開發商對外出售車庫產權70

① 房地產公司對外出售車庫合法嗎

朱思強讀者: 物權法第七十四條規定，建築物區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。可見，判斷房產公司出售車庫的行為是否合法，要區分兩種情況分別對待。 一種情況是出售規劃內的車庫是否合法的問題。房產公司出售的如果屬於建築物區劃內規劃用於停放汽車的車庫，且在房屋買賣合同中雙方明確約定車庫可以出售，那麼該房產公司出售車庫是合法的。如果雙方對車庫的出售沒有約定或約定不明，則又可分兩種情況處理:一是車庫在規劃中已納入到業主購房的公攤面積中，業主在購房時交付了相應公攤款項，則該車庫應作為共有建築屬於業主共同所有，房產公司無權出售。二是車庫在規劃中沒有納入到業主購房的公攤面積中，車庫的建蓋資金全部由房產公司支付，建成後也沒有通過任何形式轉由業主負擔，則該車庫的所有權應屬房產公司，房產公司當然有權出售。 另一種情況是出售非規劃用於停放汽車的車位、車庫是否合法的問題。該類車位、車庫不符合規劃要求，一般均是擠佔了業主的公共空間建蓋或者是把業主的公共用房改為車庫。根據物權法第七十四條第三款「佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有」之規定，該類車位、車庫應屬於業主共用，房產公司無權對外出售。 關於購買車庫的主體資格問題。規劃用於停放汽車的車位、車庫，房產公司和業主可以約定出售、附贈或者出租，但無論以何種方式處分，都應當首先滿足本小區業主的需要，即本小區業主享有優先權。由於住宅小區的停車位具有規劃性和專用性，因此房產公司無權因小區業主暫無購買力或不需購買而擅自將多餘車位對外出售。房產公司向非業主出售車位，須經業主大會作出決定，否則行為違法，應由房地產主管部門處以罰款;給業主造成損失的，還應依法承擔賠償責任。

② 住房產權與車庫產權的區別

1、性質不同

車庫證和房產證是性質完全不同的兩種證件，前者通過合同形式確認，後者通過國家法定機構確認。對於居住使用是一樣的，買賣交易、拆遷補償方面,都按市場價值為基礎進行，通行商品交換等價補償的原則。

2、重要性不同

如果沒有小區的住宅所有權，即使擁有100%的車庫獨立所有權，也不能申請任何銀行的按揭貸款。

3、存在形式不同

房屋有產權，車庫不一定有產權。

(2)開發商對外出售車庫產權70擴展閱讀：

一般來說，通過這三種方可以識別小區停車位產權歸屬：

1、停車場在小區房屋銷售時未按公建面積公攤，停車場的房屋所有權（俗稱產權）應歸開發商所有。開發商有權對業主，此時開發商與業主簽訂的停車位使用權轉讓合同是合有效的，應受到律保護。

2、開發商在銷售小區房屋時已將地下停車場按公建面積分攤給了全體小區業主，從律上講，該停車場的產權應歸全體業主所有，開發商無權與個別業主簽訂停車場停車位使用權轉讓協議，簽訂的協議也應歸於無效。

3、地下停車場是由人防工程改建的，盡管該面積未分攤給全體業主，但開發商也無權。物權第五十二條規定，國防資產屬於國家所有。《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》第九條規定，作為人防工程的地下室也不計入公用建築面積。

③ 地下車庫屬於開發商所有嗎有產權證沒

不是屬於開發商所有的。非人防用途的普通地下車位，產權為業主共有，並非開發商所有。非人防用途的普通地下車位有產權證，產權人可自由處置。地下車位為人防車位的，因人防車位使用的是人民防空用途土地，故產權為國有，但沒有產權證，只有經人防辦審核的該車位的規劃圖，由當地人防辦保管代持。

1、《物權法》第七十四條規定：建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。 建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

2、《物業管理條例》第二十七條規定：業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

3、《物業管理條例》第五十條規定：物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得改變用途。

業主依法確需改變公共建築和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續後告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公共建築和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意後，由業主依法辦理有關手續。

1、如果開發商未將地下車庫的建築面積計算到共攤面積中，也未承諾無償提供地下車庫，同時也未將建造地下車庫的成本核算進住宅開發成本之內，則所有權應歸屬於開發商。但是即便如此，開發商也不能把車庫出售給任何非業主。

如果按建設規劃要求，開發商必須為小區業主提供車庫，則開發商只能將車位在出售住宅時一同出售給小區內的業主所有，此時，出售所得價款應歸開發商所有。

2、如果開發商已經將地下車庫的建築面積計算到共攤面積中或為吸引購房者購房，承諾無償提供地下車庫，或將建設地下車庫的成本核算進住宅開發成本之內，則所有權應屬於全體業主所有。

當然，經全體業主大會同意，可以確定該車庫的專有使用權，即部分業主可以通過專有使用權取得對停車場的使用權，使用費歸全體業主所有，用於物業管理之需。

④ 住宅小區內的車庫開發商出售能拿到產權證嗎

你好，房地產開發商一般是先拿土地使用權才能進行開發出售房屋產權的，版如果沒有是不可權能辦的到產證的，至於車庫這個要看你們買賣合同的約定，一般情況下不存在重復付錢購買地下車庫的現象，如需幫助可來電預約時間面談。

⑤ 小區的地下停車位，開發商有權出售嗎

首先，有必要先探討一下住宅小區停車位的歸屬問題。住宅小區是一個相對封閉的區間和范圍，停車位是其重要配套設施。住宅小區停車位的權屬，依法有如下兩種情況：一是地下或地上專用停車位，開發時規劃為停車場地並符合產權登記技術規范的，且建設費用未列入開發成本和分攤面積出售給購房人，那麼停車位的所有權應當屬於開發商所有。二是住宅小區的地上或地下停車位及用於臨時停車的過道等，如果建設費已經列入開發成本或分攤面積之中，也就是開發商已從售樓款中收回了停車位的建設費用，那麼，停車位的所有權就應當屬於全體業主，其租金收入應歸全體業主分配。第一種情況車位的所有權和收益權均屬於產權人，尚未出售的停車位收益應屬於開發公司。第二種情況中，由於停車位權益歸全體業主共同共有，開發公司無權擅自出售停車位的長期使用權。停車位的收益，應由物管公司收取並用於補充維修基金、物管等費用，以表明其業主群體的共同共有性質。其次，要明確住宅小區停車位的法律性質。住宅小區的停車位一般來說，依當時規劃和批准，是供小區內全體業主停車之用的，自然是住宅小區的公共配套設施之一，也是整個建築物的公共使用部分。因而，住宅小區內部的停車位不能脫離小區住宅房屋而單獨買賣。

⑥ 我們小區車位可以簽買賣合同，但是沒有產權證，可以買嗎要注意什麼他們說使用時間和房子一樣70年！

目前在實務中關於停車位有兩種情況：
一種是開發商在報建的時候已寫明用途，開發商能夠拿到產權證的，這種車位屬於有產權的不動產，屬於開發商所有車位，可以放心買賣。
重點說一說第二種，第二種是開發商在報建的時候未寫明用途，不能拿到產權證，更多的做法是開辟一塊小區業主共有的公攤面積建設停車場，該類車位的歸屬現在是有爭議的。因為沒有不動產權屬證明，產生以下問題：
1、該車位是屬於小區業主共有還是開發商所有，該問題直接決定開發商的買賣行為是否有效。
2、如果該車位屬於小區業主共有，那麼是否可以買賣或者租賃，買賣價格或者租賃費則依據小區業主委員會制定的管理條例來執，而不是開發商制定的買賣價格或者租賃價格計費。而且，即使管理條例允許車位買賣，該買賣行為也非買賣，而是視為租賃，有效期最長20年。
3、因為沒有不動產權屬證明，因此不存在70年產權的說法。我國不動產產權並非所有權，實為使用權，在法律沒有明確規定且沒有國家出具的權屬證明的情況下，所謂70年僅僅是一個噱頭，不足採信。
以下是關於車位的一篇權威報道。
南京網傳法院判地下車庫歸業主 鼓樓法院辟謠

2016年04月12日07:18

近日，鼓樓區人民法院審理發生在業主和開發商之間的地下車庫之爭引發廣泛關注。雖然網帖中聲稱「法院判地下車庫歸全體業主所有」、「開發商收錢賣車位該退款」的說法被證偽，但現實中小區「車位歸屬權之惑」仍存。
近日朋友圈內瘋轉的網帖稱，南京星漢花園小區共有地下車位59個，業委會2011年起訴要求物業公司將車庫交出，獲得法院「開發商將地下停車庫移交給業委會管理，全體業主享有地下停車庫的權益」的判決支持。
事實上，該判決並未生效，開發商隨即向南京市中級人民法院上訴。案件經撤銷發回重審後，最終判決其中29個車位屬於業主共有，開發商應當移交。這29個車位包括開發商佔用業主共有道路等地超規劃建設的23個車位，以及南京市《商品房附屬房屋轉讓等問題的若干規定（試行）》第六條規定的、應為業主保留的最少6個車位。此外，網帖還做出了「開發商要退出賣車位所得巨款」的暗示，這一與市民利益密切相關的暗示引發不少市民轉發。
發現案件遭遇謠傳後，鼓樓法院隨即在官方微信上發出聲明，強調「部分微信公眾號提到的判決內容是並未生效的一審判決，該案應以最終生效判決為准。」
現行法律下，小區車位歸屬有四種類型
網傳「車庫之爭」引發的關注，在一定程度上反映了現實中的「車位歸屬權之惑」，小區車位如何區分？
南京銀城物業服務有限公司總經理李春玲介紹說，不同權屬的車位，在費用收取上各有不同。根據現行法律規定，目前全市各小區的車位歸屬大致可以分為四類，即全體業主共有車位、人防車位、開發商所有車位、業主私有車位。
全體業主共有車位可分兩種情形：《物權法》規定，佔用業主共有道路設立、改造綠地等設立的停車位屬於業主共有；南京有「不低於15%（最少6個）車位為業主保留」的地方規定，這部分停車位也是全體業主共有的，停車費收益屬於公共收益的一部分。
人防車位是根據《人民防空法》設立，開發商和業主均無產權。
此外，開發商在建築區劃內規劃建設的車位歸屬，《物權法》則規定可「通過出售、附贈或出租等方式約定」，這一規定通常被視為開發商擁有產權，可以出售產權或者出租使用權。
業主私有車位是指小區業主從開發商手中購買的產權車位，一般位於地下車庫，業主使用私有車位只需繳納車輛停放服務費即可。
專家建議：地下車庫應半數歸業主共有
上述四種權屬的車位中，以地下車庫的歸屬問題最為爭議不斷，網帖涉及的星漢花園「車庫之爭」，爭議的也是地下車庫。記者采訪法學專家得知，這是因為現有法律尚存空白，未明晰地下土地的使用權屬。
在被誤傳的網帖中，南京大學法學院教授邱鷺風的名字赫然在列，記者采訪邱鷺風教授獲悉，網帖中的說法是她多年前在《物權法》尚未出台時的觀點，並非近日接受采訪時所說。《物權法》和相關司法解釋出台後，當年的觀點今天看來顯然已經「時過境遷」。
邱鷺風告訴記者，她認為《物權法》中對於車位歸屬的規定尚不完善，隨著近年來「天價車位」的出現，法律對於小區車位歸屬的問題應當再進行調整明確。
「《物權法》第74條第一款規定，『建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要』，這個條款太過模糊，應當對多少比例的車位屬於業主共有予以明確。」邱鷺風說，法律對此缺乏明確規定，南京15%的業主共有產權比也過低。她認為合理的方式是，將所有規劃車位中留出一半數量作為業主共有，車位由開發商承建，但成本可由業主分擔，以提高業主產權佔比的方式，平衡小區內的關系，來解決已經出現的高價車位問題。 （張源源）
來源：南京日報 (責編：施憶、張鑫)
報道來源：http://js.people.com.cn/n2/2016/0412/c360305-28123837.html

⑦ 車庫的產權多少年

車庫的產權一般是50年。《物權法》第74條第2款規定：「建築區劃內，規劃用於停專放汽車的車屬位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定」。

因此，建築區劃內規劃車位、車庫的產權歸開發商，房地產開發商在取得相關的規劃許可，按規劃許可進行開發建設後，即可以按程序取得產權，可以進行出售、附贈或出租。

車庫證和房產證是性質完全不同的兩種證件，前者通過合同形式確認，後者通過國家法定機構確認。對於居住使用是一樣的，買賣交易、拆遷補償方面，都按市場價值為基礎進行，通行商品交換等價補償的原則。

《物權法》第一百三十六條：「建設用地使用權可以在土地的地表、地下或者地上分別設立」的規定，終於確立了建設用地可分為地上、地表、地下不同層面的使用權。

《中華人民共和國物權法》第七十四條：建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。