房價怎麼定位

⑴ 如何進行房地產項目價格定位.ppt

一般需結合當地房價、地段、朝向、戶型、景觀、交通、升值潛力、周邊同質樓盤價格、現時政策等等。

⑵ 房價是怎樣定的為什麼同一城市房價不同

目前的房價是由大企業制訂的壟斷高價，利潤率近30%，開發商又不肯公開成本。消費者吃虧！
同一城市不同的樓盤，因質量款式套型朝向環境交通等方面的差異，價格自然不同。

⑶ 買房之前要考慮哪些能力、定位、房價

又到年關，又一年過去了，你買房了嗎？

要不要買房？什麼時候買房？這都是買房之前要考慮的問題，當然還有更重要的是，怎麼買合適？有多少錢可以買房呢？

今天購房指南就來幫大家把買房之前要考慮的問題梳理一下。買房前，至少有下面這些問題，是你必須要考慮的。

一是買房動機。

每個人都有自己的生活方式和人生觀，也有對自己的人生進行定位的權利。不同的生活方式，不同的人生觀，不同的定位將令一個人的處事方法和行為產生不同。所謂買房動機，就是我們在買房前須清楚自己為什麼而買房，並且要清楚支撐我們買房的理由是否充分。

在買房與否的問題上，每個人的想法也不盡相同：

有的人認為買一套房子是自己一生的奮斗目標；有的人認為賺了點錢首先應改善自己的生活；有的人認為事業過得去即可，關鍵是要生活得好；有的人認為應以事業和發展為重；有的人認為應將資金進行合理規劃；有的人認為房屋的功能僅為居住……

不同的人因為動機不同，有可能選擇買房，有可能選擇不買房，有的需要選大房，有的只需要小戶型就可以了。比如考慮到孩子落戶口，上學等需求的家庭，可能在房子的問題上，要求更為嚴格。

二是買房能力。

所謂買房能力，就是說有多少錢可以買房，或者也可以理解為量入為出，有多少錢買多大的房子。我們在進行每一項消費時都要依自己的狀況而定，包括自己的工作狀況、健康狀況、情感狀況等，因為不同的狀況將對自己的消費所帶來的後果產生不同的影響。

我們每個人在決定自己的消費或投資行為時都要衡量自己(或家庭)的經濟能力，根據自己的經濟條件進行合理的消費規劃。同樣，我們在選擇房屋消費時也要根據自己的經濟條件進行合理規劃，切忌盲目攀比。按照業內經驗總結，如果是自住房屋，總價款應該控制在家庭年均收入6倍以內比較安全，每月按揭貸款額度不超過家庭收入的50%。

具體測算方法可以重點考慮以下兩個方面：

測算內容一：現金

即家庭凈資產，等於家庭總資產(包括各種有價證券、動產和不動產)減去家庭總負債。但是，需要注意的是，測算家庭可變現用於購買房產的現金時，不能滿打滿算，在已經購買大病和意外保險的情況下，最少要預留出家庭6個月的生活費，以防不測。

測算內容二：預期年收入

把你工作以來每年的收入增長幅度減去每年的通貨膨脹率，得出你的平均年收入增長曲線，然後再預計以後6年的通貨膨脹率，一般來說這是個猜測的數據，整個測算也比較復雜，和個人境遇也有很大的關系。舉個例子：

假設你月入6000，你猜測今後6年平均通脹率為4%，而你此前5年的實際工資增長率為10%，那麼你未來工資增長率為「10%×70%+4%」，也即11%，據此你可推斷未來6年的工資水平。

這種工資水平說的是實實在在可以保證拿到的那部分，有的人從事周期性極強的行業，在旺季和淡季的年份收入相差很大，如果計算比較保守的話，應該按淡季工資收入佔比較大的權重來預期未來收入水平。

三是買房時機。

雖然新聞上天天說什麼時候適合買房什麼時候不適合買房，你還是分不清什麼時候是合適的買房時機。簡單的說，選擇購房時機可參照「五率」指標，即經濟增長率、按揭貸款利率、通貨膨脹率、房屋銷售率、房屋空置率。

宏觀角度來看，當經濟增長率保持在較高的水平，而銀行的按揭貸款利率和通貨膨脹率又處於相對低位的時候，應該是介入買房的最好時機。政府刺激房產市場的重大利好政策出台之初往往也是購房的黃金時機。

從微觀角度來看，當房屋的空置率處於高位，說明房屋的供給量增加較快，房價在一段時間內將處於調整或下跌狀態，這時候購房就應該特別謹慎，最好等房價調整趨於穩定之後再買房不遲。

此外，就樓盤個案而言，一般在開盤或銷售接近尾聲的時候買房是比較劃算的。

所以這就要求准備買房的人要密切關注國家政策、市場動態，以及目標樓盤的銷售情況了。

四是買房知識。

跟買菜不一樣，買房其實是一件很費事的活，所以准備買房之前一定要有一定的房地產知識儲備。比如確認開發商是否是有合法手續的房地產公司，看開發商「五證兩書」是否齊全，交房或入住後遇見質量問題應該按照有關法律、法規規定及合同約定解決，購房合同的內容是否齊全等等問題。

這些知識是為了避免大家的買房時遇到糾紛和麻煩，還有一些知識比如戶型怎麼選，樓層怎麼挑，大社區好還是小社區好等，則是幫助你選到更好的，不後悔的房子的知識。

（以上回答發布於2017-01-19，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑷ 中國房價分析

房地產是我國主要經濟支柱之一，關繫到民生和社會穩定問題，因此政府和民眾都特別關注。那麼中國未來的房價會怎樣呢?下面就跟著小編一起來詳細了解一下吧！
1.影響房價最重要的因素——人口

房價與人口結構,人口流動有關,我國從2012年開始,勞動人口年齡(15-59歲)當年就減少了345萬。新增外出農民工數量也首次出現了減少,導致房價普漲時代的結束。

據有關數據統計,2015年新增外出打工的人數只增加了60多萬,其中80%以上人口流向了地級以上城市,因此,中國正在經歷大城市化進程，而非城鎮化。

大城市的最大優勢：教育、醫療和文化娛樂比中小城市更豐盛優質，就業機會和薪資待遇也比中小城市高。

從人口老齡化上分析：未來房價並不樂觀，老齡化嚴重意味著將來房產需求回落。而我國人口眾多，不能像美國一樣通過移民來緩解老齡化問題。因此，人口流向和老齡化決定了中國未來樓市低迷。


2.貨幣膨脹是導致高房價的主要因素

有一篇文章寫到，2011年前房價上漲是人口導致的，而2011後，房價上漲則是貨幣導致的。比如：2012年開始，一線城市房價大幅度上漲，但上海人口增長幅度卻出現了負增長，因此，房價上漲和人口流動關系不大，而是M2和存款的增長，帶動了住房貸款的大幅增加。


3.居民收入結構對房價的影響不容忽視

我國統計局公布的數據可知，2014年城鎮居民可支配收入總額為21.61萬億，農村居民可支配收入為6.49萬億，加總之後為28.1萬億。此後，國家統計局又發布了「2014年住戶部門實物交易資金來源」，其中可支配總收入為39.11萬億，住戶部門可支配總收入超過居民部門可支配總收入11萬億。

由此可見兩種的差異非常大，意味著中國實際房價收入並沒有那麼高。此外，中國居民貧富差異大，財富居中在少數人手中，少數人擁有大量住房，讓一二線城市的房源緊張，導致住房供不應求，房價居高不下。


4.政策對當前房價的影響最明顯

房價除了和人口年齡、人口流向、 貨幣規模和流向有關之外，還和房產政策有關，據有關數據表明，政策變化對房價短期的影響是最明顯的。
而在2016年中央就提出，「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位，然後運用金融、財稅、立法等手段，加快建立符合國情、市場規律的基礎制度和長效機制。

⑸ 父子之間房產過戶房價定位問題

房產的評來估價由房產中源介公司（具有評估資質的）出估價報告，估價是根據當地的市場價進行評估的，可以上下浮動一點，但不能相差太多。所以你說的一元每平米是不可能的。你這種情況有兩個方式：一是繼承，這個免稅，但需要公證；二是贈與，這個與交易差不多需要交評估價的3%契稅

⑹ 如何把自己的房子在定位中顯示出來

站在你的房子外面能看到天空的地方，打開GPS，靜置幾分鍾，手機上出現的定位點就是你當前所在內位置。容你的房子就在你的位置附近。如果要經緯度，可以打開手機上的指北針，那上面有當前位置的經緯度。如果手機上沒有指北針，

⑺ 房價的價格定位

項目均價確定辦法
第一條 目的
確保項目營銷目標的順利達成，並爭取實現項目收益最大回化。答
第二條 適用范圍
適用於集團所有項目及集團代管項目，通過可比樓盤的調查,從競爭的角度出發，從入市時的供求關系出發，以市場比較確定上限，成本估算確定下限來制定項目整體實收均價。
第三條 前提條件及依據
根據當前市場形勢對可比項目的樓盤進行價值實現要素的對比分析，判斷項目均價。
第四條 完成時間
五個工作日。
第五條 工作程序
（一）從競爭和可比的角度確定比較樓盤；
（二）根據物業的類型、位置、工程形象進度、銷售價格等制定物業調查表,並調查填寫；
（三）根據影響價格的因素，包括：區域因素、樓盤的本體素質、入市時機、特殊優勢及品牌等對價格產生影響的因素，設立不同的權重。
（四）依照項目的比較原則，根據各因素權重比較表進行比較，得出比較系數並推算其比較實收均價；
（五）綜合以上四項，用加權平均法得出項目的實收均價；

⑻ 房價是怎麼定出來的

房價又被抖落出來了。不管那些開發商們怎樣忌諱，它必然要成為熱門話題，從民間到中央，從買方到賣方。主流的聲音是質疑，對於來勢洶洶暴風驟雨般增長的房價的經濟基礎、市場真相、供求關系、定價根據等等，老百姓感到不能理解，不能接受，所以想探個究竟。但是，誠如某專家所說，也不是一邊倒，也有人認為當下房價不高 、高也高得有理。我看到的、指向性比較明確的、態度比較強硬的「維高派」，當數某某集團董事長某先生。 在2010第十屆中國房地產發展年會上，某先生說，「我們幾乎所有人都忘了23號文件為什麼要發展房地產，也忘了發展房地產，房地產市場面向的是誰，這可能是引起我們各種媒體和社會巨大爭論，23號文件和18號文件都特別強調中國高收入階層和中高收入階層用市場的辦法來購買和租賃商品房，這可能是中國對房地產市場的基本定位，換句話說，如果你不是中收入或者高收入階層，你就別在這談房地產市場，這個市場和你沒有什麼關系。」 首先，房地產市場到底面向誰？高收入階層和中高收入階層固然可以用市場的辦法來購買和租賃商品房，但這並不意味著中國的房地產市場就是只針對他們，23號文件和18號文件都沒有這樣定位。你這個階層可以用這種辦法來解決你的問題，但並不是說這個辦法就是你這個階層獨有的，這就好比，你可以用上飯店的辦法來解決吃飯問題，但是飯店並不是只為你個人開的。這裡面有邏輯問題。 我認為中國的房地產市場的正確定位應該面向中國全體房地產消費者，而絕不是只針對「高收入階層和中高收入階層」，除非全體中國人都成了所謂的「高收入階層和中高收入階層」。而且，我相信，所有的開發商們，他們的產品，絕不僅僅只售給「高收入階層和中高收入階層」。我們現在探討的是房地產市場的定位，而不是豪華別墅的定位。 先來看看「高收入階層」。按照通常思維，一個高收入階層人士，靠自己的正常收入，十年之內購買一套體面的獨棟別墅，應該不算過分。而今，在北京、上海這樣的地方，城區內建築面積在300平米以上的獨棟別墅，均價至少是一千萬元人民幣以上―――這肯定是保守的估計，某先生一定會笑話我們土老帽。好，即便這樣保守地估計，要想實現十年之內買一所獨棟別墅，該「高收入階層」的年薪也應該在百萬元以上。這個標准就決定了，中國的黨政軍官員被排斥在這個階層以外了，中國的科學家、藝術家、教育家等精英被排斥在這個階層以外了，中國的在編的廣大的黨政軍機關幹部、公檢法幹部、教師、醫生、律師，等等等等，被排斥在外了。因為，據我所知，上述人員的工資收入，還沒有誰的月薪超過十萬的，即便是有特殊貢獻者。如此這般算下來，所謂的「高收入階層」，基本上不存在。要麼，就是非正常收入者。 同樣，「中高收入階層」是個什麼概念？某先生也沒有說。還是保守地分析一下，一個中高收入階層人士，靠自己的正常收入，十年之內至少可以購買一套100平米相對體面的房子，這不算奢侈吧？如果你連一套像樣的房子都沒有，你算什麼「中高收入階層」？然而，數數工資袋，除了民營企業和某些尖端領域的尖端人才，中國還有多少人能擠進「中高收入階層」的門坎？我們知道，現在，在北京、上海、深圳等大、特城市裡，任何一處超過100平米的房子，均價應該在人民幣300萬左右，也就是說，要想跨入「中高收入階層」行列，你的收入應該在年薪30萬、月工資應該在3萬元人民幣左右，這樣，不吃不喝，十年之內你才有可能住上「中高收入階層」的房子。我們回過頭來看看我們的身邊，誰的月工資達到3萬元了？如此算來，「中高收入階層」的人士也是寥寥無幾，那麼，在北京、在上海、在深圳，日新月異聳立起來的那些樓盤，都賣給誰呢，難道都賣給開發商自己？ 退一步說，即便是真的有誰把中國的房地產市場基本定位為針對「高收入或者中高收入階層」，假設真的有、或者說有暫且充當「高收入或者中高收入階層」的人，我相信這個階層的人也一定不希望看到房地產高價暴利，我沒有聽說哪位「中收入或者高收入階層」的人士表示他支持房地產漫無邊際地漲價，除非他別有用心，要麼就是有病。事實上，所謂的「中收入或者高收入階層」，內心深處也不希望房價非理性地突飛猛進。 再者，某先生說「如果你不是中收入或者高收入階層，你就別在這談房地產市場，這個市場和你沒有什麼關系」。這話是不是霸道了？因為，在現行體制下，我們所有的房地產開發，都離不開國家的政治背景和經濟背景，而不管是富人還是窮人，都是生活在同一個政治經濟背景下的。即便你的價格只針對「中收入或者高收入階層」，但是你的價格影響了整個房地產市場的秩序，這就是「蝴蝶效應」。在全球經濟一體化這么個大的背景下，任何一種局部的經濟活動都會關聯到整體的波動，這是顯而易見的。 我在買房的過程中，非常關心一個問題，那就是房價的依據。我敢說，沒有任何一個房地產開發商敢於把自己的成本和利潤賬目公開給我們看，我覺得這些東西不應該成為隱私，至少對政府審計部門而言。房價是不是應該納入國家物價部門管理范圍，我們老百姓不清楚，所以房價的依據似乎永遠是個謎，倒是我這個門外漢，揣摩出一個公式，可供參考： 房價＝紅色成本（包括地皮、原材料、勞動力……）＋綠色成本（包括納稅、交費、拆遷……）＋灰色成本（包括……）＋黑色成本（幻覺、慾望、胃口……） 這裡面，如果有一項是說不清楚的，那麼整個公式就不成立了。而事實是，在所有的房價里，不止一項說不清楚，往往有好幾項說不清楚。因此，我又得出第二個公式：房價＝一筆糊塗賬。 事實上，全國各大城市，賣不出去的房子多得是。這筆賬一算就明白了。僅以北京為例，自進入市場經濟時代以來，北京開發的商品房，怎麼說也得以千萬計，北京果真有上千萬「高收入階層和中高收入階層」嗎？絕不可能！筆者買房買了半年，看房看了八十多家，心裡有底，去年宣稱只剩下幾套房子的售樓處，過了春節，又雨後春筍般的冒出了十幾套。不要以為貼上「已售」標志的就真的售出去了，我可以負責任地說，沒有，賣不出去的房子多得很！