❶ 請教：壟斷地租產生的條件
a是絕對地租的原因，b是級差的，基本問題了，除非認為這3種一樣，不然根本不能選ab
❷ 資產評估中房地產的評估方法有哪些
市場比較法。在評估房地產價格的時候，人們會自覺或不自覺地將這項房地產和它周邊的房地產價格作一比較。按理說，如果住宅的效用相近，那麼房價理應差不多。合乎邏輯的做法就是拿類似房地產作為定價的參照系。購 房者常常多看幾處住宅，然後「貨比三家」，在價格相等的住宅中選取效用最高的，或者在效用相近的住宅中選擇價格最便宜的，從中挑選出自己最中意的一個。這就是市場比較法所依據的替代原理。
市場比較法的優點是具有很強的現實性，適用范圍寬，簡單明了，易於採用。但是，必須弄清楚市場比較法的使用范圍。採用市場比較法有三個必要條件：
第一，需要收集大量、正常的房地產交易數據。也就是說，要求房地產市場比較發達，有相當大的規模，有較長的歷史。如果在某個地區房地產交易量很少，缺乏可供比較的先例，那麼市場比較法可能出現較大的隨意性或偏差。有的城市雖然已經積累了幾萬個房地產交易數據，可是，一旦按照比較嚴格的標准進行分類，每一個樣本的空間仍然不夠大。如果樣本空間偏小，那麼具有一定置信度的區間就很寬。假若置信區間的上下限之間的距離拉得很開，討論房價時就失去了判斷標准。
第二，使用市場比較法隱含著這樣一個假設：在房地產市場上不存在壟斷或者寡頭壟斷，即市場比較法的使用前提是充分競爭。
第三，採用市場比較法必須要求房價相對穩定。在市場比較法中，房地產商估計的房價取決於他們對市場走向的預期。如果房地產市場比較穩定，那麼房地產商會在當前房價的基礎上加上一定的通貨膨脹率設定房價。如果市場不穩定，房價暴漲暴跌，那麼採用市場比較法的困難就很大。在出現房地產泡沫的時期，採用市場比較法有可能高估房價，放大房地產泡沫。在這種情況下，市場比較法完全喪失了用武之地。
收益還原法。按照房地產未來的收益來估計房價的做法稱為收益還原法。收益還原法的基礎是理性預期理論。首先估計房地產在各個時期將要取得的純收益，然後採用適當的還原利率將純收益折算到現在，各個時期收益的總和就是房價。如果在未來的純收益和還原利率這兩個環節上沒有異議，那麼收益還原法是最理想的房價估計法。收益還原法關注房地產的未來收益超過其成本。
使用收益還原法的第一個困難來自於如何選取合理的還原利率。對於不同的投資者來說，這個利率的選擇標准有所不同。對於購房居住者來說，這個還原利率就是銀行存款的利率，也就是資金的機會成本。當期的利率好說，困難在於未來利率的不確定性，利率的變動給還原利率的計算帶來了不確定性。
第二個困難是如何計算純收益。在計算純收益時，由於租金往往是在前期就通過租約固定了下來，在一般情況下銀行利率和住宅折舊率變化不大，因此，最大的不確定因素就是住房價值的增長率。在房地產市場異常繁榮的時期，人們對房價的樂觀估計提高了預期的純收益，由於純收益上升，房價自然也隨著上升。
事實上，人們的預期往往隨著外部環境而變化。倘若在某些時期房價突然暴漲，再加上新聞媒體的炒作，許多人會隨著潮流改變他們對住房增值的預期。在這種情況下購買住房看起來要比租房合算得多，從而越來越多的人由租房改為購房。這部分解釋了為什麼房地產市場比較容易受到投機風氣的影響。
成本估價法。採用成本估價法看起來比較簡單，建造成本加上各項稅費和正常的利潤就是房價。成本估價法特別適用於房地產交易較少，無法採用市場比較法的情況，非盈利建築物由於很少有交易實例或者不能交易，也往往採用成本估價法。對於新建造的住宅來說，這個計算方法簡單明了，直接了當。可是，許多房地產商最不喜歡的就是這個成本估價法，因為被加數中有兩項見不得陽光，即開發商的利潤和行賄成本，如果說房價的構成很復雜，也主要是這個原因。
假設開發法。房地產商在決定是否開發一個項目之前，首先要估計出它的銷售價值，然後扣除正常的土地開發費用，勘察、設計費用，建築施工費用，銷售費用，資金成本（利息），稅金等，最後扣除地價，剩下來的就是房地產開發商預期的利潤。倘若這個利潤是房地產商認為能夠接受的，他們就會積極投入這個項目。否則，房地產商是無論如何也不會接手這個項目的。預先估計房價，然後再決定是否開發，這樣的房價估價法稱為假設開發法。假設開發法經常被用於房地產開發項目的可行性分析。
在開發商准備投資某個項目之前，他們必須要估算出來地價。有經驗的房地產開發商對於建築費用、銷售費用、資金成本、應繳納稅費等項成本早已心中有數。房價扣除開發成本之後就剩下兩大塊：地價和利潤。地價高了，利潤就降低。如果利潤低於某個水平，房地產商或者放棄這個項目，或者改變原來的設計預想，增加樓層，改變建築物用途，使得這個項目有利可圖。如果說房地產商有什麼商業秘密的話，最高的商業秘密就是他們可接受的利潤標准。有的房地產企業對外聲稱他們在某個項目中，特別是在經濟適用房項目中根本就沒有賺到錢，也就是說，利潤率等於零。倘若如此，這些房地產公司都應當被樹立為雷鋒式的企業。在房地產商對一個開發項目感興趣的時候，他們預期的利潤率絕對不會輕易示人。他們最終實現的利潤率究竟是多少，這正是我們需要認真研究的課題。
除了上述的房價評估方法之外，還有一些其他的估價辦法，例如購買年法、長期趨勢法、殘余估價法以及在成片開發的時候採用路線價估價法等等。盡管這些方法在估價的技術上有所增減，但是基本原理仍然沒有超出以上四個基本類型。
❸ 如何評估房屋租賃權
通過：市場法、收益法、成本法進行評估。
❹ 房地產估價方法的選擇研究
土地估價包括宗地價格評估和城市基準地價評估。在實際評估中,經常遇到的是宗地估價。
1.土地的分類。依據估價的需要,一宗土地可按用途分為居住、商業、工業、其他用地四類,每種土地的估價特點及注意事項可結合前面分別介紹的該類房地產的情況加以理解。值得注意的是,宗地估價除可選用三種基本估價方法外,還可採用假設開發法及基準地價修正法評估。
2.影響宗地價格的主要因素。從評估的角度來看t對一塊工地應掌握如下內容。
(l)坐落位置;
(2)面積大小;
(3)形狀;
(4)周圍環境;
(5)土地權利狀況;
(6)土地利用現狀;
(7)規劃設計要求;
(8)生熟地程度;
(9)地質、水文和氣象條件;
(10)其他。
三、房地產估價的特點
由於房地產及其價格構成比較復雜,決定了房地產估價業務具有許多特點,其中比較典型的特點如下:
(一)房地產估價具有科學性
房地產估價建立在科學的估價理論與方法的基礎之上,具有科學性。
雖然房地產價格受多種因素影響,構成和變化都比較復雜,難以准確地確定,但通過估價人員的長期理論研究與實踐探索,總結出了房地產價格形成與變化的基本規律,這些內容構成了房地產估價的基本理論。房地產估價的基本理論包括地租理論、房地產市場的供求理論、購買者行為理論、效用價值理論、生產費用價值理論、替代原理以及收益遞增遞減原理、生產要素組合的均衡原理、收益與分配原理和投資理論等。在這些估價理論的基礎之上,又形成了一整套系統而嚴謹的估價方法及評估步驟,使房地產估價有章可循。另外,在房地產估價過程中還廣泛地涉及到規劃、建築、結構、低預算、法律,以及宏觀經濟等有關理論和知識。因此,房地產估價雖然從現象上來看,是估價人員對房地產價格所作出的推測與判斷,但究其實質並不是主觀臆斷,而是把房地產的客觀實在價值通過評估活動正確地反映出來,具有很強的客觀性和科學性。
(二)房地產估價的藝術性
房地產估價必須遵循一套科學嚴謹的估價理論和方法。但又不能完全拘泥於有關的理論和方法。因為房地產價格形成的因素復雜多變,不是簡單地套用某些數學公式就能夠計算出來的。房地產估價在一定程度上具有藝術性,主要體現在如下幾個方面:
1.房地產估價人員需要有豐富的經驗。房地產估價是一項專業性很強的業務,估價人員必須具備豐富的經驗,才能作出准確合理的判斷。
准確、完整地了解和掌握估價對象離不開估價人員的經驗。各類房地產都有其固有特徵。向類房地產之間受各種因素的影響差異也較大。對於某一確定的待估房地產來說,土地的形狀、地勢、地質對價格產生影響;建築物的結構、設備、裝修以及維修保養情況直接決定著其重置價格及成新度或折!日額的數值;附近的景觀、建築密度以及某些建築物也在程度不同地影響著該房地產的價值與價格;另外,對於某些房地產所採用的特殊的裝飾、裝修以及附帶的某些特殊設備等的價值也需要估價人員清楚;對於公寓、單元住宅以及辦公樓等,其公用設施的數量及質量、物業管理及所提供的服務水平等也程度不同地影響著其售價和租金。
准確地運用各種估價方法離不開估價人員的經驗。首先,對於某一確定的待估對象,究竟選用哪幾種估價方法較為適宜,以哪一種估價方法為主,都需要估價人員具備類似的估價經驗。其次,在運用某種估價方法評估某一房地產時,還有許多具體問題及參數需要估價師解決和確定,如運用市場比較法涉及到區域因素修正、個別因素修正等,其修正系數的確定在一定程度上是估價人員依據其經驗所作出的主觀判斷;運用收益還原法涉及到租金或純收益的調整與核定,出租率的確定以及還原利率的選取等;運用成本法估價時,成新度或折舊額的確定也必須具備豐富的經驗。
2.房地產估價需要很強的推理與判斷能力。豐富的估價經驗是順利評估的前提,在經驗基礎上所形成的推理判斷能力在一定程度上代表著估價師的水平。在房地產估價過程中,推理判斷能力不僅體現為對房地產價格規律的透徹認識,有時會表現出非邏輯性,體現為估價師的超常眼力。
房地產估價離不開對房地產價格變化趨勢的分析。由於房地產價格是在多種因素綜合作用下形成與變化的,這就要求估價師具有較強的綜合分析與推理判斷能力;房地產價格受區域市場影響較大,對區域市場的分析往往難以獲得十分准確的數據資料,由於范圍較小,一些統計規律及經驗數據往往與實際情況偏差較大,需要估價師具有一定的洞察力;另外,在最終估價額的決定上以及對特殊物業,如某些特殊的商業物業,由於特殊的壟斷地位所形成的超常的壟斷價格,分析時也離不開估價師的判斷能力,有時甚至是依靠一種直覺來作出判斷。
3.房地產估價需要一定的技巧。房地產估價的技巧性一方面體現在估價過程中,另一方面則體現在如何保證評估結果的權威性,保證委託人及有關當事人能夠接受合理的評估結論上。在房地產估價過程中,涉及到准確核實待估房地產的權利狀態,如何以最快的速度擬好估價報告,避免以後出現糾紛股些問題的處理都需要估價師掌握相應的技巧。
房地產估價體現出科學性與藝術性的高度統一。正因為如此,有人將房地產估價定義為:為特定目的評估房地產的特定權益於特定時間的價值的科學與藝術。
(三)房地產估價具有綜合性
房地產估價的綜合性主要體現在如下幾個方面:
1.房地產估價人員需要具備綜合性知識。作為一名業務優良的估價人員,除了必須…價理…法、房地產概、經營、管。以及規劃、建築結構、概預算、法律、經濟等知識外,還應該熟悉各行各業,尤其是主要工業行業的生產、技術以及設備安裝、工藝流程對廠房用地的要求等知識。
2.評估過程涉及面較廣。單純的房地產評估包括土地和建築物,而建築物又包括建築結構、建築、裝修、設備等多方面,涉及到建築物的重置成本,以及各方面的折舊等、還要考慮土地與建築物的配置是否均衡、目前的使用情況是否處於最有效利用狀態,以及未來的增值潛力等。
房地產評估有時不僅包括有形資產(實物房地產),也包括無形資產。如在評估商業大樓及寫字樓時,商業信譽、商業景觀以及經營管理水平等構成該房地產的無形資產,在整體資產價值評估中必須重視。
大型物業如綜合樓將包括許多部分,有店鋪、餐廳、歌舞廳、其他娛樂場所。賓館,寫字間和住宅等,在評估時每一部分都有其特殊性。工廠評估,不僅僅包括廠房及所佔用的土地,還包括圍牆、道路、材料堆放場、倉庫、鍋爐房、綠化、各種管線以及固定在房地產上的其他構築物等。
3.房地產估價有時需要綜合作業。房地產估價有時需要估價師、結構工程師,以及建築師、規劃師等協同作業。如在評估某些舊有房地產時,為了確定主體結構的新舊程度,離不開結構工程師的技術鑒定;在運用假設開發法評估待建築上地或待開發土地的價格時,有時需要勘察設計,在此基礎上才能對土地作出比較准確的估價。
另外,房地產估價還具有一定的政策性。如在住宅評估時,還應考慮國家的有關政策,在評估土地的出讓價格時,還應考慮出讓方式及有關的產業政策。所有這些,也在一定程度上體現著房地產估價的綜合性特點。
❺ 做房產評估需要考慮哪些因素啊
銀行不負責評估房子的價值，而是金融部門指定或委派的評估機構來進行價格評估。
房產評估應考慮的影響因素明文規定中夲沒有凶宅的影響因素，但在實際評估慣例中還是有一定得考慮的。
❻ 房產官司中房屋評估的問題
法院根據當事人的申請，可以在當事人協商一致情況下，委託鑒定；也可以在不能協商一致情況下，依職權指定鑒定機構鑒定。
❼ 價值評估中如何考慮土地增值稅
在價值評估實務中，經常會遇到土地增值稅的問題。對於價值評估中是否考慮土地增值稅以及如何考慮土地增值稅在評估實務中存在著一些分歧，筆者就價值評估中常見的土地增值稅問題進行了一些思考。
一、我國現行階段關於徵收土地增值稅的相關規定
土地增值稅是對有償轉讓固有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權並取得增值性收入的單位和個人所徵收的一種稅。我國的土地增值稅屬於「土地轉移增值稅」的類型，將土地、房屋的轉讓收入合並徵收。作為征稅對象的增值額，是納稅人轉讓房地產的收入減去稅法規定準予扣除項目金額後的余額。
《土地增值稅暫行條例》規定，土地增值稅的納稅人是轉讓國有土地使用權及地上的一切建築物及其附著物產權，並取得收入的單位和個人，包括機關，團體，部隊，企業事業單位，個體工商業戶及國內其他單位和個人，還包括外商投資企業，外國企業及外國機構、華僑、港澳台同胞及外國公民等。
土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行徵收，對於房地產分期開發的項目，以房地產分期項目為單位徵收。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
二、土地增值稅的處理方式
目前，在價值評估實務中，常見的土地增值稅處理方式有以下三種：
1.由於被估值企業未提出明確要求，部分估價師在價值評估中既沒有考慮土地增值稅的扣除問題，也不披露土地增值稅對價值評估的影響。
2.被估值企業未提出明確要求，且估價師在價值估算中對土地增值稅扣除問題存在爭議，部分估價師未考慮土地增值稅的扣除因素，而讓委託估價當事方去考慮，所以在價值評估中不考慮土地增值稅的扣除，僅就土地增值稅對價值評估的影響進行披露。
3.根據土地增值稅的相關法規，有多種可供選擇的方式來計算土地增值稅的扣除，估價師基於對估價對象的歷史狀況和估價當事各方情況充分了解的情況下，選擇一種適合被估值對象的計算辦法並對被估值企業進行納稅行為的比較和策劃。
三、價值評估中是否考慮土地增值稅的部分觀點和存在的分歧
1.以股權轉讓為目的估價中對土地增值稅的考慮
由於土地增值稅的納稅人是轉讓國有土地使用權及地上的一切建築物及其附著物產權，並取得收入的單位和個人，一種觀點認為，以股權轉讓為目的估值，若涉及的是股權轉讓而不是土地使用權的轉讓，沒有土地增值稅納稅行為的發生，則不應考慮土地增值稅的影響。
另一種觀點認為，如果是以房地產開發為主要經營范圍的企業，一般情況下，開發的房地產會發生產權的轉移，則需考慮土地增值稅的影響。當股權轉讓估價時，不考慮土地增值稅的影響，在計算房地產項目轉讓時的增值扣除額則不包括當初的估值增值額，以房地產項目的增值額為稅基繳納的土地增值稅則全部由後來的股東承擔，顯然不公平。
2.抵押估值中是否需要考慮土地增值稅
房地產抵押行為，產權並沒有轉移，一種觀點認為不需考慮土地增值稅，主要是因為抵押設定行為與抵押物處置是兩個不同階段的行為，設定時沒有涉及到產權轉移，沒有土地增值稅納稅義務的存在，則不應考慮土地增值稅的影響。
另一觀點認為，當抵押人無法償還到期貸款時，抵押權人會存在抵押物處置這樣的行為，通過拍賣或者協議方式，可能涉及到產權轉移。若發生產權轉讓時，則會產生土地增值稅納稅行為，在估值中就需要考慮土地增值稅的影響問題。
3.以房地產進行投資、聯營的估值中是否需要考慮土地增值稅的影響
在以房地產進行投資，聯營的估值中，投資、聯營的一方以土地(或房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免徵收土地增值稅，這種情況下，則不需要考慮增值稅的問題。
另一種觀點認為，當投資，聯營的企業將上述房地產再轉讓時，發生了產權轉讓行為，則應徵收土地增值稅。在以土地(或房地產)作價入股進行投資或聯營的估值中，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營時，應當徵收土地增值稅。如果投資人投入時的估值行為中沒有考慮土地增值稅的影響，未來房地產項目轉讓時的增值扣除額是不應包括當初的估值增值額的，則以房地產項目的增值額為稅基繳納的土地增值稅由全部股東承擔，這樣不公平，會造成其他股東的損失。
4.從估值相關當事方分析是否需要考慮土地增值稅的影響
站在產權持有人的角度，若估值目的不涉及產權轉移，沒有納稅義務的發生，則不需考慮土地增值稅的影響。若估值目的涉及產權轉移，產生了納稅行為，應按產權持有人原取得地價扣除，不能按估值額來扣除。
站在潛在受讓人的角度，若估值目的涉及產權轉移，需考慮土地增值稅的扣除，估值額為受讓人的原始土地取得成本，應按估值額(假設按估值成交額)來扣除。
四、價值評估中是否該考慮土地增值稅的判斷標准
1.土地增值稅的考慮要結合納稅主體，估值目的，估值結論等的相互關系進行綜合考慮土地增值稅的納稅主體均為產權所有者，其價值與產權所有者的歷史取得成本有直接關系。也就是說，對於同一估值對象，如果產權主體的歷史取得成本不同，那麼在發生產權變動時，土地增值稅的納稅主體所應支付的稅金就不同。因此，只有當估值的經濟行為和估值目的所決定的估值結論的價值內涵與納稅主體直接相關聯時，才應該考慮土地增值稅對價值評估的影響。
我國的土地增值稅屬於」土地轉移增值稅」的類型，將土地、房屋的轉讓收入合並徵收。作為征稅對象的增值額，是納稅人轉讓房地產的收入減除稅法規定準予扣除項目金額後的余額。所以在價值評估中還應緊緊圍繞土地增值稅的納稅對象、納稅主體、納稅環節的特點來考慮。只有土地增值稅的納稅義務會出現時，才應該考慮土地增值稅對價值評估的影響。
在一些單項資產估價中，如果該項目應該考慮土地增值稅的納稅影響，但估價師了解的信息很有限，在價值估算中無法准確計量土地增值稅的扣除額，這種情況下，估價師可以不考慮土地增值稅的扣除，但要及時告知委託估價當事方，讓當事方在定價時予以關注。
2.股東權益價值評估中對土地增值稅的考慮
那種認為股權轉讓不是土地使用權人的變更，沒有土地增值稅納稅義務的發生，所以不應考慮土地增值稅的影響；或者認為房地產開發企業的股東權益價值評估要考慮土地增值稅的影響，都是不全面的。
在股東權益估值評估中，我們要結合估值資產未來是否出現土地增值稅納稅義務或估值經濟行為能否導致土地增值稅納稅義務的產生來考慮。不管房地產開發企業或非房地產開發企業，只有其房地產在未來出現土地增值稅納稅義務，在估值中才應該考慮土地增值稅；否則就不應該在估值中考慮土地增值稅。房地產開發企業的自用房地產或其新開發自用項目，在可預見的未來不會出現土地增值稅的納稅義務，估值中就不需要考慮土地增值稅：如果是預期對外銷售的房地產項目，估值時就應該考慮土地增值稅。對非房地產開發企業，如其投資性房地產，如果是短期持有，該資產在可預見的未來會出現土地增值稅的納稅義務，估值中就應該考慮土地增值稅的納稅影響，否則就不應該考慮。
3.單項或部分房地產估值中對土地增值稅的考慮
對單項或部分房地產的估值，要結合估值目的，考慮未來是否會出現土地增值稅的納稅義務進行判斷。
(1)以房地產轉讓為估值目的的單項或部分房地產估值，該資產在可預見的未來會出現土地增值稅的納稅義務，估值中應該考慮土地增值稅的納稅影響。
(2)以房地產投資、聯營為目的估值，如果投資、聯營的房地產未來是企業自用，該資產未來不會出現土地增值稅的納稅義務，估值中就不需要考慮土地增值稅的納稅影響；如果投資、聯營的房地產未來作為房地產項目對外出售，該資產在可預見的未來會出現土地增值稅的納稅義務，估值中就應該考慮土地增值稅的納稅影響。
(3)以房地產抵押為目的估值，在抵押設定行為階段，沒有涉及到產權轉移，沒有土地增值稅納稅義務的存在，所以在估值中不應考慮土地增值稅的影響。但以房地產抵押為目的估值，需要遵循謹慎原則，估值報告中應該說明估值中沒有考慮未來抵押權實現時，抵押物處置會有土地增值稅納稅義務的發生．而本次估值沒有考慮未來可能的土地增值稅的納稅影響。
在抵押物處置階段，通過拍賣或者協議方式，會涉及到產權轉移．這個時候涉及到產權轉讓，有土地增值稅納稅義務的發生．在估值中就需要考慮扣除土地增值稅。
4.在價值評估基本方法運用中對土地增值稅的考慮
(1)成本法估值中對土地增值稅的考慮
成本法一般適用於成交實例很少，又無法取得估價對象收益或類似收益情況的估價。我國土地增值稅的目的主要是控制房地產市場．調節房地產增值收益的分配。結合成本法適合的評估對象與土地增值稅的納稅對象進行考慮．成本法估價中一般不會出現需要扣除土地增值稅的情況。
(2)市場比較法、收益法估值中對土地增值稅的考慮
用市場比較法，收益法估值的估價對象並不預示著未來土地增值稅納稅義務一定發生，應結合評估對象和評估目的來判斷未來土地增值稅納稅義務是否發生，以考慮土地增值稅對估值結果的納稅影響。
(3)假設開發法估值中對土地增值稅的考慮
假設開發法適用於具有開發或再開發潛力房地產，該方法是模擬房地產項目開發銷售過程，來測算資產價值。該模擬過程涉及到土地增值稅納稅義務的模擬發生，所以運用假設開發法估值時．應該考慮土地增值稅的納稅影響。
❽ 級差地租,絕對地租與壟斷地租的聯系與區別
(一)級差地租
級差地租是指不同土地或同—土地上由於土地肥力、相對位置及開發程度不同而形成的差別地租。
地租=市場價格—生產成本—平均利潤。
杜能在《孤立國》一書中，認為除土地肥力是決定地租支付能力的要素外，區位也是決定地租的重要因素。
馬克思把級差地租分為兩種形式：級差地租I和級差地租Ⅱ。
級差地租I是等量資本和等量勞動投在等面積不同肥沃程度和位置的土地上所產生的不同級差生產力帶來的級差超額利潤的轉化形態。
級差地租Ⅱ是指在同一塊土地上連續追加投資，每次投人資本的生產率不同而產生的超額利潤所轉化的地租形態。
(二)絕對地租
不管租種什麼土地都必須繳納的地租，就是絕對地租。絕對地租是指土地所有者憑借對土地所有權的壟斷所取得的地租。
三)壟斷地租
壟斷地租是由產品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉化成的地租。比如，具有特殊風味的名酒就是用某些特別地塊出產的原料(包括水)釀制而成的。又如，我國某些地區出產的特殊干鮮果品，只能在一些地區種植。這些產品就可以按照不僅大大超過生產價格，而且也超過其價值的壟斷價格在市場上出售。這種壟斷價格產生的超額利潤，由於土地所有者擁有對這種具有特殊性質的土地的所有權，因而轉化為壟斷地租，落人土地所有者手中。
❾ 房地產評估中，如何將土地的價值在房地總價值中剝離
與你探討
1、實際中好象是1+1大於2。但，房地產價值=房屋價值+土地價值，這是教科書中的公式，你沒有理由推翻這個公式。理由是：如果房地產價值>房屋價值+土地價值,你無法解釋，多出的那一部分價值在哪裡。
2、房屋和土地是不可分離的，因為不存在空中樓閣，那麼人為的要剝離其價值，無論用何種方法，都只是理論上的剝離，無法得到實證，都存在缺陷，都有無法解釋的地方。你可以查閱有關香港將房地價值分離的理論和實際，他們曾用過幾種方式，但都有缺陷。（比如，同一棟樓，低層房屋一般比高層房屋價格低一些，但你能說是因為低層的土地價值低嗎？建築物價值低了？如果要分離房地價值，他們之間的差價怎麼解釋？）
3、我覺得實際評估中，完全可以繞開這個問題。土地價值用土地估價相應方法得到。房屋價值用成本法得到。
4、所以，我覺得沒有標准答案。
如果，如你所講的房地產價值=房屋建築物價值+土地價值+房地共同貢獻的收益增值
以後剩餘法還怎麼用？
個人見解。土地單獨做個收益法就可以把你所提出的問題繞過去了。一加一大於二的那一部分你已經在土地單獨做的收益法中考慮進去了。或者是房地總價。然後把房子那一部分單獨算出來。然後減。我記得我看過第二種方法的一個例題。在土地的題目裡面。但個人覺得還是不很合理。