房產公司如何操作

① 房地產企業如何確認收入

地產公司的收入確認時間一般以商品房結算，交付客戶為時點確認收入。

房子沒完工可以確認收入，確認收入以後按照合同結轉利潤以及計算成本。

房地產屬資金密集型行業，投資大。為了籌集資金，房產銷售往往採取預售方式，即在商品尚未建造完成時向客戶收取價款。由此形成商品交付與收款存在較大時間差異。

一般來說交付的時候，就會有大量住房交付，但是銷售的時候是一套一套銷售的。這樣造成一個結果就是，很長時間沒有收入，一有收入就是大額的利潤。

其實現在房地產公司也可以把銷售收入提前確認，只要把項目公司賣給其他公司就可以了。一個銷售額10億元的項目已經銷售完畢，只需要繼續建設就可以了。後續建設成本是很容易估計的，比如說合同2億元，那麼我給其他企業2.5億元。這樣就可以了，後續這個就由企業自己負責。

(1)房產公司如何操作擴展閱讀：

關於收入確認的原則：

銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認：

(一)企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方;

(二)企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制;

(三)收入的金額能夠可靠地計量;

(四)相關的經濟利益很可能流入企業;

(五)相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。

第一點，商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方，房屋價格漲跌都由買房人承擔。符合第一點

第二點，其實只是在建房子，但是沒有享有管理權，最終管理權還是在業主。

第三點，收入的金額能夠可靠地計量，第四點相關的經濟利益很可能流入企業。已經全款收到錢了，收入金額可以靠確認，經濟利益已經流入。

第五點，相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。一般房地產公司都簽的總包合同，在項目施工的初期可以預算出一個成本。工程施工企業也是根據成本預算確認收入和成本的，那麼房地產企業更可以了。

網路-確認收入

② 如何開房產中介公司，有什麼流程嗎

根據我們的經驗整個注冊流程您需准備以下幾個方面的事宜：
1.使用附件傳送、快遞或其他方式提供您和投資人的身份證復印件，說明公司注冊資金的額度及全體投資人的投資額度，准備好至少5個公司預先名稱；
2.您需選擇就近銀行進行注資手續；
3.您需攜帶身份證前往工商所簽字驗證；
4.所有證件辦理完畢後您需選擇就近銀行辦理基本賬戶和納稅賬戶；
5.其他所有手續由相關部門完成。

注冊流程依次為：
查名（確定公司名字）→驗資（完成公司注冊資金驗資手續）→簽字（客戶前往工商所核實簽字）→申請營業執照→申請組織機構代碼證→申請稅務登記證→辦理基本帳戶和納稅賬戶→辦理稅種登記→辦理稅種核定→辦理印花稅業務→辦理納稅人認定→辦理辦稅員認定→辦理發票認購手續。

具體流程解釋：
工商所流程：
一、查名（需1周時間）
所需資料由您提供：
1.全體投資人的身份證復印件（投資人是公司的需要營業執照復印件）
2.注冊資金的額度及全體投資人的投資額度
3.公司名稱（最好提供5個以上）、公司大概經營范圍。
查名資料備齊後由相關部門受理，查名所需手續由相關部門完成，查名通過後會預先通知您並核發查名核准單一份、一套章（公司公章財務章法人章股東章）及銀行詢證函一份。
二、驗資（即辦即完）
您憑核發的查名核准單、銀行詢證函、一套章去您就近銀行辦理注冊資金進賬手續，辦理完後從銀行領取投資人繳款單和對賬單，銀行詢證函則由銀行直接快遞會計事務所，隨後由會計事務所辦理驗資報告。
驗資通過後核發驗資報告2份。
驗資必須由您本人完成，委託其他機構辦理將會承擔相關責任，具體參見新公司法第十二章法律責任。
三、簽字（即辦即完）
您帶好身份證前往工商所進行簽字，工商所核實後通過。
簽字需要本人到場，經工商所人員確認為本人無誤後簽字生效，簽字通過後即可以開始辦理營業執照。
四、辦理營業執照（需2周時間）
所需材料僅供您參考，所有資料由相關部門提供：
1.公司董事長或執行董事簽署的《公司設立登記申請書》 ；
2.公司申請登記的委託書 ；
3.股東會決議 ；
4.董事會決議 ；
5.監事會決議 ；
6.章程 ；
7.股東或者發起人的法人資格證明或自然人身份證明 ；
8.董事、監事、經理、董事長或者董事的任職證明 ；
9.董事、監事、經理的身份證復印件 ；
10.驗資報告 ；
11.住所使用證明（租房協議、產權證）；
12.公司的經營范圍中，屬於法律法規規定必須報經審批的項目，需提交部門的批准文件。
資料齊全後所有手續由相關部門完成，報工商局審批後核發營業執照正副本和電子營業執照，隨後工商所流程完畢。

以下為質監局流程
辦理組織機構代碼證（需1周時間）
本步驟手續和所需資料由相關部門提供並完成，前往質監局辦理組織機構代碼證，核發代碼證正副本和代碼卡後質監局流程結束

以下為稅務局流程：
辦理稅務登記證（需2周時間）
一、提供資料：所需資料僅供您參考，所有資料由相關部門提供。
1.《企業法人營業執照》原件、復印件各一份 ；
2.《組織機構統一代碼證》原件、復印件各一份 ；
3.《驗資報告》原件、復印件各一份 ；
4.企業章程或協議書或可行性研究報告或合同書原件、復印件各一份；
5.法定代表人、財務負責人和辦稅人員的《居民身份證》原件、復印件各一份；
6.經營地的房產權或使用權或租賃證明（加貼印花稅）原件、復印件各一份。
二、填寫表格報送市局：所需步驟僅供您參考，所有手續相關部門操作。
填妥稅務登記表及其他附表，呈稅務所所長簽字通過後連同所需材料報送市稅務局（均由相關部門辦理），核審並審批後列印稅務登記證並領取稅務登記證，至此稅務局流程結束。

至此所有證件辦理結束，您交納辦理費用後領取所有相關證件，然後前往您就近銀行辦理基本帳戶和納稅賬戶（相關部門提供辦理此業務的詳細資料和步驟）

後續手續流程：（後續流程共6項，均在稅務所完成，所有手續所需材料由相關部門提供和完成）
1. 辦理稅種登記：按您公司的情況，確定公司的性質（貿易型稅率4%、生產型6％、服務型5％等），提供相關材料填妥相關表格後呈稅務專員；
2. 辦理所得稅核定：通常所得稅為核定徵收方式，提供相關資料後填妥相關表格後呈稅務專員；
3. 辦理印花稅業務：按您公司的規模，提供相關資料後填妥表格購買相關印花稅票；
4. 辦理納稅人認定：按您公司的注冊情況，提供相關資料後填妥表格後呈稅務專員；
5. 辦理辦稅員認定：提供相關資料後填妥表格後呈稅務專員，為您的公司人員辦理辦稅員證件；
6. 辦理發票認購手續：根據您公司所需的發票種類，提供相關資料後填妥表格後呈稅務專員申請發票。

③ 怎樣將個人房產轉到公司名下

私人房產轉讓給法人，應當提交下列材料：

（一）登記申請書。房屋登記辦法第三十三條申請房屋所有權轉移登記，可以是買賣合同，法人代表人身份證及授權委託書等）；

（二）申請人身份證明（法人營業執照或組織機構代碼證、合並協議、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書、受遺贈證明、繼承證明、分割協議；

（三）房屋所有權證書或者房地產權證書。

（四）錢款材料、互換合同、贈與合同；

（四）證明房屋所有權發生轉移的材料；

（五）其他必要材料

(3)房產公司如何操作擴展閱讀：

費用

房屋過戶費用

繼承主要費用 繼承權公證

繼承過戶與買賣和贈與相比，稅費支出是最低的，因為繼承的房產沒有營業稅、個稅和契稅。繼承人憑遺囑辦理繼承權公證，憑繼承權公證書到房管局轉名。

在實際操作中，因為繼承是遺產人死後才可以進行產權過戶，所以這種過戶方式的人比較少。同時，繼承房產需要滿足以下三個條件：

第一，房產繼承有兩種形式，法定繼承和遺囑繼承。法定繼承即法律規定的遺產繼承人，遺囑繼承必須是遺產人死前曾做過公證的遺囑才有法律效力;

第二，遺產應當是被繼承人生前屬於個人所有的財產;

第三，因遺產是所有繼承人的共同財產，房產的分割協議，需要每個繼承人同意並簽字方可生效。

贈與主要費用 個稅+契稅+公證費

如果以贈與方式過戶，是沒有營業稅的，但因為贈與是被認為無償受贈的行為，所以需要受贈人繳納個人所得稅，同時還需要契稅和贈與公證費，這些費用要遠遠高於買賣過戶的稅費。

不過，對於贈與的房產，銀行一般會認定受贈方免費接受贈與的行為，沒有實際交易產生，因此受贈房屋不能辦理按揭貸款。

買賣主要費用 營業稅+個稅+契稅

以該房產滿五年和未滿五年兩種情況計算：

第一種，房產滿五年，營業稅是免徵的，同時個稅也免徵，需要繳納契稅和產權轉移登記費;第二種，房產未滿五年，需要繳納營業稅和個稅，同時繳納契稅和產權轉移登記費。

個貸專家指出，在房產過戶中，買賣是最常見的，也是操作較為便捷和安全的方式。但是，如果買入價比較低的話，日後出售時賣出價與買入價的差額會增大，再出售時則需要繳納更多的稅費。

④ 如何開房產中介公司

首先你要，對當抄地市場做可行性分析，然後i就是要明確公司的定位，以及開辦公司的具體事宜。還有就是找到優秀的行銷人員是非常的重要的，我們不僅要搜索房產信息，更關鍵的是要銷售！所以銷售人員的素質是非常關鍵的，再人員選擇方面我不提倡只看學歷，更重要的是看重能力！

⑤ 如何管理房地產公司

我們以山東淄博市為例子，來說明房地產公司應該怎麼管理。房地產公司管理建議
一、要搶抓機遇去庫存
去年底召開的中央經濟會議將商品房「去庫存」列為2016年的重要任務。春節前後，中央各部委又密集出台了一系列降首付、減契稅等促進商品房消費的政策措施。從我市情況看，近期商品房銷售也在加速回暖，全市開發企業必須牢牢把握住這難得的機遇，在市場大勢上升期把握好節奏，踩准點，抓緊消化過量庫存。如果項目本身位置較好、品質較高、配套齊全，銷售可以考慮適當緩一緩、提點價，尋求利益的最大化都是可以的;而如果項目位置一般、品質一般、配套一般，項目本身有一定缺陷的，絕不能捂盤惜售，必須借勢開展形式多樣的促銷活動，確保在市場飽和前基本清盤;如果項目位置遠離主城區、配套不完善，更要加大促銷力度，抓緊回籠資金。這種房子，在前兩年基本處於停盤狀態。現如今機會來了，必須以不賠錢就是掙錢的理念，趕緊出手，逃出泥潭。此番救市，這些房屋進入最後一次出手機會的時間窗口，如果硬犟著等高價，一旦錯過時機，再後悔就來不及了。兩三年之後，隨著宏觀經濟企穩回升，政策將回歸常態，房地產市場將真正進入市場調節狀態。即使房地產市場再出現下行波動，也不會再有如此大規模的救市行動，已沒有這樣的救市機會窗口了。
二、要堅持合法規范經營
近兩年，受房地產市場銷售持續低迷、庫存積壓嚴重、企業資金鏈較為緊張等因素影響，房地產開發經營違法違規現象有明顯抬頭的跡象。突出表現在，一是個別項目在土地、規劃、開發、施工等手續不齊全的情況下就違法開工建設;二是個別項目不嚴格按審批的規劃進行建設，任意修改、隨意變更，導致規劃驗收和竣工綜合驗收備案難以通過;三是未取得預售許可證以認購、團購、定金、借款、預付款等名義提前收取房款的行為普遍存在，潛在的風險較大。個別項目還存在一房多賣的嚴重違法行為;四是有的項目配套設施建設緩慢，不能與主體建築不能同步達到交付使用條件;五是有的項目以四方驗收作為交房條件，甚至不驗收、不備案就隨意交房;六是有的項目對開發建設進度把控不嚴，一旦遇到拆遷障礙或資金不能及時到位等問題，就會造成工期延誤，項目難以及時竣工，繼而引發延期交房的問題;七是有的銷售合同約定的違約賠償標准過高、交房時間過緊、辦理房屋產權時間偏短，極易引發索賠糾紛。等等。因企業開發經營不規范引發的糾紛和投訴上訪事件呈明顯增加趨勢，僅2015年，市開發辦就協調處理投訴上訪案件565件，同比增長122%，部分項目還影響了社會和諧穩定。
為進一步規范房地產市場秩序，2015年市住建局聯合國土、城管執法、房管等部門，對全市房地產市場秩序進行了專項整治，並對山東通乾房地產發展有限公司等9家存在不良開發經營行為的開發企業，給予全市通報批評、信用評價扣分、資質降級、限制開發等處理。去年底，市住建局牽頭起草了《關於進一步加強全市房地產市場監管工作的通知》(淄建發〔2015〕92號)，下一步將在加強開發項目建設過程監督、加強商品房銷售管理、加大違法違規行為查處力度、加強信息公開等方面加強市場監管。
今天在座的都是我市開發經營行為較為規范的骨幹開發企業，也要引以為戒，切實加強行業自律，依法開發、誠信經營，共同維護良好市場秩序和行業發展環境。
三、要加強市場規律研究
經過十多年的高速發展，全市商品房供應已從絕對短缺過渡到相對過剩階段，市場運行正在從高速增長期向平穩發展期過渡。即使今後2-3年會出現一個高峰期，但也不會持久，終究要回到平穩發展期。新常態對開發企業提出了新的、更高的要求。今後做房地產開發，在決策層面上，企業必須將更多精力放在研究城市發展規律、人口流動趨勢以及房地產發展規律上，不盲目擴張、貪大求快，堅持有質量、有效益、風險可控的發展;在具體操作上，必須通過把握市場節奏、細分客戶群體、優化項目定位、提升建設品質、加強成本管控等措施，努力為市場提供性價比更高，更符合需求的產品。要更加註重產品質量和品質的提升，注重節地、節能、節水、節材和環境保護，注重發展綠色建築和低碳社區，減少環境污染。
淄博市屬典型的組團式、分散型布局城市，各區縣差別較大，除中心城區可劃入房地產三線城市外，其他區縣均可劃入四線城市行列。從當前情況看，三四線城市商品房主流消費群體，一是現有居民對住房的改善性需求以及子女婚房需求。但經過前幾年的集中改善性換房，這一群體數量在迅速減少;二是城鎮化率相對較低，今後一段時間仍會有大量農村居民向城區聚集;三是現在農村男多女少，小夥子找對象難成為普遍現房，在城區買套商品住房逐漸成為標配，這部分需求將逐漸成為三四線商品房消費的主力;四是由於城鄉教育資源不平衡，到城區上學讀書逐漸成為必然，自然帶來對商品房的需求。以上需求，決定著至少在未來10年內，商品房消費仍將是城鄉居民的消費「熱點」，房地產開發發展潛力仍然很大，前景廣闊。
但是，三四城市也有明顯的弱點，一是城區規模小，常住人口數量少，聚集能力一般;二是商品房消費以本地居民為主，外來人口有限，購置商品房的目的多為自住和改善，純投資性需求較少;三是現在有一個趨勢，就是越來越多優質人口(比如大學畢業生)和資源在向一二線城市聚集，對三四線城市存在明顯抽血效應。三四線城市雖然人口也在增加，但長期看，成長空間有限。因此，開發企業在購置土地、規劃設計以及價格定位等方面一定要慎之又慎。總體而言，區縣城核心區、與主城區緊鄰的預留規劃區還可以考慮;而遠離主城區的新區、旅遊度假區、山景房、湖景房等最好不介入。

⑥ 房產公司職業生涯規劃如何制定

在房地產領域，前期報批報建是一個比較重要的工作，很多地產公司例如恆大，報版批報建是項目總經理權的主要工作。
報批報建大致可以分為三個階段的工作：
1、土地工作
2、方案報批到預售證辦理
3、項目運營
以上3者之技術含量、含金量依次遞減。
由於涉及到土地的各類法律繁多，各地政策差異很大，導致精通土地政策的人是異常稀缺的。比如廣東的三舊改造，操作的重點就是土地。干此行工作滿5年者，年薪50萬起，上不封頂。

第2種不需要太多的專業技術，但對建設流程要熟，對各局委辦的人頭要熟悉，能喝酒，會送禮，思路清晰，干此行工作滿5年者，年薪30萬起。

第3種主要是公關。

⑦ 房地產中介公司是怎麼賺錢的通過怎麼操作賺錢

房地產公司一般通過以下幾種操作賺錢：

1. 收取中介服務傭金，市場慣例中介服務傭金為2.7~3%

2. 房產中介直接接入交易賺取差價，即看到報價較低的房產，房產中介自己出錢將其收購，然後再倒手賣出。

3. 採用委託代理、抬價銷售的方式，撇開房主，直接與買家洽談，進行交易。

4. 依靠房價上漲增加傭金收入。

5. 租賃房屋

6. 房地產咨詢、價格評估收費

(7)房產公司如何操作擴展閱讀：設立房地產中介服務機構必須具備法定條件

依據《城市房地產管理法》及《城市房地產中介服務管理規定》的有關規定，設立房地產中介服務機構應具備下列五項條件：

1. 有自己的名稱和組織機構。設立房地產中介服務機構首先必須確定名稱，有了名稱才可能為社會所承認，才能與其他服務機構相區別，這也是《民法通則》和《公司法》的有關規定所要求的。組織機構是一個房地產中介服務機構對內管理有關事務及對外代表該機構從事民事活動的機構的總稱。沒有組織機構，也就無法從事正常的中介業務活動。

2. 有固定的服務場所。首先房地產中介服務機構必須有一個服務場所，不能是「皮包公司」，其次該服務場所應相對固定，不能打一槍換一個地方。

3. 有必要的財產和經費。沒有必要的財產和經費，房地產中介服務機構也就沒有從事中介活動所必需的物質基礎，也就無法就自己的民事活動對外獨立承擔責任。至於財產和經費到底應有多少，應根據不同的中介服務機構及其所從事的不同中介服務項目來確定。依據《公司法》的有關規定，從事科技開發、咨詢、服務性的有限責任公司，其注冊資本不得少於10萬元人民幣。

4. 有足夠數量的專業技術人員。房地產中介服務具有很強的專業性，如果沒有足夠數量的專業技術人員作後盾，中介服務的質量也就難以保證，從而失去其應有的價值，不利於房地產業的健康發展。

5. 法律、行政法規規定的其他條件。無法就自己的民事活動對外獨立承擔責任。至於財產和經費到底應有多少，應根據不同的中介服務機構及其所從事的不同中介服務項目來確定。依據《公司法》的有關規定，從事科技開發、咨詢、服務性的有限責任公司，其注冊資本不得少於10萬元人民幣。

擴展鏈接：房地產中介服務-網路

⑧ 房地產企業如何融資

1、開發貸融資（最常見的，最容易的）：即獲取土地、取得四證後向銀行申請開版發貸融資，利率通常較權低，略高於現行貸款利率20%；但開發貸往往監管較嚴，數量有限，挪用不方便；
2、在建工程抵押融資：原則上與開發貸不能同時獲取，但現在基本可操作；
3、企業債券融資：這種融資通常適用於上市公司，尤其在香港及國外較為常見，利息極低，企業信譽度越高，成本越低，是企業的首選，但需控制負債率；
4、股權融資：企業間的股權合作，資金方的股權投資，向股東募集資金，定向募集，公開募集（增發等）。現在用的比較多的假股增債，即基金公司以股權方式介入，但不參與管理，約定未來某一節點以約定的利息回購股份。
5、其他方式：理財方式，其實通過第三方募集資金，類似於抵押貸款
……

⑨ 房地產開發公司的固定資產怎樣管理

固定資產管理一直是企業管理中極其重要的一個環節，這不僅是因為固定資產是企業資源的重要組成部分，佔用企業資產相當大的比重，更是因為隨著企業的發展，如何處理好固定資產問題關繫到企業財務管理水平的提高，影響著企業發展的決策。
做好固定資產管理，要站在企業更好的發展的高度看待固定資產管理，必須做好以下三大方面工作：
一、職責明確
規模較小或者處於發展初始階段的企業，如果沒有專門的固定資產管理部門或機構，那麼企業的總經理應該是固定資產的最高負責人，特別是涉及到重大資產購置、處置時，還必須由總經理辦公會等進行決策，確保可行性和科學性。一般講，固定資產的管理要遵循「三權分立」的原則進行：
1）實物使用權：由固定資產的使用部門及使用人行使，負責固定資產的日常保管、使用和維護等，各部門的負責人即本部門固定資產的第一責任人；
2）實物管理權：由企業的辦公室或資產管理部門行使，負責固定資產的計劃、采購、驗收、編號、建卡、登帳、調撥、修理、處置、報廢等工作；
3）賬務管理權：由財務部行使，負責對固定資產的進行登記造冊、賬務處理、聯合資產管理部門進行資產盤點、清查等工作。
二、流程規范
合理界定低值易耗品、固定資產核算管理范圍,從會計基礎工作、設備管理規程抓起，加強會計監督,建立健全資產管理的內部會計控制制度,加大財務控制力度。對固定資產計劃、采購、驗收、保管、使用、維護、修理、處置、報廢直至退出企業全過程,建立合理的核算、管理流程,從制度上保證固定資產業務操作上的規范化、秩序化與高效率，堵住財務管理上的漏洞，維護資產實物的安全完整及賬務的及時准確，規范管理流程。企業中固定資產的管理初始階段往往只是流水賬，欠缺規范化的資產分類，並且在使用過程中缺乏資產調撥等異動情況的監督管理，由此導致較多的固定資產管理問題。
三、監督到位
如果說明確責任是做好固定資產管理的基礎和前提，建立健全各項制度和流程是做好固定資產管理的關鍵，那麼缺少了有效的監督和考核，固定資產的管理會流於形式，無法形成動態准確的管理。通過把固定資產管理與各個責任主體掛鉤，促使實物使用者、實物管理者和賬務管理者形成相互制約、相互監督的關系，加大固定資產管理不善和出現問題者的處罰力度和考核結果應用，使得每個人都稱為固定資產管理的重視者，才能最終全面做好固定資產的管理。通過完善財務與資產管理部門的雙向溝通，互動管理崗位責任制和工作標准,促使固定資產核算管理人員深入現場，了解資產狀況,做到清楚資產狀況，實現固定資產的核算與管理有機地緊密結合，保證財務核算與監督做到位，保證資產賬賬相符及賬實相符；同時，完善設備目標責任管理制度，加強固定資產實物、運轉維護、保養等管理責任制，提高固定資產運營效率，節約固定資產使用成本達到提高企業經濟效益的目的。
另外，財務部要進行合理有效的固定資產報廢、折舊計提，為企業經營發展決策提供依據。企業要在固定資產使用部門、實物管理部門和財務管理部門之間建立明確的職責，規范固定資產管理的流程和制度，對固定資產的各個環節進行監督檢查，並以此建立起「權、責、利」對等的考核體系，從而做好固定資產管理工作。

⑩ 公司名下的房子怎麼賣

增值稅、增值稅的附加稅（教育及城建附加）、契稅、土地增值稅、印花稅版1、增值稅：（過戶價-登記價權）/1.05*5%。2、增值稅的附加稅（教育及城建附加）：增值稅*12%3、契稅：（過戶價-增值稅）*3%4、土地增值稅：（過戶價-登記價-交易費用）*（30%~60%）5、印花稅：（過戶價-增值稅）*0.05%