做登記申請；最後將租賃合同原件、出租和承租人的身份證明、公司營業執照（復印件）交至所在區房地產交易中心，辦理租賃登記，並按
規定繳付款項。

❹ 房地產開發詳細流程

第一部分，房地產開發公司的准備工作
在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委託有資質的勘察設計院對待建項目進行研究並製作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，並落實足夠的開發資金。

第二部分，行政審批部分
根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：
1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。
2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。
4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
6、規劃部門辦理項目選址意見書。

二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：
1、人防辦進行人防工程建設布局審查。
2、國土資源局辦理土地預審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。
5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。

三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：
1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。
2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。
3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。
5、國土資源局進行用地預審。
6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。
7、建委制發初步設計批復，並對落實初步設計批准文件的要求進行審查。
8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委託通知單。
9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批准書》。

四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：
1、公安消防支隊進行消防設計審查。
2、人防辦進行人防設施審查。
3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核准規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費後，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建設單位辦理施工報建登記。
2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。
3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建築工程施工許可證》。

六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：
由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。
開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：
1、以下證明材料：
（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；
3、工程施工合同；
4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標准、竣工交付日期、預售總面積、交付使用後的物業管理等內容，並應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建築工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。
2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。
3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》（正本）。
4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標准和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標准或要求的，作退件處理並要求限期整改。

第三部分 房地產項目權屬初始登記階段
1、由房管局核准新建商品房所有權初始（大產權證）登記。
2、開發商應提交材料：
（1）申請書；
（2）企業營業執照；
（3）用地證明文件或者土地使用權證；
（4）建設用地規劃許可證；
（5）建設工程規劃許可證；
（6）施工許可證；
（7）房屋竣工驗收資料
（8）房屋測繪成果；
（9）根據有關規定應當提交的其他文件。

以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少於15天，一般在7天內。所需要的費用，由於相當部分屬於地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對於房地產開發所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計。

❺ 房地產選址意向書

是 建設項目選址意見書 吧？

表格下載http://www.changzhou.gov.cn/CZPortal2006Web/MainPages/.aspx?InfoGuid=6c73da20-9abc-44ea-af62-d9c26812280a

或者直接 http://www.changzhou.gov.cn/PortalIPS/Storage/Attachment/51E690CD-F68E-4D06-A615-4AB168CFF09E.doc

❻ 房地產中介應怎麼選址

一句話，信不信隨你，最好是選人多，流動人口多，市中心或者人口集中的地方就OK了，沒別的，就是要人多，信息就多！！！！

❼ 房地產辦事處的選址一般是什麼位置比較好，考慮條件有哪些

當然是臨街明顯的位置了，不能太小氣了，要讓人有一種實力感，不然就成了皮包公司辦事處了，哈。

❽ 選房方法論：怎麼選址能讓房子價值翻倍

如果你想知道現在是好的購房時機嗎？我們無從知道，因為不同城市情況不一樣，一個城市的不同區域情況又不一樣。同樣 ，一個區域的房子價格也是多樣的。如果二手房，那面對的房東更是形形色色，價格更是多樣。

每個城市的具體公積金政策、貸款政策都不一樣，我們沒法說哪的一定好哪的就不好，但是選房子的宏觀思路上都是通用的。不管什麼時候，你都可以根據自己的具體情況來決定要不要買房，買什麼樣的房。

如何查當地政策？

可查詢當地公積金網站，或者撥打當地公積金熱線咨詢；

去中介公司咨詢，不過最好自己有一定功課，否則容易被誤導；

搜索當地的公積金、貸款政策新聞；

去當地的辦事大廳咨詢；

詢問購買過的朋友、同事等等。（一定要近期，否則政策可能已經修改）

買房前做哪些准備？

查個人徵信報告，看看是否有不良信用記錄；

准備好信用卡；

查公積金貸款額。（自己目前可以貸款額）

如何選房？

先定位你的需求、買房預算、每月可以承擔的房貸、所有要求的優先順序。

需要考慮的：面積、位置、學區（特別是有孩子的，或者有計劃生寶寶的）、保值VS投資、配套、質量、戶型……思考這些選項，對於你來說，哪些是更重要的，排個優先順序。

在可以承受的預算下再思考：

①如果你受不了長時間的交通時間，那你只能犧牲面積、戶型等等，在市區內買一個面積小一點，房齡老一點的房子。

②如果你希望給全家一個寬敞明亮的生活環境，交通時間不考慮，或者你工作可以在郊區，那麼你就可以選定你的郊區區域。

③如果你需要自己下班接送孩子，那你必須考慮你現在單位，或者你可能的單位區域附近，帶學區的房子。

④如果你希望有一個好學區，那麼你就需要綜合評估全市在內學區，看看個學區是你預算可以承受，且該面積你能接受（特別需要注意的是地方政策）。

大區域選好了，如何選小區域？

跟著幾個點走：政府規劃、交通線路、大型民生政策等。其實城市規劃的信息都是可以查到的，同樣需要自己去查：比如跟著規劃的地鐵點、大型民生項目比如醫院、綜合體、政府規劃中心走。

很多購房者在看房的時候，就能聽銷售說「我們這邊離地鐵口超近，走路10分鍾就到了！」但實際購買之後才發現，需要開車半個小時才能到一個地鐵口（而且要2020年之後建成）……這算地鐵房嗎？當然不！

如果你買對了潛在地鐵口位置，這套房子至少保值乃至升值是沒有任何問題的;如果是買在已有地鐵口附近，那麼可以理解地鐵口的紅利因素已經加在了房價中。那麼如果沒有其他大問題，保值一般問題不大。

綜合考量多個因素，這樣的區域選擇才會保值、甚至具有很大的升值價值。

小區域如何選房子？

從中大型城市來看，一片區域的房子升值幅度不一樣，尤其是在一些有盲目的品牌認可度的地方。所以一片區域的升值幅度比較高的除了學區，一般都是品牌好的升值幅度高。

考慮房地產品牌之後，同時考慮物業好壞、容積率、停車問題、房產質量、戶型等等，這些都是決定當前價格以及後期升值問題。

房子選址不能隨便，選對房址與否，就是翻番倍or虧損。購房者在買房子的時候要全方面的考慮，尤其是在選址上的斟酌會更重要。

（以上回答發布於2017-01-17，當前相關購房政策請以實際為准）

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