怎麼中介研究房價

❶ 做中介有什麼秘訣 就是怎麼賣房子 要有什麼心理 有怎樣的策略

作為一名專業售樓人員，在房屋交易中自始至終都要把握主動權，怎樣把握呢？首先對房子本身了如指掌，具體到哪個位置哪棟樓哪間房哪個廳哪扇窗，都要在腦中形成三維概念；而且，還要對周圍競爭有一定得了解，並能針對房子銷售梳理出一套專門的推銷語言，只有在此基礎上方能與客戶對答如流，把握主動並產生互動。其次，要有足夠的信心，萬不要被對方的聲份地位所震住；要相信如果對方是本科，你就是碩士；如果對方是碩士，你就是博士；如果對方是博士，你就是博士後或博士生導師。因為就房子而言，沒有人能夠比你了解的更清楚更具體了。
*一個鍾頭講上一百個優點
在台灣，售樓人員與客戶攀談中，一個鍾頭就能講上一百個優點。縱使一百個優點中有99個是「准優點」，但只要有一個優點把客戶打動也就達到了目的。因而，再給客戶講述房子情況時，一遍不行兩遍，兩遍不行三遍、四遍、五遍，直至客戶對房子優點有些認同。而且每一遍講過都滋生新的優點，來緊緊抓住客戶的思維，讓客戶對房子產生興趣和購買慾望。
*接電話的技巧
為了盡快得到客戶的初始資料，就應對客戶「驗明正身」。
首先，從簡單的接聽開始。當電話響起，拿起電話進行四個回答，「這是**樓盤，您是在哪看到我們廣告的？」「請問您現在在哪？」「您可以過來一下嗎？」「您可以留下聯系地址嗎？我們把資料給你寄過去？」四句足以，無須過多的糾纏。因為電話里很難產生推銷效果的。如果客戶在第一個問題上就答的牛頭不對馬嘴，就知道客戶目前對樓盤一無所知；如果客戶在第四個問題上願意留下聯系方式，也就有了目標客戶，等於拿到了客戶的初始資料。客戶往往在電話里單刀直入問房價，售樓人員應盡量正面回答，而引入先看房後講價的程序。因為如果直接給客戶報個價，交易往往瞬間就判了生死，售房人員也就沒有機會發揮推銷技巧了。
*面談的講究
在台灣，當客戶徑直上門面談時，售樓人員會先給客戶讓座，倒杯水給他，再就房子的事項娓娓道來。而且，一個客戶往往就有三個售樓人員扮演不同的角色與客戶周旋，以一種群體的優勢壓倒對方。
一般而言，就房子的講述事項要用半個鍾點，售樓人員通過詢問「第幾次」來了解房子信息等方式摸清客戶的買房意向。這其間，售樓人員就要充分發揮自己出色的口頭語言和肢體語言，來博得客戶的好評（感）。待客戶三杯水時，估摸交易也就談成了一半。如果客戶無心買房，只是隨便轉轉，也就不必苦苦糾纏，讓客戶自行其便；真有實意的就不怕他不來第二次。但售樓人員應盡量在第一次就讓客戶留下聯系方式，以便於過一段時間不見他來時就主動聯系，一則催促他盡早訂購；二則也可去了一段「懸念」收回心來迎接下一個客戶。
*當客戶挑毛病時
其實，客戶購買時都要經歷七個心理階段，既注意—興趣—聯想—慾望—比較—確認—成交，常規為「AIDS」（A：ATTENION、I：INTERSTION、D：DESIRE、S：SALE）。通過樓書廣告引起客戶的興趣，通過售樓人員的講述引發客戶的興趣與聯想，再通過現場看房使客戶進入購房慾望階段。
當客戶進入比較階段時，就會變的挑剔起來。如果客戶是在本樓盤中的不同套房之間挑毛病，這是售樓人員就應不厭其煩的重述自家房子的好處，並有可能的話挑些客戶所指房子的缺點來說服客戶。過了這一關，客戶就會自然下定，成交自不在話下。
*對口推銷
營銷學里用「MAN」三個字母來表示推銷要點；M；MONEY（金錢）、A：AGENT（代理、代表）、N：NEED（需要）。售樓人員在與客戶的交流互動中，要從客戶的各類舉止甚至手指的小動作中判斷出客戶是否有財力購房，在買房上是否有決定權，並且是否有買房的需要。一旦認准這三點，就可以進行對口推銷，可以少費不少的不必要口舌，並且還能挖掘出潛在的客戶源來。在台灣，如果認定客戶屬於可買可不買的潛在類型，售樓小姐甚至做到了帶上早餐到客戶家游說的地步。因而說掌握了對口推銷，成交的比例就會大大提高。
關於要求就要看你所在的公司了，有的要求大學或者營銷專科的，有的要求你有一定的工作經驗，大多在學歷上都不是很刻薄，就是要求你有經驗。

❷ 租房如何和中介講價

1、扮可憐求同情

在租房和房東談房租時將自己的實際情況說得可憐一點，取得房東的同情，這樣房東在價格上會有適當的優惠。比如和房東說明自己的難處，剛畢業啊、剛上班啊、沒錢啊，總之，就是「賣慘賣可憐」，希望房東適當降低房租或者採取短付房租的方式。

也可以說明自己經濟能力有限，承擔不起這么貴的房子，一定會好好愛惜房子，要求便宜點，好好說話，拼人品。

2、年付獲得優惠

如果租房者確定長期租房的話，不妨考慮年付。年付對於房東來說少了不僅能獲得穩定的收益，而且少了催收房租的麻煩。年付方式更受房東歡迎，獲得的砍價空間也就更大。

3、巧挑毛病

租房時，首先要認真看房，詳細檢查，好能合理挑出出租房源的一些毛病，這可是用來討價還價的佳利器。出租房可能是有著各種各樣的不足的，有的裝修太過破舊，有的環境不是很好等等，只要你指出的情況真實存在，他們通常會願意做出一定的作為補償。但是要注意的是，在挑毛病的時候不要太過分，否則容易引起房東的反感而談崩。實事求是地指出毛病所在，誠懇談判即可。

4、橫向對比

在租房之前可以多花一點時間對該或該小區的房租價格進行一個了解，這樣在價格談判的時候心中就有一個基本的底，不至於砍價砍得太離譜，從而導致沒有什麼效果。找好房源之後，看了基本滿意，就可以自己的調查和了解的同類房源的租金情況為基礎，與房產中介或房東進行價格談判，只要你舉出的例子屬於真實的，並且言之有理的話，還是有可能獲得一定的租金優惠的。

不管是房東還是房產中介，在報價的時候一般都是預留了部分砍價空間的，這就需要租房者主動去把握和爭取。

5、快速交易

不管是房東還房產中介，在出租房源的時候，希望的就是把房子在短的時間里租出去，盡量降低出租房源的空置時間，這樣才可以獲得更好的租金收益。

租戶在看房時，只要房子基本上符合自己的居住需求，就沒有必要太挑了，畢竟看房也是需要耗費時間、精力和金錢的。當然沒有必要表露出滿意的表情和看法，可以直接告訴房東，房子還是基本符合要求的，只要價格合理的話，當天就可以定下來簽合同，房東和房產中介可以快的將房子租出去，當然也就願意在一定的程度上給予租金優惠。

❸ 揭秘中介把控房價「三絕招」 可要記牢

「為何我關注的小區房源並沒有預想中的降價？」調控之後，一些買房人發現，竟然還有個別房源出現上漲情況。是誰在背後抬高房價？

記者調查發現，盡管三令五申，可經紀人仍「小動作」不斷。標一套不能成交的高價房源、買家賣家分開談判、勸說業主慎重降價，用買房人董小姐的話說，「中介成了把控價格的關鍵人物」。

手段1

無法成交的房源報價最高

「調控之後，房價有沒有可能降一降？」和很多看房人一樣，市民小嚴是抱著持幣待降的心理關注二手房市場，期望能尋到合適時機入市換房。然而，研究了幾天後他卻發現，自己所關注的小區在調控兩周後不僅沒降價，有些房子反而貴了。

「我就去中介門店問了問，才發現了其間的貓膩兒。」小嚴談到，小區里有一套委託給中介代理的房源，在3月18日之前一直掛牌700萬元，3月18日調控新政出台後，卻逆勢漲了兩次價格，從700萬元先後升到750萬元和820萬元。但實際上，小區的真實成交價格就是700萬元。

「最初，我以為是業主不著急賣，故意標高了價格，結果是因為業主目前人不在國內，將房子鑰匙留給了中介，所以屬於無法在短期內成交的房源。」小嚴說，這套標了高價的房子只是經紀人拿來作對比的「工具」，以顯得其他房子便宜，從而好勸說買家趕緊成交。「這就是一場心理戰，用他們可控制的房源來不動聲響地抬高價格。」

手段2

買家賣家談判得分桌坐

「的確是，經紀人是把握市場價格比較關鍵的人，而他們讓你著急的手段也是層出不窮。」對於經紀人的表現，調控後剛剛買了名下第一套房的市民董小姐，覺得有滿肚子的話說。

作為第一次入市的無經驗看房人，在董小姐的日歷上，第一次看房時間是3月4日。直到上一周簽約，她先後看了有10套房，見了4位業主，印象最深的一點是，賣房人至多不願意降價，但從沒提出過漲價，反而是經紀人一直在渲染房源如何少、想簽約的人特別多，要買到房子就得迅速簽約。

董小姐向記者講述了約見第二位業主的親身經歷。「那是一套挨著地鐵清源路站的59平方米兩居，報價330萬元。」董小姐記得，那天下午，她走進房間看了一圈後，帶看的經紀人就提出，低樓層的戶型很少，後面還有兩個購房人在排隊要和業主談判，董小姐如果覺得房子合適，就立即約著和業主見面，第一個談判的話，就能馬上買下房子。

「一聽到這話，我就被迷惑了，感覺很緊張，便答應約業主談一談。」等了1個小時後，董小姐在中介門店看到了業主，然而只匆匆一憋，兩人便被帶到了不同的房間，經紀人成為往返傳話的唯一「撮合者」。

「我提出降到325萬元就簽約，可經紀人堅稱業主不同意，砍價就不賣房。」董小姐說，在門店待坐的全程，她只和業主面談了10分鍾，簡單介紹了自己的情況，其他時間則都是由經紀人在說。業主到底怎麼想的，她直到離開時都沒太弄明白。

「價格沒談攏，房子也沒買成。有意思的是，雖然經紀人口口聲聲說大夥兒排著隊要買房，可直到我看完房後的10天，這套房才賣出去，還便宜了1萬元。」董小姐說，就是從這件事上，她漸漸懂得，經紀人渲染的稀缺並非總是實情。

手段3

穩住賣房人

面對買房人時，經紀人會說房源少、要入手盡早，那面對賣房人時，經紀人又會怎麼說？「經紀人告訴我，這房子遲早得漲，讓我別急著出手。」這兩天，業主盧先生心情淡定了許多。

盧先生屬於「賣小買大」的換房人，3月18日樓市調控之前，他就一直在看房，想把四環里的兩居賣了，去五環買一套大三居。「可當時，因為我看中的房子業主臨時爽約不賣，這事就耽擱了。接著，新一輪樓市調控就開始了。」

按照新政，換房的盧先生由首套變成了二套，首付款得增加200多萬元，這讓他擔心了好一陣。著急的盧先生去咨詢經紀人，對方卻讓他安心。「四環里的地段是稀缺資源，只要熬過幾個月的觀望期，價格遲早要漲。」

「小區現在的成交價是75000元/平方米，經紀人說可以報80000元/平方米，5000元是浮動差。」和盧先生接觸的經紀人中，每個人都在「唱漲」，「唱跌」的聲音幾乎聽不到。

（以上回答發布於2017-04-04，當前相關購房政策請以實際為准）

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❹ 買方怎樣和中介談房價

不知來道您說的是那家中介，在這之中源，有很多；但是和房東見面談是最後的一步，因為畢竟房子是房東賣，客戶買；
但是如果太早和房東見面：其實對與中介來說，是不利的，萬一您和房東一起談了，不經過中介，自己去辦，中介自己是有損失的；
而對於您而言：第一,中介先和房東交流，因為他們了解市場，他們專業，知道怎麼去引導房東，並做出讓步；
第二：針對個別人：有的房東，您一看房子就和他談，他會以為您對房子很滿意，容易導致房東不做讓步；
第三：因為每個人都有自己的底線，您和房東見面談，給他太低，萬一房東生氣，直接不考慮您這個客戶（有很多，我遇過），給的高了，您不劃算；所以之歌角色，就只有中介去做，他們先談，如果不合適了，他會和您溝通，商量情況；
在和房東見面溝通，細節；簽訂合同；
但是有的房東，他說多多就是多少的也有，我之前做過中介，前不久賣了房子，只要您考慮買那個房子，您就選擇相信那個業務員，我相信他為了業績，會為您考慮，去爭取的；
希望對您有用------您對別人用心，理解別人，別人也會為您考慮的；

❺ 研究生去房產中介怎麼樣 前景怎麼樣 謝謝

我做中介做了三年來，這行對自學歷是最不看重的辦公一族，剛開始會很累，但學到的東西，領悟到的冷暖是你在其他任何地方，任何銷售不會有的~！收入和付出和運氣成正比，目前國內二手市場成交泡沫不小，房價國家在控制，但打死不會崩盤。剛性需求同樣很多。中介會充分讓你領會到什麼叫先成功，先發瘋的。想賺大錢的話需要有本錢，對應屆生這行是很好的訓練營~！看樓主現在是想要經驗還是什麼了..

❻ 作為房產中介如何解決「房價太高」這個問題

有的房子比其他房子價格高，一定有其原因的，比如地段、品質、環境等等差異
你把這些原因搞明白，認真解釋給客戶聽就行了

❼ 房價與中介問題

1、問題太大。房價就和股票一樣，影響因素太多。應該說，總體趨勢是上漲。因為土地價格一直在漲。雖然價格會波動。

2、中介存在的問題確實很多，不是一兩句話就能說清楚的。

看幾個案例

案例1 「誠意金」成了「違約賠償金」

南昌市民陳先生為購買一套二手套，與某房產中介公司簽訂了一份《房地產居間合同》，但其中有項條款令他不解，合同第二條規定：「若購房者購買總價及付款方式在合同有效期內已得到賣方認可，或購房者購買總價及付款方式符合賣方委託條件，而購房者反悔不買或其他行為未於約定日期至房產中介公司簽訂買賣合同，致無法完成買賣事宜，則購房者同意將實際繳付的誠意金(2萬元)支付給房產中介公司，以作為購房者違約的賠償。」

律師點評：未達成合同不能強索賠償金

江西省贛維律師事務所陶小泉律師說：「按照《合同法》規定，居間報酬應當在居間人促成合同成立時支付。如果居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委託人支付從事居間活動支出的必要費用。」陶小泉律師稱，「按照陳先生與房產中介公司簽訂的《房地產居間合同》約定，『誠意金』既作為居間報酬，又可全額作為違約賠償金。根據，《合同法》的規定，假定經過居間人的努力未達成房產買賣合同，房產中介公司作為居間人只能向購房者索要從事居間活動的必要費用，而不是強索違約賠償金。」

案例2 未成交也要全額付傭金

南昌市某房產中介公司與賣方葉先生、買方劉女士簽了一份由房產中介公司預先擬定的格式合同。該格式合同規定：「買賣一方或雙方違約，造成本合同無法履行的，買賣雙方應全額支付該房產中介公司服務傭金」。該格式合同還規定：「買賣一方或雙方違約……交易過程中已產生的費用及本合同第五條約定的買賣雙方須支付給中介方的中介傭金先行從違約金中扣除，剩餘違約金支付給被違約方。」

律師點評：合同侵害購房者的權益

江西國威律師事務所周澤高律師說：「這屬於對消費者的不平等格式合同條款，侵害了購房者的合法權益。」該房產中介公司違反了《合同法》中「居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬」的規定。買方可依法與房產中介公司解除簽訂的格式合同，若房產中介公司不予退還所交納的傭金，可通過司法途徑處理。

案例3 隱瞞二手房實際情況索定金遭拒

南昌市民萬女士通過江西順馳不動產網路有限公司(以下簡稱順馳中介)准備購買一套二手房，簽訂了二手房屋買賣合同之後，她才發覺自己所購的二手房竟是上世紀70年代建成的，並非順馳中介所介紹的上世紀80年代所建。她要求順馳中介中止該合同履行、返還一萬元定金，卻遭到對方拒絕。

江西順馳不動產網路有限公司一名劉姓負責人表示，如果萬女士僅以房齡問題拒絕履行合同約定，他們將追究售房人的責任，一萬元定金也不可能退回。

律師點評：中介方涉嫌商業欺詐

江西民信律師事務所張國鐵律師說：房產中介在向客戶介紹二手房時，必須確保消息發布的真實性，如果發布的信息與真實性相背，購房者有提出中止合同約定、返還定金的權利。「如果萬女士反映一事屬實，那麼，江西順馳不動產網路有限公司就存在商業欺詐嫌疑。萬女士可向當地法院起訴，要求房產中介公司撤消雙方簽訂的合同，並可依法要求對方返還一萬元定金。」

3、銀行存款貸款，賺取的是利息的差價，而不會收你別的什麼錢（最多幾百元的工本費什麼的）不要相信中介說什麼先交錢才能貸款的問題。如果他一定要你交，你只需要問問，誰出具發票，發票內容是什麼。看看他如何回答你。

有錢就有票。這是原則。

希望能夠幫到您！回答來自：網路房產交流團，敬請關注！

❽ 中介把控房價的三絕招有哪些

「為何我關注的小區房源並沒有預想中的降價？」調控之後，一些買房人發現，竟然還有個別房源出現上漲情況。是誰在背後抬高房價？記者調查發現，盡管三令五申，可經紀人仍「小動作」不斷。標一套不能成交的高價房源、買家賣家分開談判、勸說業主慎重降價，用買房人董小姐的話說，「中介成了把控價格的關鍵人物」。

手段3

穩住賣房人

面對買房人時，經紀人會說房源少、要入手盡早，那面對賣房人時，經紀人又會怎麼說？「經紀人告訴我，這房子遲早得漲，讓我別急著出手。」這兩天，業主盧先生心情淡定了許多。

盧先生屬於「賣小買大」的換房人，3月18日樓市調控之前，他就一直在看房，想把四環里的兩居賣了，去五環買一套大三居。「可當時，因為我看中的房子業主臨時爽約不賣，這事就耽擱了。接著，新一輪樓市調控就開始了。」

按照新政，換房的盧先生由首套變成了二套，首付款得增加200多萬元，這讓他擔心了好一陣。著急的盧先生去咨詢經紀人，對方卻讓他安心。「四環里的地段是稀缺資源，只要熬過幾個月的觀望期，價格遲早要漲。」

「小區現在的成交價是75000元/平方米，經紀人說可以報80000元/平方米，5000元是浮動差。」和盧先生接觸的經紀人中，每個人都在「唱漲」，「唱跌」的聲音幾乎聽不到。

❾ 如何跟中介談房價

不要沖動 下定前死坎
另備選另一房源
挑毛病 找到房主