如何看待當前我國商品房價格走勢

『壹』 影響商品房價格的因素有哪些,你對我國當前的房價走勢如何判斷

首先你要明白房價的構成要素即成本為哪些.主要有
1、土地費用 約佔20%，並有進一步上升的趨勢。
2、前期工程費 他在整個成本構成中所佔比例相對較低，一般不會超過6%。 3、建築安裝工程費 從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。
4、市政公共設施費用 市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公公配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等所發生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產開發成本構成中，該項目所佔比例較大，我國一般在20% ~30%左右。
5、管理費用 在整個成本構成所佔比例很小，一般不會超過2%。
6、貸款利息 房地產因開發周期長，需要投資數額大，因此必須藉助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。
7、稅費 稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地佔有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業所得稅，印花稅，外商投資企業和外國企業所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多且不規范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。在我國目前房地產開發成本構成中所佔比例較大，一般在15%~25%左右。
8、其他費用 其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。

由此可以看到,房地產的成本中最沒有理由叫房價高的應該是政府了,因為地方政府將地價作為財政收入的重要組成部分,這些年,年年出地王,大部分收入由地方財政笑納.地方政府將賣地作為主要收入,而且房地產開發對於當地經濟的帶動程度非常之大.所以即使大部分人因為高房價而叫苦連天的時候,地方政府在創造政績的過程中,絕對不會因此而有所收斂.即使中央在出台了一系列打壓房價的政策之後,房價依然我行我素,這是制度問題,而且事實證明房價在08年是越打壓,越反彈,估計這次政策也是如此.現在已經出現了麵粉(即地價)比麵包貴(房價)的奇特現狀.

現在的情況是,無論中央政府還是地方政府不能也不願意看到房價暴跌,大家可以看到,在以經濟建設為中心的中國,現在中央政府的曖昧態度,打壓房價不是沒有辦法,是他不能也不願意,在這個房地產業如此紅火的今天,過度的打壓房價,第一是地方政府不願意,這樣造成地方財政的困難.第二會導致大量的房地產企業無法生存,這里可以解釋一下,房地產行業絕不是獨立存在的,這個行業的不景氣,會直接導致上游的鋼材價格下跌,水泥價格下跌,各個行業的減產,工程的停工,又意味著大量的工人收入減少或者失業.同時也會造成銀行的貸款減少,對於銀行的損失也是非常大的,而地產和金融股又是大盤的權重股,股市大跌,以上種種對於擴大內需來說是極為不利的.這樣導致的經濟增長明顯放緩,顯然是中央政府不願意看到的.

所以在中央政府出台國十條之後又無下文的做法,很顯然是在安撫民心,可以預料的是,未來的房價還會繼續上漲,因為目前政策打壓的只是那些中小炒房者.對於開征房產保有環節的稅,今天新聞裡面明確指出未來三年不會出台,這很顯然是對既得利益集團的一種妥協.真正的大炒房者甚至不需要從銀行貸款,這樣第三套房貸政策完全打壓不了他們.有炒房者說很多官員手中都不止2套房產,這或許也是保有稅出台的一個困難之一吧.

而且在未來一段時間,因為中國的剛性需求非常旺盛,而房地產業的實際情況又是供不應求,所以房價的繼續攀升會在情理之中.

但是我個人認為,在未來的10年甚至20年之後,當這波生育高峰過後,大家可以想想,現在我們父母至少一套到兩套房產,而80後90後結婚必要購買一套房產,你想那8090後的小孩們還會為房產著急么? 我想不會了吧.

當然這只是我個人的一些意見.!

『貳』 如何正確看待當前房價的高位運行

如何正確看待當前房價的高位運行

天下沒有隻漲不跌的房價，還記得當年海南、香港、日本房地產泡沫破裂的景象么？

1993 年，海南房地產開發商紛紛逃離或倒閉，不少銀行的不良貸款率一度高達 60％以上。" 天涯，海角，爛尾樓 " 一時間成為海南的三大景觀。

1997 年至 1998 年一年時間，香港樓價急劇下跌 50%～60%，成交大幅萎縮，房屋空置率上升。

1991 年，日本房地產大泡沫在空前瘋狂後轟然崩潰，隨後陷入失落的二十年。

而當前中國房地產呈泡沫跡象，絕對房價已經偏高，全球前 12 大高房價城市中國作為發展中國家佔了 4 席（香港、深圳、上海、北京），地王頻出，居民恐慌性搶房。

1992-1993 年海南房地產泡沫

1992 年，總人數不過 655.8 萬的海南島上竟然出現了兩萬多家房地產公司。短短三年，房價增長超過 4 倍。最後的遺產，是 600 多棟 " 爛尾樓 "、18834 公頃閑置土地和 800 億元積壓資金，僅四大國有商業銀行的壞賬就高達 300 億元。開發商紛紛逃離或倒閉，不少銀行的不良貸款率一度高達 60％以上。" 天涯，海角，爛尾樓 " 一時間成為海南的三大景觀。海南不得不為清理爛尾樓和不良貸款而長期努力。

狂熱：財富神話，擊鼓傳花

大量資金被投入到房地產上，高峰時期，這座總人數不過 655.8 萬的海島上竟然出現了兩萬多家房地產公司，平均每 300 個人一家房地產公司。

當時炒房的各路人馬中，有包括中遠集團、中糧集團、核工業總公司的中央軍，也有全國各地知名企業組成的雜牌軍，炒房的大部分的錢都來自國有銀行。

據海南省處置積壓房地產工作小組辦公室資料統計，海南省 1989 年房地產投資僅為 3.2 億元，而 1990-1993 年間，房地產投資比上年分別增長 143%、123%、225%、62%，最高年投資額達 93 億元，各年房地產投資額占當年固定資產投資總額的比例是 22%、38%、66% 與 49%。

當然，這些公司不都是為了蓋房子。事實上，大部分人都在玩一個 " 擊鼓傳花 " 的古老游戲。

1992 年，海南全省房地產投資達 87 億元，占固定資產總投資的一半，僅海口一地的房地產開發面積就達 800 萬平方米，地價由 1991 年的十幾萬元 / 畝飆升至 600 多萬元 / 畝；同年，海口市經濟增長率達到了驚人的 83％，另一個熱點城市三亞也達到了 73.6％，海南全省財政收入的 40％來源於房地產業。

據《中國房地產市場年鑒（1996）》統計，1988 年，海南商品房平均價格為 1350 元 / 平方米，1991 年為 1400 元 / 平方米，1992 年猛漲至 5000 元 / 平方米，1993 年達到 7500 元 / 平方米的頂峰。短短三年，增長超過 4 倍。

1993 年6月24日，隨著銀根的全面緊縮，一路高歌猛進的海南房地產熱頓時被釜底抽薪。 這場調控的遺產，是給佔全國 0.6％總人口的海南省留下了佔全國 10％的積壓商品房。全省 " 爛尾樓 " 高達 600 多棟、1600 多萬平方米，閑置土地 18834 公頃，積壓資金 800 億元，僅四大國有商業銀行的壞賬就高達 300 億元。此後幾年海南經濟增速斷崖式下跌。

一海之隔的北海，沉澱資金甚至高達 200 億元，爛尾樓面積超過了三亞，被稱為中國的 " 泡沫經濟博物館 "。

開發商紛紛逃離或倒閉，銀行頓時成為最大的發展商，不少銀行的不良貸款率一度高達 60％以上。當銀行開始著手處置不良資產時，才發現很多抵押項目其實才挖了一個大坑，以天價抵押的樓盤不過是 " 空中樓閣 "。更糟糕的是，不少樓盤還欠著大量的工程款，有的甚至先後抵押了多次。

據統計，僅建行一家，先後處置的不良房地產項目就達 267 個，報建面積 760 萬平方米，其中現房面積近 8 萬平方米，占海南房地產存量的 20％，現金回收比例不足 20％。

一些老牌券商如華夏證券、南方證券因在海南進行了大量房地產直接投資，同樣損失慘重。為此，證監會不得不在 2001 年 4 月全面叫停券商直接投資。

1995 年 8 月，海南省政府決定成立海南發展銀行，以解決省內眾多信託投資公司由於大量投資房地產而出現的資金困難問題。但是僅僅兩年零 10 個月，海南發展銀行就出現了擠兌風波。1998 年 6 月 21 日，央行不得不宣布關閉海發行，這也是新中國首家因支付危機關閉的省級商業銀行。

從 1999 年開始，海南省用了整整七年的時間，處置積壓房地產的工作才基本結束。截至 2006 年 10 月，全省累計處置閑置建設用地 23353.87 公頃，占閑置總量的 98.17％，處置積壓商品房 444.82 萬平方米，占積壓總量的 97.6％。

" 天涯，海角，爛尾樓 " 一時間成為海南的三大景觀。

應警惕並採取措施控制房地產泡沫，事關改革轉型成敗

目前對未來房價走勢判斷，可以轉化為對未來城鎮化、居民收入、貨幣松緊和利率高低的判斷。當前基本面還有一定空間，比如 2015 年城鎮化率 56.1%，未來還有十多個百分點的空間，將新增城鎮人口 2 億人左右，但區域分化明顯，一二線高房價，三四線高庫存。既然 2014-2016 年房價上漲主要是貨幣現象，因此未來關鍵在貨幣松緊，房價走勢可能三種前景：第一種是貨幣政策回歸中性穩健，加強對貸款杠桿和土地投機的監管，2014 年底啟動的這一輪房價上漲周期接近尾聲，未來橫盤消化；第二種是繼續實施衰退式貨幣寬松，貨幣超發和低利率，則房價可能不斷創新高；第三種無論是主動的收緊貨幣（比如基於對通脹和資產價格泡沫的擔憂）還是被動的收緊貨幣（比如美聯儲超預期加息，匯率貶值和資本流出壓力增加），利率上升，房價面臨調整壓力。

房地產泡沫具有十分明顯的負作用：房價大漲惡化收入分配，增加了社會投機氣氛並抑制企業創新積極性；房地產具有非生產性屬性，過多信貸投向房地產將擠出實體經濟投資；房價過高增加社會生產生活成本，容易引發產業空心化。當前應採取措施避免房價上漲脫離基本面的泡沫化趨勢，可以考慮：通過法律形式明確以居住為導向的住房制度設計，建立遏制投資投機性需求的長效機制；加強監管銀行過度投放房貸；實行長期穩定的住房信貸金融政策，避免大幅調整首付比例和貸款利率透支居民支付能力，穩定市場預期；採取中性穩健的貨幣政策；推動財稅改革改變地方政府對土地財政的依賴，逐步建立城鄉統一的集體建設用地市場和住房發展機制。中國經濟和住宅投資已經告別高增長時代，房地產政策應適應 " 總量放緩、結構分化 " 新發展階段特徵，避免寄希望於刺激房地產重回高增長的泡沫風險。當前中國房地產尚具備經濟有望中速增長、城鎮化還有一定空間等基本面有利因素，如果調控得當，尚有轉機。

『叄』 如何理性看待我國目前經濟形勢

今年以來，在經濟刺激政策等多種因素的影響下，我國房地產市場提前結束調整而急劇升溫，出現了投資和價格回升、成交量大幅增加、資金來源充裕等新情況、新變化。從發展趨勢來看，盡管我國房地產市場調整比較大，但宏觀經濟景氣上升、居民收入增加、流動性充裕和消費結構升級等因素將使2010年房地產投資將繼續保持較快增長，房價明顯下跌的可能性不大。下一階段，應按照有保有壓、區別對待的原則，把鼓勵首次置業需求，保護二次改善需求和抑制投資投機需求，促進房地產市場健康穩定發展作為下一階段制定房地產調控政策的基本方針。

一、2009年房地產市場急劇升溫

在國家經濟刺激政策尤其是寬松的貨幣政策和通貨膨脹預期等因素的影響下，今年我國房地產市場表現遠好於預期，出現了投資加快、銷售增加、價格快速上漲和資金來源充裕等新情況。

■ 1．投資增長：逐季加快，回升勢頭好於預期

在市場回暖、銷售增加等因素的帶動下，今年以來我國房地產開發投資增長逐季加快。前三季度，房地產開發投資25050億元，同比增長17.7%，增幅分別比上半年、一季度提高了7.8、13.6個百分點；其中，商品住宅投資17582億元，同比增長13.4%，比上半年、一季度分別提高了6.3、10.2個百分點。測算表明，9月份當月，房地產開發投資增速達37%，高出8月份2個百分點，連續第二個月高於同期城鎮固定資產投資增速。此前業界預測今年房地產投資增長在10%以內甚至出現負增長，目前來看今年前三季度增速已經達到17.7%，全年增速預計在20%左右，遠遠好於預期。

2．銷售增加：三大需求集中釋放，市場銷售猛增

進入2009年，隨著市場的迅速升溫，房地產銷售大幅增加，出現了近年來所沒有過的"井噴式"行情。前三季度，全國商品房銷售面積5.84億平方米，同比增幅達44.8%，創自1998年房改以來歷史同期最高水平。其中商品住宅銷售面積增長46.4%；辦公樓銷售面積增長23.5%；商業營業用房銷售面積增長30.6%。商品房銷售總額達27532億元，同比增長73.4%，而去年同期是下降了15%。

■ 分地區來看，2008年市場調整幅度較大的地區銷售增長也更快。如隨著樓市的逐步回暖，北京、上海、浙江等熱點地區成交量持續回升。1-9月份，北京市銷售面積和銷售金額同比增長均在100%以上，江蘇、浙江、福建、廣東等主要地區銷售面積和銷售額增幅都在50%以上。

3．價格上漲：同比漲幅由負轉正，環比連續7月上行

在成交量不斷放大的同時，房價也持續上漲，同比漲幅由負轉正，環比連續7個月正增長。9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.8%，漲幅比8月份擴大0.8個百分點，這是自年初以來，房屋銷售價格連續第3個月同比上漲；環比上漲0.7%，環比連續7個月正增長。

■ 分地區看，9月份全國70個大中城市房價同比上漲的城市有57個，比6月份增加了26個，其中漲幅最大的5個城市是：深圳11.1%、溫州8.2%、金華7.7%、銀川6.1%、寧波4.9%；價格下降的城市有13個，比上半年減少31個，其中降幅最大的5個城市是：石家莊下降3.7%、吉林下降3.3%、岳陽下降3%、唐山下降2.9%、徐州下降2.8%。盡管近期北京、上海等一線城市房價漲幅有所放緩，但西寧、銀川、天津、南昌等二、三線城市房價卻在加速上漲，表明我國房地產市場的漲價潮正在由一線城市向省會城市、中小城市等二、三線城市蔓延。

表1.9月份房價漲幅較快的城市

■ 4．資金來源充裕：國內貸款和個人按揭貸款增長明顯加快

受貨幣政策寬松、銷售量增加和直接融資增加三大因素的影響，今年以來房地產開發投資資金來源充裕，增長較快，有效緩解了開發商資金緊張的局面。前三季度，房地產開發企業本年資金來源38991億元，同比增長38.8%，增速比上半年提高了15.2個百分點，比去年同期提高了28.2個百分點。尤其值得關注的是，國內貸款和個人按揭貸款增長明顯加快，占資金來源的比重明顯提高。前三季度國內貸款增速達47.2%，同比加快了近40個百分點，占資金來源的比重達21%，同比提高了2個百分點；個人按揭貸款增速達107.7%，去年同期則是下降14.9%，占資金來源比重為13.7%，同比提高了6.6個百分點。

■ 5．供給回升：施工面積增速止跌回升，新開工面積強力反彈

前三季度，全國房地產開發企業房屋施工面積27.75億平方米，同比增長15.4%，增幅比上半年提高2.7個百分點，這是今年以來施工面積增速連續4個月實現正增長。房屋新開工面積7.32億平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月縮小5.5個百分點。施工面積增速持續回升，新開工面積降幅收窄，表明隨著房地產市場的"量價齊升"和去庫存化進程的加快，開發商的市場信心正在逐漸恢復，企業擴大投資的意願正在不斷增強。

6．國房景氣指數持續走高 9月份，全國房地產開發景氣指數（簡稱"國房景氣指數"）為101.08，比8月份提高1.00點，比6月份提高4.5點，是今年以來連續第2個月保持在100以上。從分類指數看：房地產開發投資分類指數為100.01，比8月份提高2.26點；本年資金來源分類指數為107.75，比8月份提高1.93點；土地開發面積分類指數為93.93，比8月份提高0.68點；商品房空置面積分類指數為90.32，比8月份提高1.01點；房屋施工面積分類指數為99.06，比8月份提高4.11點。

■ 二、多種因素促進房地產市場逆勢上揚

1．寬松的貨幣政策是直接原因

房地產是典型的資金密集型行業，資金松緊對房地產運行有決定性影響。今年以來，為應對國際金融危機、促進住房消費，在適度寬松的貨幣政策作用下銀行信貸大幅增加，同時出台了降低了首付款比例、貸款利率優惠、減免交易環節稅費等一系列優惠政策，有效刺激了住房消費。供給方面，適度寬松的貨幣政策為開發商提供了充裕的資金，緩解了開發商資金緊張的局面；需求方面，數次下調存貸款利率，降低購房首付款比例，導致包括自住和投資投機在內的市場需求被同時放大。在供給彈性較小甚至有所減少的情況下，前期積壓的市場需求得到集中釋放，從而引起了房價的大幅上漲。

2．通脹預期是間接誘因

基於對世界各國向市場注入大量流動性引起嚴重的通貨膨脹的擔憂，加上國內外經濟觸底回升勢頭好於預期，投資者對未來通貨膨脹的預期越來越強烈，尤其是高收入階層對其資產保值增值的需求不斷增大，在經濟不景氣、金融市場發展緩慢、投資渠道有限的情況下，置業買房成為我國高收入者資產保值增值的首選。如果說今年一季度，房地產市場需求還是以自住型和改善型需求為主的話，那麼進入二季度以來，投資和投機型需求則成為市場需求主體和房價上漲的主力軍。進入三季度，隨著貨幣政策的動態微調（如收緊二套房貸），投資投機需求有所抑制，引起了部分城市（如北京、上海、深圳）成交量的再度萎縮，出現"價升量滯"的局面。

3．消費結構升級是重要基礎

國際經驗表明，隨著居民收入水平的提高，大部分國家消費結構中基礎性生存性消費如食品、衣著類在消費支出中所佔比重下降，發展性享受性消費如居住、醫療、教育、交通等在消費支出中比重上升（即恩格爾系數不斷下降）。2008年我國人均GDP達到3266.8美元，今年我國人均GDP將超過3500美元，根據居民消費結構的變動規律，目前和未來若干年，住房和汽車等將始終是我國居民消費結構升級的主力軍。今年以來房市升溫，除了投資投機需求集中釋放而外，也是與我國居民結構持續升級，對住房的消費需求不斷增加分不開的。

三、我國房地產市場再次調整的可能性

無論是從行業發展周期來看，還是從價格水平來看，我國房地產市場未來調整的空間和可能性依然存在，甚至還比較大。

1．從行業發展周期來看，我國上一輪房地產市場的調整是不充分的

在宏觀經濟景氣循環的四個階段（蕭條、復甦、繁榮和衰退），經濟增長和物價之間依次有"低增長、低物價"、"高增長、低物價"、"高增長、高物價"、"低增長、高物價"四種組合。實際上，房地產行業也有著類似的循環規律：（1）一般而言，房地產市場的調整總是以成交量的下降為先兆，但此時房價依然堅挺，出現所謂"量跌價升"階段；（2）接著價格和成交量會雙雙下降，即"量價齊跌"階段；（3）隨著價格的下跌，有效需求不斷增加，成交量開始回升，進入"量升價低"階段；（4）最後隨著宏觀經濟的好轉和成交量的持續增加，投機需求不斷活躍，進而演化為"量價齊升"階段。從一個階段發展到另一階段所需時間主要取決於房地產自身發展所處的階段和外部環境的變化。

根據行業發展周期，可以把2000年以來我國房地產發展過程分為三個階段：

第一階段（2000-2002年）："量升價低"階段。表2數據顯示，這一階段全國房價漲幅較小，三年間房屋銷售價格指數年均漲幅為2.0%。由於住房制度改革之前累積的大量真實需求得到集中釋放，再加上價格漲幅較小，導致該階段市場成交量大幅增加（年均增幅20%以上）。

表2.2000-2009年全國房屋銷售價格

指數、房屋銷售量變化情況

■ 第二階段（2003-2007年）："量價齊升"階段。從2003年開始，受經濟景氣周期上升、籌辦北京奧運等多種因素影響，全國房屋銷售持續增加（年均增幅24%左右）；與此同時，全國房價也步入快速上升通道，5年期間全國房屋銷售價格指數年均漲幅超過了7%。

第三階段（2008年）："量跌價升"階段。隨著市場不斷活躍和投機活動的增加，全國房價繼續增長，但不斷攀升的高房價將大部分自住改善性購房者擠出市場，加上2008年上半年國家宏觀調控的抑制和下半年全球金融危機的沖擊，導致該階段市場成交量急劇萎縮。2008年全國房屋成交量下降近兩成，為1998年房改以來的首年下降。

根據行業發展規律和國際經驗，房地產市場調整周期一般在3年以上，而我國從2008年開始的房市調整持續還不到1年，如果以房價環比負增長為調整標志，上輪調整僅持續了7個月時間（2008年8月到2009年2月）。進入2009年，受國家經濟刺激政策尤其是貨幣政策的影響，房地產市場提前結束調整。可見，上一輪我國房地產市場的調整是不完全和不充分的。

2．房價偏高，調整空間較大

衡量房價高低的方法很多，這里我們通過絕對價格法、房價收入比和價格租金比三種方法來衡量我國房價總水平的高低。

（1）房價收入比總體偏高

當住房用來滿足自住性需求時，支撐房價高低的主要是居民的實際購買能力，通常用"房價收入比"來表示。聯合國人居中心在對50多個國家的首都城市進行調查後認為，一套住房的合理價格應在居民年收入的2至3倍，當超過6倍時，大多數人就會無力購買，市場就會出現問題。根據測算，2007年我國房價收入比已高達7.8：1，北京、上海、深圳等一線城市房價收入均突破了10：1，北京核心區更是達到22：1的高位，明顯高於東京、倫敦和溫哥華等國際性大城市。

（2）價格租金比逐年提高，市場泡沫和風險不斷積聚

當房產作為投資需求時，決定房價的重要因素就是房屋租金，國際上通常用"價格租金比"來表示房價水平的高低。受數據可得性的限制，這里我們採用國家統計局公布的商品房銷售價格指數和租賃價格指數之比來表示房價與租金價格的相對變化。如果比值大於1，說明價格租金比較高，投機成分和市場泡沫增大；反之，如果比值小於1，則說明價格租金比較低，市場的投機成分和泡沫在減少。表3數據顯示，近年來，我國房地產市場"價格租金比"持續大於1，2003年全國為1.03，2004-2008年一直在1.04以上，2009年前三季度也達到1.04。價格租金比持續高於1，說明近年來隨著房價的不斷上升，我國房地產市場的投機和泡沫成分在不斷增大。

表3.全國房屋銷售價格指數

與租賃價格指數（上年=100）

■ 註：*為2009年第三季度數據

（3）從絕對水平來看，我國一線城市房價已經接近甚至超過了發達國家

2008年，在美國芝加哥，一套面積200平方米的獨棟別墅，新房銷售中間價為每套26.4萬美元，按此計算單價約9240元/平方米；日本東京市區一套面積80平方米的公寓樓再加停車位售價約為3000萬日元，摺合人民幣192萬元，每平方米約為2.4萬元。反觀國內，北京2009年四環以內70%以上樓盤售價達到2萬元/平方米。考慮到購買力平價、我國住房只有70年的土地使用權，再考慮到美國、日本的人均收入超過我國數十倍甚至幾十倍，像我國北京、上海和深圳這樣的一線城市房價實際上已遠遠超過了發達國家。

因此，不論從行業發展周期還是從衡量房價的三大指標來看，當前我國房價總水平明顯偏高，調整的空間和可能都是存在的，甚至可以說還比較大。

四、2010年房地產市場

大幅調整的可能性不大

盡管我國房地產市場再次調整的可能性較大，但調整的具體時間和幅度主要取決於政策尤其是貨幣政策和宏觀經濟走勢兩大因素。從政策因素來看，隨著經濟企穩回升態勢的確立、通貨膨脹壓力的不斷增大，貨幣政策操作將不斷收緊，這將引起房地產市場調整；但從宏觀經濟運行來看，國際金融危機沖擊最壞的時期已經過去，明年經濟形勢好於今年，這又對房地產市場起到促進作用。總體判斷，盡管我國房地產市場存在調整的可能性，但2010年全國房市調整即房價和成交量大幅下降的可能不大。如果不出台新的調控政策，不排除明年房價又會延續價格非理性上漲。

1．房地產開發投資增速將在15%左右

2010年全年房地產開發投資將較快增長，房屋新開工面積負增長的情況將明顯改善。首先，今年以來房價上漲和銷售回升將推動開發投資增加。其次，國家降低房地產開發項目資本金比例將降低行業融資門檻，增強開發商的投資能力。第三，房屋銷售的增加使房屋庫存大大減少，有限的庫存將鼓勵開發商加快投資。第四，十大產業振興規劃的出台將對相關產業的投資起到刺激作用，必將帶動商業營業用房投資較快增長。再加上政府對保障性住房的建設力度不斷擴大，預計明年房地產開發投資將繼續保持較快增長，全年增長15%左右。

2．全國房價大幅下跌的可能性不大

隨著貨幣政策趨緊，各地相繼收緊二套房貸款政策，投資和投機性需求將受到一定程度的抑制，不排除明年部分城市出現房價和成交量出現下降的可能。但總體上看，受宏觀經濟景氣上升、居民收入增加、流動性總體寬松和消費結構升級等因素的支撐，明年房價大幅下跌的可能性不大。

3．全國房地產市場風險主要集中在一線城市

這里仍採用"房價收入比"來衡量實際房價的高低及其泡沫程度，我們測算了全國34個省會城市和計劃單列市的房價收入比。結果（見表4）顯示，

（1）絕大多數城市房價收入比偏高。在我國大陸35個直轄市、省會城市和計劃單列市中，房價收入比低於6.0：1的只有2個，高於6.0：1小於8：1的地區有12個，介於8：1和10：1的地區也有12個，高於10：1的有9個。

（2）房價收入比偏高的城市主要集中在一線城市和經濟發達城市。如北京、深圳、廣州、上海等一線城市和大連、廈門、天津、杭州等沿海發達城市，房價收入比均超過了10：1，大多數中西部地區城市房價收入比普遍較低。

（3）中西部地區的一些城市房價收入比也偏高，需引起關注。如西北地區的蘭州和西安，西南地區的成都、南寧和昆明，中部地區的南昌和太原等。

表4.全國各地房價收入比比較

■ 註：受數據可得性限制，本表測算採用2007年數據；收入指城鎮居民可支配收入，房屋面積按每套90平方米計算

五、增加供給抑制需求

促進房市健康發展

盡管今年以來房市升溫對擴內需和保增長發揮了積極作用，但房價過高、上漲過快也不利於行業發展和宏觀經濟金融穩定。因此，未來一段時間我國房地產市場調控將以"穩"字優先，堅持增加供給和抑制不合理需求並舉，把鼓勵首次置業需求，保護二次改善需求和抑制投資投機需求作為制定下一階段房市政策的基本方針。

1．堅持有保有壓、區別對待，對不同需求採取不同政策

當前我國房地產市場消費不足和消費過度並存，消費不足是指廣大中低收入者的住房需求沒有得到根本性的解決，消費過度是指相當比例的高收入階層擁有多套住房，存在多佔、濫佔住房資源。因此，針對我國房價總體偏高和價格漲幅過快的情況，根據我國房地產市場消費不足和消費過度並存的現象，未來我國房地產調控政策應把增加供給和抑制不合理需求作為政策調控的重中之重，滿足自住性和改善性需求，抑制投資性和投機性需求，促進房地產市場健康穩定發展。

2．財政貨幣政策多管齊下，抑制不合理需求

嚴格執行按揭貸款首付比例政策，中止年初出台的包括利率七折優惠、降低首付款比例和減免交易環節稅等在內的房地產刺激政策。嚴格限制信貸資金違規進入房地產市場。隨著經濟回升和物價進一步升高（如達到3%），適時上調利率。進一步加大對外資進入房地產市場的監管和限制。對非本地居民購房出台一定的政策限制。加快推出徵收物業稅政策，抑制投資投機性需求。

3．完善供給結構，進一步增加保障性住房建設

盡管近年來國家加大了保障性住房建設步伐，但從保障性住房佔住房總供給的比重以及中低收入家庭的住房需求來看，我國保障性住房供應依然不足，建設步伐依然緩慢。未來幾年，國家應進一步加大保障性住房建設力度，增加市場有效供給，達到平抑房價、滿足需求和促進房地產健康穩定發展的目的。對國有大型企業進入房地產市場，爭當"地王"，助推地價和房價進行政策限制。

4．引導銀行業因地制宜、有保有壓地實行差別化信貸政策

堅持因地制宜、有保有壓，引導商業銀行根據各地的經濟發展、市場需求、房價水平、建造成本、居民收入和地理環境等多種因素，實行差別化的信貸政策。擴大對房價比較合理、泡沫和風險比較小的地區的信貸投放。

『肆』 如何看待中國目前房價市場走勢

個人認為房價中長期走勢不值得去判斷，也判斷不清楚。中長期太遠，從現在到版未來，中間可變因權素太多，所以當前對中長期進行預判，跟擲骰子差不多，聽專家的不如自己擲骰子，至少圖個樂子。
如果把時間縮短，就相對好判斷多了，至少三個月內的走勢還是比較好判斷的，只要盯住身邊的微觀現象就可以了。
比如，你周圍的同事是不是天天在討論房子、小區房地產中介的下班時間、門店等著簽約的人多不多、房交所是不是排隊、銀行放貸時間長不長，這些身邊的現象往往就能精準、敏感地判斷出房價短期的走勢，畢竟，春江水暖鴨先知！
希望能幫到您，祝您生活愉快

『伍』 如何看待房地產2020年走勢

2020年考慮到抄中國經濟壓力和地方土地財政邏輯依舊存在；其次，當前我國房地產業從投資開發、融資、拿地、開工及銷售整個產業鏈條均表現出下行趨勢，而房企2019年的調整也很厲害，房企的破產、裁員、地王之痛，現金流之瘍，銷售去化大幅度下降，所謂的2020年房地產調控，已經沒有必要再加碼，從嚴的必要性。政策房住不炒一直是態度堅決，2020年也不敢大松，否則被壓抑的需求，或者客觀存在的投資需求，會迅速反攻，道理很簡單，房價在短期內大幅上漲肯定會迎來更嚴格調控，又會迎來房價的下跌。

『陸』 如何看待當前房地產的發展趨勢

一、對當前房地產發展總體形勢的分析

（一）房地產投資的走勢說明宏觀調控已見成效

當前，一種持「房地產過熱論」、「泡沫論」和「風險論」的觀點認為，「此前的宏觀調控對房地產的緊縮效應並不明顯」，其依據是「1-6月，房地產開發投資累計資金金額為4924億元，與上年同期相比增長28.7％」。我們認為，觀察宏觀調控措施是否發揮作用，不能看某一時間段的經濟數據，而應該看其在較長時間內的發展變化趨勢，走勢比絕對量或相對量更加重要。從圖1中可以清晰的看出，國家採取的抑制固定資產投資和房地產投資過熱的宏觀調控措施充分發揮了作用。
（二）判斷房地產是否出現泡沫，關鍵是看是否存在真實需求

我們認為，目前的住宅需求仍是真實需求，其依據如下:

首先，從潛在需求看，我國現有城鎮居民4.9億人，到實現「全面小康」的2020年，我國城市化水平將達到55－60％，城鎮居民將增長到8億至8.5億人。在此期間約有3-3.5億左右的新增城鎮人口需要解決住房問題。這是從新增城市人口的住房需求進行估計。另一方面，原有城市人口同樣存在改善住房條件的需求。2003年末中國城鎮居民人均住房面積為23.8平方米。根據國外相應發展水平的經驗，根據中國過去城鎮居民住房改善的速度，根據我國城市化的進程等多方面因素和目前的統計資料初步測算，我國2020年城鎮居民的人均住房面積可能要達35平方米。也就是說，每個城鎮居民的人均住房面積要在目前基礎上再增加10平方米以上。

其次，從有效需求測算，不算農村進城經商務工人員的住房需求，只計算城鎮居民改善住房的需求，如果假定有20％的城鎮家庭有改善住房的要求，而且這20％要求改善住房的城鎮家庭每戶也只是想增加20平方米的住房，那麼中國20％的城鎮家庭是2700萬戶，每家增加20平方米，這個現實需求總量是5.4億平方米。這個需求是客觀存在的，是現在就買得起、或者在住房信貸的幫助下買得起的需求。

第三，必須注意到，真實有效需求除由居民住房消費支撐的主動需求外，還包括因城市房屋拆遷產生的大量被動需求。隨著城市化進程的加快和城市改造力度的加大，我國城市房屋拆遷進入快速發展階段。各地特別是經濟發達地區房屋拆遷規模不斷擴大，呈快速增長趨勢。2003年，全國城市房屋拆遷量約為1.4億平方米，占當年房地產竣工量的28％左右。2003年10月，國務院辦公廳下發《關於控制拆遷規模規范拆遷行為的通知》之後，2004年全國城市房屋拆遷量有所下降。但未來一段時間內，由於城市基礎設施建設、舊城改造、危房拆遷，城市房屋拆遷量將仍保持較大規模，從而形成對房地產的巨大需求。

在有真實需求支撐的前提下，即使局部地區可能出現房地產過熱或結構性過剩現象，也不能就此判斷房地產已經是「泡沫經濟」。

『柒』 如何看待當前房地產調控

由於住房價格持續上漲,從2003年開始,我國政府開始對房地產市場進行新一輪的宏版觀調控權。這些宏觀調控措施在平抑房價上雖取得一定 作用,但房價總體上仍居高不下。在分析我國房地產價格的前提下,總結我國政府所採取的宏觀調控措施,並對其進行評價,分析導致我國房地產價格長期居高不下的原因,提出進一步解決的思路，如果你對地產投資感興趣，你可以去學習一些有關的知識， 聽說「今日英才理財網校」就不錯。

『捌』 如何評價當前房地產形勢

地產行業分化愈加明顯，集中度進一步提升。三季報顯示，大型房企凈利潤增回速明顯，部分中型企業凈利潤增答速有所提升，而一些中小企業則直接進入到了凈利潤下滑通道。數據顯示，在2017年前三季度，百強房企銷售規模已突破5萬億大關，與2016年同期相比，增幅達36.7%。
據《中國房地產行業商業模式創新設計與投資前景分析報告》預計，2018年中國部分房價上漲過快的城市調控可能收緊，行業整合將持續，未來房價不太會大幅度調整。如果樓市升溫，不排除更嚴厲的調控政策出台。
希望可以幫到你。