㈠ 如何估算房價
現在國內商品房價的一般構成是「3+3+3+1」的比例，即「30%的土地成本+30%的建安成本+30%的報建、行政費用和稅費等+10%的開發商的利潤」。
1.土地成本（25%-30%）：房價里的土地成本指樓面地價，簡單地講，就是單位建築面積平均分攤的土地價格。也可以理解為土地上蓋出房子後，每平米售價中所包含的土地成本。樓面地價能最真實地反映建築單價中所包含的單位土地成本價格。
2.建安成本（30%）：是房價中相對穩定的部分，它是房屋建築成本和房屋設施設備安裝成本的簡稱。房屋建築成本是建設房屋的投入，安裝成本是安裝房屋設施設備的投入，兩者都包括材料成本投入和人工成本。
3.開發地產的行政費用和稅費（30%）：主要產生在規劃、報建、預售等環節。直接與房地產相關的稅種有13個，主要包括企業所得稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等。據機構測算：假設房子市值是100萬元（單價8000元/平方米，面積125平米），這套房負擔的稅收為這樣幾種。除此之外，還有城鎮土地使用稅、契稅、房產稅或城市房地產稅。這里我們不再贅述。簡單地說，一套總價100萬元的房子，相關稅費可能接近30%。
4.利潤率（10%）：利潤還有多少？對於每一家企業來說都是巨大的爭奪點，利潤率越高，也就意味著企業的融資開發等成本越低，而這就看各家開發商的本事了。就目前來看，對於房企的利潤比例較為清晰還是上市房企，但是上市房企本身目前的現狀也不樂觀。近期蘭德咨詢在一份覆蓋202家上市房企的統計中表示，去年53%的企業凈利潤已觸及10%紅線， 預計今年房地產業就將成為中利行業。那中小房企的利潤還有多少？就有可能直接觸及生死線以下。
㈡ 房價走勢如何預測十招幫你搞定
作為購房者，就算你不能預測房屋的漲價幅度，那也應該知道房屋的價格走勢，了解房屋所在城市房價是否有上漲空間。不同城市房價的走勢不同，有的購房者買完房「偷著樂」，有的購房者買完房「嗷嗷哭」。看到各種情況，你是不是也想知道你所在城市房價的走勢呢？別急，今兒教你十個小技巧，幫你輕松搞定房價問題。
1、看中心城豪宅數量
中心城豪宅多的地區地價高，如果周邊房子幾乎都已經「豪宅化」了，那附近的房子也必然跟著漲價。
2、看土地出讓數量和價格
買地價格高的項目房價不可能低。購房者可查看自己城市有沒有「地王」出現，如果有地王出現的話，那該城市的房價極有可能上漲；相反，如果政府出讓土地的數量多，房屋供應數量就變多，房價就不會漲得過快。
3、看城市新開發區
不少城市都陸續拓展了經濟開發新區，但效果千差萬別。有的開發區車水馬龍、人聲鼎沸；有的開發區人跡罕至。繁榮的開發區，表示企業和人口正在從其他城區遷移至此，背後的原因必然有其他城區房價地價過高。因此，開發區的繁榮預示了城市房價要漲。
4、看商品服務業
商品服務不只是指大型商場，它還包括周邊雞蛋灌餅、包子餛飩、米線面條等小攤。這些小攤的多少也能預言房價漲跌。小攤多，說明房屋附近的人口密度大，有人就有需求。同理，市區里的里美容美發店、健身會所、便利店的多少，也可以看出房價上漲潛力。
5、看房地產開發商
大開發商的嗅覺比較敏銳，如果該地區房地產大有前途，他們就會抓緊搶佔新市場。如果是小開發商，他們的投資開發是受局限的，中小地產商，消化庫存都難，更別提房價上漲了。所以，購房者可以看看近期是否有大的開發商進軍，如果有的話，那很可能預示房價看漲。
6、看購物中心的數量、水平
購物中心能代表商業地產。商業地產對消費者、市場前景的要求嚴格，開發商必須確認有錢可賺才會讓項目落地。所以，如果該城市的購物中心越多，就表示當地經濟發展勢頭好，房價會跟著漲。如果購物中心開發商管理水平很硬，且重視當地市場，他們對經濟形勢的判斷就越值得信賴。
7、看城市交通擁堵情況
交通擁堵的地方人口密度越大；另外，交通擁堵的地方車多，表明附近居民比較有錢。人多又有錢，買房的需求就多，房價上漲概率就更大。
8、看銀行網點數量
銀行網點數量多的地方，市民理財意願更高，同時也說明當地金融市場更加活躍，這對房價上漲有正面刺激作用。
9、看高考考生的數量
高考考生大學畢業後大部分會回到家鄉就業。到時候，這些高考考生和他們的父母就成為未來的購房主力軍。所以，高考人數越多，未來買房人口就越多，房價更可能上漲。
10、看外來人口的數量
比如北京、上海、深圳等城市，外來人口較多，促進當地經濟發展，吸引更多的人才到來。這種情況下，人口增多，房價上漲就成為可能。
要想看你買房子的城市房價是否會上升，以上十招都比較實用，購房者不妨考慮一下。
（以上回答發布於2018-06-27，當前相關購房政策請以實際為准）
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㈢ 怎樣預估購房總價
預估完可支配的投入、林林總總的購房費用以及購房後的家庭收支狀況後，對回自己能買什麼價位的答房子基本上能做到心中有數，但究竟什麼樣的房價才比較合理呢？
多數購房者談到買房，首先考慮的就是單價高低，而忽視總價。
據業內人士測算，購房總價控制在家庭年收入的6倍以下比較合適。在這個價位下，若首付20%、貸款20年，購房後每月償還貸款的支出將在「不超過家庭月收入50%」的范圍，其餘50%的收入還能夠較好地維持豐富多彩的生活支出。可見，結合財務情況，合理預估購房總價，才可能讓購房者不把自己的後半生置於房貸的壓力下。
購房可不是件容易的事兒。面對售樓人員滔滔不絕的講解以及成堆的專業術語，您是否會感到迷惑不解？因此，在去售樓處實地看房前，掌握一些基礎的房地產知識、術語，這樣才不會讓那些售樓先生/小姐們覺得您是毫無購房經驗的菜鳥。
㈣ 怎樣預測房價
其實房價不是很好預抄測的，改革開放後房地產加入市場經濟。既然是市場經濟就要遵循市場經濟的規律，但是國家也會根據實際情況控制，但是控制最多也只是維持現狀。全國性的房地產上漲即使政府控制也只是盡量保持穩定，以海南房價為例2017年春節過後，猛然上漲，原來15000的房價漲到23000，政府控制也不會直接調回15000，最多控制在23000不在猛然上漲維持穩定或小幅上漲。
但是什麼時候買房還是有規律可循的，例如貸款政策寬松的時候就是入手的好時機。