⑴ 小區物業管理分為哪幾部門
《小區物業管理(第4版)》主要內容:隨著中國加入的步伐日益臨近,作為房地產售後服務的物業管理,也和其他行業一樣,將面臨著新的機遇和挑戰。在我們打開國門迎接價廉物美的商品和服務的同時,我們也將迎來國際資本、先進管理和優秀人才的進入,這必然導致市場環境和競爭格局的相應調整。這就是所謂的「機遇和挑戰並存」。
面對物業管理行業的發展現狀,要使行業在參與國際化的市場競爭中保持優勢,必須盡快培養一批熟悉物業管理的法規、運作方式和操作技能的人才。為此,謝凱等幾位物業管理專家,把長期以來積累的管理經驗,以問答形式編撰成《物業管理實務指導叢書》,旨在為物業管理行業的一線操作人員提供一套實用的工具書,給予他們有益的幫助、培訓和指引。
(一)共用部位:一般包括建築物的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及外牆、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等;
(二)共用設備:一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等;
(三)共用設施:一般包括道路、綠地、人造景觀、圍牆、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車(非機動車)停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等;
(四)其他不屬於業主專有部分,也不屬於市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等
指物業管理中公共性的管理和服務工作,是物業管理企業面向所有住用人提供的最基本的管理和服務。
主要有以下8項:
(1)房屋建築主體的管理及住宅裝修的日常監督;
(2)房屋設備、設施的管理;
(3)環境衛生的管理;
(4)綠化管理;
(5)配合公安和消防部門做好住宅區內公共秩序維護工作;
(6)車輛秩序管理;
(7)公眾代辦性質的服務
(8)物業檔案資料的管理
⑵ 按照使用目的不同,房地產的物業類型可以分為哪幾種
1、住宅
2、商用
3、政府機關用房
4、文教衛生用房
5、公共事業用房
6、公益事業
7、工廠企業
8、科研事業
9、軍事產業
10、其它
⑶ 物業分為哪四類
物業一般按類型分為:商業物業(分寫字樓、商場、賓館飯點等)、工專業物業、機關物業(學屬校、機關單位辦公機構、醫院、軍警單位等)、住宅物業(普通住宅、公寓、別墅)、農林牧漁物業(農業設施、林場、魚塘、牧場等)、其它物業(公園、道路、綠地、橋梁)
⑷ 物業管理經營一般分哪幾個類型
物業一般抄按類型分為:商業襲物業(分寫字樓、商場、賓館飯點等)、工業物業、機關物業(學校、機關單位辦公機構、醫院、軍警單位等)、住宅物業(普通住宅、公寓、別墅)、農林牧漁物業(農業設施、林場、魚塘、牧場等)、其它物業(公園、道路、綠地、橋梁)
⑸ 普通住宅物業費分為五個等級,最高為一級,最低為五級,具體是怎麼劃分哪位前輩知道,可以幫個忙嗎謝謝了!
普通住宅物業服務最低一級的「最高基準價」為.35元/平方米/月;最高五級的「最高基準價」為1.9元/平方米/月。
服務標准與收費標准一一對應。新標准將普通住宅物業服務內容分為綜合管理,公共區域秩序維護,公共區域清潔衛生,公共區域綠化日常養護,共用部位和公共設施設備的日常運行、保養、維修等五大項。其中,前四項又劃分為五個等級(從一級至五級,服務內容從少到多、服務標准從低到高),每個等級對應一個收費標准。第五項服務分為9個子項,各個子項根據具體情況分為三類(從一類至三類,服務內容從少到多、服務標准從低到高)或不分類,每一個類別也對應一個收費標准。新標准實施後,一個物業管理區域的物業服務收費標准應逐項選擇服務等級,物業服務收費標准為各物業服務分項目收費標準的總和。
據介紹,舊標准最低的服務價格為0.2元/平方米/月,最高為2元/平方米/月。而新標准實施後,如果某小區業主都選擇最低等級(即一級)服務標准,則「最高基準價」為0.35元/平方米/月;如果都選擇最高等級(即五級)服務標准,則「最高基準價」為1.9元/平方米/月。顯然,新標準的最低收費標准比原來有所提高,但最高標准卻比原來有所降低。由於新標准中的各項服務和收費標准,業主都是可以選擇的,因此其基本組合共有58種,其中多層29種、高層有29種。
新標准皆為「最高基準價」http://www.nanjing.gov.cn/mjxw/200610/t20061031_200323.htm
⑹ 什麼是物業物業分為那幾種
「物業」一詞譯自英語property或estate,由香港傳入沿海、內地,其含義是指以土地版及土地上的建權築物形式存在的不動產。物業是單元性的房地產。物業既可指單元性的地產,也可指單元性的建築物。物業有大小之別,它可以根據區域空間作相對分割,整個住宅小區中的某住宅單位可作為一物業,辦公樓宇、商業大廈、酒店、廠房倉庫也可被稱為物業。
關於物業的內涵,概言之,主要包括以下要素:
(1)已建成並具有使用功能的各類供居住和非居住的屋宇;
(2)與這些屋宇相配套的設備和市政、公用設施;
(3)屋宇的建築(包括內部的多項設施)和相鄰的場地、庭院、停車場、小區內非主幹交 通道路。
由此觀之:單體的建築物、一座孤零零的不具備任何設施的樓宇,不能稱之為完整意義上的物業。物業應是房產和地產的統一。這里的地產,系指與該房業配套的地業。 根據使用功能的不同,物業可分為以下四類:1、居住物業:包括住宅小區、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等。2、商業物業:包括綜合樓、寫字樓、商業中心、酒店、康樂場所等。3、工業物業:包括工業廠房、倉庫等。4、其他用途物業:如車站、機場、醫院、學校等。
⑺ 居民住宅物業級別如何區分
根據《烏魯木齊物業管理條例》,物業收費實行政府指導價。按照現行規定(《新專疆維吾爾自治區屬城市住宅小區物業管理服務收費暫行規定》),一般由發改委物價管理部門會同建委共同審核小區服務水平等級,然後核准收費標准。認為收費過高的,可以向物價主管部門申訴或者提起行政訴訟。
⑻ 小區物業費分為哪幾項
如果小區已經成立業主大會,物業服務收費實行市場調節價,由專業主大會和物業公司自行協屬商制定收費標准。物業管理費收取標准一方面要受國家有關政策法規的制約,不能亂收費;另一方面,物業管理費收取標准還要受到用戶收入水平高低的限制,也要服從優質優價的原則。
⑼ 住宅物業服務等級標准有哪些
物業服務也是分等級的,按照服務水平大致分為三級。
一、一級物業管理服務等級
1、基本要求
(1)物業管理企業原則上應持有二級以上物業管理資質證書,或具有三年(含三年)以上管理住宅小區經歷的三級物業管理企業。
(2)建立完善的物業管理服務制度,並落實到位,按規范簽訂物業服務合同。
(3)物業管理項目經理應具備三年以上物業管理經驗。
(4)80%以上物業管理人員應持有物業管理上崗證。
(5)80%以上物業管理人員應具有大專以歷。
(6)物業管理企業對業戶檔案、房屋檔案、設備檔案、收費管理、日常管理等實行計算機管理。
(7)小區設有服務,實行24小時物業服務接待,公示服務聯系電話。適應業主需求,開展有償特約服務及代辦服務,公示服務項目及收費價目。採取多種形式服務反饋,如走訪業戶、懇談會、電話溝通、問卷調查等,保證每年與50%以上業戶作有效溝通,每年對物業服務投訴有效處理率達到95%。
(8)建立完善的檔案管理制度(物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業戶資料檔案、物業租賃檔案、日常管理檔案等)。
(9)適應業主需求,組織、社區開展文化活動。
(10)建立健全財務管理制度,每半年公布一次物業管理服務費用的收支狀況。
(11)按規定管理、使用專項維修資金。
2、房屋管理
(1)按有關法規政策規定和業主公約約定對房屋及配套設施進行管理服務。
(2)房屋外觀(包括屋面、天台)完好、整潔;外牆、公共樓梯間的面磚、玻璃等無污跡、無破損,塗料牆面定期粉刷。外牆及公共空間無亂張貼、亂塗、亂畫、亂懸掛現象。室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置,整齊有序。
(3)對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告、阻止,報告並協助有關部門依法處理。
(4)空調安裝統一有序,支架無銹蝕。
(5)陽台封閉符合市容管理規定,規格色調一致,不超出外牆面。
(6)無超出設計或統一設置以外的防盜網、晾衣架、遮陽蓬以及屋頂平台護欄等。
(7)房屋裝修符合規定,有小區裝修管理制度、裝修協議、裝修申請及審批記錄、裝修公司及裝修人員登記及相關材料、日常巡查記錄及驗收手續等。對私改亂拆管線、破壞房屋結構和損害他人利益的現象及時勸止,並報告有關部門。
(8)小區主出口設小區房屋、道路平面分布圖,小區內各路口、棟、門、戶及其他公共配套設施場坐標識齊全、規范、美觀。
3、設施設備維修養護
(1)共用設施設備運行正常,維護良好,無事故隱患。有設備台帳、運行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養記錄。
(2)實行24小修值班制度。急修報修半小時內到達現場,預約維修按雙方約定時間到達現場。維修回訪率達到90%以上。
(3)水、電、電梯、消防、監控等設備運行管理人員技能熟練,嚴格執行操作規程。定期進行消防演練,保證消防通道暢通,消防器材可隨時啟用。
(4)道路、停車場平整通暢,交通標志規范、齊全。
(5)路燈、樓道燈等公共照明設備完好率在98%以上,按規定時間定時開關。
(6)維修養護制度健全,並在工作場所明示。工作標准及崗位責任制明確,執行良好。
(7)對設備故障及重大事件有完善的應急方案和現場處理措施、處理記錄。
(8)辦理房屋及公共設備設施損壞險及公共責任險。
(9)各設備場所衛生、整潔,主要設施設備標識清楚齊全。
(10)各設備場所、公共場所、場地,具有危及人身安全隱患處要有明顯標志和防範措施。
在接到有關部門停水、停電通知後,及時通知用戶。
4、公共秩序維護
(1)小區主出入口24小時值班。
(2)對小區核心部位按合同約定巡查。
(3)監控室對小區實施24小時監控,監控員不得離崗。
(4)對小區公共娛樂設施、水池、設備場所、頂層天台等具有危險隱患的部位,設置安全防範警示設施和標志。
(5)對進出小區的車輛實施登記管理,並引導車輛出入,有序停放車輛(含非機動車)。
(6)對進出小區的裝修工、服務人員實施發放臨時出入證管理;對可疑人員作盤問、登記管理;對訪客指引行走路徑。
(7)對火災、消防設施、水浸、電梯困人、刑事、交通事故等突發事件有應急處理預案(每年預演一次)。
消防設施符合公安消防部門的要求,標明防火疏散通道。
5、衛生保潔服務
(1)小區公共場所、樓道、樓梯、主次幹道每天至少進行一次清掃。
(2)室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑、小區樓道玻璃每兩周擦拭一次。
(3)及時清掃積水、積雪。
(4)清潔區域、部位無垃圾、雜物、異味,外觀整潔、明亮;無亂懸掛、亂丟棄、亂堆放、亂貼亂畫現象。
(5)根據物業實際需要,合理布設垃圾桶、果殼箱、垃圾袋裝,並對垃圾進行分類收集。
(6)垃圾每日收集2次,作到日產日清,無垃圾桶、果殼箱滿溢現象。
(7)設有垃圾中轉站的,根據實際需要進行消殺,有效控制蠅、蚊等害蟲孳生。
(8)垃圾桶、果殼箱每日清理、定期清洗、保持潔凈。
(9)對小區內公共排放雨水、污水的管道,每年少全面疏通一次,保證排放雨水、污水管道的暢通。
(10)對小區內的雨水、污水井每月檢查一次,視情況進行及時清掏,保證雨水、污水井通暢。
(11)禁止飼養家禽、家畜,對違反者及時勸止,並報告有關部門,協助有關部門進行處理。
(12)建立消殺工作管理制度,根據當地實際情況定期開展消殺工作,有效控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲孳生,定期對各類病蟲害進行預防控制,適時投放消殺葯物。
6、綠化管理及養護
(1)有綠化專業人員,管理制度落實。
(2)小區內綠化地布局合理優美,花草樹木與建築配置得當,小區內綠化率達到規劃設計要求。
(3)花草樹木無枯死,發現的死樹,應在一周內清除,並適時補種。
(4)綠籬超過平齊線10公分時應進行修剪,綠籬根部無枯枝爛葉及雜物,當天清除修剪廢棄物。
(5)造型樹木應根據樹木品種和生長情況,及時修剪整形,觀賞效果良好。
(6)根據氣候狀況和季節,適時組織澆灌,施肥和鬆土,花草樹木長勢良好。
(7)及時組織防凍保暖、防沙、預防病蟲害。
(8)綠化地應設有宣傳牌,提示人們愛護綠地。
二、二級物業管理服務等級:
1、基本要求
物業管理企業應具有三級以上物業管理資質證書。
建立完善的管理服務制度,並落實到位,按規范簽定物業管理合同。
物業管理項目經理應具備二年以上物業管理經驗。
70%以上管理人員應持有物業管理上崗證。
70%以上物業管理人員要具有大專以歷。
物業管理企業對業主檔案、收費管理等多方面要實行計算機管理。
對業主實行每天12小時物業服務接待(公示服務聯系電話)。
根據小區實際條件,根據業主需要,開展有償特約服務及代辦服務(公示服務項目及收費價目)。
採取多種形式如走訪業戶、懇談會、電話溝通、問卷調查等,每年與30%以上業主作有效溝通,每年對物業服務投訴有效處理率達到90%。
招牌、廣告牌、霓虹燈統一規劃,整齊有序。
建立較完善的檔案管理制度(物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業戶資料檔案、物業租賃檔案、日常管理檔案),並落實到位。
根據小區實際條件,社區開展必要的文化活動。
建立健全財務管理制度,每年向業主公布一次物業管理服務費用的收支狀況。
按規定管理、使用專項維修資金。
2、房屋管理
按政策規定和業主公約約定,對房屋及配套設施進行管理服務。
房屋外觀(包括屋面、天台)完好、整潔,公共樓梯間牆面、地面無污跡、無破損。外牆無亂張貼、亂塗、亂畫現象。對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告、阻止,報告並協助有關部門依法處理。
空調安裝位置統一有序,支架無銹蝕,無安全隱患。
封閉陽台統一有序,色調一致,不超出外牆面。
除建築設計有要求外,不得安裝外廊及外凸防盜網和屋頂平台護欄等。
房屋裝修符合規定,有小區裝修管理制度、裝修申請及審批記錄、日常巡查記錄及驗收手續等,對危及房屋結構安全、拆改管線和損害他人利益的現象及時勸止,及告有關部門,並協助有關部門處理。
小區主出入口設小區平面示意圖,主要路口設有路標,小區內組團及各棟、單元(門)、戶門及公共配套設施場地有明顯標志。
3、設施設備維修養護
共用配套設備設施良好,運行正常,無事故隱患,保養、檢修制度完備,有設備運行記錄。
實行24小修值班制度,急修報修半小時內到達現場,預約維修按雙方約定時間到達現場,維修回訪率達到80%。
水、電、電梯等設備運行人員嚴格執行操作規程及保養規范,消防設備設施完好無損,可隨時啟用,消防通道暢通,制訂消防應急方案,進行消防演練。
道路通暢、路面平整,路面井蓋不影響車輛和行人通行,停車場及主要道路交通標志規范、齊全。
路燈、樓道燈等公共照明設備完好率95%以上,按規定時間定時開關。
維修養護制度健全,並在工作場所明示,工作標准及崗位責任制明確,執行良好。
對設備故障及重大或突發性事件有應急方案和現場處理措施、處理記錄。
各設備房衛生整潔,主要設施設備標識清楚齊全,設備房管理制度明確。
具有危及人身安全隱患的設備設施場所、公共場所、場地,要有明顯標志和防範措施。
在接到有關部門停水、停電通知後,及時通知用戶。
4、公共秩序維護
小區主出入口24小時值班。
對小區核心部位每2小時巡查一次。
應對小區公共娛樂設施、水池、設備房、頂層天台等危險隱患部位,設置安全防範警示標志。
進出小區的車輛實施登記管理,引導車輛有序停放。
進出小區的裝修工、服務人員實施發放臨時出入證管理。
對火災、水浸、電梯困人等突發事件有應急處理預案(每年演練一次)。
5、衛生保潔服務
小區公共場所、樓道、樓梯、主次幹道每天至少進行一次清掃。
室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑、小區樓道玻璃每月擦拭一次。
及時清掃積水、積雪。
清潔區域部位無垃圾、雜物、異味,外觀整潔、明亮;無亂懸掛、亂丟棄、亂堆放、亂貼亂畫現象。
根據物業管理實際需要,合理布設垃圾桶、果殼箱,並將垃圾進行分類收集袋裝。
垃圾每日收集2次,作到日產日清,無垃圾桶、果殼箱滿溢現象。
設有垃圾中轉站的,根據實際需要進行消殺,有效控制蠅、蚊等害蟲孳生。
垃圾桶、果殼箱每日清理、定期清洗、保持潔凈。
對小區內公共排放雨水、污水的管道每年少全面
疏通一次,保證排放管道的暢通。
小區內的雨水、污水排放井每月檢查一次,視情況進行及時清掏,保證排放井通暢。
小區內禁止飼養家禽、家畜,對違反者及時勸止,報告並有關部門進行處理。
建立消殺工作管理制度,根據當地實際情況定期開展消殺工作,有效控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲孳生,定期對各類病蟲害進行預防控制,適時投放消殺葯物。
6、綠化管理及養護
有綠化專業人員,管理制度落實。
小區內綠化的布局合理優美,花草樹木與建築配置得當,小區內綠化率達到規劃設計要求。
花草樹木無枯死,發現死樹,必須在半月內清除,並適時補種。
綠籬超過平齊線時應進行修剪,綠籬根部無死枝枯葉及雜物,清除修剪廢棄物。
造型樹木應根據樹木品種和生長情況,及時修剪整形,觀賞效果良好。
根據氣候狀況和季節,適時組織澆灌、施肥和鬆土,花草樹木長勢良好。
適時組織防凍保暖、防沙,預防病蟲害。
綠地應設有宣傳牌,提示人們愛護綠地。
三、三級物業管理服務等級:
1、基本要求
物業管理企業應具有物業管理資質證書。
物業管理企業應制定日常管理制度。
按規范簽訂物業管理服務合同。
物業管理項目經理應具備一年以上物業管理經驗。
50%以上管理人員應持有物業管理上崗證書。
物業管理企業實施每天8小時服務接待(公示服務聯系電話號碼)。
每年與10%以上業主作有效溝通,每年物業投訴有效處理率達到80%。
建立檔案管理制度(物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業戶資料檔案等)。
建立財務制度,每年一次或按合同約定時間向業主公布物業管理服務費用收支狀況。
按規定管理使用專項維修資金。
2、房屋管理
按政策規定和業主公約約定對房屋及配套設施進行管理、服務。
房屋外觀良好、整潔。
對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告、阻止,報告並協助有關部門依法處理。
⑽ 物業的分類有那些
物業一般按類型分為:抄商業物業(分寫字樓、商場、賓館飯點等)、工業物業、機關物業(學校、機關單位辦公機構、醫院、軍警單位等)、住宅物業(普通住宅、公寓、別墅)、農林牧漁物業(農業設施、林場、魚塘、牧場等)、其它物業(公園、道路、綠地、橋梁)