如何規避房產風險

① 租賃已抵押的房產，如何規避風險

租賃抵押房產的風抄險在於抵押人無法清償到期債務時，房產將可能被抵押權人拍賣。而按照《物權法》的規定「抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。」，一旦房產被行使抵押權，則公司不能用買賣不破租賃的原則來對抗新的房產所有人。對此，只能是由公司與出租人在租賃合同中盡量明確約定，一旦房產被行使抵押權，出租人應當如何賠償公司的損失等。另外，依據《最高人民法院關於適用〈擔保法〉若干問題的解釋》第66條的規定，抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。此種情形下，銀行在處置抵押房產時，應當注意的是承租人的購買優先權，即：在同等條件下，承租人對租賃的房產具有優先購買權。【來源於網路知道及法律咨詢】

② 有抵押的房子進行買賣如何規避風險

一、銀行抵押貸來款可自用哪些抵押？

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房產。銀行抵押貸款可用來抵押的第一樣就是房產，比如個人住房、家庭住房、不動產廠房、商鋪等。用房產抵押貸款，一般需要先評估，評估後，可以貸款至評估價的百分之七八十。

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③ 買期房如何防止開發商跑掉，規避風險

買期房注意事項：

1、開盤證件不全不能買，開發商的實力有強有弱。由於有些開發商實力不強、信譽不好，從而造成逾期交房或房子質量差的現象不斷發生。因此，作為購房者買期房首先要選好開發商。

2、購房資金分期投入，雖然購房時一次性付款能享有更多優惠，但是如果你不是財大氣粗的話盡量不要一次性。如果錢不一次交清發生事情了則可憑未付餘款去與開發商交涉，購房者便會由被動變為主動。

3、特別關注物業管理，如果說，購房是一時的投資，那麼，物業管理的好壞則是一輩子的事。因此，購期房時，要向開發商了解將來的物業管理構想，並與他們簽訂有關合同，保證將來入住時，享受到良好的物業管理。

4、簽合同時咨詢律師，購房是一件大事，一般要花費十幾萬、甚至幾十萬乃至上百萬。在購期房與開發商簽訂合同時，購房者最好請專業律師去幫助辦理，避免合法權益不被侵害。

5、及時申請查封房產，如果前期沒有把好關，因為種種原因選擇了缺乏責任感、資金鏈脆弱的開發商，購房者千萬不能一味地怨天尤人，相互抱怨，必須馬上拿起法律的武器來維護自己的合法權利。

6、選品牌房企更放心，買房子是一件大事，對房企的選擇更是必不可少的，好的開發商在品質信譽和質量上都有好的保障，從源頭上避免了買房紛爭。

(3)如何規避房產風險擴展閱讀：

商品房預售意味著買房人承擔巨大的對方違約的風險，為了保護買房人的利益，國家規定了嚴格的商品房預售條件，以求只讓那些質地優良、有誠信的房地產商能夠運用商品房預售這一杠桿制度。

第一，預售商品房的建設用地，應當是已經交付完全部土地出讓金，取得土地使用權證書的土地。因為，房屋依附於土地，商品房項目的合法開工建設和合法預售，必須以對該土地的合法使用權為前提。

第二，必須持有建設工程規劃許可證。因為我國早已公布並實施了《城市規劃法》，對城市建設工程實行許可證制度管理。這種許可證制度是一種強制性規范，不是任意性或選擇性的。如果房地產開發商忽視這一點而預售房屋，就會使開發商自己尤其是購房消費者面臨巨大的風險。

第三，按提供預售商品房計算，投入開發建設的資金已達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付時間。關於投入開發建設資金已達到工程總投資25%以上的規定，有兩個意義：一是建設項目已經實際動工，二是開發商必須自己投入一定的資金。

無論是投入土地的還是投入具體項目施工工程的，都表明開發商有一定的實力和能力，不能完全依賴購房者的房款資金。防止炒買地皮、炒買項目等投機行為。關於已經確定施工進度和竣工交付時間的規定，則是為了保障商品房預售合同的實際、全面履行，到期能夠向購房者交付房屋。

第四，向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證。商品房預售制度，是商品房交易制度中的一項特別規定。從事商品房預售經營，必須持有兩個許可證：即規劃許可證和預售許可證。這更加體現了國家對商品房預售行為的嚴格規范和監督管理的立法意義。

④ 購買被法院查封的房產如何避免風險

購買被法院查封的房地產存在很大的風險，如果一旦出現糾紛，不僅僅無法順利回獲得房地產產權，答連已經繳納的房款都很難追回，不過特定情況下的查封房地產是可以購買的。

不論法院查封房地產的原因是什麼，如抵押給銀行、欠工程款、股東間糾紛等，開發商對被查封的房地產需要繼續對外銷售的，必須在法院的監管之下進行。

有關銷售款項用於償還相關債務，即購房者的房款直接支付給開發法院或法院指定的其它單位，如果法院能同時解除設定在房地產上的查封，購房者就不會有付款不安全的風險產生。

所以欲購買此類房，必須做到：

第一，查明所購房屋被查封的真正原因，如果真的是股東權益糾紛，相對其它的原因的訴訟要好些。不過查封不動產的期限可以為二年，且還可以續封一年，所以可能影響周先生產權證的辦理。

第二，要和開發商、法院就房款支付、解除查封等問題進行協商，獲得法院解除查封的書面承諾，不過周先生有可能面對開發商不願意配合，不熟悉法律手續等困境。

第三，付款後要求開發商及時辦理商品房預售登記或現房過戶手續，確實保障自己的合法權益。

⑤ 房地產開發企業如何規避稅務風險

房地產稅是什麼？房地產稅所對應的為房地產行業，只要涉及房地產開發、交易、持有全鏈條環節的稅，都屬於房地產稅。

在中國，房地產稅包括增值稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調節稅、契稅、耕地佔用稅等。

提到房地產稅就不得不說說房產稅了，現在還是會有不少人將房產稅和房地產稅混淆。

房產稅和房地產稅雖只有一字之差，但概念還是不一樣的。房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人徵收的一種財產稅。

准確來說，房地產稅包含房產稅。

個人購房需要交什麼稅

個人購置新房，除了房款還需要承擔相應的稅費。

01 契稅

契稅，顧名思義，就是指對契約徵收的稅，是以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人徵收的一種財產稅。

房地產企業通過簽訂《房地產預收合同》所取得的收入，從企業所得稅的角度，不再存在“預收帳款”的概念，只要簽訂了《銷售合同》、《預售合同》並收取款項，不管產品是否完工，全部確認為收入，因此，負有企業所得稅納稅義務。

房地產開發企業銷售未完工房屋取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治區、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：

(1) 開發項目位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低於15%

(2) 開發項目位於地及地級市城區及郊區的，不得低於10%

(3) 開發項目位於其他地區的，不得低於5%

(4) 屬於經濟適用房、限價房和危改房的，不得低於3%

涉稅風險提示

在企業所得稅方面，房地產開發企業在預售過程中可能會出現以下幾類涉稅風險。

1. 隱瞞銷售收入。如提供虛假或者不完整的銷售面積，以商品房抵債，例如沖抵施工費、材料費等。

2. 未及時確認收入。房地產開發企業的開發項目已經完工並開始銷售，當滿足要求時，需要及時結轉收入，由於各種原因，常存在預收賬款未能及時結轉的問題。

例如，項目在年度內已經全部竣工，並取得了竣工備案表，根據企業所得稅發要求，年底“預收賬款”科目余額應全部結轉，若未能全部結轉即違反了企業所得稅法規定。

3. 混淆預售收入相關的稅金及附加稅前扣除問題。在企業月度或季度申報企業所得稅時，預售收入繳納的營業稅金及附加不能從當期利潤額或所得額中扣除；在年度企業所得稅匯算清繳時，與預計收入相匹配的稅金、附加及相關費用應該予以扣除。

04 印花稅（商品房銷售合同）

根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其實施細則的規定，在預售商品房時，如簽訂商品房銷售合同或商品房預售合同的，應在簽訂合同時，按合同所記載金額的萬分之五計稅貼花或按月匯總繳納印花稅。

提醒各位房地產企業主，房地產企業開發經營中鏈條較長，業務復雜，房產交易只是房地產企業經營眾多鏈條環節中的其中一環。

一個房地產項目從土地獲取、規劃設計、融資，到建築施工、房屋預售、營銷、項目清算、物業管理等環節，每一項經濟行為都會產生稅金，涉稅風險點多，不合規的操作容易加重涉稅負擔。

⑥ 房產抵押風險如何防範 規避風險需要注意什麼

1、稅收風險。
由於目前房價波動等因素，在拍賣時，如不能提供抵押物購入時的原始發票，增值稅將按照拍賣價格計征，這樣納稅金額將進一步提高，風險增大。就上述測算看，稅收占房產增值額的50%左右，增值額越大，稅收越高，實際可以用以歸還貸款的款項也相應減少，而60%左右的抵押率仍具有一定的風險。
2、抵押物風險。
抵押物風險主要包括抵押物權利瑕疵風險、抵押物價值下跌、抵押物處置風險等。
從目前看，抵押物權利瑕疵風險主要指由於土地權利的不確定性，銀行在行使抵押權時也存在一定的不確定性，以及因國家對集體土地使用權轉讓進行了嚴格限制，銀行在處置集體土地上所建房屋時，將面臨政策障礙，即便能夠處置也要付出非常高昂的成本。
抵押物價值下跌風險主要指由於房價回落、抵押物折舊、毀損、功能落後等原因導致價值下跌，不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風險。
抵押物處置風險是指因法律或事實原因，銀行對抵押物不能處置、或處置成本很高的風險。
3、變現風險。
房地產是一種比較特殊的商品，它不能移動，屬於不動產。因此，投資於房地產項目中的資金流動性差，變現性也較差，不像其他商品那樣，容易收回資金。房地產資金變現風險主要是不能變成貨幣或延遲變成貨幣。
4、社會和政策性風險。
任何國家的房地產都會受到社會經濟發展趨勢和國家相關政策的影響。
5、經濟性風險。
目前，房地產市場還是一種不充分的市場，其特徵就是缺乏信息，許多房地產的交易和定價是悄悄進行的，這種交易行為往往忽視它們涉及的法律條文、城市規劃、稅費等規定。另外，房地產商品不同於一般的商品，即使是外型、尺寸、年代、風格、建築標准等都相同的建築，只要建設位置不同，其價值就有很大差異。
6、損失風險。
抵押權人可以將火災、風災和其他自然災害引起的抵押房地產的損失轉移給保險公司，然而在保單中規定的保險公司的責任並不是包羅萬象，因此有時也存在著風險。
二、如何防範房地產抵押的風險？
1、全面把握房地產貸款評估的重點
抵押評估時，不僅僅局限在抵押物的價值評估上，還要重視企業的資信、項目合法性、經營收入、抵押物的變現能力、項目收益等方面內容的評估。
2、建立房地產抵押市場信息預警預報制度
房地產抵押市場信息，是房地產市場信息的一部分，是房地產市場發展的需要，它與國家產業政策、擔保立法、保險等業務信息密切相關，通過與權威房地產評估機構合作等形式，建立和完善房地產抵押市場信息預警預報制度，是實現經濟繁榮和規避抵押風險的要求所在。
3、實現房地產融資貸款評估專業化
在房地產評估中，不僅需要全面了解抵押權人在抵押人的資信狀況、還貸能力等情況，還要求客觀評定抵押物價值，對市場預測等方面有正確的判斷。

⑦ 如何規避房地產抵押評估的風險

前言房地產抵押估價作為一種提供意見、具有社會公信力、實行有償服務、承專擔屬相關法律責任的職業和行為,是一項集技術性、政策性、地域性、時效性等為一體的社會中介活動。房地產抵押估價風險則是指由於在抵押估價操作實踐中因為某些不確定因素的影響,使得估價結果與真實價值
房地產抵押貸款是目前企業融資的重要途徑,可能遇到的影響債務人投資項目收益的不確定性並且近年來有較大的發展,但抵押風險也愈來愈因素就越多,如貸款期限一年,則金融機構和估大,已成為當前開展抵押貸款業務的重要障礙。 價機構通過對企業過去和現在經營成果及獲利能即金融

⑧ 購買被法院查封的房產如何避免風險

購買被法院查封的房地產存在很大的風險，如果一旦出現糾紛，不僅僅無法順利獲得房地產產權，連已經繳納的房款都很難追回，不過特定情況下的查封房地產是可以購買的。

不論法院查封房地產的原因是什麼，如抵押給銀行、欠工程款、股東間糾紛等，開發商對被查封的房地產需要繼續對外銷售的，必須在法院的監管之下進行。

有關銷售款項用於償還相關債務，即購房者的房款直接支付給開發法院或法院指定的其它單位，如果法院能同時解除設定在房地產上的查封，購房者就不會有付款不安全的風險產生。

所以欲購買此類房，必須做到：

第一，查明所購房屋被查封的真正原因，如果真的是股東權益糾紛，相對其它的原因的訴訟要好些。不過查封不動產的期限可以為二年，且還可以續封一年，所以可能影響周先生產權證的辦理。

第二，要和開發商、法院就房款支付、解除查封等問題進行協商，獲得法院解除查封的書面承諾，不過周先生有可能面對開發商不願意配合，不熟悉法律手續等困境。

第三，付款後要求開發商及時辦理商品房預售登記或現房過戶手續，確實保障自己的合法權益。

⑨ 如何規避房屋延期交付的風險

一、房屋延期交付如何維權
根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條規定：出賣人延遲交付房屋，在催告後三個月的合理期限內仍未履行的，買受人可以請求解除合同，並要求出賣人承擔支付違約金、賠償損失等違約責任，但當事人另有約定的除外。因此建議購房者在該公司三個月的合理期限內未交房時，可以根據合同提出賠償要求，也可以與該公司解除房屋買賣合同，並要求出賣人承擔支付違約金、賠償損失等違約責任。
而且根據合同法的規定，約定的違約金若低於造成的損失的，購房者可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加。
二、如何規避房屋延期交付的風險
房屋延期交付對於業主來說是一件很煩惱的事情，本文教你如何防患於未然，規避房屋延期交付的風險。
房屋延期交房對於購房者來說是最頭疼的一件事，因為房屋交付時間的改變，就可能改變購房者的計劃，如耽誤婚房使用等問題。那麼如何規避房屋延期交付的風險呢？
1、看清合同再簽也不遲
對於大多數的購房者來說，買房子是「大姑娘上花轎——頭一遭」，對於買房子需要注意的細節方面都不甚了解，尤其是在簽訂購房合同的時候，更是不知道該注意哪些方面。「當時見這里的房子賣得比較火，好不容易選上一個比較滿意的戶型和位置，合同沒細看就簽了，也不知道上面規定了什麼內容」。據了解，開發商在房產管理服務中心網站簽訂的是《商品房買賣合同》示範文本，其中的具體條款還是由買、賣雙方共同協商簽訂。《商品房買賣合同》一經簽署，即起法律效力，買、賣雙方應按合同內約定的條款認真執行。業內法律人士提醒購房者在簽訂合同的時候，一定要看清房屋交付使用的時間以及若出現延期交房該如何約定賠償等。
2、交房時間越明確越好
為什麼強調讓購房者在簽訂合同的時候一定要明確房屋交付使用的時間，那是因為該時間直接能夠影響到延期交房違約金的起算時間。據律師介紹，延期交房違約金起算時間，一般是合同中約定的交房期限，除法律或合同另有規定外，在約定的交房期限屆滿之日時，賣方若不能向買方交付房屋的，賣方應在交房期限屆滿之次日起開始向買方計付延期交房違約金。
3、延期交房不影響月供
今年關於房地產市場的調控政策頻出，最近關於「各商業銀行將從11月1日起，全面取消房貸七折利率，銀行給予首套房貸的利率優惠下限調整為同檔期基準利率的85%」的消息更讓許多購房者感到購房壓力。對於新利率施行之前的房屋貸款仍將按照以前的政策執行，只是對於以後的房屋貸款利率將按照新政策執行後的要求辦理。

⑩ 司法拍賣的房產到底有哪些風險怎麼規避這些未知的風險

最近不少朋友對法拍房有興趣，但又不了解細節：

一、購買法拍房流程：

（1）競買人應當向人民法院交納保證金。保證金的數額一般不低於評估價或者市價的百分之五。（2）競買人憑銀行進賬單及人民法院財務收款憑證到拍賣機構辦理競買手續；交納保證金人數不足兩人的，不得舉行拍賣會；拍賣成交後，買受人交納的保證金充抵價款，其他競買人交納的保證金在三個工作日內退還。（3）拍賣成交後，拍賣機構製作拍賣成交確認書及拍賣報告。拍賣成交確認書對付款時間、拍賣財產的交付等嚴格按約定或者法律規定執行。拍賣報告應包括拍賣公告、拍賣須知、競買情況、拍賣結果、成交確認、拍賣筆錄等詳細情況及相關副本。（4）拍賣機構應在拍賣成交後三個工作日內，向人民法院對外委託管理部門移交拍賣成交確認書、拍賣報告及相關材料，對外委託管理部門在接到拍賣成交確認書、拍賣報告後三個工作日內將拍賣成交確認書、拍賣報告及相關材料移送業務部門。（5）拍賣成交後買受人應當在人民法院規定的期限內將價款全部匯入指定的賬戶。（6)支付拍賣機構傭金。傭金包括了工作人員前期調查、尋求客戶、組織拍賣等發生的實際費用，拍賣機構不再另行收取其他費用。（7）買受人全額交付價款後，業務部門應在十個工作日內製作出裁定書，送達買受人，並在裁定書送達後十五個工作日內辦理拍賣財產的交割手續。至此，一套拍賣的過程就算完成了。歸納起來，主要流程就是：獲知拍賣信息→拍賣登記→交納保證金，取得競拍人資格→參加拍賣→成交→支付房款→辦理產權證→交房。

三、購買法院拍賣的房子過戶需要的材料1、拍賣成交確認書2、登公告報紙3、拍賣行營業執照副本復印件4、拍賣行法人身份證復印件5、法人身份證明6、法人授權委託書7、法院委託拍賣行的拍賣委託書復印件（2份）8、協助執行通知書9、買受人的身份證

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