中國房產還能高位運行多久

1. （1）房地產市場持續升溫，國房景氣指數穩步上升

2006年第一季度，在房地產開發投資的強勢反彈以及土地開發的強勁推動下，需求旺盛等眾多因素導致大部分城市房價上漲過快，全國房地產市場開始擺脫上一輪宏觀調控所形成的房地產商和購房者觀望的態勢，國房景氣指數保持平穩增長，3月為101.46點。受年初以來土地開發面積高位運行及一季度房地產開發投資增長的滯後和累積效應的影響，國房景氣指數在第二季度加速上漲，5月為101.87點，6月漲到102.93點，7月則達到了較高的103.51點，超過了2005年的最高水平。第三季度，房地產開發投資回復到高位運行，土地開發面積指數則降至101點以下，再加上國家在投資和土地等多方面出台一系列宏觀調控政策，房地產市場觀望情緒有所抬頭，國房景氣指數略有下降，9月降至103.14點。第四季度，土地開發力度有所增加，房地產開發投資仍然強勁，國房景氣指數反彈高走，11月升至103.92點，為近兩年來的最高點（圖6）。

總體來看，2006年國房景氣指數穩步提高，年內增幅達到3.1%，房地產行業和市場持續升溫，但仍需警惕全國普遍升溫背景下局部地區和城市「虛熱」、「過火」等現象。

圖6 2005～2006年國房景氣指數變化情況

2006年國土資源形勢分析報告

2. 未來三年，房價到底是上漲還是下降

房地產是國家經濟支柱，一時半刻沒找到替代產業；不能一概而論，鄂爾多斯就是沒人流虛高鬼城，所以賠死，京上廣深產業豐富，人才資金不斷湧入，所以絕對上揚，已經很清晰了，上揚還是下降是分地域分城市的。人口紅利在衰退， 但核心原因是就算是泡沫，國家也不會讓其硬爆，捅破後最傷的是國家是銀行，按中國權力，要它下降也就是1天的事，然並卵，只有將風險全部嫁接在每個人身上才是結束的一天，房產稅會是國家改革土地收入的替代絕招，目前還不是時候，需要更多消費者百姓入市，基數大了再徵收。「你看大企業就是這樣，如谷歌andriod系統免費讓你們用，推廣到一定數量，再收你專利使用費是一個道理。」上層階級不斷放盤套現，中產階級不斷接盤，下層階級不斷爭破頭入市，就算以每年3%的GDP目標，也要上揚。要買就買，反正是居住的，投資的話我信馬雲，3年沒事，10年後最不值錢的就是房子，因為現在最值錢的是房子，不斷供應建設，量不斷往上走，10年後人口不斷下降，反差就大了，沒人搶的市場將是一片唏噓，還沒算上新型共享經濟 AI智能的沖擊。要買就買吧，以居住屬性來說，某種程度上說，我們就是一隻羊，沒有選擇的權力；要投資就需要慧眼，有人搶的東西才有價值；送你一句：「不要冒險去賺最後一塊銅板」-----李嘉誠。 關注10年後有多少人口，是什麼世界。

3. 電商和房地產正在毀滅經濟!

電商是趨勢，硬性結構轉變，信息化發展沒有選擇。
房地產是人為設回計，毀滅經濟。
假如房租都答是一平方一個月一元，那非網路生產購物服務會回升，另實體購物的體驗還是不錯的。房地產本身就是萬惡之源。
低房地產價，工資也會低。使百業興旺賺錢，工資逐步提高，房地產也會逐步提高，良性循環，這個國家會非常富有和發達。
高房價，工資只能高。百業不興，工資無法因為經濟提高，房地產高位運行，惡性循環，這個國家逐步衰落。
奧秘，同樣是房價高，一種是良性循環所致比如發達國家，房價和經濟匹配。另一種是惡性循環比如中國房價和經濟不匹配。
還有一種情況是發達國家從前者過度到後者，逐步衰落趨勢。而後者不可能過度到前者，前提條件必須是摧毀房地產，讓房地產崩盤重新回到前者的循環方式。

4. 我國房地產品牌發展的現狀及趨勢

一、中國房地產業發展現狀
1.房地產投資狀況
從目前國內房地產的經濟來源分析，房地產投資依然呈現出不斷增長的態勢，佔全社會固定資產投資的比重也比較大。這種投資一方面來自國內民間資本的投入，另一方面就是國際投資。其中前者是主要投資來源，佔到國內房地產市場投資總額的絕大部分，2011年這一比例約在76%左右，而從增長速度來看，除了2008年有較小回落，2004年至2010年都保持了高速增長狀態，2011年隨著國內房地產調控政策的出台，這一數據又逐漸開始歸落。從投資結構來看，投資對象則逐漸由商業營業用房轉向住宅投資。
2.房地產開發狀況
根據中國房地產協會的統計數據，國內房地產開發整體呈現出兩個特點，一是新開工面積增多，竣工面積增速減緩。隨著國內對房地產市場政策的一些改變，一些開放商對土地的囤積情況逐漸向使用過渡，開工情況增加很多，但是為了保證足夠的利益，往往故意要求施工單位減緩進度，導致竣工面積的增長很緩慢。二是拆遷規模受到遏制，但土地控制形勢依然嚴峻。隨著房地產開發不斷出現的負面拆遷新聞，國家也對此越來越重視，相繼出台了若干文件用於規范拆遷規模和方式，但是土地使用依然難以得到控制，這其中既有開放商的想法，也有地方政府的授意，而且開發過程中屢屢出現經濟問題。國家審計署發布的《24個市縣2009年至2010年土地管理及土地資金審計結果》，列舉了24個市縣在土地出讓、徵用及相關資金管理使用中存在一些不合規、不規范的問題，實際情況可能遠不止如此。國土資源部和監察部2010年聯合召開的電視電話會議中，通報了2007年10月至2009年10月全國「未報即用」違法用地清查整改情況，31個省（區、市）不同程度存在「未報即用」違法用地現象，其中包括一些國家和省級重點項目。至今年3月25日，全國共清理「未報即用」違法用地案件36872宗，涉及土地總面積61.3萬畝，其中耕地面積27.2萬畝。
3.房地產銷售狀況
從房地產市場的銷售情況來看，銷售量呈現出一定的波動，從2004年至2010年，銷售量不斷增加，即使在2008年中間有過短暫回落，但是從全年來看，銷售量仍然是增加的，國家統計局公布的數據顯示，2010年全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%，首度超過10億平方米。盡管面臨嚴厲的樓市調控，商品房開發投資全年同比增速仍然達到33.2%。但是這一情況到2011年隨著國家調控的堅決執行而發生了改變，數據報道2011年房地產市場相比2010年下降了14.8%左右，且這一比例依然在繼續增加中。但是房地產銷售價格和銷售量有所不同，雖然調控力度很大，但是房價近年來依然處於高位運行，雖然在個別地區稍有回落，但是不具代表性，從全國范圍來看，房地產價格依然較高。從房地產市場的需求來看，受中國城鎮化運動的影響以及年輕人落戶城市的主觀意願，房地產的剛性需求依然很強，而且還有一個很重要的因素就是投資性購房熱度依然不減。中國城鎮化是目前世界上有人類歷史以來最大規模的城鎮化，在「十一五」期間城鎮化已經到了46.6%，規模是非常巨大的，這場城鎮化運動也使中國人的生活發生了非常深刻的變化，也直接促使了房地產的火熱。另外，國家高等教育持續擴招，越來越多的年輕人有機會接受高等教育，而他們最終絕大多數也會落戶城市，這也是一個不小的購房群體。再就是投資性住房，很多人在有了一定充裕資金後就開始考慮資產的增值問題，而隨著人民幣的不斷貶值，通貨膨脹的持續，國內實體經濟以及股市的低迷，房地產市場便成為很多人的首選，這也是促使房價高位運行的重要因素。綜合以上三方面，再加上保障房項目的延遲，目前國內市場對房地產的剛興需求依然強烈。
二、中國房地產業的發展趨勢分析
從國外發達國家的歷史發展來看，房地產市場都曾為這些國家的經濟發展做出過很大貢獻，但是也有很多因為房地產而失足的例子，像是日本持續十年的經濟衰退，根源就是房地產泡沫，包括這次席捲全球的金融海嘯，也是由美國的房地產企業和銀行引發，那麼國內房地產市場是否存在泡沫是人們最為關心的問題。
2012年4月18日，國家統計局發布了3月份70個大中城市的房價數據，房地產投資、土地供應量進一步收窄，商品房成交量卻逐步回暖。最新統計數據顯示，與2012年3月相比，70個大城市中新房價格下降的城市是46個，持平的城市是16個，上漲的城市8個，環比價格上漲的城市中漲幅都沒有超過0.2%。從同比來看，與2011年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市38個，比2月份增加了11個，這是自2011年9月個別城市再次出現價格同比下降以來，下降城市個數最多的月份。從環比數據看，北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅銷售價格環比連續6個月下降。東南沿海城市如杭州、寧波、溫州、金華、青島等新建商品住宅銷售價格環比降幅也進一步擴大，3月份比2月份分別擴大0.5個、0.5個、0.6個和0.4個百分點。
以上數據說明，國內的房地產市場依然會有較大的發展空間，據此可以判斷中國的房地產市場進入了一個特殊的發展階段，房地產市場的現實需求升級具有可觀的空間，我國房地產市場在未來的一段時間仍將處於總量增長型發展時期。

5. 中國房地產上半年市場變化、下半年有啥新趨勢

7月3日，中指研究院發布《2020上半年中國房地產市場總結&下半年趨勢展望》，報告顯示，2020年初，疫情對我國經濟及房地產市場運行造成較大沖擊，為應對疫情帶來的影響，我國宏觀政策逆周期調節力度明顯加大，地方因城施策也更加靈活，疊加疫情緩和後前期積壓的購房需求積極釋放，我國房地產市場持續恢復，尤其是長三角地區熱點城市，土地市場熱度居相對高位，品牌房企線上線下積極推盤促銷，銷售業績基本與去年同期持平。

第一部分：2020上半年中國房地產市場形勢總結

1、政策

調控政策邊際改善，仍堅守「房住不炒」

2020年上半年，新冠疫情給我國經濟發展帶來較大沖擊，中央多次強調要加大逆周期調節力度，保持流動性合理充裕，「六穩」「六保」背景下，行業資金環境較為寬松。與此同時，為了充分釋放國內消費潛能，新型城鎮化與區域發展戰略推進力度加大，下放土地審批權、完善生產要素市場化配置以及加快老舊小區改造等，釋放房地產行業中長期利好。房地產調控方面，中央仍堅持「房住不炒」定位，在流動性合理充裕的宏觀背景下，房地產領域金融監管依然從嚴；地方政府因城施策更加靈活，多地從供需兩端出台房地產扶持政策，調控政策雖然整體呈邊際改善態勢，但政府仍保持調控定力，堅守「限購」、「限貸」等主體調控底線，需求端更多的從放寬人口落戶、降低人才引進門檻、加大購房補貼等方面落實。

總體來看，上半年，中央堅持「房住不炒」定位不變，房地產領域金融監管依然從嚴。地方政府為應對新冠疫情帶來的影響，因城施策更加靈活，但仍堅守「限購」、「限貸」底線，以促進房地產市場平穩運行。

2、市場量價

市場持續恢復，長三角城市量價表現突出

（1）價格：整體價格維穩，長三角地區部分熱點城市房價呈上漲態勢

從30個城市住宅項目銷售套數佔比情況來看，2020年1-5月，120-144平米、144-200平米之間和200平米以上的改善型產品銷售套數較2019年均有所增多，居住需求不斷升級。根據最新中指百城居民置業意願調查結果顯示，6月，近四成受訪者表示短期購房需求為換房改善，改善型需求占據重要地位。此外，受當前城市居民居住特徵影響，各類置業群體也更為偏好三居類中大戶型產品，此類產品需求佔比為44％，明顯高於其他類型。預計隨著疫情影響不斷減弱，市場換房需求仍存較大釋放空間，且在限購等政策影響下，部分購房者更傾向選擇一步到位的產品，中高端項目成交佔比有望繼續上升。

另外，受住房居住屬性回歸及疫情的加速刺激作用影響，產品內部功能區域劃分合理性、小區配套、產品健康理念的體現等產品關鍵因素對置業決策的影響力凸顯，進而將推動行業聚焦產品的迭代升級，實現人居生活的完善發展。同時，疫情的發生也為物業管理服務行業的發展提供了難得的機遇，加速刺激了物業服務需求的釋放。我國存量房規模較大，物業管理服務行業發展空間可觀，房企在物業板塊的布局，或將重構未來房地產行業的競爭格局。

6. 房價還會一直漲嗎

房價會一直漲的。因為房子不只是用來住的。我認為目前中國的房價太低，因為有太多人能買得起房子了，房子作為一種多種用途的復合產品來說，不應該賣的如此廉價。
客觀現實來看，在中國房子是用來住的，這嚴重阻礙了這些人的現金流。錢必須流動起來才會產生經濟動力，如果人們都把錢換座房子，經濟發展會被抑制的。在中國，由於租房系統不發達，居住成為購房者唯一的出路，所以很多人不顧一切也要先買房，因為沒房子意味著沒有居住。然而房子的其他價值也在購買房產的時候被一並賣給了人們，其實哪些其它用途對人們來說是沒用的，舉個栗子比如投資用途。
普通人並不懂房子，哪些房子能升值，哪些不能，普通人根本就沒有能力去判定，於是房子的買賣對於購房者來說是一種類似買彩票一樣的投機行為，這種投機行為的存在破壞了市場公平交換的原則，也破壞了市場經濟。高房價並不會破壞市場經濟，但是信息的不對等，交換中產生的欺壓行為破壞了市場經濟。再比如說，開發商炒房，把房賣給業務員，然後業務員再通過二手市場倒手，盈利。這只是最簡單的欺壓手段，個人玩家根本沒有能力判別，而政府介入也沒用，因為上有政策下有對策，政策永遠跟不上對策。只有購房者和地產商都是對等的企業行為，才會可能產生公平的交易。
未來隨著市場經濟的規范。投機行為一定會被打壓，沒有實力的投資者會被擠出舞台。個人購房行為會被清場，因為個人並沒有運作房子的能力，畢竟大多數人買房其實只是為了住。隨著未來租房市場的規范化，標准化，買房者會越來越少，已經買的怎麼辦？會有大企業來收房的，因為這些房子在一般人手裡得不到最大的利潤，只有放在企業里，讓專人運營，才會利潤最大化。
阿里已經宣布要進入租房市場了，估計未來騰訊、萬達之類也會緊跟步伐，到時候可能還會有其他資本來攪局，租房市場未來幾年會經歷巨大變革。大哥混戰的局面下，小中介會紛紛關門，如果你現在還在做小中介，是時候去另謀生路了。
一些城市的房價被壓住了，什麼時候會再漲？答案是再也不會漲了，只要個人玩家還存在，說明大哥們還沒有開戰，大哥們才是未來推動房地產房價的主要推手，然而大哥不動則已，一動個人玩家根本就沒機會。大哥想要收你的房，必然先壓你的價，把你壓死，然後再收房，所以個人玩家根本就無法在這個游戲中獲利。
有人說阿里已經行動了，是不是未來就是阿里的天下，其實未必，無數的經驗告訴我們，先行者可能死在沙灘上。第一個進入市場的也是探路者，未必就一定是最後的贏家。不過有一點可以肯定，未來掌握房地產市場的，才是掌握中國未來經濟大哥。BAT雖然今天金光閃閃，等這個房地產大哥站起來的時候BAT聯手都是分分鍾被秒殺的結局。江山代有人才出~

7. 如何正確看待當前房價的高位運行

如何正確看待當前房價的高位運行

天下沒有隻漲不跌的房價，還記得當年海南、香港、日本房地產泡沫破裂的景象么？

1993 年，海南房地產開發商紛紛逃離或倒閉，不少銀行的不良貸款率一度高達 60％以上。" 天涯，海角，爛尾樓 " 一時間成為海南的三大景觀。

1997 年至 1998 年一年時間，香港樓價急劇下跌 50%～60%，成交大幅萎縮，房屋空置率上升。

1991 年，日本房地產大泡沫在空前瘋狂後轟然崩潰，隨後陷入失落的二十年。

而當前中國房地產呈泡沫跡象，絕對房價已經偏高，全球前 12 大高房價城市中國作為發展中國家佔了 4 席（香港、深圳、上海、北京），地王頻出，居民恐慌性搶房。

1992-1993 年海南房地產泡沫

1992 年，總人數不過 655.8 萬的海南島上竟然出現了兩萬多家房地產公司。短短三年，房價增長超過 4 倍。最後的遺產，是 600 多棟 " 爛尾樓 "、18834 公頃閑置土地和 800 億元積壓資金，僅四大國有商業銀行的壞賬就高達 300 億元。開發商紛紛逃離或倒閉，不少銀行的不良貸款率一度高達 60％以上。" 天涯，海角，爛尾樓 " 一時間成為海南的三大景觀。海南不得不為清理爛尾樓和不良貸款而長期努力。

狂熱：財富神話，擊鼓傳花

大量資金被投入到房地產上，高峰時期，這座總人數不過 655.8 萬的海島上竟然出現了兩萬多家房地產公司，平均每 300 個人一家房地產公司。

當時炒房的各路人馬中，有包括中遠集團、中糧集團、核工業總公司的中央軍，也有全國各地知名企業組成的雜牌軍，炒房的大部分的錢都來自國有銀行。

據海南省處置積壓房地產工作小組辦公室資料統計，海南省 1989 年房地產投資僅為 3.2 億元，而 1990-1993 年間，房地產投資比上年分別增長 143%、123%、225%、62%，最高年投資額達 93 億元，各年房地產投資額占當年固定資產投資總額的比例是 22%、38%、66% 與 49%。

當然，這些公司不都是為了蓋房子。事實上，大部分人都在玩一個 " 擊鼓傳花 " 的古老游戲。

1992 年，海南全省房地產投資達 87 億元，占固定資產總投資的一半，僅海口一地的房地產開發面積就達 800 萬平方米，地價由 1991 年的十幾萬元 / 畝飆升至 600 多萬元 / 畝；同年，海口市經濟增長率達到了驚人的 83％，另一個熱點城市三亞也達到了 73.6％，海南全省財政收入的 40％來源於房地產業。

據《中國房地產市場年鑒（1996）》統計，1988 年，海南商品房平均價格為 1350 元 / 平方米，1991 年為 1400 元 / 平方米，1992 年猛漲至 5000 元 / 平方米，1993 年達到 7500 元 / 平方米的頂峰。短短三年，增長超過 4 倍。

1993 年6月24日，隨著銀根的全面緊縮，一路高歌猛進的海南房地產熱頓時被釜底抽薪。 這場調控的遺產，是給佔全國 0.6％總人口的海南省留下了佔全國 10％的積壓商品房。全省 " 爛尾樓 " 高達 600 多棟、1600 多萬平方米，閑置土地 18834 公頃，積壓資金 800 億元，僅四大國有商業銀行的壞賬就高達 300 億元。此後幾年海南經濟增速斷崖式下跌。

一海之隔的北海，沉澱資金甚至高達 200 億元，爛尾樓面積超過了三亞，被稱為中國的 " 泡沫經濟博物館 "。

開發商紛紛逃離或倒閉，銀行頓時成為最大的發展商，不少銀行的不良貸款率一度高達 60％以上。當銀行開始著手處置不良資產時，才發現很多抵押項目其實才挖了一個大坑，以天價抵押的樓盤不過是 " 空中樓閣 "。更糟糕的是，不少樓盤還欠著大量的工程款，有的甚至先後抵押了多次。

據統計，僅建行一家，先後處置的不良房地產項目就達 267 個，報建面積 760 萬平方米，其中現房面積近 8 萬平方米，占海南房地產存量的 20％，現金回收比例不足 20％。

一些老牌券商如華夏證券、南方證券因在海南進行了大量房地產直接投資，同樣損失慘重。為此，證監會不得不在 2001 年 4 月全面叫停券商直接投資。

1995 年 8 月，海南省政府決定成立海南發展銀行，以解決省內眾多信託投資公司由於大量投資房地產而出現的資金困難問題。但是僅僅兩年零 10 個月，海南發展銀行就出現了擠兌風波。1998 年 6 月 21 日，央行不得不宣布關閉海發行，這也是新中國首家因支付危機關閉的省級商業銀行。

從 1999 年開始，海南省用了整整七年的時間，處置積壓房地產的工作才基本結束。截至 2006 年 10 月，全省累計處置閑置建設用地 23353.87 公頃，占閑置總量的 98.17％，處置積壓商品房 444.82 萬平方米，占積壓總量的 97.6％。

" 天涯，海角，爛尾樓 " 一時間成為海南的三大景觀。

應警惕並採取措施控制房地產泡沫，事關改革轉型成敗

目前對未來房價走勢判斷，可以轉化為對未來城鎮化、居民收入、貨幣松緊和利率高低的判斷。當前基本面還有一定空間，比如 2015 年城鎮化率 56.1%，未來還有十多個百分點的空間，將新增城鎮人口 2 億人左右，但區域分化明顯，一二線高房價，三四線高庫存。既然 2014-2016 年房價上漲主要是貨幣現象，因此未來關鍵在貨幣松緊，房價走勢可能三種前景：第一種是貨幣政策回歸中性穩健，加強對貸款杠桿和土地投機的監管，2014 年底啟動的這一輪房價上漲周期接近尾聲，未來橫盤消化；第二種是繼續實施衰退式貨幣寬松，貨幣超發和低利率，則房價可能不斷創新高；第三種無論是主動的收緊貨幣（比如基於對通脹和資產價格泡沫的擔憂）還是被動的收緊貨幣（比如美聯儲超預期加息，匯率貶值和資本流出壓力增加），利率上升，房價面臨調整壓力。

房地產泡沫具有十分明顯的負作用：房價大漲惡化收入分配，增加了社會投機氣氛並抑制企業創新積極性；房地產具有非生產性屬性，過多信貸投向房地產將擠出實體經濟投資；房價過高增加社會生產生活成本，容易引發產業空心化。當前應採取措施避免房價上漲脫離基本面的泡沫化趨勢，可以考慮：通過法律形式明確以居住為導向的住房制度設計，建立遏制投資投機性需求的長效機制；加強監管銀行過度投放房貸；實行長期穩定的住房信貸金融政策，避免大幅調整首付比例和貸款利率透支居民支付能力，穩定市場預期；採取中性穩健的貨幣政策；推動財稅改革改變地方政府對土地財政的依賴，逐步建立城鄉統一的集體建設用地市場和住房發展機制。中國經濟和住宅投資已經告別高增長時代，房地產政策應適應 " 總量放緩、結構分化 " 新發展階段特徵，避免寄希望於刺激房地產重回高增長的泡沫風險。當前中國房地產尚具備經濟有望中速增長、城鎮化還有一定空間等基本面有利因素，如果調控得當，尚有轉機。

8. 中國房地產2020年上半年房地產市場趨勢怎麼樣

根據中指研究院今天發布的《2020上半年中國房地產市場總結&下半年趨勢展》報告來看，2020年中國房地產上半年和下半年的市場情況如下：

2020年初，疫情對我國經濟及房地產市場運行造成較大沖擊，為應對疫情帶來的影響，我國宏觀政策逆周期調節力度明顯加大，地方因城施策也更加靈活，疊加疫情緩和後前期積壓的購房需求積極釋放，我國房地產市場持續恢復，尤其是長三角地區熱點城市，土地市場熱度居相對高位，品牌房企線上線下積極推盤促銷，銷售業績基本與去年同期持平。

從30個城市住宅項目銷售套數佔比情況來看，2020年1-5月，120-144平米、144-200平米之間和200平米以上的改善型產品銷售套數較2019年均有所增多，居住需求不斷升級。根據最新中指百城居民置業意願調查結果顯示，6月，近四成受訪者表示短期購房需求為換房改善，改善型需求占據重要地位。此外，受當前城市居民居住特徵影響，各類置業群體也更為偏好三居類中大戶型產品，此類產品需求佔比為44％，明顯高於其他類型。預計隨著疫情影響不斷減弱，市場換房需求仍存較大釋放空間，且在限購等政策影響下，部分購房者更傾向選擇一步到位的產品，中高端項目成交佔比有望繼續上升。

另外，受住房居住屬性回歸及疫情的加速刺激作用影響，產品內部功能區域劃分合理性、小區配套、產品健康理念的體現等產品關鍵因素對置業決策的影響力凸顯，進而將推動行業聚焦產品的迭代升級，實現人居生活的完善發展。同時，疫情的發生也為物業管理服務行業的發展提供了難得的機遇，加速刺激了物業服務需求的釋放。我國存量房規模較大，物業管理服務行業發展空間可觀，房企在物業板塊的布局，或將重構未來房地產行業的競爭格局。

9. 求論文一篇：鄭州房地產市場現狀

金融危機對中國房地產市場的影響分析

[摘 要] 本文首先分析了次貸危機對中國房地產市場購房者預期、政府政策及銀行經營理念的影響，接著重點分析了次貸危機對國內房地產市場的中長期走勢的影響，並嘗試建立了國內房地產市場需求模型。在此基礎上本文對國內房地產市場進行了展望，並提出了相應的對策。
[關鍵詞] 次貸危機 房地產市場

一、引言
目前，隨著次貸危機的加深和惡化，一次全球性金融危機的陰影開始顯現。歸根到底，美國次貸危機之所以愈演愈烈，除了次級按揭貸款通過證券化這個變壓器把風險高倍放大以外，關鍵在於它沉重打擊了市場信心。對次貸危機的恐慌和疑慮將波及汽車、教育金、信用卡等其他消費信貸市場，還會擴大到公司債券方面，嚴重影響企業融資，進而造成美國及全球金融市場的危機。次貸危機爆發以來，對我國也產生了廣泛而深遠的影響。其中，中國房地產市場受到的影響備受關注，值得警惕的是，中國目前流動性過剩、相對低利率、房地產市場空前繁榮與美國三年前的情景如出一轍，中國房貸市場會不會爆發大規模信用危機，本文就此專題展開討論。
二、次貸危機對中國房地產市場的影響
1.影響購房者預期
購房者對房地產市場的預期極其敏感，「買漲不買跌」是普遍的心態。2001年以來，美國樓市的不斷上漲在很大程度上助長了中國購房者的信心，對房價的快速上揚起到了一定作用。然而，次貸危機影響，使國內購房者認識到沒有隻漲不跌的房地產市場，進而由熱烈入市買房轉為持幣觀望，具體表現為成交量的急劇下滑和房價的滯漲。2007秋季開始，從深圳、廣州等珠江三角洲發端，逐漸蔓延至北京、上海等一線城市，成交量滑坡、房價滯漲甚至下跌已經成了媒體報道的熱點。據最新的國家發改委、國家統計局公布的調查數據顯示，2008年1月份，全國70個大中城市房屋平均銷售價格環比僅上漲0.3%。整體房價水平雖然略漲，然而急劇的量縮已經改變了很多地區樓市「跌量不跌價」的狀況，樓盤以各種名義和各種方式暗降價格的現象日趨增多。
2.影響政府政策及銀行經營理念
次貸危機對政府房地產政策產生了深刻影響。「不僅打破了國內房地產按揭貸款為優質資產之神話，也改變中央政府對國內房地產發展的看法」（易憲容2007）。
首先，不少商業銀行放鬆個人住房按揭市場准入，貸後又放鬆風險管理。在2007年三季度前，國內個人住房按揭貸款人一般只要購買都可以獲得貸款，一些人還用假收入證明等虛假文件進行「假按揭」，再加上「循環貸」、 「加按揭」、 「轉按揭」等五花八門房貸產品大量涌現。如果房價持續低迷，利率又處於上升周期，那麼購房者的負擔將逐步加重，會有大量違約客戶出現，銀行將出現大量不良貸款。其次，銀行個人住房按揭貸款快速增長成為房價瘋漲的助推器。2003年初到2006年底，個人住房消費貸款共增長10800億元；而2007一年的時間，個人住房按揭貸款增長接近前四年的總和，達到9000多億元（數據見人民銀行2003-2006年貨幣政策執行報告）。大量投機者利用銀行杠桿和低利率政策，在國內房地產市場瘋狂炒作，造成房價快速飆升。
種種跡象表明，國內個人住房按揭貸款的風險正在逐漸積累。據上海《東方早報》2006年11月15日報道，上海當年9月末，中資銀行個人房貸不良率為0.86％，而2004年只有0.1％左右，兩年時間房貸不良率上升了7倍多。為此管理層從2007年下半年以來推出了一系列有關抑制房地產過度投機的政策，如24號文件、359號文件、64號文件、39號令、452號文件。這些文件的政策含義包括：一是全面的確立中國的住房保障體系；二是對中國的房地產的投資與消費做出嚴格的區分；三是提高個人住房按揭貸款的市場准入；四是完全禁止各商業銀行加按揭及轉按揭。2007年冬季召開的中央經濟工作會議又對貨幣政策進行重大調整，決定實施從緊的貨幣政策，適時提高利率，嚴控信貸規模。
政府政策的變化直接影響到銀行的經營理念，對個人住房按揭貸款的盲目樂觀和鬆弛管理成為過去。從2008年起，個貸申請人不僅要提供收入證明、信用記錄、公司工資證明、學歷等，還必須向銀行提交自己的3個月以上工資卡上資金對賬單，從而防止貸款人提供虛假的收入證明。這些規定的實施，將有三成以上的購房者受到影響，有一半以上的購買者貸款申請將被拒絕。
3.影響國內房地產市場的中長期走勢
(1)次貸危機反襯中國房地產市場的潛在危機
美國的次貸危機如一面鏡子，也反襯出了我國房地產潛藏的大量問題，除了前文所述的問題以外，本文重點從以下兩方面闡明我國房地產市場的潛在危機。
①國內房地產市場漲價過快
從漲價速度上看，如果從2003年為基期來計算，那麼全國多數地方的房價至少上漲了1倍，多的甚至2倍以上。而美國從1995至2006年用了12年才實現了房價的翻番。可見近年來，中國房價漲幅遠遠超過美國。
②違約風險
違約風險是指借款者拖延或拒絕按合同還款給銀行造成的損失。目前國內房貸違約風險有加劇的趨勢。首先，我國已進入加息周期，貸款利率大幅攀升加重了購房者的還貸負擔。央行連續7次加息，但由於通脹的加劇，國內居民的消費開支開始增加，而預期收入卻不明朗，進一步加大了還貸難度，當貸款利率上升到一定水平，風險累到一定程度，稍有風吹草動，違約率就將急劇攀升。其次，我國房價評估體系仍較混亂，借款者可以通過房產價格的高估從銀行獲得貸款。當出現大面積違約時，由於房價下跌，原先評估的價格明顯偏高，加上銀行處置資產的費用，抵押品處置後無法彌補銀行的損失。再次，房地產金融市場建設的滯後，我國房貸違約風險基本聚集在銀行體系內，如果房價出現大跌，這些積累的違約風險將給我國商業銀行體系帶來巨額不良貸款。
(2)次貸危機提示我們重新思考國內房地產市場的需求情況
次貸危機爆發之前，國內房地產界流行的說法是中國人多地少，住房需求具有剛性雲雲。然而，次貸危機的前車之鑒，使我們有必要對國內房地產市場的需求進行重新思考。本文認為，國內房地產市場需求應該劃分為自住需求、保值需求、投機需求三大類，而不是簡單地劃為自住需求和投機需求兩類。為方便說理，本文嘗試建立以下簡單的房地產需求模型。
①自住需求：這類需求是指購房者出於自住需要而且有支付能力需求，記作D1，一般與居民實際可支配收入Y正相關、預期房價上漲的購房者在總購房者中的比例E，與房價P、貸款難度d、利率r反相關。可以簡化地寫為： ，其中k表示決定自主需求的其他因素，例如人口增長率、結婚率、城市化率等等，一般是常數，為簡化問題通由k描述。可以看出，由於目前居民實際可支配收入Y由於通脹加劇而增長緩慢，E如前文所述是下降，從年度看2007年房價P比2006年大幅飆升，貸款難度d增加，利率r上揚，可見2007下半年開始，國內房地產自住需求受到強烈抑制。
②保值需求：這類需求是指購房者出於保值目的而形成的購房需求，記作D2，一般與居民實際可支配收入Y、預期房價上漲的購房者在總購房者中的比例E正相關，和利率r反相關。可以簡化地寫為： ，其中h表示決定保值需求的其他因素。同上理，2007下半年開始，保值需求也在下降和受到抑制。
③投機需求：這類需求是指購房者出於投機增值目的而形成的購房需求，記作D3，一般與參與房地產投機資本總量L、預期房價上漲的購房者在總購房者中的比例E正相關，和貸款難度d、利率r反相關。可以簡化地寫為： ，其中u表示決定投機需求的其他因素。從2007年下半年形勢看，雖然參與房地產投機資本總量L還在增加，但由於E的下降，r的提升，特別是d的大幅增加，投機資本利用銀行信貸的杠桿作用大打折扣，使得房地產投機需求受到極大遏制。

綜上所述，房地產需求D=D1+D2+D3包括自住需求、保值需求和投機需求，其中投機需求占據主導地位，部分城市去年已佔八成以上。從短期看，國內房地產需求受次貸危機影響，從2007下半年開始出現全面下降已經是不爭的事實。
(3)次貸危機對推動國內房價走高的流動性過剩問題影響深遠
從上文知，社會投機資本總量L是形成國內房地產投機需求的主要因素，而流動性過剩一直是社會投機資本的主要來源，並成為推動國內房價走高的主要因素，也一直是央行重點治理的難題。次貸危機對我國治理流動性過剩問題帶來的影響不容忽視。
一方面，影響我國對美貿易順差。我國對美國的出口價值約佔中國出口總額的一半以上，次貸危機使美國經濟陷入衰退，減少對中國商品的需求；同時，美聯儲已經再次採取放鬆銀根的政策，並對人民幣升值施加更大的壓力。2008年中國的出口形勢不容樂觀，貿易順差將步入下降軌道。這雖然給我國經濟發展帶來一定負面影響，但也將使高額的貿易順差增速下降，減輕外匯儲備的過快增長給治理流動性過剩問題帶來的壓力。
另一方面，加速國際投機資本湧入。由於美聯儲的降息，使中國加息的空間受到制約，但由於國內通脹壓力，2008年中國還將加息，中美利差不斷加大，國際投機資本加速湧入，致使本己過剩的流動性進一步膨脹，從而給中國治理流動性過剩問題的帶來難度。
從2008年1月份貨幣政策執行情況看，從緊的貨幣政策執行並不理想，貨幣供應量增長迅速。M2同比增長18.94%，創下近19個月來的新高。原因主要在於國內貨幣信貸增長全面地反彈， 1月份新增貸款達8036億元，同比增長了2000億元，創歷史新高。因此，目前治理流動性泛濫、防止固定資產投資過熱及物價水平全面上漲的任務仍是央行的當務之急。
(4)對國內房地產市場中長期走勢的展望
首先，從房地產供給看，由於土地資源的國家壟斷性，加上房地產商的投資慣性，一定時期內國內房地產供給將繼續保持穩中略升的局面。
其次，從房地產需求看，從上文分析知:
房地產需求受到預期房價上漲的購房者在總購房者中的比例E和利率r的影響很大，雖然已經開始從高位回落，但當前E是不穩定的，如果投機資本掀起新的一輪炒作狂潮，E還有反轉向上的可能；而r的漲幅有限。而且從前文看，由於流動性過剩帶來的社會投機資本L的增加，投機需求的上漲沖動仍然很大，而目前投機需求是決定國內房地產需求的主導力量。
總之，目前國內通脹壓力巨大，一月份CPI同比上漲7.1%，而信貸規模也在劇增，負利率十分明顯，股市和房地產市場非理性狂漲的引信並未解除。從去年下半年至今，國內房地產市場的短期走勢雖然逐步下跌並向理性回歸。但從中長期看，房價的高位運行還將延續，不排除掀起新一輪狂漲的可能性。是否如此，取決於中央實施緊縮政策的決心和落實效果。
參考文獻:
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10. 中國房地產占國民經濟的比例

一、作為國民經濟的重要引擎之一，房地產業對保增長的貢獻十分顯著。據估算，2009年，全國新房和二手房的成交額有望突破6萬億元，相當於同期GDP的五分之一強;房地產開發投資額預計達3.6萬億元，占固定資產投資的比重接近19%;在增量固定資產投資中，房地產貢獻逾三成。
業內專家分析，房地產對啟動內需的正面影響巨大，而正在生成的泡沫將摒棄真實需求，並可能導致房地產引擎熄火。因此，中央經濟工作會議後，地產調控取向定調為平衡供給:一方面增加普通商品房供應，推進保障房建設;另一方面抑制樓市投機，遏制房價過快上漲。隨著房地產投資和新開工量的持續增加，樓市有望逐步走向供求平衡。
參考資料：http://news.163.com/09/1230/07/5RP10Q5N0001124J.html
二、房地產業同國民經濟總量之間的關系有以下幾個結論：
1、房地產業在國民經濟中保持「波動型」上升的態勢, 和其他新興產業相比較, 房地產業佔GDP 的上升幅度較小; 房地產業在國民經濟中的比重上升是隨著一些傳統的支柱產業比重下降出現的; 房地產業屬於新興產業中的重要產業, 逐漸走向支柱地位; 在逐漸壯大的新興支柱產業中, 房地產業並不是發展速度最為迅猛的。
2、1990 -2006 年房地產業對GDP 增長的平均貢獻率按可比價格的房地產業增加值貢獻率在各類產業中是非常高的, 但貢獻率最高的年份並沒有出現在最近兩年房地產業受到普遍關注的年度;2000 年以後房地產業對GDP 增長的貢獻率相對穩定, 同房地產業佔GDP 比重最近幾年一直穩定的態勢相符合, 顯現出支柱產業的一些特徵。
3、近些年房地產業開發實際投資增長勢頭都非常強勁,除2003 年外, 2000 年以後房地產業開發實際投資增長速度比較平穩, 類似於房地產業佔GDP 比重的變動趨勢; 房地產業實際投資占固定資產總投資比重的變動趨勢同房產業增加值佔GDP 比重的變趨勢相似, 房地產業開發實際投資的快速增長是支撐自身高位運行的關鍵因素。
4、房地產業實際開發投資對自身的貢獻不能脫離國民經濟本身增長的慣性, 投資所發揮的整體作用是與國民經濟總量密切相關, 投資同樣也不能脫離土地等要素單方面發揮作用; 房地產業開發投資可以迅速推動當年增加值的增長, 投資轉化為當年產出的能力非常強;為了能夠使房地產業開發投資能夠發揮更大作用,每年的投資額度需要超越上一年。
5、同期GDP正增長是房地產業增加值實現正增長的重要前提;在GDP 增長帶動房地產業增加值增長的過程中,貨幣供給的增加發揮了非常重要的作用, 同期貨幣供給增加能夠有效的推動房地產業產出的增加; GDP 增長帶動房地產業發展起重要鏈接作用的是市場中的貨幣量, 房地產業受到國民經濟總量增長帶動不能脫離資金這一重要環節。
6、房地產業與國民經濟總量的這種相互影響關系表明, 房地產業是國民經濟中的重要產業, 其波動與國民經濟波動具有一定的一致性, 房地產業在國民經濟總量中佔有重要地位。