房價租售比為什麼這么低

❶ 為什麼」租售比」決定不了中國房價

租售比在穩定的市場經濟條件下才具有現實意義，在中國當前國情這是不存在的。所以在中國用租售比來討論房價是不理性的，至少應該考慮較長周期內成本和收益：
1. 房產的買入成本：各種稅費、中介費、貸款利息、其他費用；
2. 房產的持有成本：房產稅、物業費、環保稅、保險費、維修費、房租稅和空置費(若出租)；
3. 房產賣出成本：賣房的各種稅費、中介費、賣房個人所得稅(可能徵收高達20%以上)，當前存量由於房產原值憑證缺失個稅能徵收力度不大，但從長期角度以後逃稅的可能性越來越小;
綜合以上因素測算出的房價的漲幅才具有實際意義，我們基於以下現實：
1. 假設我們持有的房產在未來預期收益 (扣除各種成本)能和國際房價的平均收益率持平。聽說美國房價漲自2009年以來漲幅達60%，加上美國每年租金回報率4%，那麼美國持有房產年化收益率將達10%，持有房產15年意味著房價累計應該漲到當初買入價的419%；
2. 在中國也以持有房產15年來考慮，那麼我們持有的房產在15年後的房價應該達到美國同等的水平，即419%；
3. 假設房價未來回歸理性，即未來15年漲幅從x%-6.125%（4.9%上浮25%）間線性變化。
考慮上海等一線城市當前租金回報率僅2.08%(租售比1:576)，那麼可以測算出我國房價的初期漲幅x%。基於房產稅的現狀，我至少得的以下漲幅x%，供買房者參考：
1. 賣房個稅20%+房產稅0%情況：中國明年的房價至少要漲20.6%；
2. 賣房個稅20%+房產稅0.6%情況：中國明年的房價至少要漲21.3%；
3. 賣房個稅20%+房產稅2.5%情況：中國明年的房價至少要漲23.8%；
所以基於我自己的判斷，無法相信專家說的房產稅會導致降房價。我的結論是房產稅落地的那一刻，就是房價報復性上漲的一刻！！！考慮中國房價的非理性和瘋狂因素以及個人收入持續增長的現實，估計房價實際漲幅比要我上面估算的還要在加15%左右。

❷ 房價租售比的影響租售比的七大因素

租售比作為房地產投資價值體系的體系指標，需要結合完全的指標體系進行演算，需對照所不同國家的各種情況進行合理調整。國家不同時期的房產政策的出台也會影響到租售比變化，從而直接影響著消費者購房投資。
目前影響租售比的因素主要有：
一、國家房地產等不動產稅率情況
不動產稅決定著有多少剩餘的投資進入房地產市場，決定著有多少空置住房的比例。假定某一城市有10萬套可以用來出租的住房，由於沒有不動產稅的擠壓，可能有5萬套就不進入租房市場，因此這時候的「租售比」的數據是不是完全的「租售比」值。如果不動產稅出台，另外的5萬套的空置房可能有90%以上進入租房市場，這樣必然會導致租金大幅度下降，這時候的「租售比」就會發生巨大的變化，在房價上升的勢態中，如果開征不動產稅或我國所謂物業持有稅，將有可能大大削弱投資者的獲利希望，囤積空房不使用就會受到極大的制約。
二、關於房地產消費者的宏觀貸款政策。
例如我國出台的房貸新政中大幅下調了自住型住房的首付比例和還款利率，而對於非自住性住房和非首次購置的自住型住房的首付比例和還款利率都規定了嚴格的上限。二手房政策更是沒有任何松綁跡象。
這一政策的實施目的是保證投資者不能借用銀行的錢進行大量的投資或投機活動，防止他們把泡沫風險轉嫁給銀行。只有完全用自有資金才能炒作第3套甚至第 4套房。這樣投資者的風險飆升，限制了投資 人的投資需求。投資者就敢於將大量的投資房閑置在那裡並不出租，坐而等待房地產的增值，利率也是如此。顯然，這個貸款政策也是直接制約「租售比」比值的重要條件。
三、政府對大部分人的自住房需求的扶持與優惠政策實施情況。
由於住房權利是公民的生存權利的一部分，也是社會穩定與和諧發展的重要基礎，所以政府要以盡可能低的價格滿足這一主體需求，減少相關稅賦，擴大貸款年限，實行優惠利率，甚至直接提供政府補貼，例如中央房貸新政提出加大保障性住房的力度、減少個人購房契稅和首次購房利息等政策，都是主要針對中低收入階層解決自住房問題的措施,這一措施將大大減少租房者，租房者數量的減少直接導致「租售比」的變化。
四、房地產開發商建設房屋的銷售程序及法律規定。
我國的房地產預售制度是房地產開發初期的一種特殊的鼓勵政策，在市場已經高度發展後仍被沿用。加之價格在炒作中的飆升，開發商有大量的閑置房既不進入銷售市場，也不進入租房市場，等待暴漲後的增值，這和我國實行的預售制度有極大關系。在這樣的背景下的「租售比」數值會發生很大變化。我國出現的開發商主動地延緩銷售，建成了不開盤，甚至把大盤變成多個小盤開盤，實施變相囤積來推高房價，這是與我國實施的商品房預售制度有著重大關系的。一旦取消預售制度，房價將有大幅度下滑。惜售，不租，主動放緩建設與銷售步伐，只有在現行的預售制度下佔有購房戶全部房款的條件下才能發生。
五、國家用於住房開發的土地供給情況。
如果政府對土地政府控制嚴緊，將導致住房需求加大，從而推動房價的上升；如果政府放大土地供應，或者對土地開發不制定開發時間表，不設置約束措施，這樣就會由於城市土地的資源有限與區位優勢，導致開發商囤地囤房，決定著何時向市場提供，影響房價變化，因此，土地供應情況將嚴重影響市場「租售比」。同時，土地價格的提升及其出讓操作過程是否透明、競爭與規范，也導致「租售比」中的租的比例放大或縮小，從而使「租售比」的數值發生變化。
六、住房市場的國內外開放條件限制。住房對外開放條件松緊也影響著房價的「租售比」。
住房對外開放條件松緊也影響著房價的「租售比」。城市政府的職責就是要率先保證本地人、本國人的住房需要，對外國人與外國資本購房或炒房應當嚴加限制。如果有相當多的人對住房政策有意見，那麼政府就可能在選舉中失去選票。為了保證本地人的住房需求，許多國家都採取了不同措施對外國人購房加以管制，防止推動房價，擴大供需矛盾。我國處於市場經濟的初級階段，由於認識的不足與急於發展的動因，至今沒有制訂嚴格的房地產管制制度。為了GDP增長，一度完全放任外國人購房與投資房地產，甚至放縱外來資金炒房。此外，有大量的國外資金通過體制外的管道進入中國市場助推房價，包括大量以中國的中間機構出面操作，推高房價必然帶動「租售比」的相應變化。
七、住房市場的「租售比」統計學上范圍與取樣方式。
通常城市的租售比是有嚴格的地域范圍。我國目前實行的城市區域模式是「市管縣」模式，城市下轄大量的農業村鎮。把大量的農業村鎮的住房價格與在城市工作與生活的人群的住房價格混同起來是不真實的，也不是真正意義上的房價。因此計算城市或區域的租售比應該參考權威機構的數據才更科學實用。

❸ 租售比為何這么低，房產稅將來真的能轉嫁到房租上么

考慮到長期持有房產的成本(交易稅費、持有成本、賣出成本，房產稅以及差價的個人所得稅20%)，而且目前一線城市當前租金回報率僅2.08%(低租售比意味著高持有成本，肯定要通過上漲來彌補這個虧損)。現在人人都能買房意味著人人都實現了財富增值，這不是斷了銀行、巨頭、富人、稅收的財路嗎？經粗略測算，從20-30周期來看，如果剛需都租房的話，銀行、房地產商、租賃財團、巨頭、稅收等在房地產方面動的收益率遠比通過銀行直接放貸款給剛需的收益更高。現在剛需每月40%-50%的收入用於還房貸，最後還能落下一套房子；而以後房租越來越高也要每月40%-50%的收入用於租房，但最後剛需卻一無所有，這樣利益集團才能最有效的榨取剛需，實現最大化的利潤，這就是租售同權為啥這么受到經濟學家鼓吹的原因！！

房產稅、限貸、加息增加了房產持有成本，成本高了房價怎麼可能白菜價。我的判斷如果房產稅全面實施：說不定房產稅落地的那一刻，就是房價報復性上漲的一刻！！房價估計會漲20-23%/年。考慮中國房價的非理性和瘋狂因素以及個人收入持續增長的現實，估計房價實際漲幅比要我上面估算的還要在加5-15%左右。當然這是基於調控放鬆做的假設，如果繼續調控一二線城市房價估計平穩，三四線基數低不限購而且經濟活力不錯的反而會上漲。五六線欠發達區域就別想漲了，據我觀察這些五六線小城市房價自2014年以來幾乎沒漲，而北上廣房價幾乎翻番。

❹ 租售比什麼鬼到大城市買房租出去劃算么

最近有朋友聊天，說手裡有些錢，感覺房地產市場不錯，准備投資，但是也不懂怎麼投資，不如找個大城市隨便買套房，然後租出去，拿租金養房貸，應該也蠻劃算的。

購房指南告訴他，買房再出租，拿租金還房貸，有可能導致你連房貸都還不上，絕對是最差的投資方式。為什麼這么說呢？我們可以從租售比開始說起。

什麼是租售比？

租售比，一般情況下指普通消費者都把它歸納為房屋租金與售價的比例，通常我們所說的租售比，是指每平方米建築面積的月租金與每平方米建築面積的房價之間的比值，也有一種說法認為是每個月的月租與房屋總價的比值。

租售比有什麼用處？

租售比很好的解決了供求關系的干擾，成為判斷炒作程度的試金石，因為沒有任何開發商會去炒作租金水平的。根據市場經濟發達國家或地區房地產市場的一般規律，正常的房地產市場中，售價與租金之間存在一個較為固定的比例關系，在發達國家成熟的房地產市場中，正常的租售比一般在1比300到1比200之間。如果低於這個比例區間，說明存在著房產泡沫，如果高於這個區間，說明該地區房產具有投資價值。

中國的房地產市場租售比情況如何呢？

我們從房價開始暴漲的北京奧運那一年說起。在2008年，發改委對於全國70個城市抽樣調查結顯示：國內平均的房屋租售比為1比400，即使當時租金較高的北京也是1比325，均超過了國際警戒的底線。

從2008年至今，中國房屋租售比這些年來越來越嚴重的偏離了國際的警戒線標准。據統計，2016年租售比偏離值全國最高的城市深圳，其租售比為1比732，北京為1比625，上海為1比607。這些年下來，房租增加的速度遠遠趕不上房價增加的速度。

比如，北京海淀黃庄的一套一居室，房租從當年的2500元漲到現在的7500元，看起來比原來增加了2倍，但同樣一套房子的每平單價已從當年的2萬出頭漲到了現在的8萬左右，增加了約3倍。也就是說，在相同的時期內，房價基本上比房租多漲了一倍。

為什麼會出現這樣的情況？

簡單的說，買房的永遠是高收入者，租房的永遠是低收入者。

你不信？

我們可以從買房和租房兩頭去分析：

先說買房。

買房者的心態是一直追漲，並且有一線城市買房實力的人一般都不差錢，於是房價上漲毫無阻力，而且是越是靠近核心地區的上漲越快。假如沒有限購的政策限制房價過熱，中國的房地產市場現在的租售比或許不是1比700，而是1比超過1000。

再說租房。

房租一漲，低收入者對此比較敏感，於是選擇搬走，去更偏的地方租便宜的房屋。

以北京為例，北京租房市場交易量上升最快的是回龍觀、上地、北苑等等偏遠的地區，而在中心城區的租房交易量卻連續多年持續走低。搬遠的人一多，原地租房的人就變少了，市場供給相對變得更多，房租自然無法過快上漲。

於是，租售比只能是上漲乏力的分子比上越漲越快的分母，這樣的情況下，買房時你可能要准備大量的首付，月供可能也不低，而出租時也租不來多少錢。

舉個例子：

比如你此刻在北京海淀黃庄附近買一套普通的老舊居室，60平米，單價8萬左右，總價到達480萬，商業貸款按揭7成20年，意味著每月還款接近22000元，此為月供。

而這個房子按照目前市場價格，只能租到5000-7000元/月，此為租金。

扣除租金收益，每月最少都要倒虧1萬5左右。這還不算首付要支付的一百四十多萬。總的來看，這是一個前期投入巨大，回本周期極慢的投資。

（以上回答發布於2017-03-14，當前相關購房政策請以實際為准）

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❺ 個人觀點，我來解釋一下中國租售比為什麼差

低租售比意味著高持有成本，肯定要通過上漲來彌補這個虧損，成本高了房價怎麼專可能白菜價房產稅導致屬房產持有成本上升，怎麼可能降房價，不過是增加稅的借口罷了。考慮到長期持有房產的成本(交易稅費、持有成本、賣出成本，房產稅以及差價的個人所得稅20%，個稅目前基本不收，但長期來說肯定加強徵收)，而且大部分城市當前租金回報率僅2.0%。近8年來過去八年時間內，中國的真實工資增長幅度達到了10.6%，名列全球第一，而印度只有0.2%。另據人力資源和社會保障部統計，「十二五」期間，我國最低工資年平均增長率為13.1%。仔細想想，房價漲幅肯定不會比你工資的漲幅還低吧？可能你今年工資沒漲，但不能否認別人和你一樣沒漲。

❻ 我來解釋一下中國租售比為什麼差距懸殊

低租售比意味著高持有成本，肯定要通過上漲來彌補這個虧損，成本高了房價內怎麼可能白菜價房容產稅導致房產持有成本上升，怎麼可能降房價，不過是增加稅的借口罷了。考慮到長期持有房產的成本(交易稅費、持有成本、賣出成本，房產稅以及差價的個人所得稅20%，個稅目前基本不收，但長期來說肯定加強徵收)，而且大部分城市當前租金回報率僅2.0%。近8年來過去八年時間內，中國的真實工資增長幅度達到了10.6%，名列全球第一，而印度只有0.2%。另據人力資源和社會保障部統計，「十二五」期間，我國最低工資年平均增長率為13.1%。仔細想想，房價漲幅肯定不會比你工資的漲幅還低吧？可能你今年工資沒漲，但不能否認別人和你一樣沒漲。