1. 地價怎樣影響房價
今年以來，高價地塊在一些大城市不斷出現，再次引發了業內關於房價和地價因果關系、招拍掛政策對房地產市場影響的討論。 縱觀三十多年來土地政策的變遷，我們大致可看出經歷了三個階段，1978年至1987年是土地商品化和使用方式市場化的摸索階段，《土地管理法》的出台明確了土地集中統一管理。1987年至2004年，《土地管理法》確立了對土地集中統一管理和依法有償使用的制度。2001年首次明確經營性用地一律實行招拍掛出讓,但在實際操作過程中，協議出讓仍是市場主流。2004年至今，土地政策基調從嚴，供應方式由協議出讓全面轉向招拍掛出讓方式，並加大了對土地閑置的處理力度，調整土地供應結構，限制別墅類項目供地，增加中低檔商品住宅的土地供應量。 要釐清地價與房價的關系，首先要弄清楚地價是由哪些因素決定的。筆者以為，第一是政府土地供應計劃。經營性用地必須通過「招拍掛」的方式進行，土地供應計劃也因此成為影響地價的關鍵因素。第二是商品房市場形勢及未來走勢。開發企業決定購買土地時，往往會從商品房市場形勢出發，預測該地塊未來可能帶來的收益，從而決定對該地塊的報價。如果商品房市場銷售活躍，房價處於上升通道，開發商拿地意願就高，土地市場競爭也會更加激烈；相反，如果商品房市場處於下行通道，開發商拿地意願不強，地價就會下降。例如，去年全國商品房銷售面積較上年大幅減少20%，導致土地購置面積同比下滑8.6%，土地流拍現象頻頻出現。第三是企業資金狀況和融資環境。對於已經上市的開發商，土地是在資本市場籌資的工具，成為吸引股民購買公司股票的題材。房價上漲擴大了開發商從資本市場融資的空間，開發商拿著從資本市場籌集來的資金大量購買土地，導致地價上升；同時企業資產規模的擴大和預期盈利的增加，也使企業更易於從資本市場融資。土地市場與資本市場相互推動，促使地價上升。此外，開發商取得土地往往還需要銀行信貸的支持。信貸政策的變化會影響開發商能夠籌集資金的規模以及資金的使用成本，從而影響開發商取得土地的數量以及取得的地價之高低。當銀行對房地產企業大規模放貸時，會有更多的開發企業競投土地，也有可能推高地價。 再來看房價的影響因素。第一是宏觀經濟形勢對房價有重要的影響。宏觀經濟形勢好，居民收入增長速度快，對未來收入預期樂觀，會增加住宅消費，推動價格上漲。第二是信貸政策。住宅消費涉及金額巨大，絕大多數居民一次性支付房款比較困難，銀行的信貸支持使大量潛在的需求轉化為現實的購買力。比如，降低住房首付比例也就是降低了居民的購買門檻，降低貸款利率也可降低購房者的月供款，從而降低購房成本，增加住房需求。第三是稅收政策。政府在房地產發展的不同時期，開征不同的稅種、稅率，都會對房地產市場產生重要的引導和調控作用，進而影響房價。第四是地價。地價在住宅成本中佔有較大的比例，往往成為房價的決定因素。短期看，地價的變動會影響推盤速度，影響市場供給量，從而對房價產生影響。第五是經濟結構。大城市基礎設施好，就業機會多，已成為吸引社會資金、資源和勞動力的強大磁場，房地產市場需求巨大，房價會在相當長期內處於上升通道。 分析地價與房價的相互關系，筆者認為，首先，不論長期還是短期內，房價及其預期都是地價最主要的影響因素。處於上升趨勢的房價以及活躍的商品房銷售市場會使得開發商對市場前景充滿信心，加大土地競購力度，從而推動地價上升。其次，長期看，地價是房價的底線，如果地價高於房價或者房價與地價的差額使得開發商投資地產項目無法達到目標收益率，那麼一部分開發商會逐漸轉移到其他收益率更高的行業。這樣，將減少商品房供給，推動房價上升，使得房價與地價的差額達到一個市場滿意的水平。歸根結底，房價是由市場供求關系決定的，地價作為一種成本能否向房價轉移，企業的資金實力，回款意願和利潤率的高低等因素也不容忽視。
2. 研究地價與房價的關系用什麼分析方法
一、房價與地價
(一)房價與成本
土地成本是房屋成本的重要組成部分。因此，在探討房價與地價的關系之前，首先應該探討房價與一般性成本的關系。
在市場經濟條件下，
房價的形成是極其復雜的。有房地產本身的因素，如區位、環境、樓盤品質等等；有房地產以外的因素，如居民收入水平、利率高低、稅負高低、投資和交易成本等等。有經濟的、政治的、社會的，甚至心理的因素，但最終起決定作用的還是供求關系。
供求關系的不斷變化導致市場價格的不斷變化，形成新的均衡價格。在價格的形成機制中，成本起著很重要的作用。對開發商來說，只有價格高於成本才有利可圖。即使某個開發商在一個項目上虧本，總體上他也會在其它項目上盈利，否則就只有虧損。即使某開發商虧損破產，整個行業也會贏利，否則整個行業就會萎縮，連基本的簡單再生產都維持不了。因此，成本是決定價格的基本因素。但這並不意味著任何開發商都可以以自己的成本定價。一方面，成本是通過影響供求關系來影響價格的。如果成本高於市場價格，供應就會減少，直至供不應求而價格回升。如果成本遠遠低於市場價格，就會有新的投資人加入，導致供應增加，價格降低。同時對土地的需求增加，進而又抬高了土地成本。另一方面，成本決定價格，指的是全行業的社會平均成本。在房價不變的條件下，以平均成本生產的開發商，可以獲得平均利潤；低於平均成本生產的開發商，可以獲得超額利潤，如過去以協議出讓獲得土地的開發商；高於平均成本的，就只有微利甚至是虧本了。任何開發商都會同時考慮未來房價和開發成本兩個方面(當然也會考慮其它因素)來決定是否投資。
(二)地價在房價形成中的作用
當前對房價和地價的關系，有兩種截然不同的觀點。一種是「成本推動論」，認為地價上漲推動了房價上漲。一種是「需求帶動論」，認為房價上漲引起了對土地需求增加，帶動了地價上升。這兩種觀點都是不全面的。房價和地價往往是互為因果的，關鍵是從哪個角度來看。房價在上漲過程中存在這樣一個鏈條：地價上漲→開發成本增加→房價上漲→預期房價上漲→開發商增加投資→地價上漲，這樣就形成了一個價格循環機制。在這一過程的前一階段，是地價上漲引起了房價上漲，而在後一階段，是房價引起了地價上漲。倘若不能全面地看待這一現象，就難免陷入「雞生蛋，蛋孵雞，先有雞還是先有蛋」的怪圈。由於影響房價和地價的因素非常復雜，價格循環機制的任一個環節都有可能受到上述因素外的其它因素的影響而首先啟動，進而牽動其它環節。譬如由於對征地拆遷補償增加，引起地價上漲；建材成本增加，可能引起房價上漲；市場的投機行為，引起房價預期上漲；政策鼓勵或市場預期，引起房地產開發投資增加等等。需要指出的是，這個循環機制不會無限制的單向發展，因為每一個環節都是受約束的，隨時會被外力修正，否則就會形成房地產泡沫。比如，房價上漲會受到有效需求的約束，不可能無限制的一路上漲；大眾的心理預期隨時會變化，不可能總是看漲；開發商投資會受到宏觀調控的制約；土地購置量會受到土地供應計劃和土地規劃的制約等等。
2004年曾有人以「上半年土地平均價格增長了11.3%，高於全國平均房價增長10.3%的水平」為依據，推論「2005年上半年全國土地招拍掛價格的漲幅已遠遠超過了房價的增幅」，進而證明土地價格高漲推動房價上漲，但這種推論是站不住腳的。首先，數據來源不同。該觀點引用的土地價格數據來源於國土資源部，房價數據則不知來源於何處。不同的數據來源，其統計部門、統計方法都有差異，簡單的比較顯然會有較大的誤差；其次，數據口徑不同。土地平均價格是土地出讓價格的平均值，包括了協議出讓價格和招拍掛出讓價格；而且這里的土地也不僅指房地產用地，還有其它行業的用地。全國平均房價以房地產項目為統計對象，其中又包含經濟適用住房的價格，而
經濟適用房的土地是劃撥的。兩者的統計口徑不同，又怎能比較呢？
即使數據來源、統計口徑方面具有可比性，也不能簡單得出高房價是高地價推動的結論。從成本角度考慮，房價的漲幅等於房價各構成部分漲幅的加權和。因此，某項成本對房價的影響程度，一是取決於該因素在房價中的比例，也就是該因素對房價的影響權重；二是取決於該因素的上漲幅度。只有比例大且上漲快的因素才是推動房價的主要因素。僅僅因為土地的上漲幅度高於房價的上漲幅度，就認為地價推高了房價的觀點是不客觀的，至少是不全面。例如，建安成本占房地產開發成本的比重也很大，其對房價的影響是不能忽略的。
地價對房價的影響要具體進行分析。我們常說的「地價」，有「毛地價」和「熟地價」之分,其內涵是不同的。毛地價是指政府收取的土地出讓金和市政基礎設施配套建設費。熟地價是指經過征地、拆遷和市政基礎設施投入，符合通平條件可直接用於建設的土地價格。協議出讓的地價一般是毛地價，而招拍掛的地價多是熟地價(包括生地熟賣的情形)，所以協議出讓和招拍掛出讓的價格不能直接對比。嚴格的說，熟地價中的征地拆遷費用，並不是真正的地價，雖然其常被統計為土地的取得成本。這兩年，征地費用和拆遷費用越來越高，加大了土地取得成本，這種成本的升高，和招拍掛還是協議出讓是無關的。隨著國家嚴格保護被拆遷居民和被征地農民利益政策的嚴格執行，征地拆遷成本還將進一步上升。
更重要的是，熟地價遠遠高於毛地價，由此導致的成本權重差異很大，對房價的影響迥然不同。根據北京市國土局的統計，以北京市朝陽區為例，2002年居住用地毛地價平均值為644元/平方米，熟地價均值為2042元/平方米。後者是前者的3.17倍。北京市新開發區普通住宅的成本價格中，地價款只佔到9%，征地拆遷費要佔到18.06%，二者相加則有27.06%；危改區開發建設成本中，地價款只佔到11.03%，征地拆遷費要佔到24.91%，二者相加則有35.94%。這還不包括前期工程費等其它土地開發費用。毛地價和熟地價的價差如此之大，可見不加區別地推論地價上漲對房價的影響是不科學的。
那麼，真正的「地價」的上漲對房價造成影響有多大呢？原北京市國土房管局、北京
房地產業協會估價專業委員會和北京土地學會估價專業委員會所做的研究表明：樓面毛地價與房地產價格之間呈現為一定的正相關關系，樓面毛地價高的項目房地產價格也偏高，反之亦然。但是樓面毛地價並不是房地產價格的決定性因素，因為其在房價中的比重不足10%。所以說，地價肯定會影響到房價，但影響的程度絕沒有像一些人士說得那麼高。
即使地價上升，在需求既定的條件下，房價也不一定會上升(其它成本上升也是如此)。房價是由成本和利潤共同構成的，如果開發商壓縮了利潤，則房價漲幅依然可能會小於各成本的漲幅。開發商當然不會輕易壓縮利潤。但是如果市場不能承受高房價之重，房地產商的高成本自然也就無法轉移出去，在此情況下壓縮利潤是正常的市場化的選擇。
3. 房價與地價的關系
地價高，房價肯定高，就像麵粉貴，雞蛋貴，那麼麵包肯定貴了。
房價最直接相關的，我覺得是貨幣供應量，國家除非緊縮貨幣，房價才能降下來，就像物價一樣，現在每天都在通脹，房價要是下降就奇怪了
4. 房價地價到底誰決定誰
最近一段時間，房價和地價誰決定誰的問題討論很熱。這種討論背後的目的是，持有房價決定地價者認為，開發商和市場投機者是當前房地產市場過熱的禍根，持有地價決定房價者認為，政府是推動房價上漲的首選因素。當然，這種目的只是一大部分，還有一小部分是處於認知原因所致。房價和地價誰決定誰的問題，基本上就是雞和蛋的關系問題，有人主張先有雞，有人主張先有蛋。在這個問題上，大家很好的玩了一把抽象思維的游戲。其實，如果僅僅是雞和蛋的抽象討論，難有結論，雖然科學更傾向於證明先有雞。如果這個問題提的就這么簡單，很難再引起人們的討論興趣了。其實，如果我們具體到哪一隻雞和哪一隻蛋，誰在先誰在後是非常的確定的，不會有任何悖論，所謂悖論，很多都是抽象層面上引起的。房價和地價到底誰決定誰的問題，如果抽象的討論，不會有任何結果，但是，如果具體的討論，得出相對確定性的結果的是可能的。從生成論角度來說，開發商賣出的房價肯定要高出地價，如果連地價都不高出，那麼，這些開發商就被淘汰了。如果地價較高，那麼，房價也是較高。如果這種過程不能實現，那麼，這種開發商就被淘汰了。房價高會引起開發商高價拿地，地價高要轉嫁到房價上從而推高房價，這是一個循環的過程。既然這樣討論難有確定性的結論，我們就看這個市場供求雙方哪個因素更大。這些年來，房價上漲最常識性的因素是供給少，屬於少見的短缺經濟。在這種情況下，地王一個接著一個出現，地王出現後，並不僅僅影響一個開發商的成本，而是影響整個開發商的成本。
5. 是地價決定房價還是房價決定地價
這么說抄不準確，應當說，早期地價是影響房價的一個主要因素，後期房價是影響地價的一個主要因素。
舉個例子，有一大片空地，你買下了蓋起房子，那麼你的房子要賣的時候，地價影響了你的房價，其它影響房價因素是材料、人工等。
房子賣出去，住人，做工廠，做公司等等，時間久了，房子慢慢不夠用了，這時你想在買地皮蓋房子，地皮的價格，不會按照原先地皮賣的價格賣給你了。因為房子慢慢變成稀缺商品，升值了。人工、材料不會有大變化，因為人工和材料相比於早期的供需變化不大。
那麼地皮的價格就上漲了
但這只是表面因素，內在因素是供需關系的變化影響了地價和房價的變化。學學經濟學就知道了
6. 簡述容積率、樓面地價與房價的關系
樓面價=土地總價格 / 建築總面積，其中建築總面積=土地總面積X容積率
7. 是房價決定土地價格還是土地價格決定房價
很簡單，地價影響房價，房價有反過來推動地價。就像鋼鐵影響汽車價格專一樣。屬
關鍵問題是：我國居民安居的土地應為無償定量提供的，這樣房價就應該是由建設成本決定。因為土地歸全民所有，政府只是負責管理，就像主人和管家的關系一樣。可中國的土地全民所有權被政府剝奪又高價賣給居民，並且隨著房價提高而提升土地出讓金以牟取暴利。這樣房價又推動土地價格上漲。
所以，老百姓看到的是房價飛漲，而一旦房價有回落跡象，政府就會積極托市，與開發商一起維持暴利。
8. 「樓面地價」與房價的構成是什麼關系
「樓面地價」即所謂的樓板價，它是房價構成最基礎的部分。
房價構內成的要素很多，包括土容地成本、拆遷成本、設計費監理費審計費、建安成本、配套成本、資金成本、管理成本和稅費等，
樓板價就是土地價值按所需建造的房產建築面積折換成一定價格後對外轉讓的價款。樓板價=土地價格除以土地面積除以容積率。