住房價格風險是什麼

⑴ 安置房買賣存在哪些風險

安置房是因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規的規范之外，還受地方政府政策的約束。如果拆遷安置房取得房屋的產權，並且沒有規定限制對外出售，或者限制轉讓的期限已滿，這樣的拆遷安置房和一般的商品住宅沒什麼區別，可以買賣。下面，搜房網小編跟您嘮嘮安置房產權辦理和買賣的那些事兒。

安置房產權如何辦理？

根據《房屋登記辦法》第十一條規定，申請房屋登記，申請人應當向房屋所在地的房屋登記機構提出申請，並提交申請材料；同時根據第三十條規定，申請房屋所有權初始登記的，應當提交下列材料：

（一）登記申請書

（二）申請人身份證明

（三）建設用地使用權證明

（四）建設工程符合規劃的證明

（五）房屋已竣工的證明

（六）房屋測繪報告

（七）其他必要材料

相關法律法規規定，拆遷安置房項目建設單位應當依法完善拆遷安置房項目的用地、規劃、竣工驗收等手續，並按規定辦理初始登記。

安置房買賣交易情況

現金市面上掛牌的拆遷安置房，往往是沒有取得產證，或者是剛剛取得產證，按規定5年內限制轉讓的房子。安置房買賣的風險很大，甚至沒有保障的。尚未去得產證的拆遷安置房，按《物權法》規定，房屋屬於不動產，不動產產權以房地產管理部門登記備案為准，沒有登記備案的，除法律特殊規定的情形外，不具有物權法上的產權效力。也就是說此類安置房還沒有取得安全產權，對外出售是不合法的。即使簽訂附生效的買賣合同，期間風險也甚大。如：沒有產權證的拆遷安置房，或者產權證但5年內限制轉讓的拆遷安置房，從簽訂合同到將來辦理產權轉移的時間漫長，不確定因素多，可能會出現如下一些潛在安置房買賣的風險：

1、家庭成員內部可能對拆遷安置房的分配有異議，萬一協商不成，可能每部起訴到法院解決，最終確定的合法權益人是誰還無法確定;

2、無產權的拆遷安置房可能因其他原因導致無法辦理產權證;

3、因交易時間漫長，房價變動可能性發，果如出售方為謀取更大利益，將房屋房價賣給他人，並在可以過戶交易時先行過戶給他人，那麼購買方就很實現購房母的了，只能主張債權了;

4、在購買房等待過戶的漫長時間內，也有可能發生因出售方自身債務糾紛，導致房屋被債權人申請法院查封。

購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質，一般來說對已經竣工的安置房可以查詢其「五證」，或到房地產交易中心查詢房屋的產權資料等。不同類型的拆遷安置房，交易雙方承擔的交易風險有所不同。

第一類動拆遷安置房，由於交易時間長，受市場因素的影響，往往買家需要承擔極大的法律風險。主要體現在房價上漲後上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益，或為合同的履行設置障礙。如果是購買還沒定位的安置房風險就更大，買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無法確定建好後安置房的具體結構、朝向、小區環境等，辦理過戶等手續時間也會更長。因此在購買此類房產時，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對房屋的增購等費用的支付方式，遲延交房等都作出明確的約定。一般來說購置該類房屋，可以根據《民法通則》及《合同法》的相關規定，簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性，並對具體細節作出明確約定以防合同相對方反悔，最好由專業房產律師進行指導。

有證的拆遷安置房當然可以買賣，交易也與普通房屋沒有差別;對於無證的拆遷安置房，要分清情況，主要注意這幾個問題：

(1)調查清楚拆遷前的產權性質，如果拆遷前具備產權證，只是拆遷後開發商沒有及時辦理，如果有拆遷協議書，雖然麻煩，但日後還是可以辦理產權證的;

(2)一定要辦理公證手續，以免日收出現糾紛。

(3)有的開發企業為了增加收入，在拆遷安置房交易後可以提供更名(過戶)服務，適當收一些費用是一種比較好的解決辦法。

（以上回答發布於2015-11-23，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑵ 通過好價格投資房地產的可以化解哪些風險

當前的社會形勢下，有保持財富的增長，無非就一種方式，那就是投資，讓自己手上的資金運轉起來，跑贏通貨膨脹這樣才能把自己手上的資金最大化。
保守的人會把錢存進銀行，但是有點財務常識的人或者有點經濟知識的人，都清楚。目前將資金存入銀行是跑不贏通過膨脹的。
那麼我們的資金流入到哪才能跑贏通貨膨脹呢？或者最起碼持平，兩種渠道：一、股票市場
二、購置不動產。
股票，沒有專業知識，普通的財主是很難獲得高收益，等被割韭菜
那麼第二種方式，相對還是比較靠譜。
如果，真想入手投資，我們什麼樣才能獲得好的收益，起碼能跑贏通貨膨脹，下面給大家介紹一下，需要注意的幾個方面。

一
房地產分類及性質

按照房地產的使用功能至少可以分成以下幾類：
1、住宅
2、商鋪
3、購物廣場
4、寫字樓
5、酒店
6、工業地產
住宅至少可以分成以下幾類：
1、普通住宅
■ 產權為 70 年，面積小於 140 平。市場上需求最大的就是這類房地產。
2、公寓
■ 公寓可以分為住宅公寓和商業公寓。住宅公寓的產權為 70 年，貸款、稅費、落戶、上學和普通住宅都
沒有什麼區別。我們可以把住宅公寓和普通住宅看作一類。
■ 商業公寓產權一般為 40 或 50 年。貸款和稅費成本均高於普通住宅，且不能落戶，上學。商業公寓雖
然可以居住，但是不屬於住宅。
3、聯排別墅
■ 產權為 70 年，是介於普通住宅與獨棟別墅之間的一種別墅。可以看作經濟適用型別墅。是為買不起獨
棟別墅但又想住別墅的人准備的。
■ 就像是賓士 E 級，專為那些買不起 S 級又看不上 C 級的人准備的。
4、獨棟別墅
■ 產權為 70 年，住宅中的最高級別。人生贏家的選擇。

〇 從投資的角度考慮，普通住宅和其他幾種類型的住宅相比：
■ 1、是最容易出租和出售的；2、交易和持有稅費是最低的；3、貸款比例是最高的；4、貸款利率是最
低的。

二

房地產投資風險有哪些？

首先我們要了解房地產的投資風險：

市場風險
■ 市場風險是最常見的風險，是指房價因周期性漲跌帶來的風險。
2、 政策風險
■ 政府為了抑制房產泡沫，採取限購、限賣、限貸、增加土地供給等政策導致房價下跌的風險。
■ 比如 2018 年政府加強對房地產市場的調控，到 9 月份為止，北京的實際成交價已經比 2017 年初下跌
了 20%左右。
■ 化解政策風險最有效的途徑是「合適單價」
3、 社會風險
■ 社會風險是指大的社會事件帶來房價下跌的風險。社會風險主要有：政治運動、暴亂、戰爭等。比如香
港 1967 年 5 月 6 日-10 月份發生了「六七暴動」，英國資本紛紛從香港撤離。香港樓市價格暴跌，不少人損失慘
重。
■ 當時房價暴跌之後，李嘉誠進行了大抄底，李嘉誠也因此成為了香港首富。
■ 化解社會風險的有效途徑就是選擇社會穩定性比較好的地區進行投資。
4、 變現風險
■ 變現風險是指以市場價賣不掉房地產的風險。房地產的金額較大，交易流程比較復雜。一般房地產從開始出售到交易完成需要 1-6 個月的時間。如果在樓市下行的時候，可能要比市場價低 20%以上才能賣掉。
■ 比如 2017 年北京很多區域的房子要比市場價低 20%左右才能賣掉。由於房地產的特點，徹底化解變現
風險較難，可以制定一些投資標准在買房的時候就降低變現風險。能有效降低變現風險的方式是選擇「好房子」。
5、 利率風險
■ 因利率大幅提高導致房價下跌的風險。央行可能會根據內外部經濟形勢的變化而大幅提高利率。利率大
幅提高，至少會從三個方面影響房價。
■ 一是，利率提高，房地產的內在價值變小，房價會下跌；二是利率提高，買房的成本提高，需求會減少，
房價會下跌；三是，每月按揭貸款還款額會大幅提高，很多人可能會因此斷供，房價會下跌。

⑶ 什麼樣的房子是期房，購買期房有什麼風險

魏國鵬律師解答：
1、買期房可能承擔，房屋延期交付使用風險。其中包括專兩個方面：購買者不能屬如期入住，房屋的使用居住功能無法體現;屬於投資性購房者延遲收取投資回報時間，也就是延遲回收利息及利潤的時間。
2、買期房可能承擔，房屋內在品質變換的風險。開發商由於市場信譽和資金實力等方面的原因，對房屋的建築質量、建築裝飾材料、建築結構、配套設施等進行了與購房協議內容不符的調換或延遲使用，使購房者蒙受損失。
其中最應該注意的是房屋建築面積的變化，即合同上約定的住房面積與實際面積有很大的出入。3、買期房可能承擔，房屋權屬證件無法按期得到的風險。
由於多方面的原因，有可能使開發商無法按期獲得整個項目的房屋權屬證件，購房的業主也就無法按期獲得房屋產權證件。由此可以導致購房者蒙受產權再轉換或抵押融資受阻的風險。
另外，如果購房者選擇購房時機不當，還可能會遇到房地產市場下滑，房地產價格下降所帶來的損失。通過上面的介紹，相信您對期房也應該有所認識。

⑷ 五十年產權的房子購買有什麼風險

50年產權房子購買風險：

1、我們常說的50年產權的房子，是指房子的土地使用權為50年。依據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條，土地使用權出讓年限按下列用途確定：居住用地七十年；工業用地五十年；科技、文化、衛生、體育用地五十年；商業、旅遊、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年。

2、50年產權的房子並不是小產權房，而是市場上跟商品房一樣可以自由交易的房子。只要是「五證二書」齊全的房子，都是可以買賣的。只不過房屋所在土地為商業等性質，而不是居住用地，所以產權只有50年。這種商業用地屬性的房子，一般來說，水電費計費標準是商業標准，比居民標准要貴。此類房子大多數被人們常稱作「商住房」。但也有少數「商住房」的水電費計費標准與居民標准一樣，那購房人就賺到了。

3、不過，50年產權並不是能保證你可以住50年。從開發商拿地到開工建設，再到房屋建成業主入住，一般至少需要兩三年時間。也有一些特殊情況，受市場和資金影響，土地被拍下之後，開發商由於種種原因遲遲未開工，甚至土地被多次倒手。這樣，業主真正擁有的時間可能遠低於50年。買房的時候要注意查看土地使用權證，算算房子還能住多少年。剩餘年限越少，房價肯定要打更多的折扣。

4、比購最長70年的土地使用年限的少20年而已；因購房人各取其所，一般不會影響2次銷售；到期後不會沒收，補繳土地稅是有可能的。

(4)住房價格風險是什麼擴展閱讀：

產權房是指具有國家建設部監制的中華人民共和國房屋所有權證和國有或集體土地使用證的產權清晰的房產，包括住房和商業用房以及綜合用房。按照產權的性質不同，可分為私人產權房和公有產權房；按照產權主體不同，可分為個人獨立產權房和共有產權房。

參考資料：產權房網路