訴訟中如何證明房價上漲

A. 全國多地房價上漲 如何判斷"合理房價"

房價再度成為老百姓茶餘飯後的話題。值得注意的，雖然公眾輿論對房價問題極為關切，但整體來說，輿論對房價走勢的關注遠遠超過了房價本身。一致認為，一線城市房價已經脫節「合理區間」，房價與成本比例嚴重失調，處於一種非均衡水平。這種背離正常軌道房價上漲是不合理的，那麼，當前市場里，合理狀態下的房價應該是什麼樣呢？

2016年3月15日，兩會記者發布會住建部部長陳政高答記者問，媒體拋出的17個問題中有5個與房價有關，集中反映了老百姓輿論中存在的一些擔憂。

對於全國部分城市房價大幅漲幅，無法給出明確的答案，也是一個無法回答的問題，各地方樓市不同，市場主體對於均衡點的理解不同，樓市的信息傳遞也遠非模型假設的沒有鴻溝。因此，老百姓輿論普遍呼籲的「合理房價」，邏輯上講是個偽命題，無法證明房價怎樣才是「合理」。那麼，判斷房價的合理性還有其他途徑么？

一般區域房價的估算，採用重置成本方法。實際房價可劃分為兩大部分，建築成本和非建築成本。通俗講，不管新房還是二手房，可假定在此位重新蓋，按相應比例扣除差額來參考。新房價格很好理解，包含了建築、土地、稅費、公共服務等各種成本因素。而將全國各地、不同地段、不同狀況的房子統一納入考慮，不考慮各地建築材料和人工成本的不同。

購房房子的建築成本視作蓋房子的真實成本，那麼房價中的非建築成本就成了我們的其他成本。房子是無差異的，但選擇居住在哪裡，住什麼房子有差異，我們要為這種權利付費。

如果你碰巧是賣方，這種選擇權就有市場價格。而隨著社會收入結構的變化，居住選擇權的內含價值也在變化，不同時期不同地區可以波動很大。從以上角度出發，可以直觀地判斷 「合理房價」是什麼標准？

目前看，一線大城市擁有良好的就業、醫療、養老、文化等公共服務，這些因素也在刺激房價的上漲，可以說為「資源成本」，在房價中的佔比非常大，也往往大大超過建築成本。那麼，二三線城市中，這種「資源成本」的價值相對低；而在去庫存壓力比較大的三四線城市，這種權利甚至一文不值。

因此，當前一線城市房價高過甚至大幅高過二三線城市，主要的原因是這些城市房價中蘊含的居住選擇權，屬於非常稀缺資源。

遠水難解近渴，至少說明了不同城市的房價差異大，不僅是不理性結果。我們購房時，內心都會做預估，如果房價和內心預估值吻合，那就是當下的「合理房價」。

（以上回答發布於2017-05-18，當前相關購房政策請以實際為准）

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B. 十年前我買了一套房子，後來房價上漲，買主起訴我要求確認買賣合同無效，還要求我騰房

房地產律師靳雙權作為從業十餘年的資深房地產律師辦理了大量房地產糾紛案件，積累了大量辦理房地產案件的經驗，現在房地產律師靳雙權將這些案件改編為房地產糾紛案例，如果和你正在經歷的糾紛相似，希望可以幫助到你，本案件是一起騰退房屋的案件，現在我把這個案子改編為案例的形式，希望可以幫助到你。
（為保護當事人的隱私安全，本文當事人全部使用化名）
一、原被告訴求
原告端木神坑訴稱：北京市某區666號房屋系端木神坑購買的房改房房屋。1998年2月28日，原告取得了該房屋的房產證。由於原告在他處還有住房，所以一直沒住該房屋。2012年7月，被告陸焰之瞳未經原告同意讓被告端木左貢搬到666號房內居住，原告要求騰退並返還房屋無果。為保護個人合法利益，特訴至法院，訴訟請求：1、要求被告返還北京市某區666號房屋；2、判令二被告支付房屋使用費；3、訴訟費由二被告承擔。
被告陸焰之瞳辯稱：不同意原告的訴訟請求，理由如下：1、事實上端木左貢在該房屋居住是陸焰之瞳給他藉助的；2、原告的主張於法無據，陸焰之瞳使用666號房屋是有合法依據的，因為陸焰之瞳與原告之女歐陽謝菲簽署有房屋買賣合同，同時該案正在審理當中。根據一審判決書的認定，第一，1998年陸焰之瞳與歐陽謝菲簽署666號房屋的買賣合同，歐陽謝菲將666號房屋出售給陸焰之瞳，並將666號房屋交付給陸焰之瞳，也將666號房屋的房產證等全部交給陸焰之瞳。同時法院判決也認定，端木神坑知道歐陽謝菲出售房屋，交付房屋收取購房款的事實，所以陸焰之瞳佔有使用房屋有合法依據。第二，就法院做出的判決書，陸焰之瞳已經提起上訴，因此該判決尚未生效，對陸焰之瞳主張的要求端木神坑和歐陽謝菲辦理過戶的訴訟請求，尚未最終確定。第三，陸焰之瞳依據房屋買賣合同佔有使用666號房屋的事實，在沒有被法院最終判決認定無效的情況下，陸焰之瞳依舊對666號房屋有佔有使用的權利。
被告端木左貢辯稱：不同意原告的訴訟請求。同意被告陸焰之瞳的答辯意見。

二、審理查明
位於北京市某區666號是端木神坑從其單位購買的房改房。1999年1月29日，端木神坑取得訴爭房屋的房產證。房產證取得後，端木神坑一直沒有搬至666號房屋，而是將房屋交由其女歐陽謝菲。
1998年4月19日，甲方歐陽謝菲、乙方陸焰之瞳、北京市大飛龍公司簽訂《合同書》中約定：甲乙雙方經協商對乙方購買甲方666號房產事宜達成協議：雙方協商，666房屋價格為十二萬元。協議簽訂後，乙方先支付甲方人民幣八萬元整。待甲方將房產交付乙方，並且辦理完過戶手續後，乙方再將余額四萬元交付。
陸焰之瞳自認其接收666號房屋後，自1998年到現在房屋一直由被告實際使用支配。其間，陸焰之瞳在2012年，將666號房屋交給端木左貢使用，允許端木左貢來北京的時候居住。端木左貢對此事實認可。
2012年8月21日，端木神坑補辦了666號房屋的房產證。
還查明：2013年4月14日，陸焰之瞳以房屋買賣合同糾紛為由起訴端木神坑、歐陽謝菲，第三人大飛龍公司至本院，要求端木神坑、歐陽謝菲履行房屋買賣合同，將666號房屋過戶至陸焰之瞳名下。端木神坑提起反訴，要求確認歐陽謝菲與陸焰之瞳的房屋買賣合同無效。
案件審理過程中，大飛龍公司表示1998年協議書系歐陽謝菲與陸焰之瞳簽訂，陸焰之瞳實際支付了購房款，與大飛龍公司無關。歐陽謝菲亦認可系其於1998年底將666號房屋交付給了陸焰之瞳，並收到了購房款十一萬元。端木神坑則表示當時並不知道歐陽謝菲出賣666號房屋一事。
法院作出民事判決書，其中認為陸焰之瞳與歐陽謝菲所簽訂的房屋買賣合同有效，但因端木神坑作為666號房屋產權人不同意過戶，故該合同履行不能。故駁回了陸焰之瞳的訴訟請求以及端木神坑的反訴請求。該判決作出後，陸焰之瞳不服向北京市中級人民法院提起上訴，案件仍在審理當中。

三、判決如下：
駁回端木神坑的訴訟請求。

四、資深房產律師靳雙權點評
資深房產律師靳雙權認為：無權佔有不動產的，權利人可以請求返還原物。本案中，端木神坑是666號房屋的合法所有權人，但其是否得以要求二被告返還房屋，應考察二被告佔有666號房屋的行為是否為無權佔有。
根據本案查明的事實，陸焰之瞳系基於與歐陽謝菲簽訂的房屋買賣合同，並支付了相應購房款後，由歐陽謝菲交付才佔有666號房屋。而歐陽謝菲既系端木神坑之女，且將666號房屋交由歐陽謝菲管理。所以，在陸焰之瞳與歐陽謝菲的房屋買賣合同沒有有效的判決認定該合同外無效，陸焰之瞳對666號房屋的佔有應當屬於有權佔有。而端木左貢對666號房屋的佔有使用也是經過陸焰之瞳同意的，因此亦無法認定為無權佔有。
由此可見，端木神坑雖為666號房屋所有權人，但其返還原物的請求權基礎並未成就，故對其要求陸焰之瞳、端木左貢返還房屋並支付房屋使用費的訴訟請求，於法無據。

C. 房價上漲，賣家悔約，買家怎樣維權

看程序走到哪一步了 如果只是意向 交定金了， 加倍 退還定金

D. 房價上漲賣家毀約怎麼辦

前提條件：先要有正式的買賣合同

首先，作為買家，先得有一份完善的已經生效的二手房買賣合同。這是維權的基礎。如果沒正式合同，只是口頭約定，或者是只簽訂了簡單的意向書，那麼很可能無法要求繼續履行。如果交了意向定金對方毀約，可能只能要回雙倍返還的定金。

如果所謂正式《買賣合同》內容不完善，比如對房款的支付時間、是否貸款、交房及過戶時間缺乏明確的約定，同樣也可能被鑽空子，造成合同無法履行且各不擔責的結局。

所以，買賣雙方達成一致後，就應該立即簽署有詳盡內容的正式書面合同。先達成個簡單意向、交點定金，約束力是很低的。

守約方有權選擇是否繼續履行買賣合同

按《合同法》規定，違約方是沒這個權利，當一方根本違約時，守約方有權選擇是繼續履行合同，還是解除合同追究違約責任。除非雙方在合同中以非常明確的方式表達了一方有權以支付違約金為代價，單方解除合同。通常來講，未經特殊處理的合同文本中，有關違約金的約定，並不具備這樣的單方解約權效力，只是一種違約責任標準的約定。

所以，賣方願意承擔違約金，不代表買方就必須接受違約金並解除合同。只要買方沒有任何違約行為，那麼主動權就在買方這一邊。

買方要錢不要房，錢該怎麼要？

1、要求雙倍返還定金

雙方可以約定房款20%以內的定金，如果賣方違約，買方可以要求雙倍返還定金。

通常來講，很多房產交易中的定金是在最初簽約時少量支付，在房價瘋漲的情況下，雙倍返還定金很難做到彌補損失。

2、要求賠償約定違約金

目前通過中介簽訂的二手房買賣合同約定的違約金標准，一般是總房款的20%。這個標准在一般情況下是可以彌補房價上漲的損失的。

但是近階段很多地方的房產漲價幅度很高，甚至會高於約定的20%的違約金標准，導致約定的違約金都沒法彌補守約方的實際損失了。這種情況下，買方就要換個標准維權了。

3、要求賠償房價上漲的實際損失

房價瘋漲造成買方無法以原約定價格購買同等房屋的，房價上漲的數額可以認定為買方的實際損失。如果買方認為這個實際損失已超過約定的違約金標准，買方可以按實際損失主張賠償。shhuang44ss

房價上漲的數額和標准，一般是要在訴訟中經過專業司法鑒定機構評估確定的。當然，評估也是參照市場交易價進行的，即使有誤差也在一定范圍內。

總之，買方碰到賣方毀約，要學會不同情況不同對待，積極收集對自己有利的證據，並及時採取合理的維權措施。

E. 房價上漲，對方違約，想找個房產專業的律師，怎麼收費

你好，我之前也打過這樣一個官司，律師很負責人，你要是有需要可以去安居房地產網上去看看。為保護當事人隱私安全，本文當事人均使用化名。
案件介紹：
趙雪和趙彤系姐弟關系，趙彤於2008年9月8日和北京市某集團有限公司簽訂《北京市商品房預售合同》，以22.3萬元的價格購買了訴爭房屋。由於趙彤當時身患重病正在治療之中，無力支付購買訴爭房屋的房款，因而同意趙雪以自己名義購買該訴爭房屋，購房款均由趙雪和其他家人共同出資，後趙雪陸續將借款還清。2010年10月，訴爭房屋交付使用，趙雪支付了契稅、補繳的購房款、公共維修基金等費用，趙雪出自對房屋裝修之後便入住了該房屋。
2012年該房屋的房產證下發，登記所有權人為趙彤，房屋性質為經適房，該證書均由趙雪保管。
2013年3月12日，趙彤向法院提起了排除妨害訴訟，要求趙雪搬出訴爭房屋，將房屋交給趙彤使用。法院經審理後認為趙彤作為房屋的所有權人隨時有權要求趙雪將房屋騰退交還給趙彤，據此法院判決趙雪在判決生效後30日內將房屋騰退給趙彤。該案件判決後，趙雪不服一審判決結果提出上訴，二審法院經審理後認為雙方之間的借名買房行為因違反社會公共利益而無效，因此趙雪不能取得訴爭房屋所有權，因而趙彤作為房屋合法所有權人，可以要求趙雪騰退房屋，遂駁回了趙雪的上訴請求。二審判決後，趙彤申請了強制執行。
2014年5月，趙雪將趙彤起訴至法院，要求法院判令趙彤返還購房款及其他相關款項共計25萬；趙彤向趙雪支付裝修款10萬；趙彤向趙雪支付房屋增至損失20萬。

庭審過程:
本案件庭審過程中，原被告雙方對於訴爭房屋裝修現價值的數額沒有協商一致，趙雪申請對訴爭房屋裝修現價值進行評估，經評估公司評估後，出具《鑒定意見書》，鑒定結果為3.81萬元；趙雪和趙彤同意上述鑒定結果，雙方同意依照鑒定結果計算趙彤向趙雪支付相應的裝修工程折價款。同時，趙彤堅持不同意向趙雪支付房屋增至補償款，趙彤表示同意給付趙雪資金利息補償款1萬元。
法院經查明，趙雪不具備經濟適用房購買資格。

審判結果：
一審法院經審理後判決：
一、趙彤在判決生效後7日內向趙雪支付購房款等相關款項25萬元；
二、趙彤在判決生效後7日內向趙雪支付房屋裝修價值補償款3.81萬元。
三、駁回趙雪的其他訴訟請求。

一審判決後，趙雪不服一審判決，上訴至二審法院，經二審法院審理後，二審法院判決：
駁回上訴，維持原判。

在北京專打房產官司的律師靳雙權認為，趙彤取得經適房購買資格後，以其名義簽訂了訴爭房屋的原始購房合同，但由趙雪支付了全部購房款及辦理入住時需要繳納的各項稅費，由趙雪實際佔有並使用訴爭房屋。同時訴爭房屋的購房發票和下發的產權證均由趙雪保管，同時根據法院在庭審中查明趙彤述稱2013年1月其曾和趙雪商談願支付24萬元收回房屋，但並沒有達成一致意見，結合以上事實可以認定訴爭房屋系借用趙彤之名由趙雪實際購買。
經濟適用住房是政府提供一定的優惠政策，限定建設標准、供應對象和銷售價格向低收入住房困難家庭出售的具有保障性質的政策性住房。趙雪不具備經適房住房購買資格，同時相應的借名買房行為亦已經生效的法律文書確認為無效。庭審中趙彤表示願意向趙雪支付購房款等相應款項共計25萬元，同時同意依照評估結果3.81萬元支付房屋補償數額，對此系當事人真實意思表示，法院應予以支持。
趙彤明知經濟適用住房上市交易存在限制，不得隨意轉讓，趙雪同樣明知其不具備資格而借用趙彤的名義購買訴爭房屋，因此雙方對於本次借名買房所導致的結果均有過錯，因此，法院基於此，對趙雪主張趙彤補償房屋的價值增值部分缺乏事實和法律依據，法院對此未予支持。
綜上所述，法院的判決是正確的。

F. 房價上漲，在訴訟中如何舉證

原來的價格憑發票或合同取證。

最新的價格，可以憑房屋交易部門最近回的同類房屋成交答價格為證。

不過一般二手房交易往往為了避稅而做低房價，所以房管部門的成交價格比實際成交價要低一些。這個差價就沒辦法了，畢竟網上公開的成交價不能算數，必須是房產交易中心登記的成交價格才能當做證據。

G. 終止執行了，被告要求按原判決執行，明顯對我們起訴方不公平 （房屋補償，房價成倍上漲），請問怎麼辦

===表述的不夠清楚。分析一下，是不是這種情況：原判決的內容是被告向原告支付某種款項，在執行過程中，被告沒有支付能力，於是雙方達成和解協議，由被告用房屋抵償債務，後來被告拒絕交付房屋，不再履行和解協議，並要求按原判決執行。是這樣的嗎？
===如果是這種情況，這就涉及到被執行人不履行和解協議的問題。執行期間，雙方可以進行和解，所達成的執行和解協議，屬於雙方之間自願形成的協議，不是法院的執行結果。和解協議形成後，雙方應當自覺履行該協議內容，法院不會強制要求履行。
===如果被執行人不履行執行和解協議，對於申請人來講，可以有兩種選擇，一個是申請執行原判決，也就是說不可以要求強制執行該和解協議；另一個是依據和解協議，另行起訴一個案件，要求確認和解協議具有法律效力，並要求對方按照該協議履行義務。
===目前，被執行人不履行和解協議，並自己要求按原判決執行，如果申請人不希望執行原判決，可以選擇另案訴訟，要求確認和解協議有效。如果選擇另案訴訟，對於現在的執行案件，申請人應當申請中止（不是終止）執行，或者撤回執行申請。如果申請撤回執行申請，需要在申請書中特別聲明，以便於一旦另案訴訟中敗訴時，可以申請恢復執行原判決。

H. 房屋漲價，賣房反悔，官司贏了，但法院無法執行怎麼辦

從律師的角度來講，不管是「子女出資以父母名義購房」還是「父母出資以專子女名義購房」，如果屬想避免不必要的風險，事先一定要起草好一份內容清楚、權利義務明確的書面文件，而且，如果事涉夫妻雙方，該文件最好由夫妻雙方共同簽署。比如本案中，基於父母與女兒的關系較近，而女兒女婿又經離婚，所以，實際上女兒的陳述並不重要，而女婿的觀點才是關鍵，如果這個案子中父母當初要簽訂這份協議，關鍵是要有女婿的簽字，而不能單純的只同女兒簽署。

I. 我買的二手房，我付完全款，因是期房，房產證明沒下了，房價上漲房東不按時過戶給我，一直拖我，我咋辦

房東遲遲不過戶，已經屬於逾期過戶了。
對於逾期過戶，誰違約誰承擔風險與責任，可以向法院起拆要求強制過戶或追究違約責任。銀行在簽訂買賣合同的時候，上面都有約定過戶時間的，如果賣方未按約定辦理過戶手續的話，買方可以向法院提起訴訟，如果合同上沒有約定的話，可以找中介作為見證人一同起訴賣方。

辦理房產證的基本手續
(1)登記收件。
產權登記的第一程序就是登記收件。登記收件表示主管機關接受產權人主張權利的申請。因此，產權人必須填寫申請書，並交驗有關證明、證件;經審查符合登記條件的，予以收件。即接受申請書，收存需要進一步審查的有關證明、證件。

(2)勘丈繪圖。
它是對已申請產權登記的房地產逐戶、逐處進行實地勘察，查清房地現狀，丈量計算面積，核實牆體歸屬，繪制分丘平面圖，補測或修測房屋分幅平面圖，為產權全面審查和制圖發證提供依據。

(3)產權審查。
對申請登記的房屋，經過認真細致的實地勘察和丈量制圖，掌握了房屋全部實況資料以後，即可轉入產權審查。 產權審查是以產權檔案的歷史資料和實地調查勘察的現實資料為基礎，以國家現行的政策、法律和有關的行政法規為依據，對照申請人提交的申請書、牆界表、產權證件、證明，逐戶、逐棟認真審查其申請登記的房屋產權來源是否清楚，產權轉移和房屋變動是否合法等整個復雜細致的工作過程。
需要說明的是，這里的產權審查是全面的、更為細致的產權審查，是經過了登記收件勘丈繪圖後的產權審查。

(4)繪制權證。
對申請人申請的房地產，經過審查確認可以頒發產權證後，應及時轉入制權證階段。這個階段的主要工作是繪制應頒發的產權證件。
(5)收費發證。
它是產權登記發證工作的最後程序，要求把應收的登記費收繳入庫，把應發出的權證發放到所有權人手中。 發放產權證前，必須全面檢查應發放的權證有無差錯，是否已交納契稅。

個人購買商品房，辦理房產證應當向登記機關提交：
1、購房合同(正本);
2、購買發票(原件);
3、竣工決算書(原件);
4、個人身份證及復印件

J. 如何捅破中國高房價和房價上漲

根據我國的特殊國情，房價是不可能直接破滅的。不但不會破，肯定還要繼續上內漲！
這兩年容XX打壓房價，近期可能會有小幅波動。但房價是不可能會掉下來的，特別是一、二線城市，在完成70%城鎮化前，肯定還要上漲（這些城市預計還有3倍以上的漲幅）！
從投資角度上看，這場盛宴中（XX、銀行、大佬）都在裡面沒出來呢，我們還擔心啥呢!
每年都有很多新生力量（大學生、新生代農民工等），這些人都加劇房價的上升！
從過去的經驗充分證明，房子總體上只會升值（絕無下降的可能），俗語道「辛苦創業是瞎忙，不如投資一套房」這就是真理！
以上觀點僅供參考哦！