房企拿地增加房價如何

⑴ 開發商拿地價格8000一平，房價大概賣多少

房價的多少，主要還是看地段，而不是看開發商的拿地價格。

假設這塊地是在市區中心，那定價2-3萬一平方的價格是合理的；如果是在郊區，定價1-2萬的價格是合理的；如果你是在鎮上，那你5000元一平方，可能都未必能被人接受。

所以說，主要看地段，而不是你拿地多少錢，就可以賣到多少錢一平的。當然，你要定什麼價是你的自由，但是有沒有人買，就是另外一回事了。

能開發房地產的地價在8000一平其實不算貴的，如果所在的地段不是很差，一平方賣個5000-10000的價格是正常范圍。如果有炒作，甚至能賣1-1.6萬左右的價格！

不過還是那句話，要看地段，地段的好壞，決定房產的價格。

⑵ 房企頻繁拿地對房價有什麼影響是房價上漲的預兆嗎

至少是房企對後市信心的體現。

⑶ 地價怎樣影響房價

今年以來，高價地塊在一些大城市不斷出現，再次引發了業內關於房價和地價因果關系、招拍掛政策對房地產市場影響的討論。 縱觀三十多年來土地政策的變遷，我們大致可看出經歷了三個階段，1978年至1987年是土地商品化和使用方式市場化的摸索階段，《土地管理法》的出台明確了土地集中統一管理。1987年至2004年，《土地管理法》確立了對土地集中統一管理和依法有償使用的制度。2001年首次明確經營性用地一律實行招拍掛出讓,但在實際操作過程中，協議出讓仍是市場主流。2004年至今，土地政策基調從嚴，供應方式由協議出讓全面轉向招拍掛出讓方式，並加大了對土地閑置的處理力度，調整土地供應結構，限制別墅類項目供地，增加中低檔商品住宅的土地供應量。 要釐清地價與房價的關系，首先要弄清楚地價是由哪些因素決定的。筆者以為，第一是政府土地供應計劃。經營性用地必須通過「招拍掛」的方式進行，土地供應計劃也因此成為影響地價的關鍵因素。第二是商品房市場形勢及未來走勢。開發企業決定購買土地時，往往會從商品房市場形勢出發，預測該地塊未來可能帶來的收益，從而決定對該地塊的報價。如果商品房市場銷售活躍，房價處於上升通道，開發商拿地意願就高，土地市場競爭也會更加激烈；相反，如果商品房市場處於下行通道，開發商拿地意願不強，地價就會下降。例如，去年全國商品房銷售面積較上年大幅減少20%，導致土地購置面積同比下滑8.6%，土地流拍現象頻頻出現。第三是企業資金狀況和融資環境。對於已經上市的開發商，土地是在資本市場籌資的工具，成為吸引股民購買公司股票的題材。房價上漲擴大了開發商從資本市場融資的空間，開發商拿著從資本市場籌集來的資金大量購買土地，導致地價上升；同時企業資產規模的擴大和預期盈利的增加，也使企業更易於從資本市場融資。土地市場與資本市場相互推動，促使地價上升。此外，開發商取得土地往往還需要銀行信貸的支持。信貸政策的變化會影響開發商能夠籌集資金的規模以及資金的使用成本，從而影響開發商取得土地的數量以及取得的地價之高低。當銀行對房地產企業大規模放貸時，會有更多的開發企業競投土地，也有可能推高地價。 再來看房價的影響因素。第一是宏觀經濟形勢對房價有重要的影響。宏觀經濟形勢好，居民收入增長速度快，對未來收入預期樂觀，會增加住宅消費，推動價格上漲。第二是信貸政策。住宅消費涉及金額巨大，絕大多數居民一次性支付房款比較困難，銀行的信貸支持使大量潛在的需求轉化為現實的購買力。比如，降低住房首付比例也就是降低了居民的購買門檻，降低貸款利率也可降低購房者的月供款，從而降低購房成本，增加住房需求。第三是稅收政策。政府在房地產發展的不同時期，開征不同的稅種、稅率，都會對房地產市場產生重要的引導和調控作用，進而影響房價。第四是地價。地價在住宅成本中佔有較大的比例，往往成為房價的決定因素。短期看，地價的變動會影響推盤速度，影響市場供給量，從而對房價產生影響。第五是經濟結構。大城市基礎設施好，就業機會多，已成為吸引社會資金、資源和勞動力的強大磁場，房地產市場需求巨大，房價會在相當長期內處於上升通道。 分析地價與房價的相互關系，筆者認為，首先，不論長期還是短期內，房價及其預期都是地價最主要的影響因素。處於上升趨勢的房價以及活躍的商品房銷售市場會使得開發商對市場前景充滿信心，加大土地競購力度，從而推動地價上升。其次，長期看，地價是房價的底線，如果地價高於房價或者房價與地價的差額使得開發商投資地產項目無法達到目標收益率，那麼一部分開發商會逐漸轉移到其他收益率更高的行業。這樣，將減少商品房供給，推動房價上升，使得房價與地價的差額達到一個市場滿意的水平。歸根結底，房價是由市場供求關系決定的，地價作為一種成本能否向房價轉移，企業的資金實力，回款意願和利潤率的高低等因素也不容忽視。

⑷ 開發商拿地價格8000一平，房價大概賣多少，另外想問下，拿地價格是8000，如果建10層是不是合800一平了

還有其他費用抄啊，比如材料襲費，人工費，營銷費用，以及貸款需要償還的利息，差不多房價要是地價2.5倍，8000的拿地價格，賣的時候至少要2萬以上，以中國目前的樓市暴漲的行情來說，從拿地到蓋樓，怎麼也要5年，到時候房價可能是4-8萬一平，如果開發商再故意拖一拖時間，買到10萬也不是不可能的。

⑸ 拿地價和未來房子定價是怎麼定的

房地產定價主要分成三個階段：

第一個階段：前期（包括從拿地到開工建設這段時間）

據我的工作經驗，很多房地產商拿地只會簡單的做估算，因為地塊放出來，到招拍掛，時間並不多，無法做精細的調研與定位，所以只能做簡單的估算。拿我所在的城市來舉例吧，這樣會清楚一些。

我所在的城市是個二線城市，地價相對不高。一畝大約在90-110萬左右。摺合樓面地價約400元一平方。這個城市09年的總體住宅均價是2660元左右。從2000年至今，以房產局給到的數據，這個城市（下簡稱B城）每年的房價漲幅是10-15%。建安成本如下：多層建築1000元一平方，層1200元一平方，高層1500元一平方。

住宅成本=地價+建安成本+++稅費

其中的與很低的，所以每平方各打100元足夠了。

所以住宅每平方的成本=400+1500+100+100+稅費=2100元（未計稅費，因為我也不懂開發商應該交多少稅，可以參考營業稅5.65%，所得稅33%）

整個城市的均價是2660元。就是說開發商有560元的稅前利潤。稅前利潤率大約是25%左右。

但這個沒計算每年的房價漲幅需要1年左右時間，也就是會增幅10%左右均價應該會在2900元左右。這樣的估算是比較合理的，開發商有足夠的利潤。

這時，開發商會有兩種選擇：

1、以最大回報率為目標。這樣就會加大投入，提高品質，延長項目周期，把價格賣到比其它樓盤要高。

2、以資金周轉率為目標：這樣就低成本低投入，把價格放低，質量達標（能通過政府驗收為准），快速走貨，滾動開發。

以上就是第一階段的房地產定價方式。

第二階段：開盤前組團定價（開工到拿預售證期間）

一般來說，開發商會按資金的規模與現場條件，定出那些房子先動工，那些房子後動工。這樣就會把一個樓盤里的幾十幢樓分成不同時期來建設。不同的樓幢就組成了各階段的房源，這個稱為組團。每個階段推出不同的組團，要對這個組團里的所有房子定個指導均價，這樣才好做價格表。

舉例來說，今年5月，本項目要推第一組團，有4幢樓組成，大約有250套房子。這些房子指導均價是多少？就需要我們來制定。

一般我們最常用的是市場比較法，還有其它方法，如成本法，目標收益法等，但是按成本法來算這個指導價，會脫離市場，定得過高定得過低，開發商的收益無法得到保證。

所以我們會去踩盤，所謂的踩盤就是把其它在售的樓盤進行信息收集，以備綜合分析。踩盤的信息包括很多，如：A樓盤有什麼賣點，最近賣什麼價格，有多少成交他有什麼缺陷等。

踩完盤後，我們就會把收集完的各樓盤做分值評估，把各類因素做評分。比如說地段好，這個因素就得5分，差的只得2分等。這個樓盤賣2600元。那麼，所有的分數匯總起來，用這個價錢去除，就得出每一分對應是多少錢。這樣再把我們的項目也進行評分，用得出的分值乘以這個價錢，就得出我們這個組團的指導價格。

舉例說明：A樓盤地段好得5分，戶型一般得3分，園林一般得3分，那綜合就是11分，它賣2600元。

B樓盤地段差，得3分，戶型不錯，得4分，園林很差，得2分，綜合9分。它賣2400元。

我們樓盤地段好，得5分，戶型不錯，得4分，園林很好，得4分，綜合13分，那麼我們就可以賣2800元。

因為他們已經在賣了就可以看出來這個價格對於市場來說能不能接受。如果評估完，基本上可以得出市場接受的指導價。

第三階段

就是預約。為什麼要預約？因為每次能拿出來賣的房源不是無限的。一個樓盤只能這么多房子，按工程建設來說，不可以全部一起建好一起拿出來賣，因為這需要投入的資金太大了。所以開發商一部份一部分的建，也就只能一部分一部分的拿出來賣。

這樣就會遇到一種情況。買房的人多於房源，那怎麼辦。所以房開商就用預約的辦法一般是幾百或一兩千可以在開盤的當天有優先選房的權力。因為同一個組團，房子朝向和位置不同，居住的舒適度也不一樣會預約，以達到優先選房的目的，很大機率可以選到自己喜歡的房子。

這個預約對定價很重要。在這個階段我們會放出上述第二階段定出的指導價，比如2800元一平方他願意預約，就說明他接受這個均價，不願意預約就是不接受。所以我們會跟蹤這個預約的數量來調整開盤時的價格。一般預約的時間是一個月左右。在一個月內，預約數量達到與推出的房源數量一致，說明這個價格是比較合理，如果少了，說明價格高了，市場不接受那麼說明這個價格低了。

所以開盤前我們會做好三套價格方案，一個是低於指導價的，第二個是指導價的，第三個是符合指導價格的。再按照我們的判斷看他們的反應，如果他們不接受，我們就會換低的價格方案，如果接受的很多，就換成高的方案。

所以到了開盤那天

⑹ 2020中國房企拿地情況分析

根據中指研究院2020年7月1日發布的《2020年上半年全國房地產企業拿地排行榜》報告看，中國房企拿地主要有以下特點

當月要點：

1. 上半年拿地規模同比基本持平，6月拿地處高位

2. 拿地銷售比回升，第二陣營企業拿地更積極

3. 合作拿地權益佔比上升，收並購機會仍存

4. 布局重點聚焦二線，長三角仍為熱點

01 上半年拿地規模同比基本持平，6月拿地處高位

2020年1-6月，TOP100企業拿地總額15169.8億元，拿地規模同比基本持平。TOP100門檻值升至40億元，環比增長21.2%。

圖：2020年1-6月50家代表房企每月拿地總額

數據來源：CREIS中指數據，中指地主

杭州熱度最高，中西部省會城市與城市群內熱點城市頗受青睞。1-6月，50家代表房企拿地TOP10城市中，中西部省會城市佔5席，其中西安拿地面積達565.4萬平方米，位列第三，重慶位居第六，長沙與鄭州也較受歡迎；長三角與粵港澳大灣區城市群各有兩個城市上榜，杭州位居第一，蘇州、佛山均超過450萬平方米，廣州近400萬平方米，是前十城市中唯一的一線城市。

⑺ 為什麼那些大的房地產公司一拿地，附近的房價就開始漲

分兩種情況。
對於做商業綜合體的開發商來說，拿地價格一般是比較便宜的，因為他們是請來
提升
附近區域的
商業配套品質的
，附近房價上漲也是情理之中。而雖然在這個項目上賣地吃了虧，但
只要這個片區的房價被抬了起來，其他地塊就可以賣出更高的價格，
算總賬是不會吃虧的！
提升
附近區域的
附近區域的
商業配套品質的
，附近房價上漲也是情理之中。而雖然在這個項目上賣地吃了虧，但
只要這個片區的房價被抬了起來，其他地塊就可以賣出更高的價格，
算總賬是不會吃虧的！
只要這個片區的房價被抬了起來，其他地塊就可以賣出更高的價格，
對於只做住宅的開發商來說，也會請過來唱一出雙簧。舉個栗子，本來一個街區房價每平米1萬，突然一天某個大開發商在這拿了一塊地，地價就合每平米1萬2，
麵粉比麵包還貴，
住在這的房東肯定想，開發商是不會賠本的，地價都1萬2，房價怎麼也得1萬5吧，於是原來的二手房價格至少也得抬到1萬4左右。如此一來，這個片區的地價也整體被抬高，賣地的可以繼續賺個盆滿缽滿。
對於只做住宅的開發商來說，也會請過來唱一出雙簧。舉個栗子，本來一個街區房價每平米1萬，突然一天某個大開發商在這拿了一塊地，地價就合每平米1萬2，
麵粉比麵包還貴，
住在這的房東肯定想，開發商是不會賠本的，地價都1萬2，房價怎麼也得1萬5吧，於是原來的二手房價格至少也得抬到1萬4左右。如此一來，這個片區的地價也整體被抬高，賣地的可以繼續賺個盆滿缽滿。
麵粉比麵包還貴，
當然，開發商也不傻，能白白的做好事？本來房價就1萬的地方，怎麼就敢以1萬2拿地，萬一真的虧了呢？不用擔心，一般接下這種活的開發商，為表達誠意，在其他項目上肯定會得到補償的。
當然，開發商也不傻，能白白的做好事？本來房價就1萬的地方，怎麼就敢以1萬2拿地，萬一真的虧了呢？不用擔心，一般接下這種活的開發商，為表達誠意，在其他項目上肯定會得到補償的。

⑻ 政府怎樣調控房價

最近，住建部、國土資源部、財政部等多個部委，在近半個月的時間里，緊鑼密鼓地出台了若干房地產調控政策：從「營業稅徵收2改5」，到「國四條」，再到「拿地首付不低於50%」，從「5年內普通住房轉讓差額徵收營業稅」再到「督辦全國18宗房地產閑置土地」，調控之聲不絕於耳。 但是，相關調控措施可能適得其反，因為，這些措施不僅未能解決根本問題，還滋生出了新的問題——這也是被以往房地產調控後的效果證明了的，幾乎每次房地產調控過後， 房價 都會出現新一輪報復性上漲。 12月23日，在接受央視《今日觀察》采訪時，我提出了兩點建議（播出時只播了第一條）： 一是對現行分稅制進行調整。分稅制改革以後，地方政府的財權減少了，事權反而在增加。地方政府不僅要 發展 經濟，還要提供足夠的公共服務、公共產品，但它面臨著資金短缺的困擾。目前，地方政府基本上就是通過土地出讓金、房地產相關稅費收入來填補這個資金缺口的。所以說從利益驅動方面來看，地方政府是沒有任何動力去抑制 房價 的。道理非常簡單， 房價 上漲，才能拉動地價上漲，地價上漲，地方政府才能獲得更多的土地出讓收入。無論房地產調控措施多 么 嚴厲，最終都要靠地方政府來落實，由於受制於利益因素，地方政府在執行房地產調控 房價 只會陽奉陰違。因此，要從根源上來解決這一問題，必須對分稅制進行調整，增加地方政府的財政收入，只有在它的財權得到保障的情況下，才可能真正地落實抑制 房價 上漲的措施。 二是改變現行的官員政績考核標准。現在主要以GDP來考核幹部政績，地方官員為了獲得更高的GDP增速，更有動力推高地價、 房價 ，以提升其進行基本建設投資的能力，推高GDP，獲得更多、更好的升遷機會。只要這種畸形的幹部政績考核標准不改變，地方官員推動 房價 上漲的動力就永遠不會減弱。GDP只是量化經濟活動的一個指標，世界上絕大多數國家在追求民眾幸福指數的提高而非GDP，我國的許多官員本末倒置，在畸形的考核制度下，把GDP當成了唯一的追求目標。試想，在這種考核標准下，哪一位官員能夠真正關心民生呢？因此，現在必須盡快調整對官員的考核標准。 由於這兩條建議，在目前並不受到重視，那 么 ，就必然導致越調控 房價 越漲的畸形結局。 以土地「重拳」為例。12月17日，財政部、國土部等五部委出台《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發商以後拿地時，「分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清，首次繳款比例不得低於全部土地出讓款的50%」。如果開發商拖欠價款，不得參與新的土地出讓交易。此舉被媒體稱為「房市調控第一拳」。 開發商囤地、炒地的目的，在於獲取增值收益。即使讓開發商一次性付清全部土地出讓金，他仍然可以囤積土地，坐等土地升值。也就是說，開發商囤積土地的源動力不在於他是分幾次拿的地，而在於他可以分享升值帶來的暴利——這種暴利甚至超過他搞房地產開發獲取的收益。中國的許多開發商並不建房而只炒地，也源於此。 其實，打擊囤地並不需要另出「重拳」，只需嚴格執法即可。我國早在1994年7月公布的《城市房地產管理法》就規定，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，超過出讓合同約定的動工開發期滿一年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金 20 %以下的土地閑置費；滿兩年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。 此後，國家又陸續出台類似的法律法規，但是，相關法律法規、政策文件越來越多，而囤積土地的現象卻有增無減，囤積土地者有恃無恐，原因在於法律與土地一 樣 「閑置」。如果嚴格執法，沒有一個開發商敢囤積土地，道理非常簡單，囤積兩年後不僅不能享受增值收益，連地也重新被政府收回了。這個賬開發商都會算。 開發商為何敢囤積土地呢？因為地方政府縱容。 那 么 ，地方政府為何縱容開發商囤積土地呢？ 利益使然。 地方政府如果嚴格執法，對囤積的開發商進行處罰，開發商爭相拿地的積極性就會降低，地價就會跟著下來，地方政府的收益就會減少。為了謀取自身利益最大化，地方政府慢慢拿出土地進行拍賣，開發商高價拿地後坐享升值之利，雙方都有好處，互惠互利，就形成了一種利益共同體。在這種情況下，讓地方政府去處罰與自己處在同一戰壕中的囤地者，是非常不現實的。所以，但見法規紛飛，就是不見囤地者減少。 房地產調控的重拳，應該打在供應上。通過嚴格執法，迫使開發商按照規定開發，建造成房屋供應到市場。如果從這個意義上來看，開發商原本有限的資金大部分用到拿地方面，提前確保了政府出讓土地的收益安全，卻可能使開發商因資金緊張，開發進度進一步降低。 而且，在「地王」不斷涌現的大背景下，動輒上億元的土地，沒有實力的開發商根本沒有競爭力，在首次繳款比例提高後，這些開發商被淘汰出局，進一步減少了房屋供應能力——小的開發商是這個市場的必要補充。同時，行業的壟斷性加強， 房價 會進一步上漲——中國油價高於美國等西方發達國家，就是壟斷導致的必然結果。如今，這種壟斷正在快速向房地產領域蔓延。 另一方面，許多供應到市場中的商品房被炒房者囤積起來，人為減少了市場供應，是催生 房價 上漲的一個重要原因。二手房轉讓，營業稅征免時限由2年恢復到5年，增加了流動成本，而這些成本在房屋供應不能增加的情況下，很容易轉嫁到民眾身上。而且，流動性的降低，也會導致房屋實際供應量的下降。 顯然，這些重拳並不能真正抑制 房價 的上漲，原因在於，這些重拳都首先在悄悄確保政府的收益不減少，高 房價 是地方政府、開發商、銀行、炒房者利益共同推動的結果，作為獲取主要收益的一個主體，地方政府必須帶頭壓低地價，才能夠理直氣壯地擠壓房產商的暴利，否則，在各方利益都不減少的情況下，出台的任何希望 房價 下跌的措施，都將成為空談。 房市調控重拳必須打到點子上，那就是，打到利益上，打到供應環節上，否則，花拳綉腿耍得再好看也難有效果，更有可能， 房價 還被「重拳」打得越來越高。 後記： 我對避開根源的調控措施抑制 房價 已經不抱任何幻想。 《通貨膨脹早已在我們身邊（兼談 房價 ）》一文是我對未來 房價 趨勢 走勢最明確的分析： 在綜合這些年的大量數據及政策信息後，我得出結論：政府能夠容忍的中國 房價 的最大跌幅應在 20 %以內，時間應在 10 個月以內。超出這個極限，政府就必然出台救房地產的政策。 20 08年， 房價 剛剛步入下跌軌道不久，系列房地產救市政策的出台就是最好的證明。 因此，除非有能夠替代房地產解決地方政府財政缺口的產業， 房價 雖然會有調整，但在政府這只看得見的手的推動下，大 趨勢 仍是上漲，會一直上漲到即使在任何推動力量下也不能再上漲為止，即崩盤為止。 當下中國最大的問題是，開發商等強勢既得利益集團的勢力越來越強大，他們已經能夠直接影響一些政策的出台。公眾經常可以看到一些權力部門的高官（對政策出台有決定作用）與開發商勾肩搭背在一起，宛如同志。在這種情況下，官商勾結之網如何能夠打開呢？誰來打開呢？ 我認為： 房價 是長是跌已經是人們現在關注以及爭論的一個焦點，我覺得每次在出台一些政策後，雖然市場是有些暫時的低迷，但是過後會有個報復性的上漲，從08年就是，當人們還覺得08年底09年初 房價 會降到個能接受的價位的時候，不曾想 房價 在不經意間就起來了，而且是報復性的上漲，讓人還沒有回過神來就已經跟不上腳步了，很多人都後悔沒有在年底年初的時候把握住機會，所以我想不管是一時的調整能下來多少，長遠看 房價 還是要漲的，只能自己去把握機會了

⑼ 請問百度房地產拿地價等同於房價的百分之八十嗎

房地產拿地價不等同於房價的80%因為房地產拿地的價格非常非常的低。

⑽ 開發商拿地樓面價6000的話，房價要賣到多少

估計10000過了、看看房價的影響因素，如下:
個別因素：房屋質量、樓層、朝向、地段、建版築權類型、規劃質量、建造成本、物業水平
環境因素：噪音、污染、綠化、水環境、教育、交通、醫療、商業、金融等配套設施
經濟因素：經濟發展水平、收入水平、通貨膨脹、物價水平、供求緊張程度
政策因素：土地供應、房改政策、稅收、資金供應政策、城市發展規劃導向、
人口因素：城市化水平、人口遷移的程度、消費理念和動機社會文化等具體問問房管中心。