深圳房價到底怎麼回事

『壹』 深圳房價被爆炒的根本原因是什麼

很多人將深圳高房價歸咎於人多地少。根據國家統計局公開數據，2019年，深圳常住人口為1343.88萬人（加上流動人口，預計總人口為2000萬），土地面積為1996.85平方公里。

2019年，深圳常住人口密度為6730人/平方公里，遠大於北京的1313、廣州的2059和上海的3830。

人們由此推斷深圳高房價的合理性，導出解決方案是深圳擴容，將惠州或東莞合並。

這同樣是一個正確的答案，但又是一個錯誤的提問。

深圳人口密度確實遠大於北上廣，這是土地供需緊張的基礎。但不是問題的根本，土地供需矛盾的根本問題在於土地供給的結構性失衡。

換言之，深圳不是沒有土地，而是土地沒有用在住房上。

證券時報·數據寶統計顯示，過去十年，深圳住宅用地成交面積為431.5萬平米，位居103個城市中倒數第四，不到北京十分之一，上海5.8%。

從2012年到2017年，深圳新增700多萬平方米商住工業土地供應中，居住用地只有8%。

深圳居住用地佔整個城市面積只有11%。與國際大都市相比，這個數據低得驚人，倫敦、紐約、東京的居住用地佔比都超過50%。這個數據低於北上廣，僅比香港的8%高一點。

在2014-2018年的五年間，深圳常住人口增量達225萬，新增住房供應僅約24萬套。新增住房供應遠遠跟不上新增人口的規模，人為地製造了供需矛盾。更何況在新增供應住房中，豪宅和人才房的佔比增加，加劇了商品房的緊缺。

深圳的土地，去哪兒了？

2015年，深圳市制定了《城市建設與土地利用十三五規劃（2016-2020）》規定：

一、到2020年深圳的基本生態控制線不變，即劃出不少於974平方公里不可開發的土地，大約占深圳1997平方公里的一半。

二、至2020年全市工業用地佔建設用地比重不宜低於30%，劃定了270平方公里的「工業用地紅線」。

圖：2020年一季度北上廣深辦公樓租金及空置率，數據來源：戴德梁行

今年一季度深圳辦公樓空置率為24.6%，高於北京的13.8%、上海的21%、廣州的5.2%；空置率增速深圳為2.6%，高於北京的0.4%、上海的1.4%、廣州的-0.3%；辦公樓租金深圳下降3%，降幅大於北京的1.3%、上海及廣州的0.6%。

總結以上可以看出，深圳樓市的問題，根本上不是土地緊缺，而是土地供給造成的嚴重的結構性失衡。

大資本、房地產商、投資者正是看到深圳如此嚴重的供給矛盾，才敢於爆炒深圳樓市。深圳豪宅才會在大疫之下成為全國資金避險的標的。

文 | 智本社

智本社 |一個聽硬課、讀硬書、看硬文的硬核學習社。微信搜索「智本社」（ID：benshe0-1），學習更多深度內容。

『貳』 為什麼深圳房價那麼貴

地區的價值高，深圳是經濟特區，每年大量的人才湧入深圳，實際的房源需求緊張，再加上流行炒房價，水分大，以後還會漲的

『叄』 深圳房價全國第一，為啥人才流入也排第一

深圳的房子居高不下，甚至隱隱有成為全國第一的趨勢，由於深圳土地稀缺，從以前的一個小漁村改革開放成為現在的新一線城市，可用於房地產開發的土地並不多了，據人才報告統計，深圳的房價雖然全國第一，但是人才流入量也是全國第一，無數的高科技人才都湧入深圳。

深圳更加開放創新，每個人都希望到更好更大的城市去發展，在那裡物質生活更好，交通也非常便利，在這里你的價值能得到完全的體現，你能接觸全世界最先進的科技，生活也會變得更加多姿多彩，沒有小縣城的人情世故，大家一起努力，共同發展。

『肆』 問大家。深圳房價怎麼樣

深圳現「最強土拍」，未來均價萬不是夢

多年未拍地的深圳，2019年6月24日4區5宗宅地進行最終競價，超80家房企參與此次競拍。對於土地資源稀缺的深圳而言，此次5宗住宅用地入市，對市場而言是一大手筆，被號稱「20年最強土拍」，「80組房企參與、130餘輪競拍，光保證金就達到了1100億，5宗地溢價率均達到45%、全部地價觸及限價上限。」深圳首次集中出讓5宗住宅地塊，成交總金額達到223.84億元，刷新了深圳住宅地塊成交歷史記錄。此次出讓宗地採用「單限雙競」的辦法以掛牌方式出讓，即：限成交地價、競成交地價、競只租不售的人才住房面積。雖然有如此多的附加條件，但是還是吸引無數的開發商不惜一切代價拿地，據公開資料顯示，此次出讓宅地的總建面達68.97萬平方米，掛牌起始價共計154.35億元，最高限價達223.84億元，最終5宗土塊全部觸及最高限價，成交金額最後就鎖定為223.84億元。據悉，參與競拍的房企包括金融街、中海、萬科、龍光、華潤、招商、越秀在內多家大型房企。根據成交結果顯示，越秀地產、龍光地產、中海地產、電建地產、平安分食了5宗地塊。

為什麼此次土拍如此火爆，七宿房產咨詢分析主要有以下幾個原因：

1、深圳土地一直供應稀缺

2015-2016年兩年間，深圳共出讓7宗住宅用地。

2017年只推出一宗住宅用地且「只租不售」。

2018年共出讓10宗住宅用地，其中還有6宗是「只租不售」的。

而前天推出的這5宗住宅土地，都完成了基礎的三通一平，拿下之後就可以馬上動工，是在舊改和城市更新項目之外，對深圳有野心的房企快速補倉的難得機會。深圳很少有出讓地塊這么多房企搶拍。房企之所以踴躍競拍，一是對未來市場有預期，深圳2018年~2035年只有40%的商品房用地供應，可謂供不應求；二是在地價高昂的深圳，房企能有土地有項目的布局，無論對於企業融資、資本市場估值，還是市場佔有率等都有重要意義。

2、深圳近幾年人口劇增

6月24日，深圳啟動了2019年的積分入戶申報工作，連續第三年放出了10000個名額。針對人才落戶，深圳的政策提出，對於純學歷型人才的落戶門檻放寬至大專學歷及以上，對人才入戶不設指標數量上限。相比於這一已經十分寬松的人才落戶措施，積分入戶政策最大的特點在於：完全無學歷甚至特殊技能要求。2018年，深圳常住人口達到1302.66萬人，比上年末增加49.83萬人，這一增量在全國主要城市中排在首位。現在政府開始把人當作最重要的生產要素，而深圳政府不只歡迎高端人才，也希望關注各個梯隊、各個層次的勞動力，兼顧結構性的需求。新增的人口帶來對房產剛需的需求在增加。

3、政策導致嚴重的供需不平衡

深圳這2年房價一直是在橫盤，得益於在深圳二次房改以後，所有新增住房中，人才住房、安居型商品房、公共租賃住房的佔比為60%，可以進入市場自由流通的商品房只佔40%。再加上深圳已經叫停對城中村的「大拆大建」，轉而推行「保護城市記憶」及「微改造」策略。然而這些供需不平衡在推動深圳的房價在回暖，推動著土拍的狂熱出現。

根據土拍的樓面價再算上建築成本、稅費成本和地產公司的營銷和運營成本，這批樓盤最終推向市場的售價，至少約為樓面價的1.7-2倍。這意味著2-3年以後你去深圳買房，西鄉均價至少8萬，龍華接近9萬，現在覺得很偏的光明都可以賣到6.5萬，坪山也得4.5萬起步。再加上深圳政府不段的引進外來人才，深圳人口愈來愈多，買房需求越來越旺盛，將推動深圳房價上漲預期，未來深圳房價均價10萬不是夢。七宿房產提示還有能力在深圳上車的剛需，得抓緊時間......。

『伍』 深圳房價這么高的背後是

房價的源頭是土地供應，據悉整個珠三角建設用地30年來增加了近5倍，其中深圳開發強度之大尤為顯著。

首先，土地開發程度過深，但利用率低

早在2015年深圳國土開發強度就已經達到了50%，遠遠超過了國土開發的生態宜居線20%，甚至讓30%的國際警戒線都望塵莫及，位居四個一線城市之首。

但這同樣存在一個問題就是，雖然開發率高，但利用率低，深圳老城區羅湖和福田大面積被多層和小高層占據。那麼對於深圳這樣一個飛速發展的城市來說，它的城市更新周期必然比一般的城市要短，加上先發的劣勢，更使得深圳的城市更新提早的到來。

而由於早期政策的不完善、開發流程的不規范導致了大批量產權不明晰的房子盤踞在老城區。增加了舊改的難度，更給深圳未來的主城區土地供應增加了難度。
供需的失衡。這其實是一個老生常談的話題了。深圳土地面積小，只有1997平方公里，而且由於深圳整個城市多山多湖，因此，整體可開發的土地面積在1997平方公里的基礎上還要折半。經過近40年的開發，目前深圳城市開發強度已經逼近50%，遠超國際公認的30%警戒線。
2019年，深圳供應土地面積只有241萬平米，大約可提供住房2.3萬套；2018年，深圳供應土地面積更少，只有64萬平方米，大約可以提供住房7000套。7000套是個什麼概念呢？也就是說，按照今年三月二手房成交數據來看，7000套，都不夠一個月的消耗。
深圳十多年來房價猛漲，其根本原因，不是投機者炒房、開發商貪婪推上來的，不是銀行貨幣供應給貸上來的，也不是深圳土地緊張、人口增長過快而逼上來的。從根本上講，是影響房地產發展一系列深層的制度設計和缺陷造成的，這種制度中最重要的是住房制度、財稅制度和土地制度等等。

報告建議，深圳應該重啟住房制度改革，構建以保障性為主體的現代住房制度，應確立「住有所居，基本保障，全面覆蓋，兩套體系，持續發展」的基本目標，釐清政府與市場邊界，平衡公平和效率，將戶籍外的常住人口納入住房保障，將商品房和保障性住房價格脫鉤，行政手段向經濟手段過渡等。

『陸』 深圳房價那麼高為什麼還有那麼多去的

那是因為雖然深圳房價高、消費高、壓力大，但是同時深圳的機遇也多。

『柒』 深圳為什麼房價如此之高

能買房不能提公積金