❶ 什麼因素決定房價的漲跌
「國務院辦公廳關於促進房地產市場平穩健康發展的通知(簡稱通知)」的出台讓今年的房地產市場發展更加撲朔迷離,有關房價漲跌的爭論喧囂塵上。
其實,僅僅從「通知」本身來看今年的房價還無法下定論,但至少可以肯定的是,房價不再會像以前那樣眾口一詞——上漲,關於下降的有關言論也將慢慢的站得住腳。
是漲是跌,關鍵還要看「通知」出台後的執行力度,以下三個因素將決定今年的漲跌:
1、普通商品房能否真的有效供給。這一點雖然不能短期內影響房價,但至少可以從未來房價預期上影響今年的房價,如果今年的大量土地推向市場,必將對未來幾年的房地產價格產生深遠影響,還有,一旦政府大量推地,土地價格必將有所回調,如去年的地王頻出現象將得到有效遏制,一旦地王普現得現象得以控制,關於未來更高房價的預期就此破裂,如此,必將影響投資投機乃至首次置業客戶的購買沖動,這樣即使短期內供給嚴重不足,也不會把房價再次推高,至少是使得房價上漲的步伐停下來或略有下降。反之,如果今年的地方政府不能有效增加土地供應,那麼,房價上漲的動力依然存在,那麼,房價還將上漲,至於漲多漲少要看下面的因素。
2、二套房信貸的利率執行高低。「通知」裡面雖然將二套房以家庭為單位提高至40%,但沒有明確利率多少,只有模糊的一句「貸款利率嚴格按照風險定價」。這句話也許就是今年樓價漲跌的關鍵點,不明確也許就是要看市場反映,一旦房價再次上漲,利率可能就會執行以前基準利率的1.1倍,如果還制止不了房價上漲,利率可能會更高達到1.5倍或者2倍都有可能,從這個意義上來說,未來房價上漲只是強弩之末,雖然不會戛然而止,但終究會在未來幾個月或者十幾個月停下來。利率提高可以嚴重打壓投資投機客戶,雖然現在的40%首付比例不能有效遏制他們繼續炒房,但利率的變化將成為他們頭上的達摩克利斯之劍,會令他們不再瘋狂,一旦利率提高到一定程度,投資投機客戶可能就會清場,那麼剩餘下來的首次置業客戶面對高高的房價也會停下來,如此房價上漲的動力也就消除,可以這么說,如果說房價還將上漲,只要這個利率是不斷提高的,那麼房價的漲幅就會慢慢變小,最終停下來,反之,如果利率之說只是唬人之說,最後被各大銀行化為無形或在執行中大打折扣,也許,房價還將慢慢上漲,最後滯漲,但在短期內降下來卻是不可能了!
3、關於銷售辦法的管理是否能有效落實。「通知」裡面對於今後商品房銷售辦法:「要結合當地實際,合理確定商品住房項目預售許可的最低規模,不得分層、分單元辦理預售許可。已取得預售許可的房地產開發企業,要在規定時間內一次性公開全部房源,嚴格按照申報價格,明碼標價對外銷售。」這一點對於那些捂盤惜售的開發商無異於暴風驟雨,如果地方政府嚴格執行,必將對今年的房價產生重大影響,很多地方的房價就會回歸理性,至少瘋狂上漲的勢頭能夠給予遏制。但在這條政策裡面有一句「要結合當地實情」,這就為這條極具殺傷力的政策執行留下來「禍根」,或許這條政策最後也將不了了之,那樣,這條政策也就對房價漲跌影響不了了!
至於「通知」裡面的保障性住房安居工程,只是一句政治口號罷了,即使2012年1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題真的解決了,對今年的房地產價格也沒有任何影響!還有其他的,如防範境外熱錢炒房以及整頓房地產市場秩序等,都對房價影響不太大,因為這些是政府的基本職責,必須要做的,沒有彈性可言!
由於政策落實需要兩到三個月的時間,具體細則還需要進一步出台,真正的執行效果需要到春節後才能顯現,至於房價是漲是跌,不妨讓我們嚴密關注以上幾個因素,特別是前三個因素的執行狀況,在執行細則沒有還出來之前,任何目的買房行為都是一種賭博行為,切記!
❷ 房價是什麼決定的
我覺得房價上漲和下跌下面都隱藏了合理性。政府從來沒說過要降房價,只是要求維穩(這才是重點!!!),調控的目的也是為了控制房價的過快上漲以免產生系統性風險。買不買房基於自己的判斷,別相信專家的,這些偽專家要麼有著不可告人的目的,要麼是某些利益集團的吹鼓手。鼓吹房產稅、租售同權、加息調控措施會降房價,這是忽悠人(政府也從沒說過這些措施是降房價,而這些人卻故意這樣解讀誤國誤民,擾亂市場秩序)。而且這些措施都沒有解決剛需們的戶口、社保、入學、市民身份認同問題,這些也不可能短期解決,只能慢慢調整。
以年均漲幅10%算,7年房價都會翻倍。房價崩盤除非發生戰亂,或者國際金融危機。茅台、油鹽醬醋等的年漲幅都10-20%以上,何況房子,物價上漲是普遍現象。低租售比意味著高持有成本,肯定要通過上漲來彌補這個虧損,成本高了房價怎麼可能白菜價房產稅導致房產持有成本上升,怎麼可能降房價,不過是增加稅的借口罷了。考慮到長期持有房產的成本(交易稅費、持有成本、賣出成本,房產稅以及差價的個人所得稅20%,個稅目前基本不收,但長期來說肯定加強徵收),而且大部分城市當前租金回報率僅2.0%。近8年來過去八年時間內,中國的真實工資增長幅度達到了10.6%,名列全球第一,而印度只有0.2%。另據人力資源和社會保障部統計,「十二五」期間,我國最低工資年平均增長率為13.1%。仔細想想,房價漲幅肯定不會比你工資的漲幅還低吧?可能你今年工資沒漲,但不能否認別人和你一樣沒漲。
❸ 房價由什麼因素決定
因為房子是生活必需品,致使房子多貴都有市場,都有人必須買,所以有人囤積房子,這就造成房價越來越高。