揭秘中國房價為什麼如此之高

『壹』 房價暴漲你也跟著入市揭秘中國人買房9大死穴

房價暴漲我也要炒，磚家說了買這里的房虧不了……跟風了吧？聽信傳言了吧？

焦點君認為，聽專家也行，那得權威；炒房也行，那得那市場。

別看現在北上廣深房價高，二線城市如蘇州南京等地區，房價也蹭蹭的暴漲！但是，降溫風聲也在嗖嗖刮。

因此，焦點君建議各位，買房之前最好還是要分析清楚，聽信這些傳統的九種錯誤的買房觀，當心被「坑」慘。

一、買漲不買跌

在房地產市場上，買了房的人無不盼望大漲，沒買的無不盼望大跌。幾乎很少看到有異常冷靜的市民。房產投機者曾被認為是導致樓市「買漲不買跌」的原因，但實際上，剛需購房者也會做出類似判斷。

>>>>解穴辦法：購房前請認真了解一下房屋所在土地的使用年限，請記得：工業用地一般是20年，商業用地是40年，綜合用地(商業、住宅、辦公)是50年，住宅用地是70年。

（來源：網路綜合整理）

（以上回答發布於2016-05-26，當前相關購房政策請以實際為准）

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『貳』 揭密:石家莊房價這么高，應該怪誰

有人計算出：一個中等收入的家庭，要辛辛苦苦27年才能買得起一套房，前提還要是不吃不喝。

雖然大家都在討論高房價，天天在那罵政府，罵開發商，但是真正知道高房價怎麼構成的人，卻是少數。目前，國內對於商品房房價有一個簡單直白的計算公式：「3+3+3+1」。

什麼意思呢？

簡單的說，就是「30%的土地成本+30%的建安成本+30%的報建、行政費用和稅費等+10%的開發商利潤」。

那麼也就是說，一旦拿地成本公開透明，房價的構成，大概也就是這幾部分，很簡單吧。

接下來購房指南就一個部分一個部分來給大家分析：

一、土地成本

佔比25%-30%。

也稱土地出讓金，土地對於整個社會而言是一種稀缺資源，也是一種珍惜資源，因此外國投資比國內投資的出讓金高，商業樓的出讓金比住宅樓高。

房價里的土地成本指樓面地價，簡單地講，就是單位建築面積平均分攤的土地價格。也可以理解為土地上蓋出房子後，每平米售價中所包含的土地成本。樓面地價能最真實地反映建築單價中所包含的單位土地成本價格。

二、建安成本

佔比約30%。

建安成本是房價中相對穩定的部分，它是房屋建築成本和房屋設施設備安裝成本的簡稱。

房屋建築成本是建設房屋的投入，主要可以分為三個部分：

1、前期費用。

主要包括三通一平費用和專項費用。三通一平費用是指使建築地段的土地平整，達到通上下水、通電、通路等投入的資金，大面積或不成熟的小區建設在此項費用上的投入是可觀的。專項費用指支付給設計公司的總體規劃、房型設計等費用，開發商若重視此方面的投入，將為其本身和消費者帶來利益。

2、土建費用。

很多房子外表看起來差不多，但實際質量卻有很大的差別。這主要就表現在土建費用上，框架結構，多層打樁，現澆樓板雖然使得成本比較高，但是房屋質量也更能保證。俗話說一分價錢一分貨就是這個意思。

3、配套設施費用。

這部分主要包括開發商在水、電、煤氣、綠化、衛生、教育等方面花費的資金。在現在的大環境下，綠化率也成了一個衡量的重要標准。

房屋設備安裝成本是安裝房屋設施設備的投入，兩者都包括材料成本投入和人工成本。可能相對精裝房而言，這部分費用的佔比會高一些，但是跟整體的建安費用相比，也高不到哪裡去。

4、銷售費用

指用於房地產出售到交付使用過程中，開發商管理人員所發生的一切費用等。銷售中諸如廣告宣傳、售樓處搭建、中介代理等費用，也是房地產價格的組成部分。

三、開發地產的管理費用

佔比約5%。

包括經營管理、銷售費用。指用於房地產出售到交付使用過程中，開發商管理人員所發生的一切費用等。銷售中諸如廣告宣傳、售樓處搭建、中介代理等費用，也是房地產價格的組成部分。

另外，因為開發商多數會選擇銀行貸款來解決項目的資金投入問題，這就產生了利息。如銀行向下調息，對於開發商負擔就會減輕，雖然對於房價影響不大，但相對而言可降低成本。

四、稅費

大約佔比25%。

主要產生在規劃、報建、預售等環節。直接與房地產相關的稅種有13個，主要包括企業所得稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等。

據機構測算：假設房子市值是100萬元（單價8000元/平方米，面積125平米），這套房負擔的稅收為這樣幾種。除此之外，還有城鎮土地使用稅、契稅、房產稅或城市房地產稅。這里我們不再贅述。簡單地說，一套總價100萬元的房子，相關稅費全部算下來可能接近房價的25%。

五、利潤

佔比約10%。

房地產開發商得到的收益，是企業擴大再生產的資金來源。利潤還有多少？對於每一家企業來說都是巨大的爭奪點，利潤率越高，也就意味著企業的融資開發等成本越低，而這就看各家開發商的本事了。

就目前來看，對於房企的利潤比例較為清晰還是上市房企，但是上市房企本身目前的現狀也不樂觀。

近期蘭德咨詢在一份覆蓋202家上市房企的統計中表示，去年53%的企業凈利潤已觸及10%紅線， 預計今年房地產業就將成為中利行業。那中小房企的利潤還有多少？就有可能直接觸及生死線以下。

當然，這些都是賬面上的靜態結構。土地開發過程是動態的，一般樓盤一期的開發周期是兩年，兩年中樓面地價是有變動的，而成本基本上是不變的。周期內隨著樓面地價的升值，開發商的利潤空間也就會隨之増大。

總的來說，樓面地價、建安成本和稅費是最重要的構成主體，這三項直接決定房子的建設成本。而影響商品房市場價格的，還有很多動態因素，它會隨著國家經濟形勢和市場環境的不斷發展而變化。

（以上回答發布於2017-02-03，當前相關購房政策請以實際為准）

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『叄』 50城市樓市或崩盤 揭秘哪些城市樓市最先崩盤

老錢庄理財9月8日訊 網傳「中國樓市崩盤50城市名單」曝光，「房價要崩盤城市名單」上有哪些城市榜上有名 。傳言提到，「房價要崩盤」的城市有：大連、沈陽、營口、煙台、青島、唐山、常州、寧波、石家莊、長沙、海南、麗江、北海、珠海、惠州，惠州赫然在列根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據，2016年9月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10672元/平方米，環比上月下跌0.92%，連續第5個月下跌，跌幅擴大0.33個百分點。

近期，杭州樓盤降價，售樓處被砸;興業銀行（行情研報）、交通銀行（行情研報）全面停止開發商按揭開發貸兩則消息引爆地產圈。關於二三線城市房價將暴跌的聲音更是甚囂塵上。那麼，如果中國二三線城市房價開始暴跌，會是哪些城市先遭殃?

權威專家國世平稱，「中央還不是擔心房子暴漲，現在最擔心房子像斷崖式的下滑。中央內部預計房子很快就要崩盤。已經崩盤或很快就要崩盤的有110個城市，第一個崩盤的，是鄂爾多斯（行情研報）。我是內蒙古鄂爾多斯政府的高級顧問，我去年3月份到鄂爾多斯市去演講的時候，鄂爾多斯的房價是22000塊錢一平方米，我就給鄂爾多斯的市長、市委書記雲峰說，我說鄂爾多斯的房價很快就要暴跌，他說：教授，我們知道要跌，但最低也不能低於17000。我說誰說的?上一個月，鄂爾多斯政府給我的報告是多少，鄂爾多斯的房價跌到1700塊錢一平方米，全崩盤了。現在中央內部預警的房價要崩盤的有：大連、沈陽、營口、煙台、青島、唐山、常州、寧波、石家莊、長沙、海南、麗江、北海、惠州、珠海很快就要崩盤。」

『肆』 你中招了嗎揭秘中介推高房價的"九大套路"

每當樓市開始「高燒」，房價開始「瘋狂」，房產中介就成了最忙的群體之一。他們西裝革履，騎著電動車進小區、穿胡同，帶領客戶到處看房。

但不管是買房的還是賣房的，說起房產中介來都有點頭疼。有人甚至直言，房產中介在一定程度上成了房價不斷飆高的「幫凶」。

這種說法有道理嗎？

在回答這個問題之前，先看看我們根據親朋好友口述和公開報道整理的房產中介給房價「煽風點火」的九大套路吧。

不得不說：買房人和賣房人走得最多的路，大概就是中介變著法子推高房價的「套路」！

套路1 低於市場價的房源，99%是假的

眼看房價像坐火箭一樣往上躥，很多人茶餘飯後都在刷各種買房軟體。有時，突然刷到一個「性價比超高」的房源，一些購房者會激動得手抖。

天啊！這套房子的裝修、戶型、小區環境都那麼好，看上去比同樣面積的房子大很多，而且價格也比同小區低一大截，難道這是專門為我准備的房子嗎？沒錯，是專門為你准備的……陷阱！

事實上，看上去面積大是因為中介掛的圖片本身就是假的。如果你聯系中介，很有可能會被告知——「這套房剛剛賣掉」、「大哥你留個電話吧，有房子我再推薦你」、「這個小區還有個同戶型的，我帶您看看」……

天上不會掉下餡餅。低於市場價的房源99%都是假房源，剩下那1%，根本不等你在買房軟體上看到，就被秒了。

套路2 為賺更多中介費，慫恿賣家標高價

掛牌價低於市場的房源有貓膩，那麼，掛牌價明顯高於市場價的那些房子是否靠譜？其實，這些高價房背後一般也有中介在搗亂。

很多賣房者剛對房產中介表達出賣方意願，中介就會開始給客戶當「軍師」。他們會巧舌如簧地勸用戶把價格標得高一些。「昨天你們小區一套房剛賣了500萬，你要賣就掛550萬，就算被人砍價，最後至少也能530萬成交，輕輕鬆鬆多掙30萬。」

類似的說法，看似在為賣房者謀利益，實際上是給中介自己謀好處。以鏈家為例，他們一般按照實際成交金額收取2.7%的中介費（包括2.2%的居間代理費、0.5%的保障服務費）。如果成功慫恿賣家提價50萬元，就能多收1.3萬元中介費。

套路3 利用「店海戰術」，壟斷房源

之前看房期間認識的一個資深中介表示，他可能要跳槽到鏈家了，因為他所在的公司能拿到的房源越來越少了，買房者都在鏈家上看房源。那麼，鏈家是如何壟斷房源的？

高價！高價！還是高價！高價對於賣家有利，也能讓鏈家吸引到更多的房源。在二手房中介這個「得房源者得天下」的領域，鏈家這一手段是有效的，對買家也是夠狠。

有一個朋友表示，她在換房時曾通過一家房產中介看中了一套房子，已經跟業主達成口頭協議。但在即將簽約之時，卻被鏈家的中介給「撬」了，只因他們向業主承諾能賣更高。

還有一些中介與業主簽獨家委託，承諾在一定時間（比如一個月內）高價格賣出，並提供賠付。這種承諾對業主很有吸引力，於是願意將房子獨家委託給鏈家。這種中介獨家全代理的形式，很容易形成中介壟斷。

套路4 「0傭金」噱頭，未必真便宜

「愛屋吉屋相比傳統租房經紀，其實沒有任何改變，除了把傭金降到了標準的1/2。」我愛我家一家線下門店的經紀人傲嬌地表示，神情頗為不屑。

不過，傭金雖然降低，但是房價卻抬高了不少，羊毛始終出在羊身上。對此，證券時報曾公開質疑愛屋吉屋「同房不同價」的問題，就是同一套房子，愛屋吉屋給出的價格要高於傳統中介。

據我愛我家一位中介透露，他沒有底薪，只拿提成，成交一單收取10%的提成，一個月工資過萬，屬於業績很好的。而愛屋吉屋的工資構成是高底薪+低提成，其在網上發布的招聘信息顯示，無責底薪6000元。「

對於房產經紀人來說，這是很誘人的。至於低提成對於老業務員來說完全不是問題，甚至我可以只要它的底薪，不要提成，但可以保證我在這家公司保持很好的收入，而不給公司帶來任何創收。」我愛我家中介坦言。

對此，知乎網友的一篇吐槽貼印證了中介的自信。該網友稱其在愛屋吉屋上看好房，交完定金之後，被經紀人告知「簽約的房子剛上，還沒有錄入愛屋吉屋系統。」

「那怎麼辦?」「就說房子約過看過了，不滿意沒成交唄。」那麼問題來了，房子沒有錄入愛屋吉屋租房系統，傭金哪去了?自然是進了中介的私人腰包。

套路5 兩份買賣合同房價不一，玩轉買家和賣家

趙先生是一名拆遷戶，他原計劃拿到補償款後，自己再補一點錢，在市區重新購買一套房子來居住。隨後，趙先生某中介機構了解房源信息。

「我看中了一套兩房一廳的二手房，房子各方面都比較符合我的要求，所以我就讓中介人員幫忙與賣家聯系，商談價格。」趙先生說，看完房後，他便與中介人員簽訂了《續交委託代售合同》。

次日，該中介機構的工作人員告知趙先生，中介已與賣家談好了，交易成功後，趙先生需支付房款的2%作為中介費。趙先生覺得，這個價錢在自己的預算范圍內，遂於當天就與該中介公司簽訂了一份購房合同。

在接下來的幾天時間內，趙先生先後向該中介機構交付了1萬元訂金和所需首付款。但是，趙先生與賣家聊起房子交易價格一事時才發現，在他與該中介機構簽合同之前，中介人員就已私下與賣方加價簽訂了的買賣合同。

趙先生感覺自己被該中介機構「欺騙」了，因此他來到該中介機構與工作人員「理論」。

「他們當時解釋，這1萬元是賣方欠他們的。後來我向賣方求證這件事情，賣方表示並無此事。退一步說，即使這1萬元真是賣方欠他們的，也不能用我的錢來填這個坑。」回想起這次交易，趙先生感覺很氣憤。

套路6 「速銷房」的秘密

鏈家最兇猛的就是速銷房，也就是前面說的獨家代理。一方面增加了自己的房源數量，另一方面此消彼長打壓競爭對手房源。

鏈家在簽訂速銷房之後會根據用戶的特點選擇是否再度抬高房價賺取差價，而這是傳聞中鏈家「不能說的秘密」。

比如，鏈家在將賣房者的房產以780萬掛牌後，會根據自己的經驗聯系賣家，與賣家溝通可以將房產以更高的價格賣出，但多餘的銷售額需要雙方按照一定比例分配（一般是各佔50%）。

對於價格明顯低於市場價的房源，鏈家也會集團采購提前支付房價給予賣房者，然而並不過戶，之後再加價以更高的價格賣給用戶賺取更多的差價。

有朋友親歷的就是，看中一套，但覺得價格虛高，遠高於小區近期成交價，鏈家告知朋友沒有講價空間了。但回頭在別的網站一搜，同樣的房子掛價就便宜幾十萬。

朋友去問鏈家，被告知別人的那是假房源。但事實上朋友已經和另外中介去看了，價格的確便宜。

套路7 費外收費

一些中介機構收費標准不透明，普遍收取「貸款服務費」，但如直接在銀行辦理貸款並無此費用。

一些二手房中介以拒絕辦理過戶或扣押房產證為要挾，過戶前惡意提高服務費。

（以上回答發布於2017-04-13，當前相關購房政策請以實際為准）

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『伍』 2016年長沙房價上漲多少，揭秘房價大漲根本原因

說白了，就是國家給的錢太多了！房地產商自己也說不該這么炒下去了！

『陸』 數據揭秘：中國的房價泡沫到底有多大

我們所謂的房價高，其實就是一線城市（例如北上廣）和核心城市（例如南京重慶）版房價高。
一線權城市（例如北上廣）和核心城市，全國一共能有多少個，全國不超過20個，而中國富人有多少，都去那裡買房子，自然把房價推高了。
而一線城市周圍的房價根本就不高。舉個簡單例子，上海市裡房價好幾萬，但是崑山只有1萬，杭州好幾萬，而湖州只有幾千，南京好幾萬，而馬鞍山只有幾千，而他們之間，用高鐵少則15分鍾，多則也就半個小時。
其實在馬鞍山居住，在南京工作是很正常的事，但是為什麼不能這樣，原因有以下幾個：
既得利益者反對;我們在北京買房子，真正要享受的不是10萬元一平的房子，而是北京的教育、醫療等等。我在馬鞍山買房子，只能享受馬鞍山的教育醫療，而無法享受南京的。
所以北京必然房價高，你是河北考生，自然享受不到北京的分數......
這就是中國房價高的根本原因。

『柒』 揭秘成都八大富人區房價有多高

房價的影響因素很多，如下:
個別因素：房屋質量、樓層、朝向、地段、建回築類型、答規劃質量、建造成本、物業水平
環境因素：噪音、污染、綠化、水環境、教育、交通、醫療、商業、金融等配套設施
經濟因素：經濟發展水平、收入水平、通貨膨脹、物價水平、供求緊張程度
政策因素：土地供應、房改政策、稅收、資金供應政策、城市發展規劃導向、
人口因素：城市化水平、人口遷移的程度、消費理念和動機社會文化等

『捌』 揭秘中介把控房價「三絕招」 可要記牢

「為何我關注的小區房源並沒有預想中的降價？」調控之後，一些買房人發現，竟然還有個別房源出現上漲情況。是誰在背後抬高房價？

記者調查發現，盡管三令五申，可經紀人仍「小動作」不斷。標一套不能成交的高價房源、買家賣家分開談判、勸說業主慎重降價，用買房人董小姐的話說，「中介成了把控價格的關鍵人物」。

手段1

無法成交的房源報價最高

「調控之後，房價有沒有可能降一降？」和很多看房人一樣，市民小嚴是抱著持幣待降的心理關注二手房市場，期望能尋到合適時機入市換房。然而，研究了幾天後他卻發現，自己所關注的小區在調控兩周後不僅沒降價，有些房子反而貴了。

「我就去中介門店問了問，才發現了其間的貓膩兒。」小嚴談到，小區里有一套委託給中介代理的房源，在3月18日之前一直掛牌700萬元，3月18日調控新政出台後，卻逆勢漲了兩次價格，從700萬元先後升到750萬元和820萬元。但實際上，小區的真實成交價格就是700萬元。

「最初，我以為是業主不著急賣，故意標高了價格，結果是因為業主目前人不在國內，將房子鑰匙留給了中介，所以屬於無法在短期內成交的房源。」小嚴說，這套標了高價的房子只是經紀人拿來作對比的「工具」，以顯得其他房子便宜，從而好勸說買家趕緊成交。「這就是一場心理戰，用他們可控制的房源來不動聲響地抬高價格。」

手段2

買家賣家談判得分桌坐

「的確是，經紀人是把握市場價格比較關鍵的人，而他們讓你著急的手段也是層出不窮。」對於經紀人的表現，調控後剛剛買了名下第一套房的市民董小姐，覺得有滿肚子的話說。

作為第一次入市的無經驗看房人，在董小姐的日歷上，第一次看房時間是3月4日。直到上一周簽約，她先後看了有10套房，見了4位業主，印象最深的一點是，賣房人至多不願意降價，但從沒提出過漲價，反而是經紀人一直在渲染房源如何少、想簽約的人特別多，要買到房子就得迅速簽約。

董小姐向記者講述了約見第二位業主的親身經歷。「那是一套挨著地鐵清源路站的59平方米兩居，報價330萬元。」董小姐記得，那天下午，她走進房間看了一圈後，帶看的經紀人就提出，低樓層的戶型很少，後面還有兩個購房人在排隊要和業主談判，董小姐如果覺得房子合適，就立即約著和業主見面，第一個談判的話，就能馬上買下房子。

「一聽到這話，我就被迷惑了，感覺很緊張，便答應約業主談一談。」等了1個小時後，董小姐在中介門店看到了業主，然而只匆匆一憋，兩人便被帶到了不同的房間，經紀人成為往返傳話的唯一「撮合者」。

「我提出降到325萬元就簽約，可經紀人堅稱業主不同意，砍價就不賣房。」董小姐說，在門店待坐的全程，她只和業主面談了10分鍾，簡單介紹了自己的情況，其他時間則都是由經紀人在說。業主到底怎麼想的，她直到離開時都沒太弄明白。

「價格沒談攏，房子也沒買成。有意思的是，雖然經紀人口口聲聲說大夥兒排著隊要買房，可直到我看完房後的10天，這套房才賣出去，還便宜了1萬元。」董小姐說，就是從這件事上，她漸漸懂得，經紀人渲染的稀缺並非總是實情。

手段3

穩住賣房人

面對買房人時，經紀人會說房源少、要入手盡早，那面對賣房人時，經紀人又會怎麼說？「經紀人告訴我，這房子遲早得漲，讓我別急著出手。」這兩天，業主盧先生心情淡定了許多。

盧先生屬於「賣小買大」的換房人，3月18日樓市調控之前，他就一直在看房，想把四環里的兩居賣了，去五環買一套大三居。「可當時，因為我看中的房子業主臨時爽約不賣，這事就耽擱了。接著，新一輪樓市調控就開始了。」

按照新政，換房的盧先生由首套變成了二套，首付款得增加200多萬元，這讓他擔心了好一陣。著急的盧先生去咨詢經紀人，對方卻讓他安心。「四環里的地段是稀缺資源，只要熬過幾個月的觀望期，價格遲早要漲。」

「小區現在的成交價是75000元/平方米，經紀人說可以報80000元/平方米，5000元是浮動差。」和盧先生接觸的經紀人中，每個人都在「唱漲」，「唱跌」的聲音幾乎聽不到。

（以上回答發布於2017-04-04，當前相關購房政策請以實際為准）

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『玖』 揭秘中國房價將怎麼大跌 大房企第一個倒下

你這個想法是錯誤的，也是不現實的，如果中國的房價真的大跌了，首回先死的是一大答批小房企，大房企是國家的支柱，是國家經濟體中重要的組成部分，而且解決了很多的產業鏈和相關政府解決不了的事情（比如就業等），所以國家是不會讓大房企倒下的，或轉型，或國家想辦法救企業，或者國家給貸款，反正多種情況就是不可能倒下。