『壹』 房產買賣因買方違約如何打官司
1、買方放棄購買,您可以依據買賣合同以及與中介公司的三方協議追專究買方的違約責任
2、您用買屬方的首付再次投資購房的行為,與您與買方解除合同沒有法律上的直接關系。也就是說,您與開發商的買賣合同的履行,不以您與買方的合同的履行為法律上的必要。除非您與買方在合同上有專門的約定。
『貳』 簽訂房產買賣協議後原房主不願辦過戶怎麼辦
過戶是房屋交易中最重要、最根本的一項程序,同時它也是房屋買賣合同中出賣方最重要的一項基本義務。那麼如果各位朋友在交易中不幸碰到了房東不給過戶的情況,我們分兩種情況分析:第一種情況,房東明確表示不給過戶。這種情況在合同法上叫「預期違約」,就是合同相對方明確表示不履行合同主要的義務;第二種情況,房東沒有明確說不給過戶,一直用各種理由推脫,這種情況下需要我們採取一個簡單的動作,就是催告房東履行過戶義務,這個催告我建議大家採取可供取證的形式,比如發送簡訊、微信、郵件、催告函以及通過電話錄音等方法,如果在催告後房東仍拒不過戶的,這種情況在合同法上叫「遲延履行+合理催告」。無論是「預期違約」還是「遲延履行+合理催告」,這時作為買受人的我們就獲得了合同的法定解除權,享有了法律上的主動地位。這時候無論是要求解除合同還是要求對方承擔違約責任亦或者要求對方繼續履行合同就都具有了法律上的支持。法律依據:《中華人民共和國合同法》第九十四條【合同的法定解除】有下列情形之一的,當事人可以解除合同:(一) 因不可抗力致使不能實現合同目的;(二) 在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;(三) 當事人一方遲延履行主要債務,經催告後在合理期限內仍未履行;(四) 當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;(五) 法律規定的其他情形。
『叄』 買房子時賣方違約,定金如何賠償
賣方明確表示不履行合同的,定金應當雙倍返還給買方。《合同法》第八條依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同。
第一百零七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第一百零八條當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的,對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。
《合同法》第一百一十五條當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後,定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金。
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二手房交易賣家違約的處理辦法:
1、針對拒簽居間協議和拒收定金。如果賣家在中介處掛牌待售,按中介一般的操作流程,中介會先讓買家簽居間協議,由於居間協議僅有買方簽字,所以居間協議還沒有成立,賣家即使不簽,也不承擔什麼法律責任。中介應當採取反向操作的方式,即將居間協議的主要內容確定後,先讓賣家簽字,再讓買方簽字。
賣家雖然已經簽了居間協議,但房價上漲後不肯收定金。通常居間協議都約定意向金在賣家簽收以後才能轉變為定金,所以如果賣家不簽收的話,那麼意向金就不會變成定金,賣家毀約就不會受到定金罰則的處罰。
中介除了採取前面所說的反向操作方式外,還應當要求賣家在居間協議中授權中介收取定金並代為保管。這樣,中介收了定金也就等於賣家收了定金,賣家毀約就要承擔定金罰則。
2、簽訂居間協議後雙倍返還定金。通常居間協議約定為收受定金的一方如毀約,應當雙倍返還定金;支付定金的一方如毀約,則喪失定金。雖然房東簽了居間協議,而且也收了定金,如果房價漲得比較多即使雙倍返還,還是可以賺錢,所以房東寧願雙倍返還定金而不願意繼續履約。
在二手房買賣中90%以上的居間協議都對買賣合同的主要內容進行了明確的約定,雖然還沒有簽訂用以備案的買賣合同正式文本,但雙方通過簽訂居間協議已經成立了買賣合同關系,而不只是一個對訂立買賣合同的「預約合同」。
在這種情況下,房東不能僅僅雙倍返還定金就有權終止合同了,買方可以向房東主張房價的差價損失,也就是可以要求房東對因房價上漲給買方造成的損失進行賠償。
『肆』 房屋買賣合同簽訂後,賣方違約不辦理過戶,買方可否申請法院強制過戶
可以申請強制執行的,需要先通過法院判決,具體如下:
《中華人民共和國民事訴訟法》
第二百五十條 強制遷出房屋或者強制退出土地,由院長簽發公告,責令被執行人在指定期間履行。被執行人逾期不履行的,由執行員強制執行。
強制執行時,被執行人是公民的,應當通知被執行人或者他的成年家屬到場;被執行人是法人或者其他組織的,應當通知其法定代表人或者主要負責人到場。
拒不到場的,不影響執行。被執行人是公民的,其工作單位或者房屋、土地所在地的基層組織應當派人參加。執行員應當將強制執行情況記入筆錄,由在場人簽名或者蓋章。
強制遷出房屋被搬出的財物,由人民法院派人運至指定處所,交給被執行人。被執行人是公民的,也可以交給他的成年家屬。因拒絕接收而造成的損失,由被執行人承擔。
第二百五十二條 對判決、裁定和其他法律文書指定的行為,被執行人未按執行通知履行的,人民法院可以強制執行或者委託有關單位或者其他人完成,費用由被執行人承擔。
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1、下列情況的不適用繼續履行,第一百一十條規定,當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的,對方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:
(1)法律上或者事實上不能履行。
(2)債務的標的不適於強制履行或者履行費用過高。
(3)債權人在理期限內未要求履行。
2、解除合同,適用定金罰則或要求對方支付違約金。
第一百一十六條規定當事人既約定違約金,又約定定金的,一方違約時,對方可以選擇適用違約金或者定金條款。
(1)定金罰則,如果合同當事人在合同中約定了定金條款,或者另外訂立了定金合同,則可以適用定金。
以定金方式承擔違約責任的做法是:支付定金一方違約時,不得要求對方退回定金;收受定金一方違約時,應雙倍返還定金。其中需要注意的是,定金數額不得超過合同總價款的20%,超過部分將不被視為定金。
(2)違約金,如不適用定金罰則適用違約金。當事人在合同中明確約定違約金的數額或者計算方法,並且約定不違法,也無明顯不合理的,則適用合同約定的違約金。
但如果合同約定的違約金數額低於造成的損失的,當事人可以請求法院或者仲裁機構予以增加;如果約定違約金過分高於造成的損失,當事人可以請求法院或者仲裁機構予以適當減少。
『伍』 購房合同違約怎麼辦,如何處理
購房者在購房過程中應選擇正規的營業執照齊全的中介公司來簽署購房合同,並注意一下六個要點:
第一:簽訂合同前必須認真核實房主的身份,防止假房主騙賣或者一房多賣的情況出現。
房產也是騙子的重要目標,近年來假房主騙賣或者一房多賣的情況也經常出現,往往購房者付了定金和首付款正准備過戶時才發現自己上當了,找人卻又無法找到當初簽約的那個人了。因此,業內人士稱,二手房購置必須確保簽約主體是合法房主,有權進行房屋的買賣。
第二:合同上明確標明房屋基本情況和付款時間。
對買主來說,合同中必須註明房屋基本信息,包括地址,門牌號,面積和戶型。這些信息須按產權證上註明的為准。業內人士稱,尤其是建築面積,一定要看清,包括在售房屋提供的房屋產權證是否屬真實;房產面積多大;該房產用途是辦公還是居住,或是其他,這些都需註明。對賣方來說,最重要的是標明付款時間,尤其是付款方式,必要在合同中註明。不能模糊的口頭約定。
第三:合同必須明確各種費用的交接時間和方式。
二手房因為是處於使用中的,所以有各種各樣的費用,比如說水電,煤氣,還有物業,暖氣,有線電視等,這些費用有些是預付費的,有些是年終結算的,這些費用如何交接,什麼時候交接都必須有個明確的規定,省得購房後才發現問題而產生一些不必要的糾紛。
第四:寫明違約責任和合理利用補充條款。
房屋買賣手續辦理和房屋過戶期間因為各種原因雙方都存在違約的變數,不少人購房時基本就只注意房款,過戶等問題,而忽略了違約的可能性,因此購房合同必須要寫清楚各種違約的負責主體,違約的賠償具體數目等,這樣才能有效約束違約行為。所以必須在正規的中介公司簽署正式的購房合同,合同中對違約情況有所陳述。另外在履行合同的過程中,可能還有一些問題一時無法確定,這些可以在後來確定時增加附加條款,寫清楚具體情況以及雙方約定,這樣可以避免後期的一些麻煩。
第五:購房者要對即將進行交易的房產進行必要的了解。
該房產有沒有被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利;該房產是否已設定抵押。根據《中華人民共和國擔保法》的規定:抵押期間,抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的,應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的,轉讓行為無效。在這里,如果該房產已設定抵押,那麼抵押方即為售房者,抵押權人就是售房者將該房產抵押的第三方即某人、某公司或某銀行;受讓人就是購房者。這個規定的意思也就是售房者已將該房產抵押給第三方,在轉讓該房產時,並未通知第三方或未告知購房者此房已設定抵押,那麼轉讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權人同意的情況下,此房產方可進行買賣。
第六:購買二手房,房子的現狀須在合同上加以註明。
房屋應是現狀銷售,以看房的情況為准,合同上必須寫清該房屋的裝修及配套設施有哪些,包括水電、煤氣、暖氣、有線電視等基本設施。大多數購房者都是在房屋使用中的時候去看的房,在這過程中誤以為自己看到的就是房子的現狀,包括屋內的家電傢具,合同中雙方必須約定好是否留存傢具家電,必須有所註明。以免引起糾紛。
總結:二手房購房,因為房源相對來說比較單一,所以必須針對房屋本身的特點進行合同撰寫,盡量將買賣雙方需要保護的權益都寫入合同,這樣才能比較可靠的保障購房的利益,減少買賣過程中的變數和麻煩。
『陸』 房產買賣違約怎麼辦
你完全不需要履行違約金,因為你們的交易已經成功了,如果沒有打過官司,這2萬元律師費也可以不用交。