『壹』 如何做好房地產評估
要做好房地產評估，其程序一般包括以下9個步驟：
1、接受估價委託；回2、明確估價基本事答項；3、擬定估價作業方案；4、搜集估價所需資料；5、實地查勘估價對象；6、選定估價方法進行計算；7、確定估價結果；8、撰寫估價報告；9、估價資料歸檔。
『貳』 淺談如何進行客觀公正的房產估價工作
如何做好房地產工程管理工程管理是開發商工作中的重中之重，公司里一般都會重點配置工程管理人才，但實際上，似乎很多企業並不太清楚如何從開發商的角度管理工程。
工地現場，有乙方的工程管理人員在管工程、監理公司的監理工程師在管工程、還有甲方的現場工程師也在管工程，都是專業人士，在三方共同管理之轉：如何做好房地產工程管理工程下，應該說把工程管理好是沒有問題的，但恰恰相反，工程管理往往是房地產公司出問題最多、最難以協調、佔用領導層時間最多的一個環節。
問題出在什麼地方？
從流程上看，從工程前期准備到入住，工程主要包括以下十個部分的工作：
1、工程前期准備
2、工程計劃管理
3、工程技術管理
4、工程質量管理
5、工程成本管理
6、工程監理管理
7、安全文明施工
8、工程質量記錄管理
9、工程移交
10、保修期服務
工程管理出問題出在哪個環節？一般而言，容易出在計劃管理、質量管理和監理管理上。
計劃管理為什麼容易出問題？
工程部的人會說，施工計劃誰不會？我們做的很專業很細，沒問題。
問題不在施工計劃本身，而是出在施工計劃的配套計劃上。工程部經常存在施工拖期的問題，為什麼？該施工了圖紙沒到、該裝門窗了施工隊還沒進場、該裝電梯了電 梯還沒到貨等等——這是配套計劃的問題，工程部在編制每個月施工計劃的同時就應該編制完成出圖計劃、分包進場計劃、材料進場計劃、資金使用計劃等配套計 劃，然後把這些計劃提交給相應的部門，要求相關的部門在計劃規定的時間點之前完成工作，工程施工的問題工程部自已可以解決，涉及到部門之間配合的問題，就 必須提前做好准備，以計劃的形式明確的提出要求，如果工程部提不出具體的時間表，其他部門如何配合工程？
計劃是工程管理的牛鼻子，房地產工程管理工程有計劃安排的好，公司各個部門的工作才可以協調起來，嚴細合縫地配合工程項目進度的完成，因此，工程部在編制施工計劃的同時，要保證配套計劃的完成以及配套計劃之間的配套關系，學會用配套計劃調動公司的整體資源。
質量管理為什麼容易出問題？
質量管理最大的問題是，中小開發商往往不太會提出自己對於質量的管理標准，而是要求施工單位、監理公司按照國家公布的各種標准、規范來管理工程，「國際」的 目的是什麼？「國際」的目的是為了保障工程的安全，不會出安全問題，它是所有建築工程必須達到的最低標准。但開發商是要面對客戶的，客戶關心什麼？萬科曾經專門對客戶投訴的質量問題做過統計，最集中的十類問題分別是：
防水工程、層面工程、抹灰工程、門窗工程、凈空凈高、試水試壓通球、管材閥門質量、燃氣管道、廚衛預留口和電氣件安裝。
這十類問題如果按「國標」來看的話，根本就不是質量問題，不在施工單位、監理單位質量管理的范圍之內，但對於客戶來說卻是天大的事情，真接影響到客戶對商品房的判斷。
實 際上，開發商做為甲方，是付款的一方，完全是可以以更高的標准要求工程的質量。因此，開發商在項目開工前，應當形成一套《工程管理指導書》，從工程進度、 工程質量、工程成本、技術管理、材料管理、會議制度、現場環境、現場安全、緊急事件處理等等方面制轉：如何做好房地產工程管理工程訂出詳細的管理標准和技術標准，在開工前向監理單位和施 工單位進行交底，明確要求《工程管理指指導書》做為工程管理的標准，一切按照此執行，只有這樣才能保證工程質量可以滿足客戶的要求。
『叄』 如何做好買房能力評估 重點做好三大計算
樓市房價稍有下降，於是一些人准備開始買房了。然而首付款不夠的情況十分常見，對置業者來說首付款的解決是實施置業規劃的重要的一步。那麼面對首付款不夠的情況，購房者應該如何想辦法籌款呢？
途徑一：方便簡單的辦法就是找親友借錢
中國人一貫家族和友情觀念濃重，親戚朋友之間也經常在經濟方便互幫互助。買房是人生大事，若是親友願意支持的話，那是好不過的事情。首付款缺錢那就主動向親友開口借吧！當然向親友開口借錢一定要合理衡量對方的經濟承受能力，並且簽訂正規借貸收據，並且按時還款。這樣的話，才會不因為經濟原因導致親友之間的情感受損。
途徑二：如果是年輕人購房的話還可以直接尋求父母的資助
年輕人剛入社會，經濟實力不夠是現實。這個時候買房的話啃老可能是一種無法避免的情況。若是父母經濟情況不錯，有一筆閑置資金暫時用不到。可以請求父母幫忙，將錢借給自己同樣要打欠條，並且按照銀行利息計算。這樣也是給自己壓力。年輕人買房時在資金方面啃老不要真正的啃老，只是將父母的錢周轉過來用一下，然後及時還給父母，這樣比較方便。
途徑三：合理申請款。
如果個人的工作穩定，信用良好。可以申請款來彌補首付的不足，隨著近些年來金融業的發展，銀行的款業務開展不錯。申請的難度已經小了不少。若是個人的工資是銀行代發而且職業不錯的話可以申請的款額度，基本上相當於月收入的五到十倍，這也是一筆不小的錢。這種方法適用於收入較高的人群，因為買房後不光要還房貸，還要償還款，後期還款壓力比較大。
途徑四：將個人持有的有價證券變現
如果平日里購買了基金股票紙等，此時不妨將這些有價證券變現抵首付。雖然匆忙變現可能會損失一部分收益，但在借不到錢的情況下，這是一種辦法。其實若是按照金融的思路來思考的話，個人持有的有價證券變現方式。除了出售之外還可以選擇將其抵押貸款，這可能是一種更好的變現方式，尤其是在個人持有的有價證券數額比較大的情況下。
（以上回答發布於2017-12-26，當前相關購房政策請以實際為准）
『肆』 如何做個好的房地產估價師
你所謂的好，是針對哪一方面的好，是國家承認的好呢還是領導承認回的好？如果答是國家承認的好你只要按照國家的標准執行就是好的估價師，如果是領導認為的好呢，你就按領導的意思做就是好，如果是顧客認為的好，就按顧客的意思做就是好。一般情況下你是不可能讓所有人都認為你好。
『伍』 房地產評估業務怎樣開展
公司接受客戶委託，提供評估咨詢服務，一般經過簽訂評估服務合同、現場勘察與市場調查、評估測算與匯總、提交房地產評估報告書初稿、提交正式房地產評估報告書等主要程序。
房地產估價程序包括：
1.獲取估價業務
獲取估價業務是指獲取房地產估價業務,這是房地產估價的先決條件。
2.明確估價基本事項
無論從何種途徑獲取房地產估價業務,估價方與委託估價方一般都有一個業務接洽的過程,在此過程中,估價方要就估價的基本事項以及估價收費問題與委託估價方溝通和協商,予以明確,並簽訂合同,為後續工作打好基礎。
（1）明確估價目的
所謂估價目的,是指為何種需要而估價。估價目的決定了房地產價格類型,也決定了估價的依據,是實施房地產估價的前提條件。受理估價的具體目的主要包括：①市場行為：買賣、租賃、轉讓、抵押、典當、保險、拍賣等；②企業行為：合資、合作、股份制改造、上市、兼並、破產清算、承包等；③政府行為：農用地徵用、土地使用權出讓、課稅、拆遷補償、作價收購、土地使用權收回等；④其他：繼承、糾紛、贈與及可行性研究、他項權利造成的房地產貶值等。
任何一個估價項目都有估價目的,並且只能有一個估價目的。
（2）明確估價對象。
明確估價對象即明確待估對象的基本情況,包括物質實體狀況和權益狀況。
（3）明確估價時點
估價時點是指決定房地產價格的具體時間點。由於同一房地產價格隨時間而變化,所評估的房地產價格,必定是某一時點的價格,而並非只是一個純粹的數字。因此,在進行房地產估價時,必須明確估價時點。否則,在估價過程中,有關參數的選擇、調整幅度的確定等將無法進行,其估價也將毫無意義。
（4）明確估價日期
估價日期是進行房地產估價的作業日期。估價日期的確定也意味著明確了估價報告書的交付日期,因為,估價作業日期的止日期一般即為估價報告書的交付日期。
3.簽訂估價合同
在明確估價基本事項的基礎上,估價方與委託估價方應簽訂委託估價合同或協議。
4擬訂估價作業方案
為保證估價工作高效率、有秩序地進行,根據估價目的、待估房地產基本情況及合同條款,估價方應及時擬定合理的估價作業方案,其主要內容包括：①擬採用的估價技術路線和估價方法；②擬調查收集的資料及其來源渠道；③預計所用的時間、人力、經費；④擬定作業步驟和作業進度。
5搜集、整理估價所需資料
估價資料是為應用估價方法、作出估價結論及撰寫估價報告書提供依據的,因此,估價資料是否全面、真實、詳細直接關繫到估價結果的可靠性和准確性。
房地產估價資料一般包括下列四個方面：
（1）對房地產價格有普遍影響的資料,主要包括：統計資料、法律法規資料、社會經濟資料、城市規劃資料等。
（2）對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料, 主要包括：市場交易資料、交通條件資料、基礎設施資料、建築物造價資料、環境質量資料等；
（3）類似房地產的交易、成本、收益實例資料；
（4）反映估價對象狀況的資料。
收集估價資料,其來源主要有：
（1）委託估價方；
（2）實地勘察；
（3）政府有關部門；
（4）房地產交易市場及有關中介機構；
（5）有關當事人；⑹專業性刊物。
6實地查勘估價對象
實地查勘是指房地產估價人員親臨現場對估價對象的有關內容進行實地考察,以便對委估房地產的實體構造、權利狀態、環境條件等具體內容進行充分了解和客觀確認。
通常,委託估價方應派出熟悉情況的人陪同估價人員實地查勘。在實地查勘過程中,估價人員要事先准備已設計好的專門表格,將有關查勘情況和數據認真記錄下來,形成「實地查勘記錄」。完成實地查勘後,實地查勘人員和委託方中的陪同人員都應在「實地查勘記錄」上簽字,並註明實地查勘日期。
7選定估價方法計算
在前述工作的基礎上,根據待估房地產估價對象、估價目的和資料的詳實程度,就可正式確定採用的估價方法,然後,採用相應的估價方法進行具體計算。
8確定估價結果
估價結果的確定過程,是使評估價格不斷接近客觀實際的過程。不同的估價方法是從不同的角度考慮對房地產進行估價的,因此,用不同估價方法對同一宗房地產進行估價,其計算結果很自然不會相同。估價人員應對這些結果進行分析、處理,以確定最終估價額。
9撰寫估價報告
估價人員在確定了最終的估價額後,應撰寫正式的估價報告。估價報告是房地產估價機構履行委託估價合同的成果,也是估價機構所承擔法律責任的書面文件,同時又是房地產估價管理部門對估價機構評定質量和資質等級的重要依據。
10估價資料歸檔
完成並向委託人出具估價報告後,估價人員應及時對涉及該估價項目的資料進行整理、歸檔,妥善保管。這將有利於估價機構和估價人員不斷提高估價水平,同時也有助於行政主管部門和行業協會對估價機構進行資質審查和考核,還有助於解決以後可能發生的估價糾紛。
整個工作程序完成一般需要三至四天。
『陸』 怎麼做房產評估呢
房產評估９步走抄
如果您襲請房地產評估機構為房地產估價，其程序一般包括以下９個步驟：
１接受估價委託２明確估價基本事項３擬定估價作業方案４搜集估價所需資料５實地查勘估價對象６選定估價方法進行計算7確定估價結果８撰寫估價報告９估價資料歸檔。
怎樣選擇評估機構
根據有關規定，「申請設立房地產價格評估機構，必須具備一定數量的房地產估價專業人員和規定的注冊資本」。具有經營資格的估價機構，由房地產管理部門根據專業人員狀況、經營業績和注冊資本評出不同等級。不同等級的評估機構可承攬業務的地域范圍及價值數額不同。如果您想選擇房地產評估機構，除了要查驗其經營資格外，還應要求評估事務所出示等級資質證書，根據等級可以對該事務所的業務水平有個大概了解。
由於各評估機構的業務發展方向、工作經驗、人員素質有一定差異，因此要委託信譽較好的機構。
『柒』 房產評估這份工作怎麼樣
我覺得是這樣的話，就不要冒險去那麼遠，而且，很大的肯能性就是賣房子，這是我的建議啊。最好慎重。
『捌』 怎麼開展房地產評估業務
3 估價程序
3.0.1 對於每個估價項目，房地產估價機構都應指定一名能夠勝任該項目估價工作的注冊房地產估價師擔任項目負責人，並配備與該項目工作量相適應的足夠數量的注冊房地產估價師按估價程序開展估價工作。
3.0.2 自受理估價委託至完成估價項目，估價工作應按下列程序進行：
1 明確估價基本事項；
2 制定估價作業方案；
3 搜集估價所需資料；
4 實地查勘估價對象；
5 選定估價方法進行測算；
6 確定估價結果；
7 撰寫估價報告；
8 審核估價報告；
9 交付估價報告；
10 估價資料歸檔。
房地產估價機構和注冊房地產估價師在估價中不得簡化或省略前款規定的估價程序。
3.0.3 明確估價基本事項，應明確下列事項：
1 估價目的；
2 價值日期；
3 估價對象；
4 價值類型。
3.0.4 明確估價基本事項應與估價委託人商議並徵得其認可。
估價目的應在與估價委託人充分溝通，仔細了解其真實、具體的估價需要以及估價報告的預期使用者和預期用途的基礎上確定。對估價目的的表述應簡潔明了並符合相關規定。
價值日期應根據估價目的確定，用公歷表示，具體到日。
估價對象應在估價委託人指定的基礎上根據估價目的確定。估價對象應全面、客觀，不得遺漏，嚴禁虛構。法律、行政法規規定不得買賣、租賃、抵押、作為出資或進行其他活動的房地產，或徵收不予補償的房地產，不應作為相應估價目的的估價對象。
價值類型應根據估價目的確定，包括價值名稱、價值定義或價值內涵。
3.0.5 制定估價作業方案應在明確估價基本事項及對估價項目進行初步分析的基礎上進行。
估價作業方案應包括下列內容：
1 估價工作內容，包括擬採用的估價技術路線和估價方法，擬搜集的估價所需資料及其來源渠道等；
2 估價工作質量要求及保障措施；
3 估價作業步驟、時間進度、人員安排和經費預算。
3.0.6 房地產估價機構和注冊房地產估價師應經常搜集房地產估價所需的通用資料，掌握房地產市場行情，估價時還應針對估價項目搜集本次估價所需的資料，並對所搜集的資料進行檢查、分析、整理。
估價所需資料應包括下列方面：
1 反映估價對象狀況的資料；
2 估價對象及其類似房地產的交易、收益、成本等資料；
3 對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料；
4 對房地產價格有普遍影響的資料。
3.0.7 每個估價項目至少有一名參加該項目的注冊房地產估價師必須親自到估價對象現場，觀察、檢查、核對估價對象的區位狀況、實物狀況和權益狀況，拍攝反映估價對象外觀和內部狀況以及周圍環境和景觀的照片等影像資料，補充搜集估價所需的關於估價對象的其他資料和相關房地產市場資料，並做好實地查勘記錄。
實地查勘記錄應包括實地查勘的對象、內容、結果、人員和時間等，記錄的內容應真實、客觀、准確、完整、清晰，進行實地查勘的注冊房地產估價師及協助其實地查勘的人員應在該記錄上簽名或蓋章確認。
因司法拍賣、徵收等強制轉讓或強製取得房地產而房地產佔有人拒絕進入估價對象內進行實地查勘，或估價對象涉及國家秘密而不得進入其內進行實地查勘的，可不進入估價對象內進行實地查勘，但應在估價報告中說明未進入估價對象內實地查勘及其具體原因。
3.0.8 房地產估價機構應建立健全估價報告質量管理制度，保證估價報告真實、客觀、准確、完整、清晰、規范，選派本機構注冊後從事房地產估價工作五年以上的注冊房地產估價師或外聘房地產估價專家擔任審核人員，按房地產估價相關要求，對撰寫完成而尚未出具的估價報告的內容和形式進行審查核定，提出審核意見，並形成估價報告內部審核記錄。
外聘的房地產估價專家應具有房地產估價師執業資格或具有高級專業技術職務，並從事與房地產估價相關的科研、教學、管理工作五年以上。
審核人員應在估價報告內部審核記錄上簽名並註明審核日期。
3.0.9 估價報告經內部審核合格後，應由不少於兩名注冊房地產估價師簽名及加蓋房地產估價機構公章而正式生效，並按有關規定或估價委託合同的約定交付估價委託人。
估價委託人對估價過程或估價報告提出詢問的，在估價報告上蓋章的房地產估價機構和簽名的注冊房地產估價師應給予解釋和說明。
3.0.10 估價項目完成後，應按有關檔案管理的規定，及時收集、整理與該項目相關的各種文字、圖表、影像等形式的資料，對其中有保存價值的資料進行分類並妥善保存。
應保存的估價資料至少包括下列內容：
1 估價報告；
2 估價委託書和估價委託合同；
3 估價所依據的估價委託人提供的資料；
4 實地查勘記錄；
5 估價報告內部審核記錄；
6 有重要專業幫助的專業意見。
上述估價資料可採用紙介質，也可採用符合要求的電子介質，保存期限自估價報告出具之日起不得少於十年。法律、法規另有規定的，依照其規定。
在保存期限內，不得對保存的估價資料及其內容進行改動、更換、刪除或銷毀。
（摘自《房地產估價規范》）
你可以再網上查找該規劃，裡面所講內容全是房地產評估業務的操作規范，也是做房地產估價必看得規范之一。
『玖』 如何做好房屋徵收評估工作宣傳、講解
主要是擬定《房屋徵收補償方案》，最終最難的是以人為本，評估公司的專評估計劃、資質。給老百姓的補屬償方案，老百姓不管別的，只想問我家房子能值多少錢。
所以：工作宣傳和講解也無非是這種事情。
1、老百姓主要的是房屋拆遷方案：房子值多少錢？房子的市場價的評估？房子怎麼搬遷？商網怎麼補償？我家3代人能否按一戶一宅補償？有土地證沒房照怎麼辦？有房照沒土地使用證怎麼辦？
2、回遷：回遷房什麼時候下來？臨時安置多少錢？回遷房什麼樣？
主要在第一個，如果宣傳好，就要做好老百姓的動遷補償宣傳，要想做好宣傳，最終是主要的房屋徵收補償方案。
『拾』 怎麼做好房產評估
一、房地產估價行業的形勢
我國建立現代的房地產估價制度是從八十年代中期開始的，目前已經有了一定的規模。主要表現在：一是房地產的估價制度已成為國家的法定製度，1994年國家房地產管理法規定：國家實行房地產價格評估制度和房地產評估人員資格認證制度。二是房地產估價師實行國家的統一考試，從1995年開始，取得資格的近20000人，從2002年開始，每年舉行一次。三是國家出台了佑價規范。四是成立了中國房地產估價協會。但是，當前房地產評估工作還存在一些問題。 一是注冊會計師、資產評估師和房地產估價師的關系不清，職責不明。 國務院清理整頓經濟鑒證類中介機構領導小組的辦公室設在中國會計師協會，要把資產評估分離出來，與房地產估價是合並。2001年國家擬定了一個《關於統一我國評估中介服務市場管理意見的報告》（徵求意見稿），發到財政部、建設部、國土資源部、人事部、國家工商管理局等部門，核心內容是：評估是一個獨立的行業。將來建立法律、會計、評估三個平台。具體設想：一是國務院成立經濟鑒證類社會專業服務組織管理委員會，統一行使國家對評估服務行業的管理權，把現在的財政部、建設部、國土資源部對評估管理職能放到管理委員會。其職能包括制定評估管理法規、資格設立、市場准入、對行業組織、評估師和評估機構進行監管等。二是組建一個評估行業的自立性行業協會，就是把中國資產評估協會、中國房地產估價師學會和中國土地估價師協會三會合並，組建一個統一的中國注冊評估師協會，成立一個注冊評估聯合會，下面分為中國資產評估協會、中國房地產估價師學會和中國土地估價師協會。當然，涉及到利害關系的幾個部門的反對意見比較大。最近，我和有關部門聯系了一下，准備把他們的意見和幾個部門的意見附上，讓上面拍板。我們認為，沒有必要成立一個實體性的委員會，應該成立一個跨部門的聯席會議，共同商議評估的准則、標准、術語、收費、職業道德、行業准入標准，或互相承認資質，在達成共識的基礎上，幾個部門聯合發文，聯系會議比較鬆散。計委對此有意見，說這樣 把它的價格管理職能給劈開了；它還認為，整個評估都應該歸價格部門來管理，評估都是價格行為。國家人事部也有意見，他們認為清理整頓專業資格的問題應該由人事部來搞。 二是房地產估價師與資產評估價師交叉。這個問題客觀存在的。在美國、英國、港台房地產評估都叫資產評估，主流都是房地產的評估，其他資產比例很小。一個資產為什麼需要評估，必須具備兩個基本條件：一是獨特性，任何商品資產在轉換過程中，從理論上講都有一個確定價格，但不等於都需要專業的評估，一般的商品交易，價格顯而易見，不需要專業評估。所以，一般的資產評估對房地產和土地的評估很感興趣，因為它價值量相當大，評估所需費用與資產相比很小。傳統上需要評估的，當然是房地產，還有古董、名家藝術品等，個別的珠寶鑽石也需要鑒定評估。現在，發展到企業的整體資產需要評估，極個別情況下有無形資產也要評估。 除此以外，房地產評估為何在資產評估里是老大？房地產在社會中總財富中占絕對的大多數，按照保守統計，佔60-70%。一個家庭、企業、國家的很多資產凝聚在房地產中。在評估中，有幾個主要的評估，一是抵押評估，在市場經濟中要取得資金，需要靠物來做擔保，世界各國最終選定的就是房地產。因為，它跑不掉、壽命長、價值比較大，某種意義上能保證升值。這樣幾個特點，決定了房地產是適合做抵押物；稅收的評估我們基本上沒有這一塊，未來是要有的，國家機器的運轉要靠稅收保證，財產稅、房地產稅、遺產稅的公平合理的徵收是應該按其價值進行的。強行徵用要依法進行補償，比如，在房屋拆遷中，要對拆遷房屋進行評估。所以，在資產評估中，房地產評估是老大。 三是房地產評估機構需要盡快脫鉤改制。多數房地產評估機構過去是政府的交易部門，後逐步成為房地產評估事務所，事務所有時也行使政府的一些職能，既當裁判員，又當運動員。現在按照國務院的規定，要成立有限責任公司，對於評估業務不多的，確實有些困難。但對於多數來講，這是一個絕好的機會，通過改革，原來的牌子就送給你，如果你原來做的不錯，就有了業務關系，實際上等與國家出錢給你找了業務關系。想通了，搞個評估事務所自己**比較踏實。 加入WTO以後，房地產要受到一些挑戰，………………房地產服務領域受的沖擊可能非常大，評估是服務，服務領域有中介服務和物業管理，中介服務有咨詢、評估、經紀，現在沖擊比較大的可能是代理，代理可以開連鎖店。在美國、英國評估機構都有實質。在中國評估你必須有評估資質。但現在壓力比較大的是，他們在中國發展他們的會員，搞一些培訓班，考取他的資格等。比如金融保險進來以後，因為許多金融業務需要做評估，他們就可能找他們的評估機構。
二、評估工作的設想
1、出台有關的標准、辦法。一是修訂國家評估規范，特別是拆遷的評估規范；二是制定新的標准，房地產估價新的術語通過符號；三是制定房地產估價合同示範文本。目前估價合同五花八門，亂收費、亂承諾；四是修改關於房地產價格評估機構資格等級管理的若干規定；五是制定注冊房地產估價師繼續教育管理辦法；六是制定房地產價格評估糾紛調解辦法。過去我們的評估從理論上講，深度還可以，但是實踐中演變成了一種模式，成為形式上的評估。目前評估的精度也不夠，特別是在拆遷中，評估往往要精確到元，否則老百姓不幹。所以，一旦出現糾紛，就需要一套調解糾紛的辦法。 2、房地產估價師的考試。從今年開始，每年都舉行一次。教材和考試大綱要進行修改。原來四門考試，第一題都是客觀題，如單選題，多選題，判斷題，綜合分析題，只要選擇就完了。後面的題都是主管題，特別是案例，這樣就造成了閱卷的工作量很大，時間長。重要的是閱卷難以做到客觀合理、公平。有時判卷人員難以理解答案，比較死板的人，一樣的答案就判你是對的，差幾個字或者換個說法，就判你是錯的，實際上我一看說的是一回事；也可能有的答案比參考答案更好。因為，你的標准答案不可能就一定說的很全面。因此，經過幾年的摸索，題型是不是要做些調整，就是全部改成單選、多選、判斷、綜合分析。綜合分析實際上也是選擇，也是單選多選，或者是融合在一起，現在已經給幾位原來命題的專家們都打過招呼，叫他們去想。大家反映，如果改成客觀題，能不能反映實際水平，確實這也是一個問題。 3、房地產經紀人考試。2001年12月18日人事部建設部下發了關於印發房地產經紀人員執業資格制度暫行規定和房地產經紀人員執業資格考試實施辦法的通知，房地產經紀人,簡單講就是買房子、租賃房子的代理銷售人員。但要取得執照。經過到國外考察，外國也都進行經紀人考試，從今年開始每年進行。考試的教材有四本,一本是《房地產的基本制度與政策》，再一本《房地產經紀相關知識》，三是《房地產經紀實務》，四是《房地產經紀概論》,委託上海組織編寫。現在中介服務機構,深圳做的比較好。 4、房地產估價師的管理。一是從2001年開始注冊工作。後來考慮分為職業的和非職業的進行管理。注冊管理的辦法是必須到有資質的機構,脫鉤改制的機構來注冊,這是原來的注冊規定。現在對此問題還沒有定論,一種想法是都予注冊,分為職業的和非職業的；職業的就是在有資質的脫鉤改制的機構工作的，其他的都是非職業的。注冊的辦法一種是你原來在從哪裡考取的，你就在原單位注冊，但這和管理辦法相違背。還有一種就是在有資質的評估機構注冊。這種辦法能反映你的真實情況,還有一種觀點認為，只要你在脫鉤改制機構裡面,就給你注冊。按照注冊條例,其他的就不給注冊,但這可能存在一些問題。我們覺得還是都管起來好。現在初步考慮都給注冊,同時搞一個注冊專用章,符合條件的發個執業專用章；不符合的,就沒有這個章。有執業專用章的就簽名生效。沒有執業專業用章的只能做一些輔助性的工作 二是繼續教育。我們的繼續教育已經在開展，有必修課和選修課,必修課按照部里要求,必須參加中國房地產協會舉辦的繼續教育培訓班；選修課由各省負責培訓。繼續教育採取兩種形式，一種是集中在黃山培訓中心培訓,省里有積極性的可以搞自己的培訓教材。通過培訓對估價人員進行一次大的清理。 三是要建立估價師的查詢系統。經過初始注冊和培訓，張三、李四是不是房地產估價師，是注冊的還是非注冊的，有沒有劣跡,人在哪裡,在網上或者什麼形式，都能查得到。 5、房地產估價機構的管理。重點對於房地產估價機構脫鉤改制的情況,進行一次全面的摸底。脫鉤改制之後，正規的機構全國到底有多少家,什麼樣的資質,它的名稱是什麼,法人是什麼,注冊資本是多少,電話,地址,包括估價師的名單,都要弄清楚。同時建立兩個系統，一是建立房地產估價機構的查詢系統；二是建立全國房地產評估機構的聯盟。設計一個全國統一的牌子,統一的服務標准,統一的企業形象,你可以加盟,不影響你現在的老闆身份,你完全獨立核算,是個法人。做好了之後,社會上的老百姓信得過這個牌子。像麥當勞你到世界上哪一家餐館去,享受到的基本上是同一種服務標准,吃的東西的口味基本上是一樣的。這樣做大做強，不光是對著國外，國內也要競爭，從而提高我們的競爭力。 6、發展協會的會員,開展會員的交流。我們協會會員工作的發展可能還存在著一些問題,現在我們會員分為團體會員和個人會員兩種。你是房地產估價師的,必須成為會員。當然,會員還要提供一些服務,提供哪些,希望做個交流,當然,我們不會增加大家的負擔。像國外的,你是哪個協會的會員,別人對你比較信任,有信任感。 7、對外交流。原來我們基本上做的差不多了,但現在遇到一個問題,就是和香港的資格互認問題,香港有個香港測量師協會,它原來在回歸之前是英國皇家特許測量師學會香港分會,回歸之後,就改為香港測量師協會,它的測量師是廣義的,有大地的測量,工料的測量，房地產估價師它叫做產業測量師,就是資格互認的問題,我們一些做法是借鑒他們的,所以他們很多機構已經進入大陸多年了,我們2001年的估價師考試,允許國外和港台符合條件的參加,這是過去沒有的。再一個是通過互認這個問題,互認一批,他們承認我們的，我們承認他們的。當時,他們擔心大陸這么多估價師對他們造成沖擊,實際上相反，是他們對我們的沖擊。他們能進來,我們出不去。拿我們建設部來講,注冊建築師,城市規劃師等都存在著這個問題。對外交流方面,我們准備每年組織出國考察,到國外去看看別國是怎麼發展的做些什麼事。 8、科研。協會能夠發展也需要靠科研來支撐。從今年開始,我們每年出一個估價報告的精選。同時協會拿出一部分經費來搞科研課題,比如，要研究估價的合理誤差是多大,國外是怎麼掌握的,國內應該怎麼掌握,是10%還是15%。 9、建立一個自我約束機制。我們這個行業在發展過程中總的主流是好的,但現實中也存在很多問題。如惡性競爭,就是低價收費,包括委託方讓你評多少就評多少,還有回扣。怎麼來建立估價師和估價機構的自我約束機制,我們想了些大的思路,就是學習國外的模式加入保險,每一個估價師都要入保險。所謂保險,就是造成的誤差專門由保險公司來賠。保險公司受不受理你這保險,就看你信譽了,信譽好就受理,有的信譽不好,有劣跡,保險費就高,你可能交不起,那不入保了。將來我的委託人找你所在的機構時，首先看你入沒入保險,沒有保險我根本不給你做,就這樣一套懲罰機制。你沒有保險你就在這個行業生存不了。還有一種就是建立風險金,交到行業的協會,從你的業務裡面提出一定的量,出了事行業協會賠償,嚴重的將來也要被開除。這兩個機制,在我們國家現在都沒有建立。今後，社會上要公開來做科研課題,希望大家跟我們提一些建議,協會怎麼發展。 三、關於評估對象 技術方面的問題主要是估價對象,在我們考試教材修改裡面,對估價對象正確認識或者界定比較重要。對估價對象的界定,我們從兩個方面做了分類,一個是我們現實估價的實物,如對房地產的認識包括三個方面,一方面是實物,就是肉眼看得見的,手可以摸得著的東西；第二個方面是房地產的權益，即所有權和使用權。實物的好壞對它的價值影響比較大,像鋼筋混凝土結構的、磚結構的、鋼結構的差異很大的,實物的好壞不同,它的價值不一樣。同時,實物狀況不一樣,如權益不同,價值也差異很大。完全的商品房和經濟實用住房價格就不一樣。還有在房改中買的公房分為成本價房、標准價房,它上市的政策不一樣,補交的土地收益不一樣,它的價值也有影響。再一個方面就是區位,住房坐落的位置不同,可能實物狀況一樣,權益狀況也一樣,但它的價值也不一樣。在我們現實中估價對象大概有這樣幾種：一種是空地,就是沒有建築物的土地。第二種估價對象是有建築物的土地,地上有了建築物,但我們估價對象就不只是土地。我看了很多報告,報告裡面估價對象是什麼,很多都沒有交待清楚。當然,這個建築物可能是已經建成的,可能是舊的,也可能是新的。第三種就是地上建築,不包含土地。第四個對象是土地與建築物的合成體。第五個對象就是在建工程,這個估價在我們現實裡面比較多,評估方法大多採用成本法。第五個估價對象就是房產開發商正在建的一個房產開發項目。老百姓買是未來建成的一個房子,什麼樣的裝修,什麼樣的檔次,什麼樣的戶型,大部分可能還在圖紙上。第六種我們把它定義為未來狀況下的房地產。第七個就是已經消失的房地產,這種情況不多。但有些情況下可能需要做,房地產不存在,但它也要你估價,也有些例子,如城市發生火災之後,房子投保了,火災之後房子全沒了,現在要確定它的賠償,應該賠多少錢,你到現場去看,只有這塊地,但要評估好是評這個沒有的房子。這是把一個已經消失的房地產作為估價的對象。第八種是現在狀況下的房地產。與過去狀況下的房地產差異部分,如後來增加的裝修,我碰到過這樣的案子。這種情況在北京就有幾種,我估計其他各地也有；又如開發商原來蓋一個商場,把它預售了,在商場的主體完成的時候,後來買家就先期進行裝修了,為了趕時間,再後來可能市場變得差一點,因為商場建的多，價格下落了,原來的買家可能就後悔,他抓你開發商的毛病,如延期交房,或者找你的質量問題,說合同無效要退房。如果退了房，別人後來買下了,因為裝修給你賠多少?不管賠不賠,賠多少,但是客觀上是個什麼?這樣的話,委託我們房地產評估機構也可以來做。不知怎麼做,有些找會計、審計來做,按照裝修單位提供的單據查它的賬。我覺得這樣的房地產可以來做,關鍵是估價對象怎麼來界定。上述估價對象就是過去狀況的房子和現在狀況的房子差異多少錢。第九種估價對象就是房地產整體中的一個部分,這主要是一個樓層、一套房子、公寓，某種意義上它就是一個部分。第十種估價對象是包含有其他資產的房地產。典型的是評估整體的賓館,用收益法來做,自然涵蓋了,裡面的床、櫃子、電視機,就是包含有其他的資產的房地產估價。第十一種是作為企業整體的一部分房地產。我估價的對象是企業的整體,有可能企業的房地產獨立出來評估,現在的上市公司很多都這樣做。房地產的保險估價也非常重要,最典型的就是火災保險。保險估價的對象應該是可能發生災害，遭受損失的部分。例如對一棟房子進行保險估價，土地的價值就可以不計算在內，因為即使發生火災，土地是不會滅失的。這是從實物的角度劃分的。 如果從權益的角度劃分房地產的估價對象，大致有18種，第一種是出讓的土地使用權和房屋所有權，即手續是完備的，產權是明晰的，為設置抵押權、典權或其他任何形式的他項權利進行的評估。第二種是劃撥的土地使用權和房屋的所有權。我國的土地屬於國家或集體，所有權暫時沒有價值。第三種農民集體土地上的房地產所有權。第四種是部分產權的房地產，如房改中以標准價購買的房屋。第五種是共有的房地產，未經共有人書面同意，該房地產不能轉讓。第六種附帶有租約的房地產，即已經出租的房地產，如商場、寫字樓等。第七種是設置有抵押權的房地產，其價值是干凈的房地產扣除抵押權涉及的本金及利息。第八種是設置有典權的房地產，其價值會更低。第九種是設置有地段權的房地產，典型的就是通行權，在別人的土地上通行也影響它的價格。第十種是手續不完備的房地產。第十一種是產權不明或者有糾紛有爭議的房地產。第十二種是臨時用地或臨時建築的房地產。分為超過批准時限和未超過期限的房地產。第十三種是違法佔地或違章建築的房地產。嚴格講這種房地產沒有價值。第十四種是已被劃為徵用或拆遷范圍的房地產。現在按照貨幣補償也要研究沒有拆遷的情況下的買賣和拆遷情況下的差異。第十五種是已被法院查封或監管的房地產。第十六種是房地產的租賃權。某種意義上土地的使用權本質上也是一種租賃權。第十七種是房地產的典權。典權本身可以買賣，類似於抵押權。在西方抵押權可以買賣。第十八種是房地產的空間利用權。在市場經濟的條件下，這個空間有時不是整體上來買賣的，這就是空間的利用權問題。在日本，政府要修一條道路必須要穿過一個地方，不用全部買，只要買一部分，買三層到四層的空間。在我們國地基是我的，我可能蓋三層，三層以上再賣出去，這也是一種空間利用權。