面對房價溢價如何購買

『壹』 房價和溢價有什麼關系

房價和溢價？這是兩個概念吧？房價，就是房子的價格。溢價，我知道「資本溢價」內，比如發股票，你容的股票，在發行的時候准備1塊錢1股，但是在賣的時候，你的股票很受歡迎，就會造成資本的溢價，這是由於供需關系決定的，物以稀為貴么。當然，房子如果蓋的太多了，不稀缺了，當然也就不會溢價了。謝謝。

『貳』 面對高房價，老百姓應該做什麼

伴隨著這一輪房價的高漲，老百姓心潮起伏，坐立不安，有錢的再也經不住房價暴漲的誘惑，咬牙一擲千金先買再說，沒錢的看著一騎絕塵的房價，除了困惑就是無奈——難道這就是傳說中的泡沫？ 說到中國的房價，我必須先說一個問題——投機，投機所必須的兩個要素就是：大資金的操縱和小資金的跟風，從400年前荷蘭鬱金香花莖投機導致大面積中產階級破產到現階段中國股市投機導致A股泡沫破滅，其投機原理大同小異，而樓市的投機又何嘗不是如此呢？老百姓永遠都是被操控而跟風的那一個群體，所以每每受損失慘重的都是老百姓，A股市場如此，樓市也是如此！而最殘忍，最讓人憤怒的是一些所謂的專家，他們為大機構的利益搖旗吶喊，製造輿論，混淆視聽，愚弄民眾。 在殘酷的現實中，沒有一定的自我保護能力就只能被人魚肉。所以老百姓對於房子，股票這些問題，要有自己的認識，不要人雲亦雲，起碼的判斷能力要有啊！不要聽沙澠農（專家）在6000點時還說什麼價值投資，也不要聽徐癲慶（教授）在房價高的讓人窒息之時說防止房價在次暴漲，總之呢，要投資或投機要有自己的依據，當然了不可能每個人都有那麼高的水平和境界，而居住問題卻總要解決，那要怎麼辦呢？ 當房價連創新高時，老百姓害怕了，買吧，那是一筆不菲的數字，以後的生活質量都要受到影響；不買吧，再漲怎麼辦啊，那豈不是負擔更重？於是覺得晚買不如早買，早點做房奴，早點解脫，早死早超生啊！呵呵，中計了吧！地產大鱷們要的就是這效果，不榨乾你們，他們玩什麼啊？一下子我們好像陷入了一種無助的境地，炒股輸了，你說我貪心才給人家鑽空子，我自認倒霉，可是我買房是自己住啊，眼睜睜看著100萬的房子縮水50萬了，還欠銀行70萬呢！辛辛苦苦的血汗錢就這樣被大鱷們捲走了，想想都郁悶啊！ 其實這種現狀真的無法改變嗎？我認為老百姓只要做到兩點就能在不斷變幻的房價中泰然處之。 一，看清本質，房價的暴漲是金融大鱷的操縱和大量跟風盤所致，這樣的房價豈能持續？他們只不過是為了套利罷了，一旦這個套利過程結束，房價自然暴跌，現在所謂的救市言論只是在愚弄民眾罷了，怎麼救？是國家出錢接盤呢？還是忽悠老百姓接盤？說到底，救市最終要有人接盤嘛！這個問題大家自己思考吧！ 二，解放思想，為什麼好多老百姓最後忍不住在高位接盤，損失慘重，是因為他們覺得一定要買房子，形成思維定勢，最後經不住房價暴漲的誘惑犯下嚴重錯誤，一旦思維定勢，看問題就會片面，加上一些專家的輿論轟炸，犯錯就很難免了，我們為什麼不換個角度想問題呢:你有沒有想過房價收入比如此之高是人民無力承受的？有沒有想過沒有一種商品會永遠的漲？有沒有想過房價一旦進入下降通道是一種什麼樣的情形？......就算上面的問題你都沒想到，那你有沒有想到起碼租房比買房輕松很多（如果你貸款買房，利息都比房租高），而且沒風險！所以解放思想的實質就是，房價不到人民合理的承受水平堅決不買(可以參照其他國家的房價收入比，綜合比較)，當然如果你想投機的除外！ 我想現階段中國老百姓對待房價的態度只能如此了，你可以不參加投機卻不能阻止投機，更不可能像國外一樣遊街抗議，給政府施壓，讓其解決投機問題，改善民生！小心把你給逮起來蹲大獄！那樣就更不合算了！

『叄』 溢價標價成交價低價是怎樣的關系房地產

溢價就是開發商給抄你的襲價格與實際成交價之間的差價。
例如，開發商讓你買這個盤，均價12000 你通過各種營銷手段，可以買到17000 中間的5000就是溢價。
至於怎麼分，主要看你和開發商最開始簽訂的代理合同。每個項目都不同，開發商對利潤的預期也不同。我們做過40%-15% 主要看談的。一般太少的話，那就需要開發商最開始的定價要低。

『肆』 一般房價的市場價格比評估價格溢價36％，這個比例合理嗎

您好，很高興為您解答！

正常來說，評估公司的評估值大約可以達到成交價的80%-90%。假如專您說的那個差出來屬36%，可能是因為那個小區成交量比較少，可參考的標的少，導致評估值不符合一般的評估預期。

望您採納！

『伍』 北京，面對如此高的房價，個人月收入幾千塊，怎麼才能實現買一套房子呢

貸款!攢夠首付了就買,別等了,反正什麼什麼都在漲,而工資沒動,現在不買以後怎麼買?逆水行舟,不進則退!等房價跌?省省吧,基礎設施一步步完善,房價必定被帶動,你等哪兒哪兒都同了地鐵更糟糕了@!

『陸』 房地產裡面什麼是溢價，溢價怎麼提成。

溢價債券
以高於面值發售之債券。
投資者購買債券，均預期債券所給予的回報率會高於銀行存款，因為購買公司的債券要承擔風險。由於承擔額外風險而要求的額外回報，就稱為「債券風險溢價」。債券風險溢價，大抵可分為四類，分別為：到期（maturity）溢價、不履行債務（default）溢價、流動性（liquidity）

債券風險溢價溢價及、個別事件（issue-specific）溢價。
1、到期溢價

如果兩種債券，一種年期較長而另一種年期較短，那麼當息口上升時，年期較長的債券價格跌幅會較大。同樣地，假設息口下跌，年期較長的債券價格升幅會較年期短的債券為大。因此，年期長的債券對於息口升跌較為敏感，所以風險亦較大。這種由年期長短而導致的債券風險，稱為到期風險。

2、不履行債務溢價

一間公司發行了債券，債券持有人最害怕的是公司沒有能力派發利息及在到期時公司沒法償還債券本金。而這種公司沒法還清債務的可能性，就稱為不履行債務風險。

3、流動性溢價

債券持有人用資金購買了債券，就沒法把原來的本金去消費。這樣，債券持有人的資金流動性便小了。又或者，債券的交投量很小，成交不多以至不容易套現。這種小了流動性的狀況，就稱為流動性風險。

4、個別事件溢價

因為公司債券有其它特性，例如可以換股或者提早到期（callable），從而導致產生風險，這種風險稱為個別事件風險。

概念
債券溢價是債券價格大於票面價值的差額。

債券溢價受兩方面因素的影響：一是受市場利率的影響。當債券的票面利率高於金融市場的通行利率即市場利率時，債券就會溢價。二是受債券兌付期的影響，距兌付期越近，購買債券所支付的款項就越多，溢價額就越高。

攤銷
1、受市場利率影響而產生的債券溢價

債券的票面利率高於市場利率而產生的債券溢價，對債券的購買者來說，是為以後多得利息而預先付出的代價，即把按票面利率計算多得的利息先行還給發行人；對債券發行人來說，每期要按高於市場利率的票面利率支付債券利息，就需要以高於債券面值的價格出售債券，溢價是對其以後逐期多付利息預先得到的補償，是向投資者預收的一筆款項。這種情況下的溢價實質上是對票面利息的調整。在實務處理中，應將濫價額在債券的存續期內逐期攤銷，這樣，投資者每期實得的債券利息收入應為按票面利率計算的應計利息與溢價攤銷額的差額。

實際利率法，是以實際利率乘以本期期初債券帳面價值的現值，得出各期利息。由於債券各期期初帳面價值不同，因而計算出來的各期利息也不一樣。在債券溢價的條件下，債券帳面價值逐期減少，利息也隨之逐期減少。當期入帳的利息與按票面利率計算的利息的差額，即為該期應攤銷的債券濫價。這種方法計算精確，但較為復雜。

實務處理中多採用直線法。

『柒』 房價溢價70%怎麼計算

溢價就是比原來的價格高，高出多少用百分比表示就是溢價率，其實就是漲回幅。

房產溢價就是升值的意答思，如溢價30%就是比原始的購買價格要高出30%。

例如，開發商讓你買這個盤，均價12000，你通過各種營銷手段，可以賣到17000中間的5000就是溢價。

『捌』 什麼是商品房溢價溢價率

商品房溢價就是比原來的價格高，高出多少用百分比表示就是溢價率，其專實就是漲幅。

溢價率，就屬是在權證到期前，正股價格需要變動多少百分比才可讓權證投資者在到期日實現打和。溢價率是度量權證風險高低的其中一個數據，溢價率愈高，打和愈不容易。

(8)面對房價溢價如何購買擴展閱讀：

土地溢價率指的是超出計算所有成本在內的土地價格所佔的百分比。計算公式為土地溢價率=（競拍成交價格-土地成本價）/土地成本價*100%。

土地基價

土地的原始成本，包括征地費、開墾費、青苗費等補償村民的錢，以及評估費等管理費用。簡單地說土地基價就是土地收歸國有儲備後到拿出來招拍掛為止所有的支出費用總和。

土地溢價率舉例

例如：標價100的土地，通過拍賣，最後成交價是200，那麼這個土地就是溢價土地，溢價率就是100%，也就是比標價貴了一倍 。

『玖』 美國房價為什麼持續走高

什麼推動了美國房地產市場和價格?
美國房價和美國就業有怎樣的關聯？
房價變動和建築許可證數量。房屋數量都有什麼樣的關系？
……
當買家打算買一套房子，就意味著會做一筆可觀的投資。買家應該做大量的研究來決定這處房產買在什麼地區，何時購買，買什麼。
這篇文章將從投資的角度來解釋，在美國選擇房子時，買家都需要注意些什麼，有哪些因素影響了美國房地產市場的價格。
一．就業
無論買家是否在美工作，就業都是在選擇房產前需要考慮的重點之一。對於在美國工作的買家來說，買房前毋庸置疑需要考慮自己的工作因素。而對於沒有在美國工作的買家來說，則需要考慮美國就業和美國房價之間的關系。
大部分美國人都需要工作來支持住房的支出。因此，住房的需求和住房的支付能力受到一個地區的就業機會的影響。從投資角度來看，美國房價相對較高的理想地區有以下特點:
1. 就業增長。
但是，如果一個有成百上千的工作崗位的地區，開始出現就業機會縮減的情況，該地房價會怎麼變動？在20世紀90年代初和21世紀初，由於就業基礎的不斷惡化，數百萬份工作機會減少，這使紐約大都會區（New York City metropolitan area）經歷了房地產價格的下跌。創造就業機會是一個地區保持健康房地產市場的命脈。
決定一個地區的房價，需要看看該地區失業情況，以及近年來失業率如何變化。良好的跡象是就業率的下降和就業機會的增加。
2. 就業多樣性。
如果一個地區的就業機會，一半以上依賴於一家紙製造廠和一家內衣製造廠，買家應該慎重考慮是否要在那裡買房子。因為如果這兩家公司經濟不好時，本地房地產市場也會跟著走。這種情況發生在規模較小的地區，當大型國防製造商和軍事基地因國防削減而裁員時，這些地區經濟受到了嚴重的打擊。
3. 就業質量高。
所有工作不都是平等的。你認為以下哪個地區的房地產價格上漲更快:在可以提供高薪水、持續發展的行業（比如技術）的工作機會的地區？或者是低工資、低技能的工作（比如快餐店的工作）機會集中的地區?就業機會就像吃喝玩樂等其他事情一樣，質量和數量一樣重要（甚至質量可能更重要）。當一個地區的大部分就業機會都來自發展停滯或萎縮的行業（如農場、小型零售商、鞋業製造商和政府），未來幾年，該地區房價不太可能迅速上漲。另一方面，擁高速訴發展行業(如技術)優勢的地區，有更大的機會房價快速上升。
所以買家在考慮一個地區房價的時候，要怎麼才能先得到上述就業方面的數據呢？美國勞工統計局（U.S. Bureau of Labor Statistics）匯編了都市地區和縣的就業和未就業數據。買家可以在www.bls.gov上找到這個部門的寶貴數據。訪問當地圖書館或商會也是了解當地就業情況的一個好辦法。此外，一位房地產經紀人也可以幫助買家追蹤以上數據。
二．可用住房數量
盡管就業創造了一個地區的住房需求，但住房的數量———新房和二手房——都是供需平衡中的供給方。即使創造了就業機會，如果供大於求，房價也可能因為這個地區有過多的可用住房，而停滯不前。相反，如果求大於供，在一個住房短缺的地區，低就業率還會導致該地房地產價格的大幅上漲。
1. 房屋空置率
首先，看看目前的住房供應情況如何。空置率——一個地區已出租的房屋的閑置比例，是用來衡量一個地區住房供應情況的有用的指標。空置率的計算很簡單——空置的出租屋（沒租出去的房子）除以出租房屋的總數。例如，如果在田納西州的歡樂谷，有50所出租房屋空置，而本地已經用於出租的房子是1000所，那麼空置率是5%（50除以1000）。
低空置率（低於5%）通常是未來房地產價格上漲的一個好指標。當空置率低且下降時，就會有更多的客戶（或者很快就會存在）來競爭目前出租的房子。這種競爭往往會推高租金，使租房變得更加昂貴，租房的吸引力也降低。
另一方面，高空置率意味著出租住房的過度供給，隨著房東爭相尋找租客，租金往往會被壓低。所有的東西都是平等的，高的（超過7%到10%）和在增長的空置率通常是房價低的信號——對房地產賣家來說是不好的，但對那些正准備在此地買房的人來說卻是好事。
2. 建築許可證發放情況
除了調查一個地區的房屋空置率——它告訴了買家該地區住房供應情況，聰明的房地產投資者還會調查該地區建築許可的情況。新的房屋的建造，需要許可證。建築許可證發放的數量的趨勢可以告訴買家這個地區房地產的供應量在未來可能會產生怎樣的變化。
建築許可證的發放數量大幅增加，對於該地區房價來說可能是一個危險信號，因為這可能預示著未來的住房供應過剩。這種增長通常發生在一個地區房價持續上漲之後。由於價格達到了溢價水平，建築商競相將新建設的房屋以高價推向市場。
相反，低迷的房價或高建築成本會導致新住房的開發。最終，這一趨勢對當地房地產價格來說是個好兆頭。
3. 可開發土地數量
住房供應也部分取決於可供開發的土地數量。除非你認為遊艇或垃圾填埋場是未來的潮流，否則都會知道建造房屋需要土地。有限的土地供應通常預示著一個地區的長期房地產價格上漲。因此，在曼哈頓、舊金山、夏威夷、香港和東京等被海洋包圍的地區，房地產在過去幾十年裡一直很受歡迎（如今也很昂貴）。相反，在擁有大片可開發土地的地區，房價往往會上漲得比較緩慢。
三．房屋庫存數量和實際銷售數量
就像可開發的土地和新的建築，對未來房地產價格的潛在影響一樣，出售的房產的數量的增加，對未來房價的影響也在增加。美國房地產中介的本地協會，通過其MLS服務，通常會跟蹤Listing（一個房產所有者和一個房地產經紀人之間的僱傭協議）的總數量。「業主出售」的物業（即沒有經紀人）並不包括在內，但Unlisted（沒有經紀人）的出售房產與Listed（有經紀人代售）的房產遵循相同的趨勢。
在正常的美國房地產市場中，待售房屋的數量保持在相對穩定的水平，一所新房上市，則另一所房屋已出售。但隨著房地產價格開始觸及高位，一些房地產所有者/投資者尋求現金投資並投資於其他地方，出售房屋的上市清單（清單數量）可能會顯著增加。當房價相對租房成本較高時，越來越多的潛在買家選擇租房。而另一方面，如果經濟放緩，買家的興趣也可能隨之枯竭。
新上市房屋數量增加，待售房屋庫存增加，這兩個跡象表明，未來可能會出現疲軟的房價。當面臨眾多房屋可供選擇時，潛在買家可能對要買的房屋變得很挑剔。大量賣家爭奪少數買家的競爭，開始對價格產生下行壓力，並可能創造買方市場——在這個市場中，由於供應遠遠超過需求，導致房價疲軟。
新上市房屋數量減少，待售房產庫存減少，這對房價上漲來說是個好兆頭。很少有新房上市、多筆收購交易和快速的出售表明，買家的需求超過了待售的待售房產——賣方市場。
當當地經濟強勁，住房價格與租金相比不會太昂貴時，更多的租房者選擇（並能負擔得起）買房，從而增加了對待售房屋的需求。這時是賣家的好機會。作為買家，則可能會因為面對持續上漲的房價，在多盤的情況下失去房子，或者在新房競價中被其他競標者擊敗而感到沮喪。
四．租房市場
租房率是衡量住房需求和房價的一個有用指標。當租房需求超過租房供應，當地經濟持續增長時，租金普遍上漲。這種情況是未來房價上漲的有利條件。隨著租房成本的增加，買房對於租房者來說更具吸引力，越來越多租客會考慮買房。
只知道租金的趨勢和租金的絕對水平並不能推測出房價的走向。假設一個城市，有一個兩間卧室、一間浴室、面積1100平方英尺的房子，每月租金為1200美元。我們能推測出該城市未來房價趨勢嗎？不能。我們還需要知道對於相同條件的房子，租房價格與買房價格的比較是怎樣的。
比較租房的成本和買房的成本。這樣的比較實際上是當前租房者在權衡買房和離開房東的成本時所做的。將買房的成本與租相同條件的房自的成本作比較，可以作為對房價走向的事實調查。
為了在租房和買房間進行公平的比較，我們必須計算並比較每月的租房成本和每月的買房成本。我們不能拿每月1200美元租金的房子和標價25萬美元的房子做比較，因為25萬美元是房屋的總購買價格，而不是每月的購買成本。
當買家計算買房花費時，也必須考慮稅收優惠。買家買房最大的支出是——按揭和產前稅——然而通常是免稅的。
比較買房成本和租房成本，是一個簡單而有力的指標，表明某一地區的房地產價格是否過高、過低或剛好合理。當買房成本與租房成本差不多時，購買通常更安全（而且很有價值）。然而，在一些特別理想和住房需求高的社區，住房擁有率幾乎總是高於租房。什麼是合理的溢價?但如果買房的每月花費超過了每月租金的20%到30%，則要小心考慮。
在買了房子之後，可能會在未來幾十年擁有它。如果買家需要在不到5年的時間內搬家，那麼買房就需要謹慎考慮。在這種情況下，要小心避免在過熱的市場上買房。房地產價格與租金、就業市場狀況以及待售房屋的數量相比，都是房地產市場健康的有用指標。

『拾』 面對當今樓市高房價年輕人應該怎麼做

年輕人可以去租房，但還是要努力賺錢買房。不過要知道租售同權的本質，鼓勵租房的意思就是讓你買不起房（不斷上漲的房價），然後把房產集中在富人和大集團手裡，然後以高價租給剛需。如果剛需的工資漲幅沒有房價漲幅高（必然），肯定買房越來越困難，直至你絕望然後放棄買房。馬雲說以後房子如蔥就是讓大家別買房以免推高房價，他好悄悄布局這個（實現未來20-30年計劃）。現在人人都能買房意味著人人都實現了財富增值，這不是斷了銀行、巨頭、富人、國家的財路嗎？經過我粗略測算，從20-30周期來看，如果剛需逐漸都租房的話，銀行、房地產商、租賃財團、綜合巨頭、國家稅收等在房地產方面動的收益率遠比通過銀行直接放貸款給剛需的收益更高。現在剛需每月40%-50%的收入用於還房貸，最後還能落下一套房子；而以後房租越來越高也要每月40%-50%的收入用於租房，但最後剛需卻一無所有，這樣各利益集團才能最有效的榨取剛需，實現最大化的利潤，這就是租售同權為啥這么受到鼓吹的原因！！！比如目前上海市區房月租高達90-130元/平，三口之家70-90平租房的話月租金～10000元。若用這個錢按揭貸款可貸款130～200萬，首付三成的話能買180-200萬的房子，實在買不起大的在市區買40平左右也行啊，雖說小些總歸屬於自己，或者轉租出去再補些差價（努力些賺錢）租個大些的也不錯。