土地和土地上的房產怎麼登記

① 房產證和土地證合二為一怎麼辦理

是的，房產證和土地證合一，有個新的名字，叫不動產登記證，它是城鄉房屋產權證明的一次大統一，在現行的房產發證制度下，從城市到農村，共有集體土地所有證、集體土地使用證、國有土地使用證、土地他項權利證明等8 種證書。

② 如何實現房地登記與土地等管理工作有效銜接

由於房地產用途是決定房地產價格的核心因素之一。房地產用途不同，房地產權利人從房地產中獲得的未來收益的預期不同，房地產價格就不同。在評估過程中，由於房地產用途的不一致，造成房地產價格定義中設定房地產用途的困難。因此，能否正確設定房地產用途，將直接關繫到房地產價格的准確揭示和顯現。

本文旨在通過分析目前上海市資產評估中對房地產用途不一致時的實務處理方式，並提出解決的建議。

一、房地產用途不一致的表現和導致的原因淺析

結合筆者對上海部分評估房地產評估案例的調查和歸納，目前在評估中遇到的房地產用途不一致的情況主要有以下幾種：

1. 土地登記用途與房屋登記用途不一致。

2. 由於我國原先房地產權利登記管理的有關法規和規定是採用對土地使用權和房屋建築物分別登記的方式，國土部門頒發《土地使用證》，房管部門頒發《房屋所有權證》。兩種登記所依據的分類系統不一樣，導致對同一宗房地產，記載土地使用權用途的《土地使用權證》和記載房屋建築物用途的《房屋所有權證》用途可能不 一致。而且房地產權利人在實際申領房地產權證的操作過程中，存在土地使用權和與其相對應的房屋建築物登記在不同時點的情況，因而也導致了土地用途與房屋用途的差異性。

3. 例如：土地登記用途為工業，而房屋建築物的登記用途為辦公；或者土地登記用途為住宅，而房屋建築物登記用途為商業等。

4. 2. 權證登記用途與實際用途或規劃用途不一致。

5. 權證登記用途是指土地、房屋的合法用途。但隨著改革開放和城市化發展，具體宗地的區位隨著城市范圍的拓展及城市生產力規劃布局的調整而發生了變化。由此引發了土地潛在價值和權證登記用途下在用價值的矛盾，特別是當土地潛在價值大於土地原用途價值時，土地的使用人將有更強的慾望去改變原土地用途而實現土地 的潛在價值。由於房地產登記部門的工作滯後或房地產權利人的法制觀念淡薄等原因，房地產的權證登記用途與實際用途不一致的現象時有出現。

6. 如在房地產使用過程中進行過改建，用途發生變化，而權證未及時變更。如：市區內原先工業用途的廠房改建為辦公、商業、賓館酒店等用途房屋，或市區內工業或住宅用途的房屋建築物底層臨街部位破牆開店導致實際用途變為商業等。

7. 上述情況還表現為房地產的實際用途合法，但並不一定符合城市建設的發展規劃；或者房地產的實際用途不合法，但它並不一定不符合城市的發展規劃。

8. 3. 權證登記用途的不全面性。

9. 原國家土地管理局批準的《土地登記規則》規定，土地使用權證書上土地用途一欄填寫宗地的主要用途。在房地產評估中，經常碰到土地使用證上登記的是一個用途，而到現場勘察時會發現還有其它的用途。如：土地用途為工業，其上面附著的主要房屋用途也為工業，但部分房屋用途為辦公或住宅。

10. 4. 房地產權證登記時的差錯導致的用途不一致

11. 這種情況比較罕見，但在實務中也有發生。如：筆者曾經碰到的一個案例，土地和房屋的實際用途均為辦公，而且房地產在實際使用過程中也未發生過用途變更，但房地產權證上登記的土地和房屋用途均為工業，經與有關發證部門核實，確定為發證時登記差錯。

二、房地產用途不一致時評估處理的幾種現狀方法和依據

1. 按照權證登記用途評估

2. 持此種觀點的評估人員依據為《房地產估價規范》，即房地產用途以合法前提為准，不論其目前的實際用途如何，應按照房地產權證(包括土地使用權證和房屋所 有權證)所登記的用途進行評估。其優點在於遵守《房地產登記條例》和《房地產估價規范》等法律法規的規定，符合房地產使用的合法性原則，但缺點是部分程度上漠視了房地產使用的最高最佳使用原則，同時當房屋建築物和土地產證登記用途不一致時，依然無法解決矛盾。

3. 2. 按實際用途進行評估

4. 持此種觀點的評估人員認為房地產實際用途反映了其存在的合理性，其潛在的依據為房地產的使用者總會按照房地產的最高最佳原則去使用房地產。其優點是反映了房地產使用的最高最佳使用原則，缺點是忽視了房地產使用的合法性。

3. 結合權證登記用途和實際用途進行評估

持此種觀點的評估人員認為應該結合房地產登記用途和房地產的實際用途，綜合考慮加以判斷。

如 認為房地產權證用途與規劃用途不一致時，應按權證用途評估；房地產實際用途與權證用途不一致時，應按實際用途評估，但需在評估報告中附相關證明材料加以說明。其優點是綜合反映了房地產使用的合法性原則和最高最佳使用價值，從保護國有資產不流失的角度出發，維護了國有資產的權益。但缺點是有時會無所適從或依 據不充分，即既不符合房地產使用的合法性原則，也不符合最高最佳使用價值。

三、關於房地產用途不一致時評估處理方式的探討

房地產的市場價格是房地產評估的基礎，一般房地產評估所說的價格就是指的房地產的市場價格，也就是人們常說的房地產客觀合理的價格。雖然實際操作中評估的不一定是房地產的市場價格，而是房地產在某些假定條件制約下的正常價格，但市場價格畢竟是一切評估目的、評估基礎、限制條件下的房地產價格的基準。如何 針對房地產用途的不確定性，科學合理地設定在市場價格基礎上地價定義中的土地用途呢？根據筆者對相關房地產法律法規和房地產評估理論的理解，有如下幾點建議：

1. 土地用途與房屋用途不一致時。

2. 有人說，房隨地走；也有人說，地隨房轉；其實，房地是一體，誰也離不開誰。有地不蓋房， 土地得不到利用，土地的價值也不存在；蓋房不在地上，成了空中樓閣，實際也是不存在的。但根據國外不動產估價的流行看法：土地具有價值，而改良物則是貢獻價值；土地可優先取得來源於不動產的全部收益，也可優先取得來源於改良物的所有報酬。(此觀點來源於美國估價學會編著的《不動產估價(第11版)》)因 此，當土地用途與房屋用途不一致時，設定土地用途應以土地用途為依據。

3. 2. 權證登記用途與實際用途不一致時。

4. 主要看兩者其中之一哪個與規劃用途相一致，如果實際用途從城市規劃資料上已經可以看到並且已經有明確的規劃指標時，可以設定土地用途以實際用途(規劃用途)為依據。

5. 如土地權證用途為工業，但根據查詢所得的城市規劃資料看，地塊所在區域面臨拆遷，今後的土地用途為商品住宅，規劃條件明確，則可以按照規劃用途進行評估。

6. 3. 權證登記用途與實際用途一致時。

7. 當土地權證登記用途 (實際用途)與規劃用途一致時，設定土地用途應以土地權證登記用途(實際用途)為依據。

8. 當土地權證登記用途(實際用途)與規劃用途不一致時，如果待估土地已納入城市建設拆遷改造計劃范圍，為了體現城市規劃造就土地價值，土地價值引導土地利用的城市建設運作模式，設定土地用途應以土地的規劃用途為依據；

9. 如果待估土地未劃入城市建設拆遷改造計劃范圍，設定土地用途宜在現狀利用條件下以權證登記用途(實際用途)為依據。

10. 4. 權證登記用途不全面時。

11. 當待估宗地除了具有權證登記的主要用途外，還有一種或多種次要用途時，設定土地用途時就要依土地主要用途與次要用途之間的內在聯系而定。如果土地的次要用途是主要用途的附屬用途，是為主要用途服務的，兩者之間具有緊密的內在聯系，這時設定土地用途應以主要用途為依據；如果次要用途與主要用途之間沒有必然 的內在聯系，有沒有次要用途都不影響主要用途功能的發揮，這時設定土地用途應以主要用途與次要用途組成的混合用途為依據。

12. 5. 土地用途很特殊難以歸類時。

13. 國家標准《城鎮土地估價規程》中規定，在房地產評估中，土地用途主要可分為以下幾類：(1)居住用地；(2)工業用地；(3)商業、旅遊、娛樂用地； (4)綜合用地；(5)教育、科技、文化、衛生、體育或者其它用地。但在房地產和評估中土地用途的分類與土地登記中土地用途的分類不是一一對應的關系。由於土地登記中土地用途的分類比土地估價中土地用途的分類要細，所以由土地登記中土地用途的分類過渡到土地估價中土地用途的分類，有一個歸類的問題(特別是 運用基準地價系數修正法時)。當土地登記用途很特殊或土地登記中土地用途的分類不規范、不具體時，有時確實很難將它歸類到土地估價中土地用途的哪一類，這時設定土地用途時，就要看該宗土地周圍的土地利用類型，建議以該宗土地周圍的主要土地用途進行歸類為依據。

14. 6. 權證登記用途錯誤時

15. 這種情況下，一般要通過調查核實，加以確定。如果確系發證部門登記差錯，則應及時提醒發證部門加以修正。並按照修正後的正確用途進行評估考慮。

四、關於房地產用途不確定時的評估實務處理意見歸納

結合在實務中的經驗，以下為筆者歸納的幾種情況下的評估處理建議：

五、建議和意見

上述討論的僅是在評估人員可以調整的范圍內所涉及的一些建議和思路，如果確實涉及需要變更規劃用途和權證登記用途，這時所涉及的是一個實際用途合法性與規劃用途科學性的矛盾。現實中很多房地產由於取得權證的時間較早，而城市規劃用途則隨著城市發展的需要作出相應調整，這時就會出現房地產實際用途合法性與 規劃用途科學性的矛盾。

誠然，在一個健全的法制社會中，合法性是判斷事物適時與否的首要標准，如果不合法也就失去了它立足的基礎。但 是，現階段我國仍處於經濟體制改革的轉型期，離成熟的社會主義市場經濟體制還有一段距離，由於法律的滯後性，在這種情況下，如果單純強調權證登記用途，不一定符合社會經濟發展的一般規律。因此，希望有關部門加快相關法律法規的制定和修改，同時加快房地產用途登記的及時更新，切實做到房地產的實際用途與權證 登記用途相一致。

以上謹代表個人觀點，如有不當之處，請各位專家批評和指正

③ 有房產證和土地證的房產怎麼辦理抵押登記

《房屋登記辦法》第四十二條 以房屋設定抵押的，當事人應當申請抵押權登記。
第四十三條 申請抵押權登記，應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）房屋所有權證書或者房地產權證書；
（四）抵押合同；
（五）主債權合同；
（六）其他必要材料。
《城市房地產管理法》第四十九條規定：「房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。」《擔保法》第四十四條規定：「辦理抵押物登記，應當向登記部門提供下列文件或者復印件：（一）主合同和抵押合同；（二）抵押物所有權證或者使用權證書。」《抵押管理辦法》第三十二條規定：「辦理房地產抵押登記應當向登記機關交驗下列文件：（一）抵押當事人身份證明或法人資格證明；（二）抵押登記申請書；（三）抵押合同；（四）《國有土地使用權證書》、《房屋所有權證》、《房地產權證》，共有的房屋還需提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明；（五）可以證明抵押人有權設定抵押權的文件和證明材料；（六）可以證明抵押房地產價值的資料；（七）登記機關認為必要的其他文件。」

④ 土地權屬登記與房屋權屬登記之間的關系如何

解答：所謂土地登記是指國家依照法律程序將土地的權屬關系、用途、面積、等級、價值等情況登記於專門的冊籍，以加強政府對於土地的科學管理，保護權利人對於土地合法權益的一項重要的行政管理制度。房產登記是國家依照法定程序對房產的權屬關系、位置、建築面積、結構、用途進行登記的一項行政管理制度。兩者登記的標的物不同，國家保護權利主體的權利內涵也不一樣。《中華人民共和國房地產管理法》規定：國家實行和房屋所有權登記發證制度，兩者互不替代，缺一不可。
從自然屬性上講，房屋用地依地而立，房產不能脫離地產而存在，但從法律上講，房產和地房是可以分開的。在我國，土地是公有的，但公有的土地上可以存在私有的房產。由於房屋附著於土地，所以房屋所有權人一般需要取得相應的土地使用權。我國現行的立法，一方面認為房產和地產為兩種獨立的權利，另一方面又把房產和地產緊緊地綁在一起。《城市房地產管理法》第31條規定：房地產轉讓，抵押時，房屋所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓，抵押。土地使用權轉讓時，其地上建築物，其他附著物所有權隨之轉讓。土地使用者轉讓地上建築物，其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但此建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外。土地使用權及其房屋抵押時，也採取房屋所有權和其所佔有土地范圍內的土地使用權同時抵押的方法。我國所採取的嚴格的房地產權一致原則，也就是房屋所有權人與土地使用權人主體一致原則，為了貫徹這一原則，確立了房屋和土地使用權一同處分原則。這里的處分包括轉讓、租賃、抵押等任何一項處分房屋或土地使用權的行為。這一原則的通俗表達為：房隨地走和地隨房走。房屋所有權人與土地所有權人主體一致原則必須要求轉為房屋所有權也轉讓土地使用權，轉讓土地使用權也轉讓其上的建築物。因此，土地使用權和建築物所有權總是屬於同一個人，這也就等於從實際上排除或禁止房屋為非土地使用權人所有的情形。
我國現行的房地產登記機關實行的是房地登記分別管理的方式。《城市房地產管理法》第60條規定，以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實並頒發房屋所有權證書。房地產轉讓或者變更時，應當向縣以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，並憑變更後的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理。
《城市房地產管理辦法》第6條規定，房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。第7條規定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可以製作、頒發統一的房地產權證書，依照《城市房地產管理法》的規定。將房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。房地產權證書的式樣報國務院建設行政主管部門備案。第8條規定，國務院建設行政主管部門負責全國的房屋權屬登記管理工作。省、自治區人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內的房屋權屬登記管理工作。直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內的房屋權屬登記管理工作。

⑤ 房屋已登記，土地未登記的不動產該怎麼登記

銀行因為土地未登記放不了款怎麼解決

⑥ 怎麼辦理房產證和土地證

首先辦理房產證：
1.拿上你的購房合同、購房發票、開發商的授權委託書、申請表、商品房權屬專證明書、購房屬本人的身份證等這些證件到房產局辦理。（特別注意一定要購房本人去）。普通商品房至辦證當天起一個星期後可以拿證。
2。拿了房產證後，在辦土地證。辦理土地證需要房產證、購房合同、契稅發票、身份證、還要到土地局填寫申請表。土地證可能需要一個月才能拿證。

⑦ 如何處理土地和房屋在抵押登記中的關系

實踐中，土地和房屋往往是抵押權的主要標的，由於房地產的不可分性，我國《物權法》對土地和房屋抵押進行了明確規定，《物權法》第182條規定，土地和房屋要一並抵押，即地隨房走或者房隨地走，抵押人未按照規定一並抵押的，未抵押的財產視為一並抵押。法律將房屋和土地使用權視為一個整體，不允許將它們分別抵押，無論是以土地使用權抵押為目的，
還是以土地上房屋抵押為目的，相應的土地使用權或房屋應作為統一的抵押標的物的組成部分。
以上兩種做法都不違背物權法的初衷，但筆者認為後者雙項登記的做法更可取
。這是因為單項登記往往會造成一處土地和房屋出現二次或多次抵押的情況，由於在登記機關沒有權威登記，抵押權人無從知曉，抵押權人的權益就無法保障，抵押欺詐嚴重損害了物的有序利用和社會市場秩序的穩定，而雙項登記則有效避免了抵押權人的借款風險，也保證了金融投資市場的良性發展。

⑧ 房產證和土地使用證怎麼過戶，都需要什麼手續

一、房產過戶流程

1、房產證過戶不經過房地產中介的話，須把合同的條款和違約條款寫清楚，簽合同時須賣方房產證上面名字的當事人在場(如果是已婚得話，需要夫妻雙方在場及簽字，哪怕房產證上面只有一個人的名字)。

2、申請材料准備好後，須到房產局，填寫一些表格和一個存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。

3、房產過戶的申請材料都交給房產局後，房產局會給予一個回執單，按照回執單上面說明的日期去繳納稅金 ，一般需要十五個工作日左右。

4、房產過戶稅金繳納完畢後便可拿到房產證。

二、房產過戶手續

1、房地產轉移登記申請表;

2、申請人身份證明;

3、房地產權利證書;

4、有關行政機關的行政決定書，房地產買賣合同書，(按規定需公證的，應提交公證的房地產買賣合同書)或經公證的房地產贈與書，或經公證的房地產繼承證明文件，或房地產交換協議書，或房地產分割協議書;

5、已設定抵押權的，應提交抵押權人同意的書面文件;

6、人民法院強制性轉移應提交生效的判決書、裁定書、調解書和協助執行通知書;

7、非法人企業、組織房地產轉移，應提交其產權部門同意轉移的批准文件;

8、行政劃撥、減免地價土地，應提交主管部門的批准文件和付清地價款證明;

9、以招標、拍賣、掛牌方式取得房地產，應提交中標確認書、拍賣成交確認書、土地使用權轉讓合同書和付清地價款證明;

10、屬於政府福利性商品房的應提交相關主管部門的批復;

11、拆遷補償的應提交拆遷補償協議書;

12、房地產共有人同意轉移的意見書;

13、收購或合並企業的，應提交有關部門的批准文件;

14、國有企業之間或其他組織之間房地產調撥，

15、法律、法規、規章及規范性文件規定的其他文件。

三、土地證轉讓

1、房屋轉讓連同土地使用權轉移，需提交房屋買賣協議、房照、原土地使用證。

2、房屋連同土地使用權繼承，贈與需提交房照、原土地使用證、公證書或使用權人親筆簽名協議與街道證明。

3、新建房屋土地登記需提交土地和規劃部門建房批件。

4、土地證書遺失或者損毀的，土地權利人應當及時向原發證機關備案，申請補發新證，在當地報紙上進行公告。自公告之日起三十日內無異議的，原發證機關注銷原土地證書，補發新證書。

5、買賣分宗、繼承、贈與分宗須雙方共同到局辦理。

6、委託代辦除提交上述資料外，還須提供委託人簽名蓋章的委託書。

(8)土地和土地上的房產怎麼登記擴展閱讀：

房產過戶注意事項

1、若單位購買私房，還需提交單位法人或其它組織資格證明（營業執照或組織機構代碼）原件及復印件（加蓋公章），單位法定代表人辦證委託書（收件窗口領取），受託人身份證原件及復印件；

2、若非住宅轉移，還需提交土地使用權證書；

3、若當事人不能親自辦理，需出具委託書或公證書，受委託人需出具身份證原件及復印件；

4、房屋若已出租，且承購人非承租人的，需提交承租人放棄優先購買權證明；

5、若有共有權人需出具共有權人同意出售證明和共有權證書；

6、若經法院判決的，需出具法院判決和協助執行通知書。

⑨ 土地和房屋是如何過戶的

一、土地過戶：1、轉讓合同或協議;2、轉讓方土地使用權證;3、受讓方房屋所有權證專(原件校對後交屬復印件);4、契證(原件校對後交復印件)5、受讓方身份證(原件校對後交復印件)6、其他國土部門要求提交的材料。
二、房產過戶：房產證、雙方身份證、戶口、婚姻證明，繳納相關稅費，憑查檔單、繳費憑證辦理。稅費：1.契稅:90-144平米1.5%；90平米以下1%，贈與徵收全額3%。 2.營業稅5.5％ （滿2年免交）3.個人所得稅：成交價1％ 4.交易手續費 6元/m²5.轉移登記費 80元/件 。