城市平均房價是怎麼算出來的

A. 一個城市的合理房價是如何測算出來的

由於不動產地域性特強，地段、質量、配套、價格千差萬別，非專業投資者必須學會基本的投資常識，來保護自己的投資利益，否則很容易頭腦發熱，跟風搶購而遭受損失。

那麼，怎樣才能把握投資機會、規避投資風險呢?

前提是：准確測算房價中是否存在泡沫。

■出租收益率決定資金回收周期

以住宅為例：

例一：A住宅：單價5000元/平方米（含簡單裝修），70平方米，總價款35萬元/套。
，該區域周邊同等面積住宅的出租價格為1600元/月。那麼

A住宅的理論出租收益=1600元×11個月=17600元/年（靜態，排除了將來房租上漲、下跌因素，每年剔除1個月空置待租時間）

理論年收益率=17600/350000=5%（靜態）

投資成本理論回收周期=350000/17600=19.88年（未計算養護維修投入）

這組數字表明：該物業的價格泡沫比較嚴重，投資收益率較低，成本回收周期相當漫長，資產縮水風險很大，不適合作為投資對象，應迴避。

例二：B住宅，高級公寓，單價10000元/平方米（含精裝修），面積100平方米，總價款100萬元。

經調查，該物業所在項目中，同等面積公寓出租價格為7000元/月。那麼：

B住宅的理論出租收益=7000元×11個月=77000元/年（靜態，排除了將來房租上漲、下跌因素，每年剔除1個月空置待租時間）

理論年收益率=77000/1000000=7.7%（靜態）

投資成本理論回收周期=1000000/77000=12.98年（未計算養護維修投入）

這組數字表明：與A住宅相比，該物業的價格泡沫要低得多，基本可以接受。投資收益率尚可，成本回收周期尚可接受。在有閑錢的情況下，可以考慮作為投資對象。

■回收周期應在7—12年間

總之，具有投資價值的房產，理論年收益率應在7%-20%之間（越高越好），理論成本回收周期應在7—12年間（越短越好）。

B. 價格的均價，是根據什麼算出來的

房子均價是什麼意思
所謂房子均價是指將各單位的銷售價格相加之後的和數除以單位建築面積的和數，即得出每平方米的均價。「均價」，顧名思義當然是樓盤房子的平均價格，它代表一個項目的整體價位水平。但購房者會發現，用標著的「均價」來買房，往往想買的房子與打出的「均價」有很大差距。那麼房子均價是什麼意思呢?「均價」到底是什麼樣的一個價格?均價怎麼算有沒有標准?
「均價」不是簡單的算術平均值，而是開發商根據當前的市場情況專門制定的，以收回成本並獲得利潤的價格。一個樓盤在推向市場時，先有「均價」，通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位，它是整個樓盤銷售價格控制的一個重要標准，是這個樓盤售價的平均值。根據這個平均值，在給每一戶定價前，先定出要銷售的小區中每一棟樓的均價，在這里就要應用到價差系數，它是根據每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的。用擬定的均價乘以每棟樓的系數，得出這棟樓的銷售平均價。而每一個單元戶型的價格，則是根據各個戶型的垂直位置(樓層)和水平位置(在一層樓中的位置)差以及每個戶型的朝向、採光、通風等的不同定出系數(好朝向、好位置的戶型當然系數就高)，再用這棟樓擬定的均價與系數相乘，得出每戶每平方米的價格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價。
均價怎麼算
房子均價怎麼算?目前市場上確實存在用「均價」來吸引購房人的廣告。一些開發商在樓盤推廣時，打出的均價，可能並不是這個項目現在推出的幾棟樓的整體均價，而是其中「均價」較低的那棟樓的價格。這樣價格的樓，社區中至少有一棟，而且這些樓中的戶型與社區中其他樓中的戶型沒有什麼兩樣，無論是樓層位置還是朝向、通風、採光都不是最差的，只是可能沒有景觀，或者由於樓體的朝向而影響到戶型朝向而已。房子均價它代表一個項目的整體價位水平。但「均價」不是簡單的較高價與低價的算術平均值，而是發展商根據當前的市場情況制定的，以收回成本並獲得利潤的價格。
一個樓盤在推向市場時，先有「均價」，通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位，它是整個樓盤銷售價格控制的一個重要標准：是這個樓盤售價的平均值。根據這個平均值，在給每一戶定價前，先要定出要銷售的小區中每一棟樓的均價，在這里就要應用到價差系數，它是根據每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的。用擬定的均價乘以每棟樓的系數，得出這棟樓的銷售平均價。而每一個單元戶型的價格，則是根據各個戶型的垂直位置(樓層)和水平位置(在一層樓中的位置)差以及每個戶型的朝向、採光。
均價的衍生
目前市場上確實存在用「均價」來吸引購房人的廣告。一些開發商在樓盤推廣時，打出的均價，可能並不是這個項目現在推出的幾棟樓的整體均價，而是其中「均價」較低的那棟樓的價格。這樣價格的樓，社區中至少有一棟，而且這些樓中的戶型與社區中其他樓中的戶型沒有什麼兩樣，無論是樓層位置還是朝向、通風、採光都不是最差的，只是可能沒有景觀，或者由於樓體的朝向而影響到戶型朝向而已。
而每一個單元戶型的價格，則是根據各個戶型的垂直位置(樓層)和水平位置(在一層樓中的位置)差以及每個戶型的朝向、採光、通風等的不同定出系數(好朝向、好位置的戶型當然系數就高)，再用這棟樓擬定的均價與系數相乘，得出每戶每平方米的價格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價。因此，你在挑房時就會產生用「均價」的價格，買不到自己合適的房子。
一般來說，多層的樓盤接近均價的戶型位於4層或5層;高層在6-8層，戶型位置多為東、西向;一梯二戶的多層樓盤單位面積較高價與均價相差5%-8%，高層是在15%-20%之間、採光、通風等的不同定出系數(好朝向、好位置的戶型當然系數就高)，再用這棟樓擬定的均價與系數相乘，得出每戶每平方米的價格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價。因此，你在挑房時就會產生用「均價」的價格，買不到自己合適的房子。
以上是房子均價是什麼意思 均價怎麼算的相關內容，均價一般都是比較籠統的說法，真正房子的價格，單價是比較准確的根據房子的朝向位置樓層來定的，也是較後的價格。

C. 一個城市的樓市房價均價是怎麼算的

你在58同城看，搜二手房，找到一個房源，點進去，下面有樓房的均價，這幾年的上升曲線。

D. 如何知道一個城市的平均房價

一、網路那座城市的房地產公司
二、挑幾家打電話說要購房、他們肯定很客氣
三、自行評估就好了

E. 中國一、二、三線城市平均房價各是多少

可以肯定杭州是這些城市中最飆的，去年中國所有大中城市房價均價排行里杭州新房均專價1.5萬多，屬二手房1.5萬，全國第三了，第一溫州1.6萬多點，第二上海1.5萬多。今年更是爆出杭州7月份新房成交均價2.5萬多，獨占鰲頭了。南京均價9K左右，天津只有8K左右，重慶不清楚。。

F. 平均房價怎麼求

目前市場上確實存在用「均價」來吸引購房人的廣告。一些開發商在樓盤推廣時，打出的均價，可能並不是這個項目現在推出的幾棟樓的整體均價，而是其中「均價」最低的那棟樓的價格。這樣價格的樓，社區中至少有一棟，而且這些樓中的戶型與社區中其他樓中的戶型沒有什麼兩樣，無論是樓層位置還是朝向、通風、採光都不是最差的，只是可能沒有景觀，或者由於樓體的朝向而影響到戶型朝向而已。
「均價」，顧名思義當然是這個樓盤的平均價格，它代表一個項目的整體價位水平。但「均價」不是簡單的最高價與最低價的算術平均值，而是發展商根據當前的市場情況制定的，以收回成本並獲得利潤的價格。
一個樓盤在推向市場時，先有「均價」，通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位，它是整個樓盤銷售價格控制的一個重要標准：是這個樓盤售價的平均值。根據這個平均值，在給每一戶定價前，先要定出要銷售的小區中每一棟樓的均價，在這里就要應用到價差系數，它是根據每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的。用擬定的均價乘以每棟樓的系數，得出這棟樓的銷售平均價。
而每一個單元戶型的價格，則是根據各個戶型的垂直位置（樓層）和水平位置（在一層樓中的位置）差以及每個戶型的朝向、採光、通風等的不同定出系數（好朝向、好位置的戶型當然系數就高），再用這棟樓擬定的均價與系數相乘，得出每戶每平方米的價格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價。因此，你在挑房時就會產生用「均價」的價格，買不到自己合適的房子。

G. 房價怎麼算

房子雖然具備投資屬性，但是歸根到底它就是用來住的，你說它多貴沒人賣沒人租都是瞎扯，一方面租金背後有市場需求支撐，更側重於房子的真實價值。

所以，另外一個能推導房產估值的指標：租金回報率，我認為更為客觀。

它的計算方式同樣很簡單，就是房屋年租金／房屋總價；目前比較合理的一個回報率水平是4%。

另外有幾組數據也是可以重點關注的：

1、北京的房價其實和倫敦的差不多，但是租金卻只有倫敦的1/4，與東京、紐約等也存在較大差距；

2、中國租房人口比例僅為25.8%，其中北京為32.2%，廣州為46.9%，而紐約為56.9%，東京傳聞是90%。

--

今天讀到一個觀點，分享一下：

眾所周知，房地產屬於資金密集型的行業，對資金的渴求可謂是到了極致，恰好國內融資渠道全面收緊，借錢成本極高。（中小放貸利率在8-9%之間，信託更高）

所以房企們紛紛轉向海外市場融資，大部分以發美元債為主（2年期的美債利率在3-5%間），那個時候房企的利潤還能保持在15%，所以這一倒騰，拿地的錢便宜啊。

有個數據能看出，2017-2018年中資房企的美債發行量是2015-2016年的3.5倍。但好景不長，今年以來國家對房地產的調控越來越強，而更糟糕的是那些2年期的美債今年該還錢了。

再加上離岸人民幣的匯率破7，無疑徒增了房企還錢的成本。你說這會怎麼著？唯有降價促銷迅速回籠資金。

--

1、鋼鐵、化工、建築裝飾等傳統製造業的行業利潤在3%左右；

2、家電、紡織、服裝、輕工製造行業的行業利潤在8%左右；

3、房地產行業因為還外債的壓力，加上政策打壓，由以往的15%降到了9%左右；

4、傳媒、互聯網、醫葯生物等少數幾個行業，凈利潤還能勉強維持在10%以上；

--

請教了一下一個相熟的房企前輩

房價主要由下面這條公式構成：

房價=土地價格+（建造成本+土地增值稅+財務成本）+開發商利潤

按目前來說，括弧裡面的三個東西加起來，每平米價格大概在4K-10K之間，如果是地王則更高，這還是不算開發商利潤的情況下。

而開發商去拿地的錢主要有四種來源：自有資金、銀行貸款、信託、企業債

後三種方式從成本角度來說，已經比以前高不少了，現在房企要拿地或者說額外拿更多的地，估計就只能用自己手裡的錢了。

或許這個可以從另一個角度去看房企往後的節奏

H. 酒店出租率、REVPER、平均房價是怎麼算出來的

1. 酒店出租率，指的往往是客房的出租率。

   
   客房的綜合出租率=當日出售專的屬客房數÷酒店可供出售的房間總數X100%

2. REVPER是指每間可供租出客房產生的平均實際營業收入.

   
   REVPER計算公式為：客房總收入÷客房總數量

   
   通常用revper來衡量酒店經營業績和分析酒店經營狀況

3. 平均房價=（客房總收入÷出租的客房數）X100%

   
   它在酒店經營分析中的地位和衡量標準的重要性僅次於客房出租率

   

(8)城市平均房價是怎麼算出來的擴展閱讀：

RevPAR是衡量飯店客房經營水平和投資回報的一項重要指標。在國際通用的飯店教科書中，在國際飯店管理集團採用的統計體系中，以及飯店投資業主、飯店經營者、與旅遊和飯店相關的咨詢公司都將RevPAR作為非常重要的指標來使用。

客房出租率和實際平均房價是飯店經營活動分析中兩個非常重要的指標，但是，如果單從客房出租率或是單從實際平均房價分析或考核客房的經營業績，是片面的，甚至會得出相反的結論。而RevPAR將這兩項重要分析指標結合起來，能夠合理地反映客房的經營質量。

參考資料：

網路-平均客房收益

I. 求全國各大城市近幾年的平均房價統計數據表，要詳細的。寫論文要用。好的話有加分，可以加到500！

你寫論文沒必要看這個東西啊？看了也代表不了什麼，你要看的是房產客戶內論壇，對於最近樓價的評估和容影響，各大城市的評價房價是統計不出來的，都是假的，比如深圳（羅湖的評價價格是2萬/平米，出了關口他媽的就不到1萬/平米了），裡面租房空房2200元一個，出了關口300元還帶家電，你要那均價幹嘛，虛假的可以，現在香港也是一樣，就內陸的便宜，去農村5000塊錢就可以買到400平米一塊地的使用權80年，你去到城市去2300元/平米地皮使用權還賣到8000/平米！
論文要真實可靠的話就看網站，看房評，看報紙！不想自己寫就朝溫總理的話，我們一直努力控制房價，一直在出台各種措施打壓房價，我們為農民工建築了各種....最後就是沒說房價是漲還是跌。
總理都沒把握控制的事情你寫了也沒多大用處，我做房地產看過房子跌價的唯一一種情況就是，入住率下降了，房子就沒人要了，那就成了清倉大處理，想賣也賣不掉，火了就升。