㈠ 房地產估價報告是什麼干什麼用的
估價報告沒聽過，只知道有評估報告，一般是評價房地產價值，作為抵押融資的估值依據。
㈡ 商業與其他用途房價評估有區別嗎
房屋的用途不同，房價的評估也會不同，這是顯而易見的。商業用房包涵區位、結構、商業價值等，住房與其他用途房評估也各有各的的特點，突出某一方面的重點，提現房屋的真實價值！
㈢ 商業用房有幾年產權產權期滿後怎麼處理
商業性質的房屋來土地的源使用年限是40年的，如果到期後會有有關部門來進行評估，如果經評估後，土地上的建築物還可以繼續使用的話，那麼產權人需要繳納土地出讓金就可以繼續使用了，如果不能使用的話就會回收土地並賠償買受人。
土地使用年限如下：
根據我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
居住用地70年;
工業用地50年;
教育、科技、文化、衛生、體育用地年限為50年；
商業、旅遊、娛樂用地40年;
倉儲用地50年；
綜合或者其他用地50年。
㈣ 商住用房評估可以完全按照商業評估嗎
不能，評估是專業而嚴謹的，商住和商業有實質的區別，需要具體咨詢——公評 員工答
㈤ 考房地產評估師有用嗎，以後能做什麼啊
不錯的，現在房地產估價師是個緊俏的行業，有了這個估價師證你就也很好的，評估師的工資最少是每個月6000元左右，而且現在估價師考過的很少，社會很需要
㈥ 辦公用房和商業用房評估價格區別
商業用房復和辦公用房的區別如下制：1.使用性質主體不同；商業用房的使用主體多為各類商店、門市部等商業用戶，辦公用房的使用主體多為企業、事業、機關等單位。2.用途不同；商業用房主要是從事商業行為的所用的房屋，而辦公用房是單位辦公用的房屋。3.基本樓層不通；商業用房一般是底層臨街的房屋，辦公用房一般是寫字樓及獨棟的房屋。4.產權年限不同，商業用房的產權年限為40年，辦公用房的產權年限為50年。5.辦公用房有全國統一的建設標准，商業用房沒有這一標准。
㈦ 房產評估價值中包含土地價值嗎（商業用房，評估採用收益法）
房產價值和土地價值是分開的，但是房產又依附於土地價值存在，內如果房屋所處容的土地沒有土地證，或者土地證沒有在房產所有者名下，房屋的價值就會很受影響。如果採用收益法評估的，只要房屋產權時間可以保證，基本就不受土地價值的影響。收益法評估是基於房屋未來能帶來的收益，跟房屋成本價值沒有太大關系。
㈧ 房產證用途是商業，土地證用途是住宅，請問進行房地產評估時，房屋是按商業用途評估還是住宅呢
評估方法
1、成本法
（1）成本積演算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對於正常成本費用累積後取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用於對正常程序取得的土地的評估。
（2）重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標准下的重新建造房屋所需成本的測算，然後考慮資金的利息並計取一定的開發（或建設利潤）得出完全重置成本價，然後根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘後得出房屋的評估價值的方法。
2、市場比較法
挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過准確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和准確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，並且估價結果較為准確。
3、剩餘法
房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它後即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用於房屋或土地的單項估價。
4、收益法
不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。
5、假設開發法
對於一個未完成的房地產開發項目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發完畢後的市場價值，然後扣除剩餘開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。
6、基準地價法
針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最後得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。
7、路線價法
土地使用權的價值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關系，對於同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。
㈨ 房地產估價有什麼作用
土地估價包括宗地價格評估和城市基準地價評估。在實際評估中，經常遇到的是宗地估價。
1．土地的分類。依據估價的需要，一宗土地可按用途分為居住、商業、工業、其他用地四類，每種土地的估價特點及注意事項可結合前面分別介紹的該類房地產的情況加以理解。值得注意的是，宗地估價除可選用三種基本估價方法外，還可採用假設開發法及基準地價修正法評估。
2．影響宗地價格的主要因素。從評估的角度來看t對一塊工地應掌握如下內容。
（l）坐落位置；
（2）面積大小；
（3）形狀；
（4）周圍環境；
（5）土地權利狀況；
（6）土地利用現狀；
（7）規劃設計要求；
（8）生熟地程度；
（9）地質、水文和氣象條件；
（10）其他。
三、房地產估價的特點
由於房地產及其價格構成比較復雜，決定了房地產估價業務具有許多特點，其中比較典型的特點如下：
（一）房地產估價具有科學性
房地產估價建立在科學的估價理論與方法的基礎之上，具有科學性。
雖然房地產價格受多種因素影響，構成和變化都比較復雜，難以准確地確定，但通過估價人員的長期理論研究與實踐探索，總結出了房地產價格形成與變化的基本規律，這些內容構成了房地產估價的基本理論。房地產估價的基本理論包括地租理論、房地產市場的供求理論、購買者行為理論、效用價值理論、生產費用價值理論、替代原理以及收益遞增遞減原理、生產要素組合的均衡原理、收益與分配原理和投資理論等。在這些估價理論的基礎之上，又形成了一整套系統而嚴謹的估價方法及評估步驟，使房地產估價有章可循。另外，在房地產估價過程中還廣泛地涉及到規劃、建築、結構、低預算、法律，以及宏觀經濟等有關理論和知識。因此，房地產估價雖然從現象上來看，是估價人員對房地產價格所作出的推測與判斷，但究其實質並不是主觀臆斷，而是把房地產的客觀實在價值通過評估活動正確地反映出來，具有很強的客觀性和科學性。
（二）房地產估價的藝術性
房地產估價必須遵循一套科學嚴謹的估價理論和方法。但又不能完全拘泥於有關的理論和方法。因為房地產價格形成的因素復雜多變，不是簡單地套用某些數學公式就能夠計算出來的。房地產估價在一定程度上具有藝術性，主要體現在如下幾個方面：
1．房地產估價人員需要有豐富的經驗。房地產估價是一項專業性很強的業務，估價人員必須具備豐富的經驗，才能作出准確合理的判斷。
准確、完整地了解和掌握估價對象離不開估價人員的經驗。各類房地產都有其固有特徵。向類房地產之間受各種因素的影響差異也較大。對於某一確定的待估房地產來說，土地的形狀、地勢、地質對價格產生影響；建築物的結構、設備、裝修以及維修保養情況直接決定著其重置價格及成新度或折！日額的數值；附近的景觀、建築密度以及某些建築物也在程度不同地影響著該房地產的價值與價格；另外，對於某些房地產所採用的特殊的裝飾、裝修以及附帶的某些特殊設備等的價值也需要估價人員清楚；對於公寓、單元住宅以及辦公樓等，其公用設施的數量及質量、物業管理及所提供的服務水平等也程度不同地影響著其售價和租金。
准確地運用各種估價方法離不開估價人員的經驗。首先，對於某一確定的待估對象，究竟選用哪幾種估價方法較為適宜，以哪一種估價方法為主，都需要估價人員具備類似的估價經驗。其次，在運用某種估價方法評估某一房地產時，還有許多具體問題及參數需要估價師解決和確定，如運用市場比較法涉及到區域因素修正、個別因素修正等，其修正系數的確定在一定程度上是估價人員依據其經驗所作出的主觀判斷；運用收益還原法涉及到租金或純收益的調整與核定，出租率的確定以及還原利率的選取等；運用成本法估價時，成新度或折舊額的確定也必須具備豐富的經驗。
2．房地產估價需要很強的推理與判斷能力。豐富的估價經驗是順利評估的前提，在經驗基礎上所形成的推理判斷能力在一定程度上代表著估價師的水平。在房地產估價過程中，推理判斷能力不僅體現為對房地產價格規律的透徹認識，有時會表現出非邏輯性，體現為估價師的超常眼力。
房地產估價離不開對房地產價格變化趨勢的分析。由於房地產價格是在多種因素綜合作用下形成與變化的，這就要求估價師具有較強的綜合分析與推理判斷能力；房地產價格受區域市場影響較大，對區域市場的分析往往難以獲得十分准確的數據資料，由於范圍較小，一些統計規律及經驗數據往往與實際情況偏差較大，需要估價師具有一定的洞察力；另外，在最終估價額的決定上以及對特殊物業，如某些特殊的商業物業，由於特殊的壟斷地位所形成的超常的壟斷價格，分析時也離不開估價師的判斷能力，有時甚至是依靠一種直覺來作出判斷。
3．房地產估價需要一定的技巧。房地產估價的技巧性一方面體現在估價過程中，另一方面則體現在如何保證評估結果的權威性，保證委託人及有關當事人能夠接受合理的評估結論上。在房地產估價過程中，涉及到准確核實待估房地產的權利狀態，如何以最快的速度擬好估價報告，避免以後出現糾紛股些問題的處理都需要估價師掌握相應的技巧。
房地產估價體現出科學性與藝術性的高度統一。正因為如此，有人將房地產估價定義為：為特定目的評估房地產的特定權益於特定時間的價值的科學與藝術。
（三）房地產估價具有綜合性
房地產估價的綜合性主要體現在如下幾個方面：
1．房地產估價人員需要具備綜合性知識。作為一名業務優良的估價人員，除了必須…價理…法、房地產概、經營、管。以及規劃、建築結構、概預算、法律、經濟等知識外，還應該熟悉各行各業，尤其是主要工業行業的生產、技術以及設備安裝、工藝流程對廠房用地的要求等知識。
2．評估過程涉及面較廣。單純的房地產評估包括土地和建築物，而建築物又包括建築結構、建築、裝修、設備等多方面，涉及到建築物的重置成本，以及各方面的折舊等、還要考慮土地與建築物的配置是否均衡、目前的使用情況是否處於最有效利用狀態，以及未來的增值潛力等。
房地產評估有時不僅包括有形資產（實物房地產），也包括無形資產。如在評估商業大樓及寫字樓時，商業信譽、商業景觀以及經營管理水平等構成該房地產的無形資產，在整體資產價值評估中必須重視。
大型物業如綜合樓將包括許多部分，有店鋪、餐廳、歌舞廳、其他娛樂場所。賓館，寫字間和住宅等，在評估時每一部分都有其特殊性。工廠評估，不僅僅包括廠房及所佔用的土地，還包括圍牆、道路、材料堆放場、倉庫、鍋爐房、綠化、各種管線以及固定在房地產上的其他構築物等。
3．房地產估價有時需要綜合作業。房地產估價有時需要估價師、結構工程師，以及建築師、規劃師等協同作業。如在評估某些舊有房地產時，為了確定主體結構的新舊程度，離不開結構工程師的技術鑒定；在運用假設開發法評估待建築上地或待開發土地的價格時，有時需要勘察設計，在此基礎上才能對土地作出比較准確的估價。
另外，房地產估價還具有一定的政策性。如在住宅評估時，還應考慮國家的有關政策，在評估土地的出讓價格時，還應考慮出讓方式及有關的產業政策。所有這些，也在一定程度上體現著房地產估價的綜合性特點。
㈩ 房產抵押中房產評估有什麼作用
二手房交易需要房產評估的四種情況：
一般情況下，二手房買賣價格只要雙方協商確定，房地產相關部門就會據此登記過戶，但以下四種情形必須進行評估。
(1)買賣雙方認為有必要時。
如果有一方或雙方對交易的二手房沒有價格概念，如境外人士或外地人，對國內或當地的房地產市場不了解，又不相信對方的報價或房產中介機構的評估，可自行委託或雙方共同委託有資格的評估公司進行評估，然後參考評估價格確定雙方的交易價格。
(2)進行房地產保險時。
房地產保險評估，分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發生或損失程度評估。
(3)申請抵押貸款時。
向銀行申請房地產抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔保。有些購房者為了少付首付款而報高交易價格，這對貸款銀行來說風險很大。因此，銀行為確定抵押物的擔保價值，需對抵押人的房地產進行估價。有些借款人為了能比較順利地貸到款，證實其擁有的房地產價值，會提前委託評估機構對自己的房地產價值進行評估。申請公積金貸款的借款人，銀行也會要求其進行評估。
(5)發生房地產糾紛時。
二手房買賣合同簽訂後，一方以價格過高或過低而顯失公平為由發生糾紛，一方或雙方或仲裁機構、法院可委託專業評估機構對糾紛案件中涉及的爭議房地產進行評估，為協議、調解、仲裁和訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。
注意：一般購買二手房時，買方為了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其他證件。之後，買賣雙方通過協商，達成一致意見後，簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。並在合同中會約定二手房過戶的處理方式。
在買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋並結清所有物業費後雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。也就是說只要你所購買的房屋有系統的房產評估就可以實現過戶手續了。並不需要二次房產評估手續。