中外合資企業如何轉讓土地房產

Ⅰ 外商投資企業用地取得的方式有哪些

參考資料：
根據我國有關法律、法規的規定，外商投資企業在取得用地的方式上，概括起來有以下幾種：

一、通過出讓方式取得國有土地使用權。即國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給外商投資企業，由外商投資企業按照出讓合同的約定支付土地使用權出讓金。外商投資企業與市、縣土地管理部門簽訂出讓合同並支付全部出讓金後，辦理土地登記，取得土地使用權。通過出讓方式取得的土地使用權屬於外商投資企業的自有財產，可以轉讓、出租、抵押，但是企業取得出讓的土地使用權將要為此而支付較大數額的出讓金。

二、通過劃撥方式取得土地使用權。外商投資企業可向土地管理部門申請，經有批准權的人民政府批准後，由市、縣土地管理部門與外商投資企業簽訂土地使用合同，辦理土地登記手續，取得土地使用權。通過劃撥方式取得土地使用權，外商投資企業要向政府一次性繳納場地開發費和每年繳納土地使用費；或者將開發費和使用費綜合計收，每年繳納場地使用費。通過劃撥方式取得土地使用權，可以較小的代價取得土地使用權，但土地使用者只能自己使用土地，土地使用權不得轉讓、出租、抵押，如需轉讓、出租、抵押應按規定補辦出讓手續，補交出讓金。按照法律的規定，只有城市基礎設施用地和公益事業用地以及國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地可以採取劃撥方式。

三、通過合資或合作方式取得土地使用權。中方企業把企業擁有的廠房及設備連同土地使用權作價入股或作為合作條件與外商組成合資、合作經營企業，從而使中外合資、合作經營企業取得土地使用權。以上行為必須到土地管理部門辦理用地手續。中方以劃撥土地使用權作為投資或合作條件的，則由合資、合作經營企業的中方每年按規定繳納土地使用費。中外合資、合作經營企業將該土地使用權轉讓、出租、抵押時，應補辦出讓手續，補交出讓金。外商投資企業以這種方式取得土地使用權，目前在中國有很多。

四、通過租賃房屋及場地取得土地使用權。這種形式是外商投資企業直接向國有、城市集體、鄉鎮企業和集體經濟組織租賃房屋及場地，並按租賃合同的約定向出租者支付租金，從而取得國有土地使用權。但需明確的是，出租房屋實際上是連同土地一起出租，如果供出租的土地是以劃撥方式取得的，必須先補辦出讓手續，補交出讓金，否則是違法行為。

五、通過土地使用者轉讓而取得土地使用權。土地使用者將土地使用權轉讓於外商投資企業，外商投資企業為此支付一定的地價款而取得土地使用權。有兩種情況：一是外商投資企業直接受讓於合資、合作者或者第三人以出讓方式取得的土地使用權；二是外商投資企業受讓於合資、合作者或者第三人的劃撥土地使用權，但在受讓的同時應補辦出讓手續，如經批准也可不辦出讓手續，仍保持原劃撥土地使用權的性質。

六、接從國家以租賃方式取得土地使用權。外商投資企業與縣級以上土地管理部門通過簽訂國有土地租賃合同，並按合同約定向國家繳納年租金而取得土地使用權。目前這一方式尚在試點階段，各地的具體做法不一，對租金、租期以及取得土地使用權後能否轉讓、轉租和抵押的規定也不盡相同。外商投資企業以這種方式取得土地使用權，目前主要的依據是各地方人民政府的規定。這種方式既可以保證國家土地收益，又可以減輕土地使用者取得土地的支付壓力，有很多優越性，有可能成為今後取得土地使用權的主要方式。

七、取得集體土地使用權的形式。主要有兩種情況：一是集體所有的土地先由國家徵用轉為國有土地後，再以出讓、劃撥或租賃等方式由外商投資企業取得，集體土地不得直接出讓和出租。二是農村集體經濟組織或鄉鎮企業以集體土地使用權作價入股，與外商舉辦合資、合作企業，但集體土地的股份不得轉讓。這種以集體土地作為聯營條件的作法，必須經縣級人民政府批准。

Ⅱ 中外合資企業，外方佔80%的股份，能不能轉讓公司土地房屋

完全可以！中外一視同仁。不過，涉及外資，可能需要到當地外事部門去再咨詢一些信息。

Ⅲ 中外合資企業破產倒閉，地產轉讓 可以土地分割轉讓嗎

按照相關法律規定，中外合資企業破產倒閉，應當按照《破產法》和《外商投資企業清算辦法
》的相關規定進行清算，清算即是對企業剩餘財產進行處理，包括對土地的處理。因此，對於土地的處理只需要按照土地使用權移轉交易的相應規定辦理即可，並無限制土地使用權不可分割轉讓的約定，但是如果合資經營合同或章程對此有特殊約定，或者當地政府對土地利用有特別規劃，則需要按照相應約定或規定辦理。

Ⅳ 外商獨資企業如何在國內購買不動產

暫時抄沒有限制規定

相關規定是《關於規范房地產市場外資准入和管理的意見》,但是內容是對外國企業和個人及投資設立房地產企業的規定.與國內外資企業無關.

外資企業企業可以根據自己需要購買自用房產,也可以將房屋對外租賃.

應繳費用
（一）交易手續費：
1.存量房非住房按成交價的0.5％，由受讓人繳納。
2.新建非住房(一手房)、房屋建設工程轉讓由轉讓雙方各按成交價的0.08％繳納。
3.新建住房按每平方米3元，由轉讓方繳納；存量住房按每平方米5元，由買賣雙方各繳納50％。
4.房屋交換按差額部分的0.5%,由支付差額一方繳納；贈與按存量住房標准繳納；繼承、遺贈、公有住房出售不交手續費
（二）登記費：土地轉讓及非住房300元/套、住房80元/套，由申請人繳納。
（三）圖紙費由房地產交易中心代收
（四）契稅、印花稅由相關部門徵收或代收。

Ⅳ 土地及房產怎麼轉讓需要什麼！

見法規《中華人民共和國城市房地產管理法》
第三十八條
以出讓方式版取得土地使用權權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；

（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
第三十九條
以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批准權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

Ⅵ 外國企業可以直接擁有國內土地房屋等不動產么

外國企業是可以在中國購買國內不動產的

根據《關於規范房地產市場外資准入和管理的意見》

三、嚴格境外機構和個人購房管理

（十）境外機構在境內設立的分支、代表機構（經批准從事經營房地產業的企業除外）和在境內工作、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房。

在境內沒有設立分支、代表機構的境外機構和在境內工作、學習時間一年以下的境外個人，不得購買商品房。港澳台地區居民和華僑因生活需要，可在境內限購一定面積的自住商品房。

（十一）符合規定的境外機構和個人購買自用、自住商品房必須採取實名制，並持有效證明（境外機構應持我政府有關部門批准設立駐境內機構的證明，境外個人應持其來境內工作、學習，經我方批準的證明，下同）到土地和房地產主管部門辦理相應的土地使用權及房屋產權登記手續。

房地產產權登記部門必須嚴格按照自用、自住原則辦理境外機構和個人的產權登記，對不符合條件的不予登記。

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外商投資房地產市場准入條件：

（一）境外機構和個人在境內投資購買非自用房地產，應當遵循商業存在的原則，按照外商投資房地產的有關規定，申請設立外商投資企業；經有關部門批准並辦理有關登記後，方可按照核準的經營范圍從事相關業務。

（二）外商投資設立房地產企業，投資總額超過1000萬美元（含1000萬美元）的，注冊資本金不得低於投資總額的50%。投資總額低於1000萬美元的，注冊資本金仍按現行規定執行。

（三）設立外商投資房地產企業，由商務主管部門和工商行政管理機關依法批准設立和辦理注冊登記手續，頒發一年期《外商投資企業批准證書》和《營業執照》。

企業付清土地使用權出讓金後，憑上述證照到土地管理部門申辦《國有土地使用證》，根據《國有土地使用證》到商務主管部門換發正式的《外商投資企業批准證書》，再到工商行政管理機關換發與《外商投資企業批准證書》經營期限一致的《營業執照》，到稅務機關辦理稅務登記。

（四）外商投資房地產企業的股權和項目轉讓，以及境外投資者並購境內房地產企業，由商務主管等部門嚴格按照有關法律法規和政策規定進行審批。

投資者應提交履行《國有土地使用權出讓合同》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》等的保證函，《國有土地使用證》，建設（房地產）主管部門的變更備案證明，以及稅務機關出具的相關納稅證明材料。

（五）境外投資者通過股權轉讓及其他方式並購境內房地產企業，或收購合資企業中方股權的，須妥善安置職工、處理銀行債務、並以自有資金一次性支付全部轉讓金。對有不良記錄的境外投資者，不允許其在境內進行上述活動。

Ⅶ 如何通過股權收購獲得土地使用權外商投資企業股權轉讓

全部轉讓的，轉讓人不再是公司股東，受讓人成為公司股東；部分轉讓的，轉讓人不再就已轉讓部分享受股東權益，受讓人就已受讓部分享受股東權益。土地是房地產企業生存的根本，做為房地產企業要想保持連續生存和發展，土地的儲備量起到重要的作用。同時土地做為一種不可再生資源，國家也進行著嚴格的管控。
一、房地產企業取得土地的方式可以概括為三種：
1、劃撥：一般是無使用年限，多用於公益事業用地、安居工程用地、危改撲遷、工商企業改造、基礎設施用土等。)
2、招標、拍賣、掛牌。通常的情況下是以"價高者得"為唯一衡量標准。
3、土地使用權收購、兼並、置換。
4、以收購公司股權方式獲得土地使用權。
這裡面我們著重講如何通過股權收購獲得土地使用權。
收購公司股權方式獲得土地使用權簡單的說就是通過收購擁用大量土地的企業股權(這里所說股權數量應達到掌握控制權之數量)，來達到控制公司的目的，近而控制公司所擁有的土地使用權。
二、為什麼要以股權轉讓(zhuanrang)獲得土地使用權
處分土地使用權和處分股權是兩個層面和不同主體所形成的法律關系。通過股權轉讓(zhuanrang)方式完成實際的土地使用權變更僅僅為股權層面的變更，進行轉讓時僅需滿足相關法律法規對股權轉讓的條件，不涉及權屬公司的土地使用權的物權變動。
在稅收方面，通過股權轉讓國家不徵收營業稅、契稅、土地增值稅。土地使用權、項目或在建工程的轉讓與之相比，必須多交相當於成交金額3%的契稅、房產交易中心的交手手續費0.5%，轉讓方須承擔轉讓的營業稅5%和土地增值稅。
股權轉讓形式下的土地轉讓不需要到房地產交易中心辦理過戶手續和到房屋土地管理局重新簽訂出讓合同，它不受《城市房地產管理法》等相關轉讓法律及法規。
通過股權轉讓獲得土地使用權具有保密性。一般來講公司股東的變更，除依法必須公示的情況外，只要經過工商部門的變更登記即發生效力，無須第三方的認可。而土地使用權一般轉讓必須經過申請、報批等手續。如果所轉讓的土地會產生債務，則需通知相關債務人清理債務。對於項目轉讓來說也需履行申請、報批、轉讓等程序。
三、股權轉讓程序
依據《公司法》規定，公司股權的內部轉讓，無須徵得其他股東的同意。有限公司股東向股東以外的人轉讓股權，一般應過以下程序：
1、轉讓股權的股東向公司董事會(不設董事會的為執行董事)提出書面申請，申請必須載明轉讓的理由、受讓人的姓名或名稱、住所、轉讓股權的份額及其價格(或作價方法)等情況，並附(經股東會決議通過即可生效的)股權轉讓協議。
2、公司董事會依法召集臨時股東會議，就該股權轉讓的申請作出決議。(如經全體股東過半數通過，則可依股權轉讓協議履行，或由不同意的股東行使優先購買權。如未獲全體股東過半數通過，則股東不得對外轉讓)。
3、股權轉讓完畢，依法修改公司章程和股東名冊中有關股東及其出資額的記載。
4、依法辦理公司變更登記手續。，"有限責任公司股東轉讓股權的，應當自轉讓股權之日起30日內申請變更登記，並應當提交新股東的主體資格證明或自然人身份證明。"
5、涉及到土地使用權利主本發生變化的(兼並)，還需辦理土地使用權變更登記。
四、通過股權轉讓獲得土地的主要法律風險
1、被收購股權的合法性和有效性，包括股權主體和股權轉讓的合法性。
2、對出讓股權性質進行確定，如果是國有股權轉讓，必須掃法定程序進行交易，並須經國有資產管理辦公室審批辦理產權界定、登記，並在產權交易所內簽訂產權轉讓合同，由產權交易中心出具產權交割單後，才能正式辦理股權和工商變更登記手續。
3、收購項目公司股權後，收購方到工商企業登記機關辦理登記，中外合資企業