① 如何評估期房抵押物的價值
1、雖然房地產抵押價值的評估時希望了解的是當抵押人不履行債務、抵押權人依法以提供擔保的房地產折價或者拍賣、變賣該房地產時，該房地產所能實現的價值。客觀合理價格折算到設定抵押時的價值，但由於這種預期價值評估難以准確把握，實際評估的抵押價值是房地產設定抵押權時的價值。由前面的分析可知，預售商品房貸款抵押評估時，估價對象的狀況為未來某時點（估價對象房地產竣工時點）的狀況，房地產的市場狀況為現在（抵押權設定時）的狀況。可見，房地產的市場狀況與估價對象的狀況不在同一時點。預售商品房貸款抵押物的評估不同於在建工程的評估。在建工程評估中，估價對象的狀況及房地產的市場狀況均為估價時點時的狀況，即房地產的市場狀況與估價對象的狀況處在同一時點。
2、關於建築面積售商品房貸款抵押評估中經常遇到的一個問題是，實際建築面積超過《建設工程規劃許可證》規定的面積的情況。遵循房地產估價中的合法原則，應根據不同的情況進行處理；已經規劃部門同意，並補交了相關費用的，可按規劃部門最終確定的建築面積進行評估；已經規劃部門處理，尚需補交費用的，應扣除該項費用，並在估價報告中說明；未經規劃部門同意的，按《建設工程規劃許可證》上規定的建築面積考慮，並在估價報告中說明超面積部分的不合法性。
② 怎麼估算房子的價格
如何估算考察你的房子價值
考察一處房產是否值得投資，最重要專的就是評估其投資價值，屬即考慮房產的價格與期望的收入關系是否合理。以下三大公式可以幫助你估算房產價值。
一、租金乘數小於12
租金乘數，是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式(租金乘數=投資金額/每年潛在租金收入)，小於12。
投資者可以將目標物業的總租金乘數與自己所要求的進行比較，也可在不同物業間比較，取其較小者。不過這個方法並未考慮房屋空置與欠租損失及營業費用、融資和稅收的影響。
二、8年—10年收回投資
投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金乘數適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長短。它的公式是：投資回收年數=（首期房款＋期房時間內的按揭款）/（月租金－按揭月供款）×12。一般來說，回收年數越短越好，合理的年數在8年—10年之間。
三、15年收益高於買入價
如果該物業的年收益×15年=房產購買價，該物業物有所值；如果該物業的年收益×15年>房產購買價，該物業尚具升值空間；如果該物業的年收益×15年<房產購買價，該物業不宜投資。
③ 購買期房怎麼看聽「忽悠」不如信參數
在選擇購買期房時，除了對價格、位置、小區地點及開發商實力進行初步判斷外，購房者只能依賴圖紙、模型和售樓員的描述來進行判斷。因此，了解並運用設計圖紙中的技術參數，有助於協助購房者對期房作出合理、正確的判斷。
一、對住宅小區整體居住質量來說，容積率、密度和間距系數是三個最為重要的參數。
容積率是指小區總建築面積與總用地面積的比值，這個比值越小，意味著小區容納的建築總量越小，居住生活質量就會越高。一般來說，常見的以6層磚混多層住宅為主的小區，應盡可能選擇容積率較小的。密度是指小區內建築地面積占總面積的百分比，密度越低，小區綠地面積和活動場地越大。在以高層為主的小區，高容積率勢必配合低密度出現，同等情況下應選擇密度低的小區。住宅間距系數是指樓間距離與遮擋建築擋線高度的比值，應挑選間距比值較大的小區。
二、選擇了環境質量好的小區後，還得巧用技術參數來挑選適當的房型。
決定房型質量的參數主要是開間、進深、層高和出房率。開間是指一套住宅占據樓長邊方向的面闊尺寸，開間越大，進深越小，樓層越高的房型越好，因為大開間能夠獲得較大的採光窗，有更好的通風效果，小進深使窗地比(窗面積與居室面積的比值)更為合理，避免黑房間的出現，居住更為舒適。
出房率是指住宅的凈使用面積占銷售面積的百分比。由於住宅銷售面積的計算是以樓主為單位的，所以相同的房型在不同的樓號內，雖然使用面積相同但銷售面積會有所不同。選擇出房率高的住宅可以少花錢得實惠。
此外，商品房面積問題成為當今社會關注的熱點話題，越來越多的人把目光投到了面積計算的方法上。一般來說，單一使用功能的住宅樓，分攤系數只有一個;但該樓為單一使用功能的商住樓時，由於各層布局不同，公用建築面積服務范圍不同，就可能出現多個分攤系數的;而當該樓為多種使用功能的綜合商住樓，出現多個分攤系數的可能性更大。具體計算，為全樓服務的公用建築面積由全樓分攤，為商場服務的公用建築面積由商場分攤，而為住戶服務的公用建築面積就由住宅分攤了。
例如，一幢建築，底層為商鋪，樓上為住宅，但商鋪的入口獨立，則商鋪原則上就不分攤住宅使用的樓梯間，而只分攤相互之間的分隔牆以及外牆，這樣就會出現兩個不同的分攤系數了。
三、選擇物業的標准
1.工程質量最重要：房屋作為一種有著長期使用價值的產品，它的工程質量是所有組成要素中最為重要的一個。一棟房子設計再漂亮、配套再完善、服務再優秀，施工質量不好，時時危及人們的正常生活，就絕對談不上投資價值了。
2.與居住生活息息相關的設計及配套：在保證房屋質量的前提下，戶型設計應該是便於生活，不違背人們生活習慣的;社區居住配套設施應齊全，影響舒適度的涉及或配套將直接影響房屋的租售。
3.物業服務水準也會影響物業價值：物業管理公司除了日常的維修維護外還應提供相關的服務，但服務的內容與社區的檔次也有關系，高檔社區內一般都會選擇業績好的物業管理公司提供酒店式服務。
（以上回答發布於2015-10-30，當前相關購房政策請以實際為准）
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④ 教你如何估算考察房子價值
考察一抄處房產是否值得投資，最襲重要的就是評估其投資價值，即考慮房產的價格與期望的收入關系是否合理。以下三大公式可以幫助你估算房產價值。
一、租金乘數小於12 租金乘數，是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式(租金乘數=投資金額/每年潛在租金收入)，小於12。 投資者可以將目標物業的總租金乘數與自己所要求的進行比較，也可在不同物業間比較，取其較小者。不過這個方法並未考慮房屋空置與欠租損失及營業費用、融資和稅收的影響。二、8年—10年收回投資 投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金乘數適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長短。它的公式是：投資回收年數=（首期房款＋期房時間內的按揭款）/（月租金－按揭月供款）×12。一般來說，回收年數越短越好，合理的年數在8年—10年之間。三、15年收益高於買入價 如果該物業的年收益×15年=房產購買價，該物業物有所值；如果該物業的年收益×15年>房產購買價，該物業尚具升值空間；如果該物業的年收益×15年
⑤ 期房評估價格會比實際購房款低嗎
期房現在不能進行買賣.
假如可以買賣:
期房評估價格會比實際購房款低.
1.新房從新賣出去就叫二手房了.
2.銀行會將風險降低.
⑥ 怎樣評估自己的買房能力
&您關注的鎏嘉碼頭位於位於江北區北濱路，由珠江太陽城住宅區和濱江特色商業綜合體組成，目前還有少量的公寓房源在售。
周邊重慶江景資源稀缺，大多後期用於做民宿等，不過買房之前必須要評估好自己的買房能力，這樣後期有利於幫助自己篩選到合適的樓盤，提高自己生活幸福感，買房之前如何去給自己買房能力做一個評估則需要考慮到以下幾個因素；
第一：上班地點及其工作性質，目前很多人涉及到工作不穩定需要換工作地點，所以買房前要看工作崗位方向的大體規劃，剛需人群來說是肯定要考慮到上班距離的，買房通勤時間太長等於加長了工作時間。
第二：後期長期居住人數，如果涉及到家裡老人等都要居住，同樣總價的情況下就會考慮選擇遠郊大戶型還是核心地段小戶型的情況，不同的居住人數影響了房屋面積大小的選擇。
第三：首付情況，目前重慶的市場不同房屋的首付標准會有所不同，在參考首付的時候重慶的新房大多是期房，接房時間一般在2年左右，如果首付時候不考慮到後期裝修的話，接房後就得考慮一大筆裝修費。
第四：月供，如果不是全款買房，建議月供控制在收入的35%左右，一方面後期除了房貸還得考慮到生活的日常支出，另一方面後期如果失業不至於延期，延期會顯示在徵信報告上，不利於後期貸款，這樣對於自己的生活更有保障，且幸福感也相對較高。
⑦ 如何估算房產投資價值
這里有介紹房地產投資分析的三種方法，可以比較科學地計算出投資買房的收益率，消費者不妨試試。
方法一：租金回報率分析法
公式：（稅後月租金－每月物業管理費）×12／購買房屋總價
這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。
優點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇「績優地產」的簡捷方法。
弊病：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。
方法二：租金回報率法
公式：（稅後月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時間內的按揭款）
優點：考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金回報法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長短。
弊病：未考慮前期的其它投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由於其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
方法三：IRR法（內部收益率法）
房產投資公式為：IRR＝累計總收益／累計總投入＝月租金×投資期內的累計出租月數／按揭首期房款＋保險費＋契稅＋大修基金＋傢具等其它投入＋累計按揭款＋累計物業管理費（備註：上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期范圍內。）
優點：IRR法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素。可以與租金回報率結合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而IRR則是按復利計算。
不過，通過計算IRR判斷物業的投資價值都是以今天的數據為依據推斷未來。而未來租金的漲跌是個未知數。惟有一點是可以確定的：市場的未來是不確定的，有升值的可能，也有貶值的可能，只是看升值、貶值哪種可能性大了。
作為投資行為，投資者關注的是收益與風險，通過對IRR的分析發現相關性最高的是房價、租金以及能否迅速出租。由於房價是易知的，於是能否准確預告租金水平及選擇投資項目便成為投資成敗的關鍵。
當然，如果你覺得上面專家的方法太專業，比較復雜，想要知道一個簡單的投資公式來評估一物業的投資價值。這里也可以提供一個國際上專業的理財公司評估一處物業的投資價值的簡單方法。據了解，按他們的計算原則，衡量一處物業價格合理與否的基本公式為：
如果該物業的年收益×15年＝房產購買價，則認為該物業物有所值。
如果該物業的年收益×15年＞房產購買價，則表明該投資項目尚具升值空間…………
⑧ 買期房要如何評估 期房和現房有什麼不一樣
怎樣參觀考察期房
1、看開發商的整體實力
購房者假如要購買期房，那麼最先必須調查的就是說開發商的整體實力，由於開發商的整體實力越強勁，購房者購買期房的安全系數就會越高。購房者在調查開發商整體實力的情況下能夠去該新項目對外開放商早已開發設計過的新樓盤現場轉一轉，掌握下小區的基礎狀況，並且如今上外網也十分便捷，購房者還可以網上掌握開發商的用戶評價與整體實力。
2、看物業管理
一個好的小區，它所配置的物業管理公司毫無疑問都是很好的，因此大家在購買期房的情況下，需注意去掌握該新樓盤是哪個物業公司管理的，這關聯到自身搬入之後定居的舒適感。一家管理制度、服務項目健全的物業管理公司不但能為小區業主出示便捷、周全的服務項目，可以提高自己房子的使用價值。因此購房者在購買期房的情況下還要和開發商那裡掌握清晰小區將來的物業管理狀況。
3、看小區附近
在購房者購買期房的情況下，還應當去留意調查小區附近的服務設施狀況，關鍵是需看小區附近的吃穿住行和診療等配套設施。例如商場、農貿市場、飯店、院校、醫院門診這些。此外需注意看小區附近的交通出行狀況是不是有利於交通出行，終究誰也不願把自身的時間奢侈浪費在代步工具上邊。
期房和現房的差別有什麼
1、從樓價上看
一般來說，現房的價錢全是要高過期房的，因此購房者在挑選購買期房或者現房的情況下要留意考慮到價錢層面的難題。
2、從買房風險性上看
從買房風險性上邊看來，期房的風險性毫無疑問是要超過現房的，由於現房購買了以後能夠迅速的接房，可是期房購買了以後是必須等候很長一段時間才可以接房的，等待接房的期內，購房者全是在擔負開發商推遲拿房的風險性的。
3、從定居的舒適感看
一般來說，接受了期房以後，假如要想小區附近的服務設施都完善起來，那麼一般都必須在一到三年的時間，因此期房接房以後是沒法真實考慮購房者衣食住行要求的，而購房者在購買現房的情況下，大部分都能看到小區附近詳細的服務設施，因此買下來房屋後就可以應用。
⑨ 期房房產評估怎麼回事
首先來得了解房產評估的目的，就是自這個評估是為干什麼事，其次，期房說明房屋尚未建成，有可能是在建工程狀態或者就是停建狀態，還有可能是基本完工但工程項目未進行竣工驗收，房屋建設狀態不一致，價值也不同，這時要看估價目的，來確定評估的方向，進行評估。
⑩ 購期房需交房屋評估費嗎
《關於規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》版中規定:「房地產抵押估價原權則上由商業銀行委託，但商業銀行與貸款申請人另有約定的，從其約定。估價費用由委託人承擔。」所以新房評估費應該是貸款銀行來承擔，轉嫁給業主就是霸王條款，可咨詢我們維權