⑴ 房價泡沫化是什麼，形成原因是什麼破滅條件是什麼
房價泡沫化的意思就是現在房價像泡沫一樣、輕輕的一碰就破。無論是巴西的內經濟泡沫，還容是日本的房地產泡沫，在泡沫破滅前期，都經過結構性泡沫破滅的過程。中國現在正處在泡沫破滅的前期，表現的市場特徵，同樣是結構性泡沫的破滅。中國這輪調控100天以來，結構性泡沫已經在破。本應該對買房人有所警示的，但是，政府不會這樣做，相反，媒體還在宣傳回暖，宣傳地王，號召大家抄底。這也難怪，30年來，中國沒有經歷過一場大的泡沫破滅，大家都不知道泡沫破滅為何物，因而漫不經心。破滅的條件關鍵還是在於管商勾結謀利絲毫不管國民的死活。
⑵ 房地產泡沫是如何形成的
房地產「泡沫」是指由於虛擬需求的過度膨脹導致價格水平相對於理論價格的非平穩性上漲，主要特徵有：房地產價格波動幅度較大、沒有穩定的周期和頻率、貨幣供應量在房地產經濟系統中短期內急劇增加等。關於房地產「泡沫」的成因，有以下三個方面：投資者過度投機；消費者及投資者對未來價格的預測偏高；銀行信貸非理性擴張。一旦房地產「泡沫」破裂，則可能造成經濟結構和社會結構的失衡、導致金融危機甚至引發政治和社會危機。一個最理論化關於房地產泡沫的定義大概是這樣的:「指由房地產投機等因素所引起的房地產價格脫離市場基礎的持續上漲，也就是土地和房屋價格極高，與其使用價值(市場基礎價值不符)，雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現，形成一種表面上的虛假繁榮。」 也有專家指出，房地產泡沫，主要就是指「房價比較高，空置率比較高」，房價高得遠離市場和個人需求，空置率高得遠離經濟和社會支撐。實際上不是房價比較高，而且房價過高，遠遠超出了它的價值和普通人購買力。
房價的確是房地產泡沫的主要表現，就像股價和整體物價水平一樣，所以我在回答一些人的質疑時非常簡單，房地產泡沫就是房價過高，不僅是絕對價位高，而且是相對價位高，高得整個社會無法承受，也許一兩年可以承受，但長期無法承受。投資過熱所造成的持續性惡性通貨膨脹可以理解為泡沫經濟，而一個行業的過快增長特別是伴隨著價格的過度虛高就是一種行業增長的泡沫，但一些特別重要行業的泡沫(像房地產、汽車和高科技產業)卻能演化為整體經濟的泡沫。
一種資產在一個連續的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經濟中充滿了並不能反映物質財富的貨幣泡沫。資產價格在上漲到難以承受的程度時，必然會發生暴跌，彷彿氣泡破滅，經濟開始由繁榮轉向衰退，人稱「泡沫經濟」。
⑶ 房價泡沫怎麼算出來的
房價泡沫對於不管是有房還是沒有房的普通民眾帶來的身心傷害是顯而回易見的，也是難答以癒合的。因為由於房價泡沫遲遲未能破裂而導致的一系列物價競相上漲，使普通民眾的生活壓力越來越大，這是前所未有的。對於有房子的普通民眾來說，房價再高有什麼用？你還能把房賣掉不要房子住？那所謂的上漲的部分價格不但與你無關，反而還會因為房價泡沫而導致的其他物價上漲增加你的生活負擔
⑷ 房價泡沫是怎樣算出的
房價泡沫對於不管是有房還是沒有房的普通民眾帶來的身心傷害是顯而易見的，也是難以癒合的。因為由於房價泡沫遲遲未能破裂而導致的一系列物價競相上漲，使普通民眾的生活壓力越來越大，這是前所未有的。對於有房子的普通民眾來說，房價再高有什麼用？你還能把房賣掉不要房子住？那所謂的上漲的部分價格不但與你無關，反而還會因為房價泡沫而導致的其他物價上漲增加你的生活負擔，所以有房子的普通民眾，對於房價泡沫的破裂是非常理智的；而沒有房子的民眾，對於房價泡沫更是狠之入骨！
當然，房價泡沫爆破，會使得有那麼一小部分人坐立不安、惱羞成怒。這一小部分人便是權貴。因為權貴掌握了國家的資源而擁有了大量的房子，房價泡沫爆破他們能安心嗎？大家回憶一下就知道了，有多少腐敗權貴倒台後都跟這個房子有聯系，具體有多少本人沒有統計過，但每一個腐敗權貴倒台後在他/她或他/她的直系或傍系親屬的戶下都有無數的房子，而這些房子僅僅靠他/她工資是無論如何也是買不起的，前些日子的山西某煤炭局長就擁有36套房產，最近的河北某公安局副局長李剛也有5套房產，這就不難證明為什麼國內無論如何調控都不能使房價泡沫破裂，非得借外力不可了！
在這里我先得算算全國究竟有多少空置房：
全國共有30多個省、直轄市，每個省大約有100個縣，按每個縣有1000名副科級以上官員計算（實際遠遠大於此數字），按60%的腐敗率計算（實際腐敗率遠高於此，你知道的），按煤炭局長36套+公安局副局長李剛5套=41套的平均41/2=20套（實際遠不止這個數，大於局長的副縣長、縣長、副市長、市長、副省長、省長、副部長、部長……副縣委書記、縣委書記……擁有房產的數量遠比局長多，不要相信那什麼誰誰市長買不起房子，那都是逗你玩的！）計算，結果如下：
30*100*1000*60%*20=36000000套房子（這個計算方法很保守）。
這就不難解釋為什麼官員財產公示制度一直難以實施下來，也不難解釋為什麼房產稅徵收政策一直無法出台，更不難解釋為什麼每次調控都毫無意義！這僅僅是權的空置房，貴的呢？我估計與這個數量也不相上下。這就容易解釋上次什麼國家電力部門稱有64800000套房子的電表讀數為0了，這也容易解釋為什麼那麼多的小區、那麼多的新城是鬼區與鬼城了。
如此說來，房價泡沫爆破除了那幾千萬的權與貴不高興外，其餘普通民眾應該是非常高興的。因為房價泡沫爆破後，普通民眾可以享受到「人」的生活，可以培養子女拿到諾貝爾獎，可以孝敬父母頤養天年，可以不再為強制拆遷而自焚，可以不再為強制拆遷而上吊……
⑸ 房地產泡沫是怎麼形成的
產品泡沫是指一種產品的價格持續上漲，以至於嚴重偏離其價值的現象；
行業泡沫是指一個行業的供給嚴重過剩，或其遠期需求縮減或消失導致的投資過熱現象。
我們所說的房地產泡沫屬於行業泡沫范疇，是個宏觀概念，然而老百姓關心的房價問題則是微觀概念之產品泡沫。
我們知道，房地產屬於資本密集型行業，需要大量的金融支持，同時也是一個長期投資，遠期收益的行業，這兩個條件極易形成泡沫。首先其投資過程有大量的不可控因素和較大的政策風險，其次由於對投資期限和遠期收益的把握不準確，都容易對行業造成極大的投資風險，非常容易導致過熱的投資，產生泡沫。下面我大概談談房地產開發中泡沫的形成過程，僅代表個人觀點，需要大家指正。
房地產泡沫的形成大概在以下三個階段中形成：
一、房地產前期階段
房地產開發前期階段容易在四個環節形成泡沫：
1、土地購置
由於房地產過熱，對於土地的需求增加，同時由於土地為國家緊缺資源，國家對土地的控制政策越來越嚴格，房地產商對土地的競爭越來越激烈，政府招牌管政策的實施，本來就很高的土地價格，經過幾圈的叫價，成交低價成幾倍的翻番，已經遠遠超過其實際價值，政府收益確實得到了充分的體現，然而，房地產商得到的土地價格中，泡沫已經大量形成。
2、各項手續辦理
說道這里我不得不要一咬牙，繁雜的過程（130多個章）自然不必多說，本身就存在大量不合理的亂收費法規，加上大量說不清道不明也無法說無法訴甚至無法入賬的費用，一直以來讓各開發商苦不堪言。這些費用勢必計入開發成本，或者無法入賬的只能在預算時列入那個讓人尷尬的不可預見費用和管理費用，不產生泡沫是不可能的。
3、項目轉手
這一點估計大多數人都有所體會，有背景，有關系的，拿到了項目、土地，不會自己開發，為了早日獲得利潤而轉手，有的項目甚至能轉讓近十次。一次次的轉手，落在最後真正開發的手中，已經翻了好幾倍，產生嚴重的泡沫。就像我們喝扎啤一樣，一桶扎啤本來20杯，但是桶里已經有了泡沫，也能賣25杯，再多轉幾次，可能達到50杯，就能賣出兩桶的價格。
4、材料及施工隊伍選擇
由於房地產過熱，房地產開發所需的材料、人工就變得相對短缺，其價格上漲速度和幅度都較大，加上這些年很多高端材料和工序的獨特技術價格高漲，開發商競爭購買材料和勞務，本來在材料和勞務過程產生的產品泡沫也轉嫁到房地產行業來最終承擔。
二、房地產開發階段
房地產開發階段容易在兩個環節形成泡沫：
1、工期和利潤預計
房地產開發是一個投資期延長，回收期長的行業，一方面由於投資期限長而對工期把握不準導致工期延長，投資成本增加，另一方面由於回收期長，對未來收益把握不準，有意提高銷售價格以降低對未來收益把握不準可能導致的利潤風險。
2、金融支持風險
房地產開發屬高投入高產出的行業，必須大量依靠金融機構支持，除了要接受和消化金融行業泡沫的轉嫁外，由於上述工期和利潤預計的不確定性，金融機構也會有意提高投資收益率來規避風險，也就使得房地產開發過程的財務費用相對增加。
三、房地產銷售階段
房地產銷售階段形成泡沫的主要環節如下：
1、以遠期的價格完成當期銷售
我們知道，今天購買的住房，實際交房時間往往在一到兩年之後。開發商為了盡快實現變現，預售房屋，也是政策容許的，這就導致一個現象，大家有沒有注意到，我們購買的現房和當期正在銷售的同類型、同標准期房價格基本是相同的，也就是說，我們購買的現房執行的竟然是兩年以後的價格。想必大家都明白，兩年以後的貨幣價值與現在的貨幣價值，以及兩年以後我們的購買力和今天的購買力有這多大的差距。我們不但花掉了未來的錢，真可怕的是以未來的價格花掉了。
這一條不知道我說明白了沒有
2、我們的消費觀念苦了我們自己
我們要結婚生子，就要買房子；孩子要遠道上學，陪讀，買個房子（攀比，為了孩子的自尊心）；孩子要結婚，給孩子買房子......這輩子，我們成了房奴，我們自願的，活該，就因為這樣，供求關系變了，房價漲了，越漲我們就越想買，我們越想買房價就越漲，沒辦法了，買不起了，我們到處借，貸款，我們埋怨房地產泡沫了，我們自己造成的。
本人認識尚淺，只能看到這些，誠心歡迎大家指正補充。
⑹ 什麼叫房價泡沫怎麼計算
房價泡沫，指商品房價格高出其實際價值的部分。價值規律認為，商品價格總是圍繞其價值上下波動。 房價泡沫指數＝商品房的單位面積平均售價÷人均月收入
⑺ 房價泡沫怎麼形成的
【轉自網路】
當房產成為大多數家庭最重要的財富時，房價漲跌已不只僅是茶餘飯後的談資，而且還是關乎家庭財富平安、投資保值增值的大事。諸如「房價是怎麼形成的」和「將來房價是漲是跌」等問題自然成為業界爭先研討的焦點。筆者將影響房價的一些影響要素停止梳理和研討，試圖從中歸結出房價構成的根本邏輯，並對如何停止房價預測提出一些合理化倡議。
一、房價與各項影響要素的關系
影響房價的要素很多，大致能夠歸結為三類：根本面、資金面、政策面。根本面是房價中長期走勢的決議要素，影響趨向和方向；資金面對房價漲跌產生直接作用，影響振幅和動搖；而政策面則是經過財政、貨幣等措施，改動經濟運轉的環境，從質變到質變來改動房價的趨向。
1．根本面
筆者將中國以及美、日等國度的房地產市場與宏觀經濟指標停止歷史數據的相關剖析，能夠發現，房價與GDP、CPI、PPI、股市、城市化率等指標均存在一定的相關性。
房價與GDP之間存在顯著的正相關，且為雙向因果關系。一方面，房價的上漲及上漲預期將帶來更多的房地產開發投資，拉動建築、金屬製造、機械設備、水泥、家電、裝修等行業的開展，有效處理社會就業，對經濟增長產生乘數效應，GDP隨之增加；另一方面，GDP的上漲反映國民經濟的生長，通貨收縮將帶來資產價錢的進步，反過來促進房價的上漲。
房價拉動CPI漲跌，CPI傳導到PPI；而CPI、PPI所代表的物價和通脹程度又反過來影響房地產開發的人工、建材、設備的本錢，但從房價佔CPI比重(中國此前CPI構成中寓居類權重僅為13％，而美國是42％)和建安本錢對房價的敏理性(歷史上建安本錢漲幅遠小於房價漲幅，且建安本錢變動對利潤的敏理性不大)兩個角度看，房價與CPI、PPI並沒有顯著的因果關系。從先後次第看，房價變化搶先於PPI，PPI搶先於 CPI。
房價動搖滯後於具有經濟晴雨表的股市。從相對趨向上看，兩者大致有1年左右的時間差，如萬科A股的股價分別在1998年、2002年、 2005年展開一波上行，而房價指數則在1999年、2003年、2006年呈現加速上漲。
房價的上漲有賴於中國城市化進程中的新增城鎮人口所產生的住房需求增加，從1979— 2009年30年間均勻每年新增1450萬城鎮人口，這是支撐剛性需求不時增加的基本要素。固然兩者的增長趨向相同，但由於房改起步較晚，較長時間序列的回歸剖析反而發現兩者相關性不強，但從2004年起呈現一定正相關。
2．資金面
房地產是投資額最大的資產之一，已成為大局部資金的蓄水池，其價錢程度的變化與資金面的松緊關系親密。影響市場上資金量多寡的要素有貨幣供給量、利率程度、貨幣匯率等。
房價與貨幣供給量(M2)息息相關，但沒有嚴厲的線性函數關系。中國堅持了30年均勻22％的M2增長率，M2所表現的是整個市場的資金量和購置力大小，這為房產等資產價錢的走強提供了有力支撐。筆者發現，普通M2呈現較大動搖後，房價也會有相應變化，時間差大致是6個月到1年。
房價與利率之間有顯著的負相關。從供求角度看，利率進步招致購房者貸款還供壓力加大，有效需求遭到抑止，供大於求招致房價下跌；從資產估值的角度看，在中國佔有很高比重的期房銷售，本質上是將來房價按社會均勻收益程度的折現，但銀行基準利率的進步會招致房產折現值的降落，即房價下跌。
房價上漲並非由於匯率變化，但匯率在房價趨向構成後有一定的助推作用。中國堅持了10年相對穩定的匯率之後，於2005年開端匯改，爾後美圓兌錢中間價不斷降落，期間房價則穩步上漲。錢升值預期誘發了外資的湧入，推高了國內房價。
3．政策面
中國房地產市場開展是典型的政策市，受政府調控影響非常顯著。除了金融危機之後，政府為了救市出台一系列扶持政策以外，大局部時間里以抑止房價過快上漲為基調，特別以2011年為最盛，呈現了「限購令」、「限貸令」、「限價令」三大政策的疊加。
積極的財政政策、寬松的貨幣政策能夠促進投資、增加貨幣供給量，降低市場資金本錢，也促進了推進房價上漲各項要素的構成和加強；房地產行業的優惠和扶持措施能夠經過增加有效需求來活潑市場(如降低首付比例、買賣稅費減免等措施可將本來並非有效需求的潛在購房群體激活，成為新增需求)。反之，亦然。
二、房價由供求關系決議
經過對根本面、資金面、政策面影響要素的梳理，能夠發現，一切要素的變化最終作用於市場的供求雙方，招致房地產市場的供求關系發作變化，從而最終惹起房價的漲跌。因而，筆者以為供求關系就是房價構成機制的中心，是決議房價的內在動力。以下僅對房地產市場中的住宅市場作一扼要論述。
1．住宅需求
住房需求包括三個方面：剛性需求、改善性需求、投資性需求。
剛性需求，取決於新增城市人口與人均可支配收入所構成的購置力。城市化進程中持續增加的城鎮人口和居民收入程度的進步，將是剛性需求的有效支撐。但在經濟蕭條時，城市化進程的放緩與收入程度的減少則會抑止需求的增加。
改善性需求，取決於當地的人均面積、戶均套數、富有水平。隨著居民生死水平的進步，人們有改善住房條件的需求。一旦房價過高，將抑止改善性住房需求。
投資性需求，契合「買漲不買跌」的資本逐利本性。房價存在上漲預期時，資本湧入：房價存在下跌預期時，資本撤離。資本具有加速房價趨向構成的作用。
2．住宅供應
住房供應受兩個環節影響，一是土地供應，二是房地產開發投資。
中長期看，土地的經濟供應彈性很小，特別是國度對18億畝耕地的嚴厲維護，使城鎮建立用地相對稀缺。短期看，中央政府的年度供地方案布置將影響將來1～2年內住宅用地的供給量。
土地的供應只要經過房地產開發，才構成住房供應。房地產開發投資減少，或開發商有意囤地，均可能形成住宅供應的減少。
3．供求關系決議房價走勢
上述的需求量和供給量的變化和互相關系，將最終決議房價的漲跌和方向，詳細而言，包括以下四個根本觀念：
第一，房價漲跌由商品房市場的供求關系決議。「供不應求時價錢上漲，供過於求時價錢下跌」的經濟原理也適用於房價，但由於房地產觸及面廣，商品房供求同時受多種要素互相影響和限制。財政、貨幣等調控政策經過影響供求關系來調理市場價錢。
第二，房價上漲或下跌趨向構成後，資本的湧入或退出將起到助推作用。房地產自身具有消費品和投資品的雙重屬性，作為消費品，買跌不買漲；作為投資品，買漲不買跌。由於投資品的屬性，資本在投資、消費兩個環節起作用。在房價處於上漲趨向中，資本的進入加速房價的上漲；在房價處於下跌趨向中，資本的撤離加速房價的下跌。「地王」、「炒房團」都是資本逐利的表現，都是「推波助瀾」和「乘人之危」，起著加速、助推作用。
第三，房價拐點的判別有賴於底部和頂部確實認。抵達底部時常常表現為成交油膩，而從底部崛起時則隨同著成交量的大幅增加；抵達頂部時常常有價無市，而從頂部下跌時也隨同著買賣的活潑。
第四，房價動搖有周期性，階段性的高點和低點能夠經過供求關系停止簡單判別。假定供應量短期內較為肯定，那麼在房價下跌過程中，剛性需求決議房價下跌的底部；在房價上漲過程中，投資性需求決議房價上漲的頂部。
三、如何停止房價研判
由於影響房價走勢的供求關系遭到宏觀經濟、城市化進程、收入與稅費政策等多種要素的綜協作用，特別是在中國，政府幹預的影響更為突出。單純地停止某些指標的回歸剖析，難以構建出一個有效、適用的房價預測模型。經過供求決議房價的四個簡單規律，能夠更好地把握市場的二般規律，但若要對房地產市場的趨向停止研判、特別是對房價拐點的把握，還需在房價預測的詳細業務工作中，留意三個要點：
一是留意市場范疇的不同，如全國市場的整體走勢與中央區域市場的不同，住宅、商鋪、寫字樓等不同產品的供求關系不同，普通住宅與高端公寓等細分市場的不同。不同的市場范疇，影響房價構成的要素也有很大的區別，需分門別類地停止研討。
二是對各項指標的數據來源停止選擇，統計局、參謀機構、房產中介、金融機構、開發商、政府相關部門等數據口徑均不同，以至同樣年份的相同指標數值也不盡相同，若不嚴加辨別和選擇，很容易得出錯誤的結論。
三是房價漲跌的構成常常是一個質變到質變的過程，不能由於某些指標在某一年份發作變化就得出房價呈現方向性改動的結論。比方年度貨幣供給量從25％降落到20％，或年均新增城鎮人口從2000萬降落到1500萬，並不意味著房價拐點就呈現；但當貨幣供給量持續減少且增幅從兩位數變成個位數以至是負值，或新增城鎮人口持續多年根本不增長時，那麼就有可能是中國房價拐點降臨的根據。
⑻ 高房價怎樣引起的經濟泡沫
首先你要理解的是經濟泡沫這個詞，當然我也並不是專業的經濟學者，經濟泡版沫這個詞就是說一權個時期在一個地區，它的實際經濟量被人為地誇大了，這樣的結果會導致貨幣的動盪不安。
房價應該按照一個地區人的承受能力來定，比如北京就可以比鄭州高，因為北京地區人的經濟能力，消費水平總體上高於鄭州，而且北京人能承受的力度比鄭州大，但是如果北京的房價一個勁地上漲，超過了北京人的承受能力，那麼房子人都買不起了，但是房價已經被推高了，開發商已經為此投入了巨資，你想降已經沒法了，這個時候就是實際經濟量被抬高度了，產生了經濟泡沫。
一般現在來說的經濟泡沫都是帶有通貨膨脹性質的，因為都喜歡把經濟誇大。