購買有抵押的房產是如何簽合同

㈠ 抵押的房子可以簽訂商品房買賣合同么

徵得抵押權人的同意。抵押的房子可以簽訂商品房買賣合同。
法律依據《中華人民共和國物權法》
第一百九十一條
抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

㈡ 我買的房子有抵押怎麼辦啊

1、如果查實開發商已經辦理了購房人所購房屋的抵押登記手續，且抵押行回為在購房人與開發商簽答訂購房合同之前，根據法律規定，開發商只有在取得抵押權人（即貸款銀行）書面同意的情況下才能將作為抵押物的房屋轉讓給購房人，否則，其轉讓行為無效。在此情況下，購房人與開發商簽訂的商品房買賣合同無效，購房人有權要求開發商返還已支付的購房款，並賠償其因此所遭受的利息及其他損失。
2、如果查實開發商的抵押行為在購房人與開發商簽訂商品房買賣合同之後，則購房人可依據商品房買賣合同的有關約定要求開發商承擔因房產抵押所可能造成的購房人無法按期辦理產權證等損失。當然，由於購房人與開發商簽訂商品房買賣合同後已經取得了房屋的期得權益，此時，開發商已無權再以自己的名義將房屋抵押，因此，購房人可以要求開發商限期對所購房屋進行解押。否則，可以要求開發商承擔侵權責任並要求其賠償因此所遭受的經濟損失。

㈢ 有抵押的房產可以網簽合同嗎，是怎麼解釋的呢

有抵押的房子能網簽。

抵押泛指該房屋有第三方主張權益（如銀行、個人、機構均可）
抵押狀態一般不影響網簽合同，
只是網簽後去交易過戶之前一定要撤銷抵押，通俗說就是要清償第三方權利人的債務即可過戶交易。
抵押不可售就是該房屋的第三方債權人沒有撤銷抵押而已。
只要房屋不存在司法限制、動遷年限不滿一般均可交易！本回

㈣ 如何購買有抵押的房產

這種情況比較常見。下家可以到房屋所在區的房地產交易中心查詢房屋權屬、抵押情況等相關信息。上家向銀行或者個人借款並以房產作為抵押的，那銀行或者個人就是抵押權人，在債務人不能償還債務時，抵押權人有權要求將房產拍賣用來清償債務。要想購買有抵押的房屋並順利辦理過戶交易手續，一般採用以下兩種方式：第一種方式：上家先還清貸款，並從抵押權人處取得《他項權證》，然後到房地產交易中心辦理抵押登記注銷手續，辦完注銷手續後一般七天左右就能辦理過戶交易手續。如果抵押權人是銀行，需要向銀行預約還款時間。有些銀行還規定在還款當天不能取得《他項權證》，因此上家要向銀行詳細詢問提前還貸的步驟和所需時間。第二種方式是辦理銀行轉按揭手續（銀行是抵押權人時才可以辦理），轉按揭不需要上家提前還貸和辦理抵押注銷手續，但對貸款人的審核比較嚴格，而且並不是每一家銀行都有轉按揭業務。因此，相比之下第一種先還貸的辦法手續簡單，時間較快，所以採用的人較多。 採用第一種方先還貸方式的，如果上家用自有資金提前還貸後再過戶交易，對下家來講則不存在風險，不過實務中上家往往要求下家先付一部分首付，用首付幫其提前還貸。這時，下家一定要把握好以下兩點： 1、要盡量壓縮付首付至過戶的時間如向銀行提前還貸，要按以下步驟進行：首先，上家要向銀行預約還款時間，預約的時間視銀行而略有不同；其次，在約定的時間到銀行還貸；有的銀行在還款當天，有的銀行還款後幾日內可出《他項權證》；第三，上家在取得《他項權證》後才能到房地產交易中心辦理抵押注銷登記手續；第四，辦理抵押注銷登記手續後七日左右方可辦理過戶交易手續。因此，下家將付首付到過戶交易的時間壓縮得越短越好，這樣下家首付的風險就會越小，交易會越安全。下家錯誤的做法是：在簽訂買賣合同當天就支付首付，等到合同約定過戶的時間再到交易中心過戶。這種做法使下家完全失去了對首付監管，而上家則完全有可能將首付挪作他用而不去提前還貸。正確的做法是：向上家的貸款銀行了解提前還貸的時間，爭取在合同中約定付首付和提前還貸在同一天，並要求上家在取得《他項權證》的當天就到交易中心辦理抵押注銷手續。2、盡量將首付直接付到上家的貸款銀行為防止上家收受首付後挪作他用，下家可要求上家先向銀行申請提前還貸，再在銀行規定的還貸當天與上家一同到銀行，將首付直接劃給上家的貸款賬戶，讓銀行當即劃走首付用於歸還貸款。與抵押類似的還有典當，有典當的房產也要先還清典當公司的借款才能過戶。

㈤ 有抵押的房產如何買賣

二手房交易中，常見的抵押有方式有三種，無論哪種方式的抵押，都需要在《補充協議》中明確約定賣方還款解押的具體時間。

房產證附記頁有抵押登記章部分圖示

二、房屋有抵押，交易需注意什麼？

房屋有抵押，交易時需要在《補充協議》中明確約定賣方還款解押的具體時間。1.已登記的個人抵押

賣方在個人借貸關系中以房屋作為擔保，出售已設定抵押登記的房屋時，買方應提前要求賣方持房產證及身份證原件到建委核實抵押詳細情況，並簽署“有抵押”版本的《補充協議》，明確約定賣方還款解押的具體時間。

2.未登記的個人抵押

個別賣方雖然以房屋作為擔保，但並未辦理抵押登記，這種情況比較難核實，需要賣方在出售時主動告知，如賣方故意隱瞞導致房屋買賣合同期限延誤應承擔相應的違約責任。

未辦理抵押登記的房屋，如果過戶前抵押權人行使抵押權仍可導致被查封，限制過戶。因此即使未設定抵押登記，也應簽署“有抵押”版本的《補充協議》，約定賣方還款解押的具體時間。

註：債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押物。

例：甲名下有一套房屋，2015年5月將房屋抵押給了乙銀行。那甲就是抵押人，銀行是抵押權人，房屋就是抵押物。

3.已登記的銀行抵押（按揭）

如果賣方以按揭貸款的方式購買的房屋，通常下發房產證的時候便已設定抵押登記。賣方需前往銀行核實剩餘未還抵押金額，並在《補充協議》中約定還款解押的具體時間。

註：如果賣方需以買方首付款還款解押，買賣雙方需前往銀行，提前確定好銀行扣款時間，並於扣款前一天將首付款存入還款賬戶，同時買方應要求賣方將銀行卡交由自己保管，最好讓賣方配合將銀行卡密碼變更，並停止該銀行卡網銀業務，防止在銀行扣款前賣方將錢取走、挪作他用的情況發生。

案例：

李先生在某中介公司的介紹下，和買方王女士簽訂了《房屋買賣合同》及《補充協議》，約定由王女士以620萬的價格購買李先生的房屋。當日，王女士即向李先生支付了20萬元定金。

由於李先生出售的該房屋存在兩個抵押權利，抵押權人為某銀行，針對償還貸款解除抵押事宜，李先生和王女士經過再三協商最終達成一致，約定王女士先行向李先生自行支付280萬元首付款用於償還房屋貸款，不足部分由李先生自己補齊，李先生應於2013年7月31日前辦理完畢解除抵押手續，如果李先生未在此日期前解除抵押，逾期超過15日的則構成根本違約，王女士有權解除合同，李先生應按照房屋總價款的20%向王女士支付違約金。

買賣合同簽訂後，王女士依約向李先生支付了280萬元首付款，兩個月過去了，但卻遲遲不見某中介通知其辦理過戶手續。幾經詢問才得知，李先生拿到其首付款後，並未去償還貸款，而是用該筆首付款參與了賭博，揮霍一空。

王女士得知此情況後，對李先生失去了信任，決定解約。在某中介公司的協調下，李先生雖然同意解約並返還購房款，但卻不同意支付違約金。於是，王女士一紙訴狀將李先生訴至法院，要求解除合同、返還已支付的購房款，並賠償違約金124萬元。

如果賣方使用買方的首付來解抵押，買方一定要通過合同約定及實踐操作，確保相關款項用於還款，不給賣家中間挪用的機會。

該內容僅在北京適用

㈥ 如何簽訂房產抵押合同

在房屋抵押貸款中，借款人與銀行需簽訂書面的《住房抵押借款合同》，版該合同主要包括抵權押合同和借款合同兩部分。在簽訂合同的時候，應該明確以下幾個方面的內容：
1、明確約定被擔保的債權種類、數額。明確被擔保的主債權的數額，被擔保的主債權為住房抵貸款數額即為貸款金額。
2、明確約定債務人履行債務的期限。債務人履行債務的期限實際上就是貸款的期限。
3、明確約定抵押物的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬。
4、明確約定抵押擔保的范圍。抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償和實現抵押的費用。
5、明確約定抵押雙方認為需要約定的其他事項。在一般情況下，借款方和貸款方將借款合同和抵押合同並為一個統一的《住房抵押貸款合同》。

㈦ 銀行抵押房產可以簽買賣合同嗎

可以購買的的。
未還清貸款的房產再交易，可採用三種方式：提前還貸、資金監管、轉按揭。
提前還款雙方簽訂房地產買賣合同之後，由房東自籌資金，一次性提前歸還尚欠銀行的全部貸款余額，待銀行釋放抵押權後再由房地產交易中心注銷抵押登記。如此，房東取得了該房屋的完全產權，雙方即可按照一般的二手房買賣流程完成交易。
優點：在房東取得完全產權之前，買方沒有支付房款，因此買方資金的安全性高。
缺點：完全由房東籌錢還貸，就要求房東具有很強的資金實力或融資能力。

資金監管買方將支付的首期房款用於幫助房東歸還貸款余額，運用這種方法的關鍵是要找到一個雙方都信任的第三方(如信譽良好的中介公司、律師事務所或其他擔保機構等)，全程式控制制每一個環節，消除由於雙方互不信任或房東缺乏誠信而可能導致的交易風險。如果買方首期房款不足以全部償還房東的貸款余額，房東還可以委託一家擔保機構提供墊資的服務，補足差額。如此，僅需支付一筆墊資服務費，就可以實現融資，進而完成交易。
優點：雙方合力解決了交易資金障礙。
缺點：如果沒有第三方全程監控資金動向，買方的首期房款存在一定風險。

辦理轉按揭簽訂房地產買賣合同之後，雙方共同向房東的原貸款銀行申請辦理轉轉按揭手續。
優點：無須籌措資金提前還貸，沒有融資的壓力，而是將房東原有的還貸義務轉由買方承受，通過變更抵押登記，將抵押人從房東變更為買方。
缺點：轉按揭手續較為繁復，且不是所有銀行都有這項業務。如果買方需要到另一家銀行辦理貸款，則會出現跨行轉按揭的問題，兩家銀行之間是否能順暢地配合，將是交易成敗的關鍵。因此，買賣雙方在准備採取轉按揭的模式解決上家購房抵押問題之前，必須向相關方進行充分咨詢，明確銀行的具體要求和辦理流程。

㈧ 房子有抵押，和房主是先簽意向還是直接簽買賣合同

先解壓，才可進行房產交易。根據法律規定，已經抵押給銀行的房子如果要進行買賣，購房者是要通知銀行的，銀行同意買賣的，可以提前還貸解除抵押或者辦理轉按揭，從而實現房屋的買賣。

具體的法律依據：

首先，我國法律規定，抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。 轉讓抵押物的價款明顯低於其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保;抵押人不提供的，不得轉讓抵押物。

其次，抵押人轉讓抵押物所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

再次，抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權;取得抵押物所有權的受讓人，可以代替債務人清償其全部債務，使抵押權消滅。受讓人清償債務人後可以向抵押人追償。

㈨ 房屋被抵押的情況下簽訂購房合同是否有效

房屋被抵押的情況下簽訂購房合同，如果不是如實事先告知的、欺瞞對方的，那麼就是違反《合同法》第六條規定：當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。

對於有無效力的還要有：合同簽定時要有條款的說明或者簽定時欺瞞事實的證據、或者對方自己承認存在欺瞞的，才能被認定為無效！

㈩ 房產抵押合同怎麼簽訂才算有效

第一，必須簽訂書面抵押合同，第二，抵押合同必須具備擔保法39條規定的條款，第三內，必須到房產登記部門容進行抵押登記。
《中華人民共和國擔保法》：
第三十八條 抵押人和抵押權人應當以書面形式訂立抵押合同。
第三十九條 抵押合同應當包括以下內容：
（一）被擔保的主債權種類、數額；
（二）債務人履行債務的期限；
（三）抵押物的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬；
（四）抵押擔保的范圍；
（五）當事人認為需要約定的其他事項。
第四十一條 當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。