按套內面積計算房價什麼時候實行

『壹』 套內面積怎麼算 按套內建築面積買房關注50個問題

您好！
A 關於涉及新《辦法》的相關解釋
1.為什麼《辦法》要規定預售商品住宅實行以套內建築面積計價？
主要是為了方便購房人測量所購房屋的面積，並確定所購房屋的實際面積與《商品房買賣合同》約定的面積大小是否相符及誤差率大小。在《辦法》頒布之前，我國的相關法律規定，商品房銷售可以按建築面積計價，也可以按套內建築面積計價，還可以按套（單元）計價。於是，許多開發商在預售商品住宅時採用按建築面積或按套（單元）計價的方式進行，由於這兩種方式在檢驗開發商實際交付的房屋面積與《商品房買賣合同》約定的面積是否相符時，購房人都要無一例外的測量公用分攤建築面積，而公用分攤建築面積又由於計算方式復雜、計算難度較大、費用較高等原因而使得單個購房人很難獨立完成，不利於切實保障購房人的合法權益。為改變這一狀況，《辦法》明確規定，預售商品住宅實行以套內建築面積計價。這樣，購房人就可以繞開公用分攤建築面積這一難題，能夠比較方便地測量所購房屋的套內建築面積，並據此判斷開發商是否侵犯了自身的合法權益。

2.預售商品住宅實行以套內建築面積計價是否會引起商品住宅價格的變動？
預售商品住宅實行以套內建築面積計價會引起商品住宅單價的變動，即商品住宅單價會提高。但不一定會引起商品住宅總價的提高。因為以套內建築面積計價，開發商會將公用分攤建築面積的成本計入套內建築面積，從而提高商品住宅銷售單價，但同時，商品住宅的計價面積也不再包括公用分攤建築面積，故而除開發商有意抬高總房價外，購房人實際負擔的總房價款並不會提高，基本上應當相當於以前的總房價。至於商品住宅單價上升的幅度是多少的問題，除經濟適用住房仍應由政府限價外，其它商品住宅的單價應由開發商根據成本及收益等進行獨立核算、定價。
3.什麼是套內建築面積？
按照《北京市商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤暫行規定》第四條的規定，商品房的套內建築面積是指成套商品房（單元房）的套內使用面積、套內牆體面積和陽台建築面積之和。即：套內建築面積＝套內使用面積＋套內牆體面積＋陽台建築面積。
4.套內使用面積如何計算？
套內使用面積是套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積計算。按照建設部《住宅建築設計規范》的規定，套內使用面積的計算按房屋是否為住宅適用不同的計算規范。其中，住宅的套內使用面積的計算方法為：①套內使用面積包括卧室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、貯藏室、壁櫃等分戶門內面積的總和；②躍層住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；③不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；④內牆面裝修厚度均計入使用面積。住宅之外的其他建築或專有建築套內使用面積的計算可參照住宅或按專用建築設計規范的規定進行。
5.套內牆體面積如何計算？
套內牆體面積是指商品房各套內使用空間周圍的維護或承重牆體。商品房的套內牆體分為共用牆及非共用牆兩種。其中，共用牆是指商品房各套之間分隔牆、套與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆（包括山牆）。非共用牆是指專為商品房所有人或使用人使用的牆體。按照《北京市商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤暫行規定》的規定，商品房套內牆體面積的計算方法為：共用牆牆體水平投影面積的一半計入套內牆體面積。非共用牆牆體水平投影面積全部計入套內牆體面積。
6.陽台建築面積如何計算？
按照《建築面積計算規則》的規定，陽台建築面積按陽台外圍與房屋外牆之間的水平投影面積計算。其中，封閉式陽台的建築面積按其外圍水平投影面積計算建築面積；挑陽台（底陽台）按其底板水平投影面積的一半計算建築面積；凹陽台按其凈面積（含擋板牆牆體面積）的一半計算建築面積；半挑半凹陽台的挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建築面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建築面積。
7.商品房銷售可以按建築面積計價嗎？
可以。建設部《商品房銷售管理辦法》明確規定，商品房銷售的計價方式分為三種，分別是按建築面積計價、按套內建築面積計價、按套（單元）計價。所以，商品房銷售可以按建築面積計價。但預售商品住宅的銷售除外，《北京市城市房地產轉讓管理辦法》明確規定，預售商品住宅自2003年12月1日起應按套內建築面積計價。
8.什麼是建築面積？如何計算？
建築面積是指外牆（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽台、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備上蓋、結構牢固，層高2.20m（含2.20m）的永久性建築。國家對於建築物建築面積的計算有著嚴格的法律規定，比如，關於建築物玻璃幕外牆牆體是否計算建築面積的問題，建設部《關於房屋建築面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》明確規定，同一樓層外牆，既有主牆，又有玻璃幕牆的，以主牆為准計算建築面積，牆厚按主體厚度計算；各樓層牆體厚度不同時，分層分別計算。根據建設部《商品房銷售管理辦法》的規定，商品房的建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成。即，建築面積＝套內建築面積＋分攤共有建築面積。
9.以套內建築面積計價的預售商品房
進行轉讓時是否也必須以套內建築面積計價？
不是。因為以套內建築面積計價的預售商品房通俗地講就是指開發商賣給普通購房人的用於居住的商品房，而如果購房人將該套住房進行轉讓，那麼該住房已經變為二手房，不再是預售商品住宅，所以沒有必要執行只有預售商品住宅才必須執行的以套內建築面積計價的政策。
10.以套內建築面積計價的房屋如何換算成以建築面積計價？
很簡單，用房屋總價款除以房屋建築面積就可以了。比如，一套套內建築面積為80平方米、建築面積為100平方米的預售商品房總價為40萬元，那麼，按套內建築面積計價，它的銷售單價為每平方米5000元人民幣；按建築面積計價，它的銷售單價為每平方米4000元人民幣。
11.預售商品住宅實行以套內建築面積計價後，購房人怎樣才能更好地保障自己的公用分攤建築面積部分的權利？
這個問題比較難。因為由於種種原因，購房人很難確切知道自己分攤的公用建築面積數是否合理，也很難知道開發商交付的房屋的公用分攤建築面積是否違約；同時，購房人也很難切實行使對公用分攤建築面積的建設、使用的監督管理權利，因為這部分權利按照我國目前的法律、法規應當是由所在社區的業主大會或業主委員會行使的，單個購房人無法行使或決定。所以，預售商品住宅實行以套內建築面積計價後，如何維護購房人對公用分攤建築面積的權利仍然是擺放在所有人面前的一個難題。
B 關於公攤面積
12.什麼是公用建築面積和分攤公用建築面積？
公用建築面積是指由整幢樓的產權人共同所有的整幢樓公用部分的建築面積。公用分攤建築面積是指每套（單元）商品房依法應當分攤的公用建築面積。公用建築面積和分攤的公用建築面積的產權歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。未經全體共有人或業主大會依法定程序同意，任何人都不得侵佔或改變全樓公用建築空間原始設計的使用功能。
13.公用建築面積的分攤原則是什麼？
公用建築面積分攤的原則有以下三點：①公用建築面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建築面積為本幢內的公用建築面積，與本幢不相連的公用建築面積不得分攤到本幢房屋內。②為整幢商品房服務的公用建築面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建築面積，由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建築面積的，分別計算分攤系數。各套商品房應分攤的公用建築面積，為各次分攤的公用建築面積之和。③用建築面積分攤後，不劃分各套商品房分攤的建築面積的具體部位，但任何人不得侵佔或改變原設計的使用功能。
14.整幢樓的哪些公用面積可以分攤？
整幢樓的以下公用面積可以分攤：①大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道，變（配）電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房等以及其他功能上為該建築服務的專用設備用房。②套與公用建築空間之間的分隔牆及外牆（包括山牆）牆體面積水平投影面積的一半。
15.哪些建築面積不應分攤？
不應計入公用建築面積被分攤的部分有：①倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。②售房單位自營、自用的房屋。③為多幢房屋服務的警衛室、管理（包括物業管理）用房。
16.開發商應當向購房人明示哪些公攤情況？
在預售商品住宅之前和商品房竣工之後，開發商應當向購房人明示下列分攤情況：①被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置、面積；②參與分攤共用建築面積的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數 ；③不分攤的共用部位。這里需要說明的是，除法定情形外，開發商兩次向購房人兩次明示的內容應當一致，否則，購房人就可以依據《商品房買賣合同》的約定追究開發商的違約責任。
17.購房人應分攤的公用建築面積是如何計算出來的？
根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則（試行）》規定，各套（單元）分攤的公用建築面積=公用建築面積分攤系數×套內建築面積，而公用建築面積分攤系數=整棟建築物的公用建築面積/整棟建築物的各套內建築面積之和，其中，整棟建築物的公用建築面積等於整棟建築物的建築面積扣除整棟建築各套（單元）套內建築面積之和，並應扣除整幢樓不應分攤的建築面積。
18. 物業管理用房的分攤有什麼規定？
為防止開發商或物業管理企業以物業管理用房的名義侵佔、使用小區房屋，提高購房人分攤的公用建築面積，從而增加購房人的經濟負擔，我國物業管理法律、法規規定，新建小區房地產項目的物業管理用房面積最高不得超過該棟樓建築面積的6‰。
19．對於公用建築面積部位的建設與使用，購房人有無知情權？
當然有。因為購房人購房的商品房的面積由套內建築面積和公用分攤建築面積兩部分組成，套內建築面積歸購房人個人所有、自己使用；公用分攤建築面積的產權歸整幢樓業主共同所有，購房人根據法律、法規規定對其享有權利、承擔義務。而且可以根據《物業管理條例》等法律、法規的規定，通過選舉、參加業主大會、業主委員會等形式參與、決定商品房公用建築面積部位的建設與使用。此外，《辦法》明確規定開發商應向購房人明示公用分攤部位的功能及具體情況，這就以法律形式賦予了購房人對商品房公用分攤部位的建設與使用的知情權。
C 關於合同及其違約責任
20.預售商品房按照建築面積計價的，《商品房買賣合同》載明的預售建築面積、套內建築面積與實測面積發生誤差時，應當怎樣追究開發商的違約責任？
按照《辦法》規定，預售商品房按照建築面積計價的，預售合同載明的預售建築面積、套內建築面積與實測面積發生誤差時，應按照商品房買賣合同的約定追究開發商的違約責任，合同未作約定或者約定不明的，按照下列規定處理：①建築面積、套內建築面積誤差比絕對值均在3%以內（含3%）的，根據實測面積結算房價款；②建築面積誤差比絕對值超出3%的，依照本辦法第四十七條第一款第二項的規定執行；③建築面積誤差比絕對值在3% 以內（含3%）、套內建築面積誤差比絕對值超出3% 的，購房人有權退房。預購人退房的，房地產開發企業應當在預購人提出書面退房要求之日起30日內退還預購人已付房價款及其利息；購房人不退房的，根據實測面積結算房價款。
21.預售商品房按照套（單元）計價的，《商品房買賣合同》中約定商品房的建築面積與開發商實際交付房屋的建築面積發生誤差，應當追究開發商的違約責任嗎？
按照《辦法》的規定，預售商品房按照套（單元）計價的，《商品房買賣合同》應當詳細約定商品房的套型、詳細尺寸和誤差范圍及處理方式並附平面圖。按照套（單元）計價的預售商品房實際交付時，房屋的套型與設計圖紙一致，相關尺寸（建築面積）在《商品房買賣合同》約定的誤差范圍之內的，總價款不變。套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍的，按照合同約定的方式處理；合同未作約定的，由當事人協商解決；協商不成的，可以依法申請仲裁或者提起民事訴訟。
22.開發商向購房人公示的預測面積及公用分攤情況是否有法律效力？
有。《辦法》規定，在預售商品住宅之前，開發商應向購房人公示預售商品住宅的預測面積及公用建築面積的分攤情況。上述公示的某些內容，比如預售商品住宅的建築面積、套內建築面積等是寫入《商品房買賣合同》的，因而具有法律效力。對於沒有寫入《商品房買賣合同》的公攤部位的情況，購房人可通過與開發商簽訂補充合同或合同附件的方式加以約定，使其成為與《商品房買賣合同》具有同等法律效力的合同條款。
23.按套內建築面積售房，是否需要修改合同條款？
現行《商品房買賣合同》示範文本中，已經包括了按套內建築面積計價的相關內容。因此，按套內面積售房，如果僅限於面積差異的處理、價格的計算這些問題，現行《商品房買賣合同》示範文本的內容可以不作太大的調整。
現在用的《商品房買賣合同》是北京市國土資源和房屋管理局監制的示範文本。其中第四條預設了按照建築面積計價、按照套內建築面積計價和按套（單元）計價三種計價方式供選擇。今年12月1日後預售商品住宅的，直接選擇按套內建築面積計價即可。相應地，現在使用的合同標准文本中也有按套內面積計價進行面積確認及面積差異處理原則的選項可供選擇。所以，12月1日以後預售的商品住宅，按照《北京市城市房地產轉讓管理辦法》之規定，應當按照套內建築面積計價，而現在使用的《商品房買賣合同》標准文本中有按照套內建築面積計價的相應可供選擇項，故無需對現行《商品房買賣合同》示範文本的內容作太大的調整。
24.按套內建築面積銷售後，合同附件二《公攤部位》怎麼體現？
按套內建築面積計價售房，《商品房買賣合同》「附件二：公共部位與公用房屋分攤建築面積構成說明」仍是購房合同不可缺少的一個組成部分。《商品房買賣合同》「附件二：公共部位與公用房屋分攤建築面積構成說明」（以下簡稱「說明」），在按建築面積計價時，這一說明至少有二個意義，一是能說明分攤的組成，與購房總款有關；二是與產權登記中共有產權部分數據有關。如改用套內建築面積價，對購房總款的影響變得不是那麼直接，但還是有關業主哪些部位擁有共有產權這個問題。所以附件二仍是合同不可缺少的一個組成部分。
25.在簽訂補充協議時，應增加哪些補充條款？
按照套內建築面積預售商品住宅，面積確認及面積誤差處理都是以套內建築面積為依據，這時客戶在簽訂合同時，應當就公攤這一部分對開發商有個約束。這里需要交待的是按套內建築面積計價，並不是說公攤這部分就由開發商來承擔了，實際上開發商會將用於公攤這部分的成本乃至利潤分攤到單價中，勢必會造成商品房單價數值上的增加，而購房者對房價會有個心理價位，如果單價過高的話，勢必影響售房，在這種情況下，開發商為了降低成本，可能會盡可能地降低公攤部位的面積，而公攤如果過少的話，無疑是會影響居住品質。最簡單的，如樓梯過於狹窄，就會造成日常出入的不便，影響樓盤的品位。
26.在法律意義上，按套內建築面積銷售會產生哪些風險？購房人該怎麼規避？
凡事都是有利有弊的，按套內建築面積預售商品住宅也同樣存在弊端，最直接的可能是，因為過於注重商品房單價及自身所購商品房本身的狀況而忽視公共部位與公用房屋公攤建築面積構成，結果交房後才發現許多不如意的地方，如門廳、電梯轎廂、樓梯過小過窄等情況而不適於居住等，這些是按套內建築面積預售商品住宅的風險所在。購房人在買房時，如有可能要將出賣人關於這些方面的承諾寫進合同的補充條款中，這是規避風險、保證樓盤品位的方法之一。
27.購房人是否有必要在合同附件中與開發商約定公攤面積的大小和產權？
沒有必要在合同附件中與開發商約定公攤面積的大小和產權。
第一，《商品房銷售管理辦法》第十八條規定「按套內建築面積計價的，商品房買賣合同中應當註明建築面積和分攤的共有建築面積。」《商品房買賣合同》示範文本第三條中需要分別填寫該商品房合同約定建築面積、套內建築面積和公共部位與公用房屋公攤建築面積的數據。所以，無需再在附件中與開發商約定公攤面積的大小。
第二，產權證中明確標注有所購房屋的建築面積為多少，套內建築面積為多少，公共部位與公用房屋公攤建築面積為多少。所以買受人無需再在附件中與開發商約定公攤面積的產權。
28.按套內面積銷售後，公攤面積的產權在法律上應該如何界定？業主是否在公攤面積上享有與按建築面積銷售同等的權益？
分攤的共有建築面積部分為共有產權。《商品房銷售管理辦法》第十八條規定：「商品房建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成，套內建築面積部分為獨立產權，分攤的共有建築面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。」按照此條規定，對於分攤的共有建築面積部分買受人享有共有產權。按套內建築面積銷售和按建築面積銷售，業主在公攤面積上享有同等的權益。
29.12月1日以前購買的房屋，在轉手時應注意哪些問題？
《北京市城市房地產轉讓管理辦法》中只是對預售商品住宅規定應當按套內建築面積計價，即符合這樣二個條件的情況下才屬應當按套內建築面積計價：一是預售；二是商品住宅。對已購商品房的轉讓並未規定必須按套內建築面積計價，所以基本不產生影響。
30.在商品住宅按套內建築面積預售後，依據相關法規，建築面積的計量方式是否存在變動？
沒有。《商品房銷售管理辦法》第十八條第二款規定：「商品房建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成。」即建築面積是由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成。這兩個部分在《商品房買賣合同》第三條中都需明確寫明。而分攤的共有 建築面積是由附件二為依據得來的。
31.按套內建築面積買房後，按建築面積收取物業管理相關費用的法律依據是什麼？
物業管理費用由很多部分組成，可以參照《北京市普通居住小區物業管理服務收費暫行辦法》中最後有一條說明「本標准中平方米系指建築面積。」《北京市居住小區（普通）委託管理收費標准（試行）》中也有說明，其中的平方米指建築面積。但這里尚需說明的是有些收費是以戶為單位計收的，只有以每平方米為單位計收的項目，才是以建築面積來計收的。
D 關於測繪
32.為什麼說購房人單獨請人測公用分攤建築面積的可行性比較低？
購房人自己請人測公用分攤建築面積的可行性很低。原因有以下三點：①按照我國現有法律的規定，公用分攤建築面積的計算方法及程序非常復雜，購房人如果想知道自己所購的房屋的公用分攤建築面積是多少，不僅要了解整棟建築物的建築面積、公用建築面積及各套套內建築面積等數據，而且要了解整棟建築物的某些組成部分是否被重復分攤，分攤次數是多少等情況。而要了解這些數據或情況，對於購房人來說基本上是不可能的。②根據我國房產測繪法律、法規的規定，購房人重新測繪時應當繳納測繪費用，但測繪費用是以測繪面積為標准進行收取的，一般情況下，一幢商品房的建築面積少則幾千平方米、多則上萬平方米、甚至更多。對購房人來講，這是一筆不小的支出。③由於沒有強制的行政及司法權利，開發商及同幢樓的其他購房人並無配合測繪的義務，所以，一旦出現開發商或其他購房人不配合測繪的情況，購房人即便有錢請人測公用分攤建築面積，測繪行為最後也可能因為無法取得實際數據或資料而無果而終。
33.購房人自己請人測的面積可以作為產權登記的依據嗎？
在開發商無異議的情況下可以。根據京國土房管法[2003]531號《關於推進商品房測繪市場化有關試行規定的通知》的規定，購房人如果認為開發商出具的面積測繪數據不準確，可以委託有資質的測繪單位對所購房屋的面積進行重新測繪，並將重新測繪成果告知開發商，如果開發商對購房人重新提供的測繪成果無異議，則買賣雙方可以直接按購房人提供的測繪成果結算房價款，並進行產權登記；如果開發商對購房人出具的測繪成果有異議，那麼，購房人出具的測繪成果就不能直接用於產權登記。
34.購房人應當如何委託房產測繪機構進行面積測繪？
購房人可在市房產測繪服務大廳自行委託具有相應資質等級的房產測繪單位為自己進行面積測繪。委託時，購房人應當依法繳納測繪費用，並與房產測繪單位就測繪事宜簽訂書面合同，合同應當包括測繪項目的基本情況、完成期限、收費標准、成果質量要求、爭議解決方式等內容。
35.開發商明示的預測面積和實測面積有什麼不同？
根據《辦法》的規定，開發商在預售商品住宅之前及商品房竣工之後應當兩次向購房人公示面積（包括建築面積、套內建築面積、分攤公用建築面積）測繪結果。這兩個階段的測繪結果的性質具有很大的不同。前者是商品房項目預售面積的預測數據，是根據設計圖紙量算出來的；後者則是對已經竣工、並經有關部門驗收完畢後的房屋的面積、位置等進行實地測量的數據，是產權登記數據。預測數據與實測數據是否相符及誤差率多少等是購房人考察開發商在面積問題上是否違約的重要標准。
36.商品房測繪如何收費？
商品房測繪單位承擔測繪項目的收費標准應當按國家測繪局於2003年頒布的《測繪工程產品價格》的有關規定執行，按照該規定，不同類型的商品房測繪收費標准不同，其中，住宅用房按分戶圖進行測繪的價格為1.36 元/ 平方米，寫字樓的測繪價格為2.04元/平方米。
37.購房人提供的測繪成果與開發商提供的測繪成果發生矛盾怎麼辦？
如果購房人根據法定程序提供的測繪成果與開發商提供的測繪成果發生矛盾，那麼，購房人可以與開發商進行協商，協商不成的，可以依法向人民法院提起訴訟或向仲裁機構申請仲裁。在人民法院進行審理或仲裁機構進行仲裁時，購房人以己方的測繪成果作為支持己方請求的證據、開發商不認可的，購房人可以和開發商共同委託雙方認可的有資質的測繪單位進行重新測繪；無法共同委託的，人民法院可指定有資質的測繪單位重新進行測繪。重新測繪的測繪成果可以作為法院或仲裁機構判決（裁決）的依據。
38.購房人如何監督測繪單位依法測繪？
我國目前法律尚未授予行政機關對測繪單位的測繪行為進行監督的權利。因此，測繪單位的測繪行為更多的要依靠委託人（購房人或開發商）的監督來實現。《辦法》明確規定，測繪機構要按國家和本市有關技術規范進行實測，並對測繪成果質量承擔責任。以上規定是購房人監督測繪單位的重要法律依據。購房人可以據此在與測繪單位簽訂的測繪合同中明確約定測繪數據發生誤差、測繪成果存在質量問題等事項的違約責任或賠償責任，以維護自身的合法權益。
39.哪些單位可以接受購房人委託進行面積測繪？
根據京國土房管法[2003]531號《關於推進商品房測繪市場化有關試行規定的通知》的規定，以下26家測繪單位可以接受購房人或房地產開發企業的委託進行面積測繪，分別是：北京市房地產勘察測繪所、東城區國土資源和房屋管理局測繪所、西城區房地產測繪所、崇文區國土資源和房屋管理局測繪隊、宣武區房地產測繪所、朝陽區國土資源和房屋管理局測繪隊、海淀區國土資源和房屋管理局測繪隊、豐台區房屋經營管理服務中心測繪隊、石景山區國土資源和房屋管理局測繪隊、順義區國土資源和房屋管理局測繪所、通州區國土資源和房屋管理局測繪所、大興區國土資源和房屋管理局測繪所、(房山區）天地鴻圖測繪所、門頭溝區國土資源和房屋管理局測繪所、懷柔區房地產勘察測繪所、延慶縣房地產勘察測繪所、密雲縣房地產測繪所、平谷區房地產測繪所、北京華夏經緯測繪技術有限公司、北京鼎春德正測繪中心、中興兆業房屋面積測繪公司、北京新興華安房地產工程測繪事務所、北京昌房房地產測繪技術服務有限公司、北京京恆實測繪技術有限公司、北京首益佳房地產經紀中心、北京房屋面積計量站。
E 關於其他相關費用
40.預售商品住宅實行以套內建築面積計價後，購房人應繳納的物業管理服務費會發生變化嗎？
不會。按照《北京市經濟適用住房小區物業管理服務收費辦法（試行）》及各地的物業管理實踐，物業管理服務費的收取是以建築面積為單位進行的。收費標准根據物業管理企業所提供服務的性質、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導價和經營者定價。由此可以看出，物業管理服務收費額度不會因預售商品住宅以套內建築面積計價而發生變化，它只與購房人所購住宅的建築面積和所在社區物業服務費標准有關。
望採納，謝謝

『貳』 是不是以後要取消公攤，按套內面積計算房價了

關於要取消公攤，以後都按照套內面積計價其實很多媒體公眾號都是有誤讀的也是不準確的。

事情的過程是這樣的：

緣起，

2月18日，住房和城鄉建設部官方網站發布《關於<城鄉給水工程項目規范>等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規范公開徵求意見的通知》。其中有一份全文3.1萬字的《住宅項目規范（徵求意見稿）》，第2.4.6條指出，「住宅建築應以套內使用面積進行交易。」

另外還有進一步的解釋。「 本條是居民關注的焦點問題，關繫到每個住宅用戶的切身利益。目前，我國住宅建築主要以建築面積進行交易，這樣會出現同一項目的建築面積相同而套內使用面積不同的問題，以此加劇「公攤面積傷民」的矛盾。」

國家早有章程。這份剛剛發布的《住宅項目規范（徵求意見稿）》更多是面向工程設計

工程隊用的規范跨界沒那麼簡單。

存真，

首先，自2001年6月1日起執行的《》中第18條規定，「單元）計價，也可以按套內建築面積或者建築面積計價。」

其次，早在2011年3月16日，《》的通知（發改價檢〔2011〕548號）中，第八條規定也就是平時說的一房一價。

以佑安府為例，其5#樓2單元103號，建築面積是89.5平，以此計算單價是83432元/平；套內面積是63.62平，以此計算單價是117371.33元/平。

只不過為了讓房子看起來更「便宜」，購房者也更容易接受通常以建築面積及其單價為准。

第三，住建委官網上的北京市商品房現房買賣合同示範文本 2016修訂版本，其中第七條計價方式和價款，提供了多樣化的計算方式，包括按照建築面積、套內面積、套等多種計價方式。

鑒於以上，剛剛發布的徵求意見稿對購房者來說，不管用哪一種計算方式，總房價是一定的。

至於有人說，未來供暖費，物業費也會按照套內面積徵收，更是無稽之談。還是跨界的問題，供暖及物業管理都有相應章程。

取消公攤並不是好事。

如果大家再仔細看看《住宅項目規范（徵求意見稿）》，會發現這裡面還規定了電梯、供水、供電、燃氣、道路、綠地、停車位、垃圾及污水處理等配套設施的建設標准。

不管是從工程安全形度，還是居住需求角度，這些都是不可缺少的公攤面積。

不好的原因是，一個項目總建築面積一定開發商會盡可能擠壓公攤面積，而公攤過少的小區，生活舒適度將大打折扣。

比如重慶，其商品房從2002年起從重慶的二手房網站簡單翻了幾頁您會發現，4梯10戶，2梯8戶的小區很常見，而這在北京屬於商辦的操作方式了。

其實，除了套內使用面積交易這條，《住宅項目規范（徵求意見稿）》還有很多利好購房者的條款，比如4層以上或高於9米應設置電梯，新建住宅應全裝修交房，起居室不應10平等。

『叄』 不是說買房要按套內面積算，那之前買過的房子怎麼辦呢

買過了不就買過了，能怎麼辦。再說了，就算按套內面積算，開發商也不會白白看著損失公攤面積的的錢，本來帶上公攤面積，一平方賣你1萬，現在不算公攤了一平方賣你1.5萬，這錢不就回來了

『肆』 現在的房價計算是按照套內面積還是建築面積的

都是按建築面積計算的。就是按圖紙上標注的面積計算的，一般是這個面積回除以15%左右的公攤面積再答乘以80%才是套內面積。
用什麼面積計算只不過是開發商的一個銷售手段。用套內‍面積銷售只不過能讓消費者感覺買到了實惠，其實羊毛還是出在羊身上。

『伍』 請教下重慶人，當地房產改按套內面積計算後，房價上升幅度是多少

套內面積與建築面積相差的就是公攤面積。
一梯兩戶與一梯四戶的公攤率不同，
所以改為按照套內面積銷售，房價的提高比例也不一樣。
每個文件都有執行開始日期
在文件開始執行前，還是執行原文件規定。

『陸』 合同上寫按套內建築面積計算總房價，那麼房子面積140平米，套內面積123平米，應該是按那個數字算總

你注意看下，應該是按套內面積算的，但總價還是140坪那個，因為合同版上面按套內面積計價時權，單價不一樣了。關鍵在簽合同前多侃侃，能少就少。

打個比方：1萬一坪，總價140萬。合同里的單價就變成了140萬/123坪了。

『柒』 住宅按套內面積算，房價會有什麼影響

這一規定主要是考慮到我國住宅建築主要以建築面積進行交易，而開發商和消費專者在「屬公攤面積」上常常存在異議，很多房產糾紛的原因都和「公攤面積」有關。住宅建築以套內使用面積進行交易，確實意味著以後買房不用考慮公攤的問題。以後買房需要多大面積，會有多少預算，都會有一個清晰的直觀感受，不會再出現對於公攤面積的異議了。同時也可以預防房產公司亂分攤的現象發生，避免開發商把本來不屬於買房者承擔的部分分攤給買房者。住宅建築應以套內使用面積進行交易，將會尋找到一個買賣雙方都公認的、公平的標准衡量尺度，對買房者和售房者都有利。在以前不標準的衡量尺度下，由於買賣雙方信息不對稱，買房者總會存在吃虧的現象。

但是公攤面積開發商造價也會有成本，所以整體單價可能會上漲，但是購買面積小了，那總價的改變不會太大。

『捌』 我買房時是按套內面積算的，賣房時是按建築面積還是套內面積

都可以。

按建設部、國家工商總局印發的《商品房買賣合同》示範文本第四條之規定，現行商品房計價方式有如下四種：

1、按套內建築面積計算：

即：套內建築面積= 套內使用面積+套內牆體建築面積+陽台建築面積；

2、按套（單元）計算：

即：等於是買賣雙方的協商價，與面積無直接關系；

3、按建築面積計算：

即：建築面積= 套內建築面積+公共分攤建築面積。

4、其它：

除以上三種方式外，買賣雙方另外之約定。

(8)按套內面積計算房價什麼時候實行擴展閱讀：

商品房買賣合同無效的幾種情形：

1、出賣人主體不當導致的合同無效。

包括兩種情況：一是，出賣人不具備開發主體資格；二是，出賣人沒有銷售資格。前一種情況主要表現為出賣人沒有開發經營房地產的權利能力和行為能力，換句話說就是沒有房地產開發經營的經營范圍；後者主要是指房地產開發企業針對到特定的樓盤，沒有相應的銷售資格。

如：開發企業在沒有達到法定的售房條件下，為解決資金問題，私下銷售房屋等等。

2、買受人主體不當導致的合同無效。

這種情況主要是買受人沒有訂立合同的權利能力和行為能力。如：不符合國家限購政策。

3、出賣人故意隱瞞所售房屋抵押的事實。

出賣人因實有資本少達不到法律規定的商品房預售條件，為了融資往往採用兩個途徑：一是，將在建工程抵押給銀行，然後與銀行協商，由該銀行辦理商品房按揭，雙方約定開發商收取的買受人首付款直接歸還開發商在銀行的貸款。這樣一來，開發商出售給買受人的房屋是設定了抵押權的不完整產權。

『玖』 房價是按建築面積計算的嗎

房價是按建築面積計算的。

計算建築面積的作用：

1. 確定建設規劃的回重要指標。

2. 確定各項技術經濟答指標的基礎。是一項重要的宏觀經濟指標

3. 計算有關分項工程量的依據。

4. 選擇概算指標和編制概算的主要依據。

5. 建築面積與使用面積，輔助面積，結構面積之間存在著一定比例關系

不計算建築面積的范圍有：

1. 突出牆面的構件配件、藝術裝飾和掛(壁)板，如：柱、垛、勒腳等。

2. 檢修、消防等用的室外爬梯，寬度在60厘米以內的鋼梯。

3. 獨立不貼於外牆的煙囪、煙道、貯水池等構築物。

4. 沒有圍護結構的屋頂水箱間。

5. 層高在2.2米以內的技術層(設備層)。

6. 單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。

7. 層高小於2.2米的深基礎地下架空層，坡地建築物吊腳架空間。

『拾』 房價按「套內面積」還是「建築面積」計有沒有標准

地區不同計價方式也不同，大部分城市按的是建面，也有按套面算的，據說重慶就是按套面算的。還有就是房屋產權性質不同，計價方式也不同，商品房、房改房是按建面，公房大部分是按套面算的。