房價漲了如何一套房變兩套房

⑴ 一套房子如何變成三套房，要怎麼操作呢

我們通常人的一生可能就只能買一套房子，畢竟現在的房價是非常的貴的，但是聰明的人都會將一套房子給變成三套房，如果想要這種操作逆襲自己的人生，希望可以看到讓自己有用的建議。特別是在我們的中國房子，可以說是我們每個人居住的必須用品，而且它還包含著很多含義，畢竟有很多人讓自己的房子做來投資，甚至有很多國家也是控制了房價。因為有很多人都會讓自己的房子不斷的去投資，而有些普通的人在一生中就會為自己的房子拚命，畢竟他們炒作的非常厲害，房價也是在不斷的上漲，我們經常有的時候買柴米油鹽都是非常節約的，更別說我們能買得起房子。

現在有很多人根本就不懂得機遇，甚至很多普通人都不看好互聯網科學的發展。有很多普通人他們通常願意自己不斷的努力去把握機遇，而不敢相信機會，甚至不敢去冒險承擔這些風險的壓力，他們對未來是沒有判斷力的，所以也很難成功的。

⑵ 房屋抵押貸款 怎麼把一套房變兩套

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隨著人們對住房需求的日益增加，不僅年輕人需要購買首套房，一些已經有房的人也存在著購買第二套房投資或是改善居住環境的再購房需求，可是在當前房價高企的情況下，很多人買了一套房已經是舉全家甚至是幾家人的能力了，再買房實在是拿不出首付，這時候原有的房屋就成了再融資的辦法。
·案例：李先生是北京一位上市公司的項目經理，已經35歲的他正值事業發展的高峰期，5年前買的房子也在今年把貸款全部還清了，2歲的兒子聰明伶俐，家庭關系非常融洽，可是就是這樣事業愛情雙得意，應該意氣風發的成功人士近日卻苦惱非常，原來，李先生的父母不是本地人，目前已經都60多歲了，因為父母的身體一直不好，加上李先生又是獨子，因此他非常希望能夠將父母接到身邊來照顧，而目前李先生住的是一個小兩居，一家三口住尚可，如果三代同堂就很擁擠了，因此他想在目前居所的附近給父母買套一居室。可是讓李先生發愁的是，目前的房子已經讓他將積蓄都花光了，到哪兒去籌措買房的首付呢？
·案例分析：像李先生這樣在大城市紮根，未來希望能將父母接到身邊的城市移民很多，盡管他們中的很多人都已經收入不菲，可是在大城市要支付兩套房的房款仍然是捉襟見肘，其實，李先生們常常忽略了自己本身具有的財富--正在居住的房產。將這套房子抵押給銀行，無需賣出也不用考慮搬家，就可以輕松獲得想要的資金了。
李先生的這套小二居目前的市值在180萬，因為房子比較新，估計評估價在市場價格的80%左右，目前大部分銀行可以給辦理房屋抵押貸款的借款人評估價7成的貸款，那麼這就意味著李先生可以通過抵押房產獲得100萬左右的貸款，他完全可以利用這筆錢購買一套一居室。這樣，通過房屋抵押貸款，一套房子變成了兩套房子，實現了買房夢。
不過辦理房屋抵押貸款需要注意以下幾個問題：
1.抵押的房產必須已還完貸款。
具有完全產權的房子。在回答用戶問題時常常發現，一些用戶想辦理房屋抵押貸款，可是他們的房子通常是還在償還貸款當中，而這樣的房子已經在銀行辦理了抵押了，在還清貸款前，是不能再辦理抵押的。與之類似的還有農村的宅基地建房、沒有改成個人產權的單位房等等。
2.房屋抵押貸款的貸款利率要比普通房貸高。
辦理過房貸的購房者都知道，銀行通常會給首次貸款購房的用戶八五折甚至是七折的利率優惠，可是對於房屋抵押貸款來說，不管借款人是不是首套房，一般都是要在基準利率的基礎上上浮10%。
3.房屋抵押貸款的貸款成數較低。
對於普通房貸來說，最高能貸到房屋評估價格的八成，可是目前大部分銀行對於房屋抵押貸款的貸款成數最高也只能做到七成，還有些銀行比如中國銀行，貸款金額視房齡而定：3年以下的為評估價格的70%，3~5年的為評估價格的60%，5~10年的為評估價格的50%，10~15年的為評估價格40%。
4.房屋抵押貸款對房屋有要求。
對於房子來說，不同的地段、房齡、面積、保養程度都會影響其價值，因此，銀行會對借款人抵押的房屋有明確的要求，如中國銀行規定只受理房屋面積在85平米以上，房齡在15年以下的房屋抵押，也有銀行的貸款經理表示需要派專人到現場審查房屋才能確定是否能抵押。
5.房屋抵押貸款的用途限制嚴格。
除了可以買房外，其實還可以通過房屋抵押獲得生產經營用的貸款，買車，留學等，不同的銀行規定不同，但是無論是何種用途，借款人都不能擅自改變，比如你在申請貸款時說要用來買房，拿到錢以後就開工廠去了，銀行一旦發現這種行為，將有權利將貸款收回。

⑶ 如何算第二套房

以子女名義購房

案例：安先生名下有一套住房，夫妻倆想為正在上高中的兒子(現未成年)，購置一套房留作日後結婚使用，想以兒子的名義再申請貸款購房。

解析：根據「國十一條」中的條款，家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女，也就是說未成年子女也是被劃為家庭范疇的，所以安先生家庭用兒子的名義申請貸款購房時，也會按照二套房政策執行的，即需首付50%、利率上浮1.1倍。如果賣掉這套房產再貸款購房的話，則可以按首套房貸款政策執行。

未成年有房產

成年後再購房

案例：常先生父母曾在其未成年時過戶一套房產給他。現如今常先生為了避免日後房價再上漲，想以自己的名義再貸款買一套房。

解析：像常先生這種情況，如果再貸款購房的話，是會被認定為二套房的，因為根據目前銀行認貸又認房，常先生如果不出售現有房產的情況下，再貸款購房是屬於二套房，將按照二套房的政策執行。而如果按過去政策，未成年時的房產只要沒貸款，再申請房貸不算二套房。

全款購住房再貸款購房

案例：丁女士名下現有一套住房，為之前全款購買，因為父母在老家年歲已大，想在其現在居住的小區再買一套房來接老人居住，以便照顧他們。

解析：雖然丁女士沒有貸過款，但只要是在房屋產權交易系統中能夠查到丁女士名下有房產，在不賣掉且申請貸款的情況下，是會被認定為二套房的。

貸款買房出售後再買

案例：鄂先生2000年曾貸款購買過一套房產，現考慮到孩子上學問題，想將此房產出售後，去孩子學校附近再買一套房來居住。

解析：目前銀行對二套房認定是「認房又認貸」，也就是說雖然鄂先生將這套房產出售後，家庭名下沒有住房，但因為其之前有貸款記錄，所以之前貸款購買的房產出售後，再購買時也會被算作二套房。

先商貸買房再用公積金

案例：范女士第一次貸款購房時使用的是商業貸款。後來單位為其繳存了公積金，她想賣掉現在的房子用公積金貸款再購買一套房。

解析：目前公積金貸款政策也比較嚴格，只要借款人有過貸款記錄，不論結清或出售，即便從未使用過公積金貸款，首次使用也會被算作二套房，所以，范女士如使用公積金再購房的話，首付比例也將為50%。

婚前一方有房婚後再買房

案例：關先生結婚前曾貸款購買過一套房，現已與韓小姐結婚多年，想用韓小姐的名義再貸款購買一套住房。

解析：結婚後雖然戶口沒有落在一起，但是夫妻肯定在民政局有過結婚登記，而銀行在批貸時除要求借款人提供戶口本外，還會要求借款人提供婚姻狀況證明，而結了婚的夫妻不能提供單身證明，所以另一方再購房時也會被算作第二套房。

夫妻貸款購房離異再買房

案例：艾先生和簡小姐結婚後共同貸款申請過住房，兩人離異後，該房產判給了簡小姐，艾先生想向銀行申請貸款購房。

解析：艾先生向銀行申請貸款的話，是會被算作二套房的。因為目前銀行對二套房的認定是既認房又認貸，也就是說只要央行的徵信系統中能夠查到借款的貸款記錄，那麼即便離異後房產判給另一方，這一方再貸款購房時也會被認定為二套房。
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