㈠ 比房價漲跌更重要的事是什麼
國務院辦公廳關於促進房地產市場平穩健康發展的通知（簡稱通知）」的出台讓今年的房地產市場發展更加撲朔迷離，有關房價漲跌的爭論喧囂塵上。
其實，僅僅從「通知」本身來看今年的房價還無法下定論，但至少可以肯定的是，房價不再會像以前那樣眾口一詞——上漲，關於下降的有關言論也將慢慢的站得住腳。
是漲是跌，關鍵還要看「通知」出台後的執行力度，以下三個因素將決定今年的漲跌：
1、普通商品房能否真的有效供給。這一點雖然不能短期內影響房價，但至少可以從未來房價預期上影響今年的房價，如果今年的大量土地推向市場，必將對未來幾年的房地產價格產生深遠影響，還有，一旦政府大量推地，土地價格必將有所回調，如去年的地王頻出現象將得到有效遏制，一旦地王普現得現象得以控制，關於未來更高房價的預期就此破裂，如此，必將影響投資投機乃至首次置業客戶的購買沖動，這樣即使短期內供給嚴重不足，也不會把房價再次推高，至少是使得房價上漲的步伐停下來或略有下降。反之，如果今年的地方政府不能有效增加土地供應，那麼，房價上漲的動力依然存在，那麼，房價還將上漲，至於漲多漲少要看下面的因素。
2、二套房信貸的利率執行高低。「通知」裡面雖然將二套房以家庭為單位提高至40%，但沒有明確利率多少，只有模糊的一句「貸款利率嚴格按照風險定價」。這句話也許就是今年樓價漲跌的關鍵點，不明確也許就是要看市場反映，一旦房價再次上漲，利率可能就會執行以前基準利率的1.1倍，如果還制止不了房價上漲，利率可能會更高達到1.5倍或者2倍都有可能，從這個意義上來說，未來房價上漲只是強弩之末，雖然不會戛然而止，但終究會在未來幾個月或者十幾個月停下來。利率提高可以嚴重打壓投資投機客戶，雖然現在的40%首付比例不能有效遏制他們繼續炒房，但利率的變化將成為他們頭上的達摩克利斯之劍，會令他們不再瘋狂，一旦利率提高到一定程度，投資投機客戶可能就會清場，那麼剩餘下來的首次置業客戶面對高高的房價也會停下來，如此房價上漲的動力也就消除，可以這么說，如果說房價還將上漲，只要這個利率是不斷提高的，那麼房價的漲幅就會慢慢變小，最終停下來，反之，如果利率之說只是唬人之說，最後被各大銀行化為無形或在執行中大打折扣，也許，房價還將慢慢上漲，最後滯漲，但在短期內降下來卻是不可能了！
3、關於銷售辦法的管理是否能有效落實。「通知」裡面對於今後商品房銷售辦法：「要結合當地實際，合理確定商品住房項目預售許可的最低規模，不得分層、分單元辦理預售許可。已取得預售許可的房地產開發企業，要在規定時間內一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。」這一點對於那些捂盤惜售的開發商無異於暴風驟雨，如果地方政府嚴格執行，必將對今年的房價產生重大影響，很多地方的房價就會回歸理性，至少瘋狂上漲的勢頭能夠給予遏制。但在這條政策裡面有一句「要結合當地實情」，這就為這條極具殺傷力的政策執行留下來「禍根」，或許這條政策最後也將不了了之，那樣，這條政策也就對房價漲跌影響不了了！
至於「通知」裡面的保障性住房安居工程，只是一句政治口號罷了，即使2012年1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題真的解決了，對今年的房地產價格也沒有任何影響！還有其他的，如防範境外熱錢炒房以及整頓房地產市場秩序等，都對房價影響不太大，因為這些是政府的基本職責，必須要做的，沒有彈性可言！
由於政策落實需要兩到三個月的時間，具體細則還需要進一步出台，真正的執行效果需要到春節後才能顯現，至於房價是漲是跌，不妨讓我們嚴密關注以上幾個因素，特別是前三個因素的執行狀況，在執行細則沒有還出來之前，任何目的買房行為都是一種賭博行為，切記！
㈡ 什麼因素決定房價的漲跌
「國務院辦公廳關於促進房地產市場平穩健康發展的通知（簡稱通知）」的出台讓今年的房地產市場發展更加撲朔迷離，有關房價漲跌的爭論喧囂塵上。
其實，僅僅從「通知」本身來看今年的房價還無法下定論，但至少可以肯定的是，房價不再會像以前那樣眾口一詞——上漲，關於下降的有關言論也將慢慢的站得住腳。
是漲是跌，關鍵還要看「通知」出台後的執行力度，以下三個因素將決定今年的漲跌：
1、普通商品房能否真的有效供給。這一點雖然不能短期內影響房價，但至少可以從未來房價預期上影響今年的房價，如果今年的大量土地推向市場，必將對未來幾年的房地產價格產生深遠影響，還有，一旦政府大量推地，土地價格必將有所回調，如去年的地王頻出現象將得到有效遏制，一旦地王普現得現象得以控制，關於未來更高房價的預期就此破裂，如此，必將影響投資投機乃至首次置業客戶的購買沖動，這樣即使短期內供給嚴重不足，也不會把房價再次推高，至少是使得房價上漲的步伐停下來或略有下降。反之，如果今年的地方政府不能有效增加土地供應，那麼，房價上漲的動力依然存在，那麼，房價還將上漲，至於漲多漲少要看下面的因素。
2、二套房信貸的利率執行高低。「通知」裡面雖然將二套房以家庭為單位提高至40%，但沒有明確利率多少，只有模糊的一句「貸款利率嚴格按照風險定價」。這句話也許就是今年樓價漲跌的關鍵點，不明確也許就是要看市場反映，一旦房價再次上漲，利率可能就會執行以前基準利率的1.1倍，如果還制止不了房價上漲，利率可能會更高達到1.5倍或者2倍都有可能，從這個意義上來說，未來房價上漲只是強弩之末，雖然不會戛然而止，但終究會在未來幾個月或者十幾個月停下來。利率提高可以嚴重打壓投資投機客戶，雖然現在的40%首付比例不能有效遏制他們繼續炒房，但利率的變化將成為他們頭上的達摩克利斯之劍，會令他們不再瘋狂，一旦利率提高到一定程度，投資投機客戶可能就會清場，那麼剩餘下來的首次置業客戶面對高高的房價也會停下來，如此房價上漲的動力也就消除，可以這么說，如果說房價還將上漲，只要這個利率是不斷提高的，那麼房價的漲幅就會慢慢變小，最終停下來，反之，如果利率之說只是唬人之說，最後被各大銀行化為無形或在執行中大打折扣，也許，房價還將慢慢上漲，最後滯漲，但在短期內降下來卻是不可能了！
3、關於銷售辦法的管理是否能有效落實。「通知」裡面對於今後商品房銷售辦法：「要結合當地實際，合理確定商品住房項目預售許可的最低規模，不得分層、分單元辦理預售許可。已取得預售許可的房地產開發企業，要在規定時間內一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。」這一點對於那些捂盤惜售的開發商無異於暴風驟雨，如果地方政府嚴格執行，必將對今年的房價產生重大影響，很多地方的房價就會回歸理性，至少瘋狂上漲的勢頭能夠給予遏制。但在這條政策裡面有一句「要結合當地實情」，這就為這條極具殺傷力的政策執行留下來「禍根」，或許這條政策最後也將不了了之，那樣，這條政策也就對房價漲跌影響不了了！
至於「通知」裡面的保障性住房安居工程，只是一句政治口號罷了，即使2012年1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題真的解決了，對今年的房地產價格也沒有任何影響！還有其他的，如防範境外熱錢炒房以及整頓房地產市場秩序等，都對房價影響不太大，因為這些是政府的基本職責，必須要做的，沒有彈性可言！
由於政策落實需要兩到三個月的時間，具體細則還需要進一步出台，真正的執行效果需要到春節後才能顯現，至於房價是漲是跌，不妨讓我們嚴密關注以上幾個因素，特別是前三個因素的執行狀況，在執行細則沒有還出來之前，任何目的買房行為都是一種賭博行為，切記！
㈢ 房價的決定因素是什麼
中新網11月9日電 據新京報報道，此次加息以來，關於房價漲跌的討論一直未曾停歇。有人認為，加息將平抑增長過快的房價，有人則認為，加息不會對中高檔房價產生太大的影響。一時間，專家、學者、地產商，你方講罷我登場，紛紛站出來論述自己對房價漲跌的理論，在聽完一套套有理有據的分析之後，筆者不禁產生出一個疑問：房價的漲跌到底由誰說了算？ 是由市場說了算嗎？但本應作為大眾消費品的商品房，如今卻只能讓那些收入菲薄的消費者望房興嘆；人們越來越相信一個現實：房價再高也會有人買，房價再低也會有人買不起！而房屋這一居家生存所必需的耐用消費品，正在淪為少數人的奢侈品。 眾所周知，市場發揮作用的重要表現形式，就在於買賣雙方通過地位對等的交易行為，完成對商品價格的調節。 但在商品房交易中的買方似乎從來就沒有討價還價的餘地。房產的價格在除去必要的成本之外，就是房產商的利潤，就是炒房團的經濟利益。 在這樣的不對等的市場交易關系中，市場對房價的漲跌幾乎是無能為力的。 專家、學者的分析能決定房價的漲跌嗎？他們對房價漲跌的分析，既不能代表房產商的真實想法，也不可能真正代表消費者的根本利益。對於他們來講，房產價格的漲跌僅僅是屬於他們的研究范疇之內的一項課題。預測准確或錯誤都不會對他們的生活帶來明顯的影響，房產商能決定房價的漲跌嗎？當然能。在某種程度上，房產商能夠決定他所建設的房產價格，而一旦某個地域內的房產商形成了某種潛在的價格聯盟，那麼該地區的房產價格就必然由這些房產商說了算。不要忘了，追求利益最大化是一切經濟活動的出發點和歸宿。與此同時，還有另外一個現實，即使房價再高，也不必擔心無人購買，即使房價維持在現有水平，甚至再保持上幾年，依然有人無錢買房。因此，在這樣的供求失衡或者脫節的前提下，無論是否承認房產泡沫的存在，都不能迴避一個事實：房產價格被牢牢地掌握到了少數人的手裡。在某種程度上，歷年來一次次抬高的房價已經讓房產商之間形成了一個相對穩定的價格同盟，誰都不願第一個降價。 而事實也正是如此，在專家拋出「加息將平抑增長過快的房價」這一論斷之後，就有開發商預言：房價即將上漲10%.房價到底漲與不漲，還有待觀察，但開發商拋出這樣的信號，無疑是別有用心的，誰能確切地知道，這不是一個一起漲價的信號呢？ 但是，作為商品，商品房與其他商品一樣，成本的變更會導致房價的漲跌。在商品房的所有成本當中，地價無疑是房價的晴雨表。而在中國土地屬於國有的情況下，房價的漲跌就必然要受到政府作用力的影響。只要地價上漲，房價絕對上漲；只要地價下跌，房價就存在下跌的可能。因此，政府也是可以影響商品房價格的重要因素之一。 這些年來，增長過快的房價，導致了地價的大幅上漲，而地價的上漲又反過來拉動了房價上漲。政府在從地價增值中獲益的同時，也為經濟發展埋下了一定的危機。 據此看來，真正決定商品房價格的因素就只有兩個，一個是房產商，另一個是政府。 而此次加息無疑是政府對房地產業降溫的措施之一，最終的結果如何，我們只能拭目以待。但一個良性發展的產業既離不開政府的宏觀調控，也要還市場以真正的作用力。而對於普通消費者來講，搞清楚決定或影響房價的真正因素，至少能有助於我們對商品房的消費行為做更為理性的判斷。
㈣ 房價的決定因素是什麼
有許多抄專家在講，決定房價的最終襲因素是供求關系，因為某地的土地資源（如北京的三環內，某城市的城區等）是不可再生的，而對此地的房子的需求是無限的（因為水往低處流，人往高處走嘛），所以此地的房子鐵定上漲。
還有專家講，根據經濟學一個最重要的原則：價格最終還是要回歸價值的。但價值又是從何來判斷的？
房市最終會不會和股市一樣，執續四、五年低迷呢？