房價收入比怎麼估計泡沫

A. 房產泡沫的判斷標准

我們把判斷房地產抄泡沫的標准歸納為「五高」，即投資的持續超高增長，消費的持續超高增長，房價持續大幅攀高或持續居高不下，房地產投資所佔比重高及房價收入比明顯偏高。
這「五高」之間一般是有很強的關聯性的，不僅是高，而且是持續性的「高」。我們所定義的持續標準是連續2年以上。而高或超高的界限大致為：所謂投資和消費超高增長是指房地產投資和消費的年增長率超過GDP增長率的2倍以上；而房價高一是絕對價位高，二是短期內房價增長過快，房價年均增長達到或接近2位數；房地產投資所佔比重高指超過25%以上；房價收入比高是指超過6:1甚至是超過8:1。按以上標准，我國房地產的確出現了泡沫現象，而且在一些地區還比較嚴重。

B. 房地產泡沫的判定

1、房價表現：售價畸高，全面高漲，實際租金下降
表1 房價表現表 類型 亞類 具體指標 泡沫參考標准 中國實際值或情況 輕 微 嚴 重 表現 價 格 出售價格 價格收入比：1：6以內 1：10以上 大致1：18 房價增長率 房價增長率/人均收入增長>1 房價增長率>30% 房價增長率/人均收入增長>1 漲價范圍 全國各類物業普漲 全國各類物業普漲 全國各類物業普漲 出租價格 出租價格指數/CPI指數<1 出租價格指數<100 出租價格指數/CPI指數<1 投資者心理 比較樂觀 十分樂觀 比較樂觀 由表1可以看出：
（1）出售價格過高。房價收入比是表現房地產價格高低的基本指標。過高房價收入比意味著房地產價格脫離需求基礎。國際上合適的房價收入比一般在1：2-6之間，2004年1-9月份我國商品房平均價格達到2770元/平方米，全國平均房價收入比接近1：8；不少城市在1比10以上。根據2003、2004年1月對全國50個城市的調查，66%以上的被調查者認為高，58%以上的被調查者認為很高。
（2）出售價格快速上漲。房地產價格持續急劇上揚是房地產泡沫的重要表現。合理的出售價格增長不應高於可支配收入的增長，否則這個增長將不可能長期持續。建設部官員認為房價年增長率的基軸應該是3%。2003年以來，我國房地產價格快速上漲，2004年1-9月份房屋銷售價格增長率比去2003年同期上漲13.4%，超過人均可支配收入8.7%的增長率(經CPI指數調整後)。
（3）出售價格全面上漲。房地產價格全面上揚是房地產泡沫的重要表現。2004年1-9月份，全國各地房地產銷售價格都在上漲，有些地區的銷售價格增長率達到20%左右。分地區看,全國6個地區價格提高幅度超過20%。分城市看，杭州房價從2000年每平方米3000元，漲到2004的5500元以上；福州近3年時間房價從2000元/平方米漲到6500元/平方米。2004年1-9月份，全國各類物業的銷售價格全面快速上漲，其中私有住房交易價格上漲幅度最大，指數達到115.2。
（4）實際租金下跌。房地產市場總體可分為房地產銷售和租賃市場，一般租賃市場能夠准確反映真實的消費需求，當房地產銷售市場存在投機需求時，當銷售市場投機需求旺盛時，租賃市場上，供給大量增加的同時需求大量轉向銷售市場，結果將導致房地產的租賃價格下降。房地產租售房價上漲低於物價的上漲意味著銷售市場存在泡沫，房地產租售價格絕對下降意味著銷售市場泡沫嚴重。2004年1-9月份，房屋的租賃價格增長率為2.1%,遠低於城市居民消費價格5%增長，表明房屋的實際租賃價格在迅速下降。
（5）投資者對形勢十分樂觀。投資者樂觀是房地產價格和需求泡沫增長的心理基礎，樂觀心理改變也是導致泡沫破滅的充分必要條件。直到目前中國的開發商幾乎完全一致地對房地產市場形勢持樂觀態度，對房地產泡沫持反對態度。而至少在加息前，許多熱情的投資者，對房地產形勢十分樂觀，個別城市的投資者幾近瘋狂狀態。但是理性的局外人則持完全相反即悲觀的態度。2004年11月初，友邦顧問作的一項調查顯示：74.9%的被調查者認為有泡沫,7.2%的被調查者認為不存在泡沫。
2、需求表現：房屋銷售急劇增長，抵押貸款大幅增加，國內外資金大量進入
表2 需求表現表 類型 亞類 具體指標 泡沫參考標准 中國實際值或情況 輕 微 嚴 重 表 現 需 求 房屋銷售額增長率 1<增長率/零售消費品增長率<2 增長率/零售消費品增長率>2 1<增長率/零售消費品增長率<2 抵押貸款增長率 1<增長率/人均收入增長率<2 增長率/人均收入增長率>2 增長率/人均收入增長率>1 儲蓄占總存款比例 儲蓄占總存款比例下降 嚴重下降 下降 國際游資 大量進入 快速大量進入 大量進入 民間游資 大量進入 快速大量進入 大量進入 由表2可以看出：
（6）房屋銷售額超常增長。房屋銷售額增長率應以略高於社會消費品零售總額增長率的速度增長，過高的增長意味著存在真實需求以外的投資需求。2003年和2004年1-9月份，房屋銷售額增長率以遠高於社會消費品零售總額的速度增長，達到27.2%-39.7%，高出社會消費品零售總額增長率18.1-28.2個百分點。而1992-1993年房地產過熱期，房屋銷售額增長率達到42%-56%，高出社會消費品零售總額增長率25-27.5個百分點。這表明房地產銷售市場存在著大量的投機需求。
（7）抵押貸款爆炸性增長。房地產真實需求依賴於家庭收入的增長，房地產投機需求膨脹主要依賴於住房抵押貸款的增長。因此，住房抵押貸款增長與家庭可支配收入增長比，從需求的角度反映房地產泡沫的發展程度，指標值越大，說明投機程度越高。個人住房貸款高速增長，1999-2003年個人住房貸款余額同比增長分別是218.6%、148.72%、65.77%、47.71%和42.46%，2003年個人住房貸款余額達到11779.74億元，截至2003年年底，我國的住房抵押貸款余額已經達到12000億元，是1997年的50倍以上，高於同期家庭可支配收入的增長。由於住房抵押貸款的基數低，不能簡單地根據該指標持續增長得出市場泡沫的結論，但這個增長確實很超常。
（8）居民儲蓄快速減少。存款增速連續下降，可能意味著居民開始從銀行把錢取出來，進行消費或投資保值品。2003年2月，居民儲蓄占總存款的比例為53%，到2004年9月下降為49%。2004年以來人民幣儲蓄存款已連續7個月同比少增，1-8月,人民幣儲蓄存款累計增加10863億元,同比少增1406億元。
（9）國際熱錢大量流入。國際游資大量流入並投資房地產，將帶動投機需求。目前國際游資以各種隱蔽的方式大量進入中國。據有關專家估計：目前我國約5100億美元的外匯儲備中，貿易順差約1000億美元，外商直接投資約3000億美元，餘下來的1000億美元就是熱錢，其中部分游資就流入到房地產市場領域。北京達觀房地產經紀公司的一些調查報告顯示，2003年北京購房人士中來自歐美的增長4.9倍，來自港澳台的增長2.5到3.5倍。海外人士購房占總的成交比例已經接近15%。
（10）民間游資大量流入。民間資金大量投資房地產，形成巨大的投機需求，導致房價急劇攀升。2001-2003年間以溫州為主的浙江等民資炒房團在中國房地產市場上掀起巨大波瀾。這些集體購房者先在當地，然後進入浙江和上海，進而奔向全國，集中突擊購房。據估計：溫州的購房大軍人數將近10萬，用於購房的種子資金在1000億元上下。炒房團撬動了數倍甚至數十倍的當地資金進入樓市，刺激了當地消費提前和投機需求，進而產生需求和價格的互相推進，許多「被炒房」城市房價飛漲。
（11）投資性購房的比重高。投資性購房資金占總購房資金的比重是判斷房地產泡沫的重要指標。國際上這一指標的警戒標准為10%。據有關部門調查，目前各地投資性購房比重增長過快。如上海，境外和外地住宅購買需求比重按面積計算高達25%左右，投資性購房比重達16.6%，寫字樓投資購房比重高達40%；福州市外地人購房的合同登記量、面積和余額分別占同期總量的42.3%、44.9%和45.4%；杭州商品房的購買者，本地人不到50%。
3、供給表現：供給超常增長，房屋空置率過高
表3 供給表現表 類型 亞類 具體指標 泡沫參考標准 中國實際值或情況 輕 微 嚴 重 投資性購房比例 10%<投資/總購房比例<20% 投資/總購房比例>20% 10%<投資/總購房比例<20% 表 現 供 給 開發投資增長率 3>增長率/GDP增長率>2 增長率/GDP增長率>3 增長率/GDP增長率>3 開發貸款增長率 2>增長率/總貸款增長率>1 增長率/總貸款增長率>2 2>增長率/總貸款增長率>1 房屋施工面積增長率 1<增長率/銷售面積增長率<2 增長率/銷售面積增長率>2 1<增長率/銷售面積增長率<2 房屋空置率 10-20% 20%以上 20%以上 由表3可以看出：
（12）開發投資額超常增長。房地產開發投資是房地產供給對需求最直接的反映。開發投資額超常增長可能意味著投機需求和虛高價格的形成。而衡量房地產開發投資增長快慢的指標是房地產投資額增長率/GDP增長率，一般應該不超過2倍。2003年全國累計完成房地產開發投資突破1萬億元，同比增長29.2%，是1995年以來的最大增幅，2004年1-9月，房地產開發投資同比增長28.3%，這是同期GDP增長的3倍。
（13）開發貸款超常增長。房地產開發貸款增長超過全部貸款增長速度而超常增長，可能是銀行資金對投機需求的趨利性反映。2000-2002年，用於房地產開發的貸款增幅分別為11.81%、32.96%、27.78%，全國房地產開發貸款在連續5年高速增長的基礎上，2003年達到6657.35億元，同比增長49.1%。而2000-2003年全部貸款增幅分別為6%、13%、17%、21%。
（14）施工面積超常增長。施工面積是未來的房屋供給量，施工面積增長要求未來必須有與之匹配的需求增長。2002、2003、2004年1-9月，施工面積增長率為20.1%、26%、23.3%；2002、2003、2004年1-9月，銷售面積增長率為20.2%、29.1%、19.3%。即便考慮投機需求，施工面積增長也超過銷售面積增長。
（15）房屋空置率過高。房屋空置率是房地產供給超過真實需求的集中體現，國際公認的警戒線是10%。2003年全國空置房面積達到1.25億平方米，空置率已達到26%，2004年9月末，雖同比下降2.3%，仍大大超過國際警戒線。這個下降可能是投機需求增長導致的。雖然房屋空置率與國際上的概念有些區別，國內的高空置率反映更加深刻的結構問題。 再有，金融機構過度放貸是房地產泡沫產生的直接助燃劑。從經濟學的角度來說，價格是商品價值的貨幣表現，價格的異常升漲，肯定與資金有著密切的關系。由於價值量大的特點，房地產泡沫能否出現，一個最根本的條件是市場上有沒有大量的資金存在。因此，資金支持是房地產泡沫生成的必要條件,沒有銀行等金融機構的配合，就不會有房地產泡沫的產生。由於房地產是不動產，容易查封、保管和變賣，使銀行部門認為這種貸款風險很小，在利潤的驅動下銀行也非常願意向房地產投資者發放以房地產作抵押的貸款。此外，銀行部門還會過於樂觀地估計抵押物的價值，從而加強了借款人投資於房地產的融資能力，進一步地加劇了房地產價格的上漲和產業的擴張。

C. 如何判斷目前中國房價有沒有泡沫

我認為中國房產不可能破滅，也沒有多少泡沫，原因如下：

1、中國國家太大，城市太多，各個城市的情況很不一樣。那些數萬元一平的房價畢竟是少數。多數是萬元左右的均價。中國城市化進程，就是一個人口由農村向縣城、縣城向二線城市，二線向一線城市流動的過程。而一線城市總是有限的，北上廣這些房價只能上漲。

2、中國有一線、二線、三線城市，只有一線城市是房屋較熱的，而其他地區，房產依然是泡沫不多的。

3、以筆者家為例，我這里靠海的地級市。房價貴的1萬多，便宜的6000左右，基本上泡沫不能說很多。因為各類上繳國家的稅是2000-3000元，加上2000元的房屋建造成本，房價也就應該是這個價格。剩下就是房地產商的利潤了，所以，我們這里沒有多少泡沫，而且房屋賣的也很火。

4、現在，都吆喝第四次單身潮來臨，說單身男女有2億之多，如果按照中國14%的單身率計算，那就是說這2億人中有2800萬不結婚，這樣房子一下就多需要1400萬套。這些是剛需。

5、一般來說，一個三口之家住幾十平米的房子過於擠了。現在為了舒適，總是房子越來越大，這樣小房子換大房子，一個衛生間換成雙衛生間，所以居住面積增加了。地產商自然也需要不停蓋房子。

6、中國每年畢業800萬大學生，如果都結婚，就需要400萬套房屋，如果都不結婚，需要800萬套。

7、另外中國政斧也不是當年的日本政斧，中國也不會坐視房價泡沫吹破而不理的。

D. 高房價收入比能證明泡沫存在嗎 宋崢

不一樣。可支付能力的測量更加綜合，是多個方法的合集。房價收入比可以看做是衡量可支付能力的一個方法。衡量可支付能力有其他的方法，比如Housing expenditure to income ratio，或者Housing Affordability Index (HAI)。

E. 什麼是房價收入比

您好！
房價收入比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值，不同機構可能采版用不權同的統計指標和不同的計算方法，一個國家的平均房價收入比通常用家庭年平均總收入與一套房屋的平均價格之比來計算，

即：房價收入比=每戶住房總價÷每戶家庭年總收入。

房價收入比的高低，反應的是某個城市購房的難易程度，也折射出房地產行業的泡沫。

F. 中國房價究竟有沒有泡沫

單純的商品是不會有泡沫的，只有當商品轉化為資產之後，比如房子、黃金和股票，才會因炒作而產生泡沫。
首先，人類有三種不同的基本需求：
空氣、水和陽光等自然資源，是人類生活的第一需求。離開了這些資源，人類將無法生存。因此，空氣、水和陽光才是人類真正的「剛需」，它們與價格無關，所以不存在泡沫一說。
而房子卻並非一定要買來擁有才能居住，因此把擁有房子說成「剛需」是不恰當的！
其次，食品、住房、衣物、醫療保健、必要的傢具、交通工具、家庭保險以及基礎教育，是人類的基本生活必需品。這些商品在經濟學上，其價格一般都是由「供求關系」這只「看不見的手」來調節，的確無泡沫可言。房子如作為商品，本來也不例外。
其實，一旦大量的房子從單純的必需品，進入市場成為商品，進而異化為金融資產後，從金融的角度就能很容易地判斷出中國房價是否有泡沫。如計算出空置房的比例，有一個非常簡單的金融公式：在樓市裡，由於房地產是金融衍生品，加上房貸的乘數效應，只要有10%的房子被當作資產而空置的話，就會產生10%的泡沫。
既然房子已然成為金融產品了，那衡量一個金融產品是可具體測算的，如我之前反復提及的房價收入比、房價租售比等，這是國際金融界統一標准。而按照這幾個標准測算一下，便可一目瞭然——當下中國房價豈止有泡沫，而且泡沫已經大到了史無前例。

國內有些專家認為房價沒有泡沫，因為他們認為高房價是有原因的，如資源的有限等。但這在邏輯上是不通的，任何泡沫都有其形成的原因。如果沒有原因的話，就不可能形成泡沫。因此，有沒有原因不能成為衡量是否有泡沫的尺度。金融產品是否有泡沫是有具體衡量方式的，而至於何時破滅，無人能夠准確預測。
不過遺憾的是，有一點可以確認，有史可鑒，所有泡沫最終都以破滅而告終。金融史告訴我們，之前200多年來，每次信貸猛增之後，隨之都是金融危機的降臨，甚至房價的大跌，迄今無數，全球各國無一倖免。那麼中國會例外嗎？真心希望中國會例外，改寫經濟學，開創金融史的新時代。

G. 房地產的泡沫，房子什麼時候會變成白菜價

最後，8月底住建部、央行都已經約談過12家房價上漲較快的城市負責人。隨後深圳、南京都拿出了封堵假離婚的政策。第四季度房地產調控政策將會全面加碼，限購、限售等政策都會陸續出台。房價小幅上漲的態勢將會受到遏制。未來幾年不僅是房產稅要推出，而且還有房地產長效機制，就是通過保障房、廉租房、共有產權房，來解決社會底層居民的住房問題，這樣也在很大程度上對房地產進行分流。以後部分購買商品房的人將被分流出去，房地產泡沫將會剌破，逐步回歸到與當地人收入掛鉤的合理價位。

中國房價不管是一二線大城市，還是五六線小縣城，都有大小不一的房地產泡沫。房價上漲也已經漲到極致，離開泡沫破裂已經不遠了。正因為如此，央行的高官們頻頻向外示意提醒，但多數人還沉浸在房價上漲的火熱之中。實際上，5年後國內房子會跌到與百姓收入掛鉤的價格之上，這才是馬雲一直在講的那個白菜價，就是多數人買得起房的價格。所以，沒買房的人可以熬一熬·，等幾年之後房價去泡沫後，再來購房，這樣就可以避免做接盤俠。

H. 房價收入比過高，是不是說明房價有嚴重的泡沫

可以說明是存在泡沫

I. 房地產泡沫是怎麼計算出來的

可能性最大的一種方法就是，銷售價=成本價＋利潤＋稅收。從常理講，在不考慮市場因素的情況下這是對的，可是，作為投資人憑什麼冒風險呢？難不成政府會承擔所有風險，保證開發商有利可圖？！或者某個「經濟學家」出錢買單？？假若可以實現的話，市場經濟就可以意義了，還是回到從前的計劃經濟多好啊！如今的朝鮮就是代表。要是按這種方法計算的話，存在泡沫的產品就太多太多了，黃金無端的漲來漲去，股票莫名瘋長，汽油菜油十年間漲了三倍，這些如果可以不計較，那寶馬賓士呢？有沒有人去核算他的成本，估計泡沫嚇死人，但是人家市場好得很，為啥沒有人去干預？也許有人說那不是一般老百姓可以消費的，假如這樣有理的話，那電話是人人都需要的，每天都要面對的了，可我們海南的電話費可以說是全國最貴的，有沒有人去算算它的成本？為啥沒人去管他的泡沫有多少呢？ 其實，這些都是假的，我們政府的目的不在此，而是怕老百姓心知肚明後幡然醒悟，而是拿出個數字嚇唬嚇唬他們，「房子的泡沫都那麼多了，別買房子啦！政府很快就給你們經濟適用房的。」夢啊！咱中國的老百姓愛做夢，最近的交易量下滑就說明咱老百姓太容易上當啦！可這是白日夢啊！繼續做下去等醒來時恐怕就難收場了。