法律上來說,沒有房產證是不能夠交易的,你的交易也是不受法律保護的,交什麼費用都沒有用,必須等房產證下來才可以正式交易。如果賣家不誠信,對買家會造成很大的損失。
還有一個方法就是開發商辦理合同更名,是受法律保護的,可能需要支付開發商一筆更名費。
(1)房產證沒有下來怎麼買賣擴展閱讀:
二手房交易是指已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易。二手房交易,現在在北京、上海、深圳等大城市是一個非常活躍的現象,其發展前景相當可觀。
二手房是相對開發商手裡的商品房而言的,是房地產產權交易二級市場的俗稱,包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。
中介費用
依據物價局相關文件規定,房產交易額在1000萬元金額(含1000萬元)以下的,按3%收取;超過1000萬元金額以上的按0.5%收取,中介收取服務費,應按每宗交易額計算,而不應該按照買賣雙方分別計算。
比如,一套房產的成交額為100萬元,那中介費的計算方法為:
中介費=100萬元×3%=3萬元
即買賣雙方合計需要支付給房產中介的中介傭金為3萬元整。
再比如,一套房產的成交額為1100萬元,那中介費的計算方法為:
中介費=1100×0.5%=5.5萬元
即買賣雙方合計需要支付給房產中介的中介傭金為5.5萬元整。
交易稅費
1、營業稅(稅率5.65% 賣方繳納)
根據財政部2015年3月30日《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》規定,自2015年3月31日起,個人將購買不足2年的住房對外銷售,全額徵收營業稅。也就是說,不再區分普通住宅和非普通住宅,個人將購買不足2年的住房對外銷售均應全額徵收營業稅。
個人將購買超過2年(含2年)的非普通住房對外銷售,按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅。個人將購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的,免徵營業稅。
2、個人所得稅:(稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣方繳納)
徵收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這里有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅;任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。
註:如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納,若在一年以內能夠重新購買房產並取得產權則可以全部或部分退還納稅保證金,具體退還額度按照兩套房產交易價格較低的1%退還。
註:地稅局會審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產作為家庭唯一住宅的依據,其中包括雖然產權證沒有下放但是房管部門已經備案登記的住房(不包含非住宅類房產)。
另註:如果所售房產是非住宅類房產則不管什麼情況都要繳納個人所得稅。而且地稅局在征稅過程中對於營業稅繳納差額的情況,個人所得稅也必須徵收差額的20%。
3、印花稅:(稅率1‰買賣雙方各半)
不過從2009年至今國家暫免徵收。
4、契稅:(基準稅率3%優惠稅率1.5% 和1% 買方繳納)
徵收方法:按照基準稅率徵收交易總額的3%,若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%,若買方首次購買面積超過90平(包含90平)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。
註:首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優惠,契稅的優惠是以個人計算的,只要是首次繳契稅都可以享受優惠。若買方購買的房產是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。
5、測繪費
1.36元/平米 總額=1.36元/平米*實際測繪面積 (08年4月後新政策房改房測繪費標准:面積75平米以下收200元,75平米以上144平米以下收300元,144平米以上收400元) 一般說來房改房都是需要測繪的,商品房如果原產權證上沒有市房管局的測繪章也是需要測繪的。
6、二手房交易手續費總額
住宅6元/平米*實際測繪面積,非住宅10元/平米
7、登記費:(工本費)
80元,共有權證:20元。所需材料:⑴地稅局需要賣方夫妻雙方身份證和戶口本復印件一套(若賣方夫妻不在同一個戶口本上還需提供結婚證復印件一套)、買方身份證復印件一套、網簽買賣協議一份、房產證復印件一套(如果賣方配偶已經去世還需要派出所的死亡證明一份)
⑵房管局需要網簽買賣協議一份、房產證原件、新測繪圖紙兩張,免稅證明或完稅證明復印件;如省直房改房還需已購公房確認表原件兩份和附表一。
2. 房產證沒下來的房子如何買賣
法律規定,未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。但實際上,房子之所以沒有房產證可能有很多原因,比如本身就無法辦理房產證、暫時沒有取得房產證或者房產證丟了等等。下面我們就針對這幾種情況逐一為大家分析。
本身不能辦理房產證的房子
以下類型的房子均不能辦理房產證:
(1)違章違規建築,比如利用集體所有土地開發的項目;未取得規劃審批的項目;私自改變土地用途的項目;私自變更規劃的項目;未經立項批准或私自變更立項的項目;沒有銷售許可證和產權證的房屋;未經驗收或驗收不合格的房屋。
(2)被有關部門依法查封的房子。
(3)部分軍產房、校產房,軍產房是國家軍事機關所有的房屋,一般只有使用權,沒有所有權,因而不能上市交易。校產房的產權單位為學校,這類房產在受限上市范圍內。
暫時沒有取得房產證的房子
1、什麼是「暫時沒有取得」?
具體是指在房屋交易過程中,因為流程、手續等原因暫時未能取得房產證,這類房子可以買賣,但需要等到房產證下發之後再走流程。
2、這樣的房子怎麼賣?
買賣雙方可以先簽訂購買協議,必要時可以進行公證,等到房產證下發之後再進行交易,提醒大家最好不要支付大額定金,避免產生交易風險。
房產證
房產證丟了的房子
房產證丟了,房子一樣能賣,但是需要先補辦房產證,具體如下:
1、房屋權利人持身份證到市房管局,填寫房產證遺失聲明。
2、房屋權利人到房產檔案館查檔,繳納查檔冊費後,由房地局發出臨時收據,對申請遺失事項進行內部查檔校核。
3、房屋權利人在報上刊登權屬證書遺失聲明,待遺失聲明見報後,房屋權利人持報刊和臨時收據到房管局交給原件經辦人,一個月內沒有異議者,即可向測繪所申請勘丈。
4、6個月後,房管部門發布房屋所有權證書作廢公告。
5、房屋權利人持刊登遺失聲明和作廢公告的原版報紙、身份證等資料到市房產交易管理處辦理遺失登記發證手續。
6、若經審批同意補發權證者,經繕證、校對後,房屋權利人將收到領證通知,憑「登記收件收據」領證即可。
(以上回答發布於2017-01-19,當前相關購房政策請以實際為准)
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3. 沒有房產證的房子如何買賣
交房幾年後還沒有拿到房產證的情況在現在的房產市場是屢見不鮮的,而有些房主由於各種原因想要出售這個房屋,相關法律規定,未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。可以看出,法律並不保護沒有房產證就簽訂買賣合同的行為。
那麼此時如果想購買這類房屋應該怎麼辦呢?一起和購房指南來看一下吧!
一、首先要注意這些房子一定不能買
如果有賣家跟你說要賣以下這些房子:
1、利用集體所有土地開發的房子,也就是所謂的小產權房;
2、未經立項批准或私自變更立項的樓盤;未取得規劃審批的樓盤;私自變更規劃的樓盤;私自改變土地用途的樓盤;
3、土地產權存在糾紛;
4、沒有銷售許可證又無產權證的房屋;
5、未經驗收或驗收不合格的房屋;
6、土地或房屋未解除抵押的;
7、開發商未交納相關稅費的房屋;
8、土地、房屋被有關部門司法查封;
9、其他法律法規規定不能出售的房子。
對於以上這些沒有房產證的房子,給再低的價錢也不能買。否則,一旦出事是沒有法律保護的。
二、除上述情況外房產證沒辦下來的房屋如何買賣?
對於房產證沒辦下來的房子買賣問題,一般分為以下兩種情況:
1、剛剛交了首付款,但是還沒有來辦按揭
2、正在還房貸,還沒有交房
如果是以上的兩種情況,其實採用一些方法還是可以進行交易的!下面購房指南通過一個案例給大家講解一下!
案列回顧:
A先生之前貸款購買了一套125平方米的新房,房子的房產證一直都沒能辦理下來,後來A先生因為工作調動的原因這套房離公司較遠,就希望賣出這套房買套離公司近的房子,於是他前去開發商那裡咨詢,後來就郁悶了,因為售樓處的工作人員告訴他,如果說想賣掉這房子的話,買方必須要全款購買的才可以辦理更名。
A先生覺得,房子已經是他的了,為什麼不能賣掉然後讓買家按揭呢?
注意問題:
從法律上來說如果上述房屋發生交易行為是不被保護的,對於買房者來說,購買無產權證的房屋,風險非常大,因為一旦出現賣主有外債等意外,對於買方來說,要維護自己的利益就非常困難,出了什麼問題都只能自己承擔。
交易辦法:
(1)直接辦理更名
如果購房者確實想購買此類房屋,且房子正在還貸期是可以直接去更名的,具體流程如下:
1、在徵得開發商的同意後,A先生還清所有房貸,拿著銀行出具的結清證明去房管局拿出正在抵押的合同;
2、開發商帶著合同和注銷備案的登記表去房地局辦理房子的注銷手續;
3、注銷完成之後買方再與開發商簽訂新的商品房買賣合同,重新在房管局備案。
上述流程有三個關鍵點必須滿足才可以更名:
1.A先生必須要先還清銀行貸款 2.更名要取得開發商同意 3.買方也要全款購買,不能按揭
這種方式的優點是手續比較簡單,且整個過程沒有稅費。缺點是不能按揭,這樣即便是掛在中介也是比較難出手的房子。
(2)等待房產證下來再過戶
雙方約定等房產證下來再過戶是比較穩妥的方法,買賣雙方可以先簽訂一份協議,約定好首付款項和過戶時間(房產證下來就過戶),然後預付首付款,最後就是等到房產證下來,再辦理過戶,先過房產證,再過戶土地證,過戶後再交付尾款。
三、沒有房產證的房屋交易建議
1、因為沒有房產證的房子在交易的時候風險比較大,買賣雙方應該都要謹慎。
2、對於購房者來說,降低風險就要取得房產證之前盡量少交房款,可以約定資金託管,應先取得房屋的使用權和控制權,這樣法律會向買方傾斜。
3、如果一定要賣或者買沒有拿到房產證的房子,雙方一定要對該房產進行詳細了解,確保房產證何時拿到,而且房價在一段時間會有波動,最好約定違約金的標准,以免一方違約,同時也要有交易存在風險的心理准備。
(以上回答發布於2017-09-26,當前相關購房政策請以實際為准)
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4. 房產證還沒有下來,怎麼拿去賣
房產證沒辦下來,交易時分以下兩種情況:
一、剛交了首付款,還沒有辦按揭
這種情況是指開發商還沒有到房管局備案,這是比較好處理的。買賣雙方可以直接到開發商那裡辦理合同轉讓,就是跟開發商商量好,跟買方重新簽訂一份購房合同,並將老的購房合同收回即可。然後買方再將首付款付給賣方就行了。後面的事情就跟買新房一樣,房管局備案就直接寫買方的名字,銀行按揭也是買方自己去辦理即可,房產證下來就直接是買方的名字了。
二、正在還房貸的房子
這種情況相對復雜,風險也高,這是因為如果賣方還在還房貸,在沒有房產證的情況下交易房屋,賣方應當還清銀行貸款將房子解壓,並辦理房屋注銷手續,之後再由買方與開發商簽訂新的商品房買賣合同,並重新在房管局備案。
當然,此種情況必須徵得開發商同意才可辦理,並且此途徑不受法律保護,並不提倡,交易的風險很大。比較穩妥的交易方式是建議買賣雙方等房產證下來後再進行交易過戶,這樣可以避免房產交易中各種風險,但相對繳納的稅費較多。
解決辦法:
一、雙方約定等房產證下來再過戶。
雙方可以先簽一份協議,約定首付款項,以及過戶時間(房產證下來就立即過戶),預付首付款,然後就是等了。等到房產證下來再辦理過戶,先過房產證,出新證當天再過戶土地證,過戶後再交付尾款。這種方式的優點是能及時過戶,風險較低;缺點是稅費較高,且時間成本比較長。因此建議:
1、沒有房產證的房子在交易時風險比較大,買方和賣方都應謹慎,除非是信得過的朋友,能夠知根知底。
2、對買方來講,降低風險可從兩方面入手,一是在取得房產證之前,盡量少交房款;二是應先取得房屋的使用權和控制權,這樣法律會向購房者傾斜。
3、如果遇到特殊情況一定要賣(買)沒拿到房產證的房子,雙方應對該房產進行詳細了解,明確房產證何時能拿到,並約定適當的違約金標准,同時也要有心理准備,明白風險的存在。
4、考慮到房價經過一段時間會有波動,買賣雙方應約定違約金標准,以避免房價波動較大時,一方違約。
二、直接更名。
流程:
1、賣方將銀行的貸款還清;
2、賣方拿著銀行出具的結清證明後去房管局拿出正在抵押合同;
3、開發商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續;
4、注銷完成後由買方和開發商簽署新的商品房買賣合同,再到房管局重新備案。
(4)房產證沒有下來怎麼買賣擴展閱讀:
注意事項:
1、房子必須還清銀行貸款;
2、更名必須取得開發商的同意;
3、買方不能再按揭了,必須全款購買。
這種方式的優點是手續比較簡單,且整個過程沒有稅費。缺點是不能按揭,且中間有大量的空白期,風險比較大。
對於沒有房產證的房產交易起來風險還是很大的,根據《中華人民共和國房地產管理法》規定:未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。從國家法律政策來講,沒有產權證的房產是不允許交易的。因為我國規定,房產買賣以辦理權屬轉移登記(也就是所謂的「過戶」)為准,沒有產權證的房產是不可以辦理過戶的,國家不保護不過戶的房產交易。
如果實在是不得不在這種情況下交易,還是得遒守以上幾點建議,購房者在房產證下來之前盡可能少交購房款,要明確拿到房產證日期,並且約定違約金標准、查清房產是否存在權利瑕疵,比如是否被司法部門查封、是否被設立了抵押、其建築規劃是否合法等情況下,再付另外大部分房款。
5. 房子房產證還沒辦下來 有人要買 怎麼交易
房產證沒辦下來,交易時分以下兩種情況:
一、剛交了首付款,還沒有辦按揭
這種情況是指開發商還沒有到房管局備案,這是比較好處理的。買賣雙方可以直接到開發商那裡辦理合同轉讓,就是跟開發商商量好,跟買方重新簽訂一份購房合同,並將老的購房合同收回即可。然後買方再將首付款付給賣方就行了。後面的事情就跟買新房一樣,房管局備案就直接寫買方的名字,銀行按揭也是買方自己去辦理即可,房產證下來就直接是買方的名字了。
二、正在還房貸的房子
這種情況相對復雜,風險也高,這是因為如果賣方還在還房貸,在沒有房產證的情況下交易房屋,賣方應當還清銀行貸款將房子解壓,並辦理房屋注銷手續,之後再由買方與開發商簽訂新的商品房買賣合同,並重新在房管局備案。
當然,此種情況必須徵得開發商同意才可辦理,並且此途徑不受法律保護,並不提倡,交易的風險很大。比較穩妥的交易方式是建議買賣雙方等房產證下來後再進行交易過戶,這樣可以避免房產交易中各種風險,但相對繳納的稅費較多。
解決辦法:
一、雙方約定等房產證下來再過戶。
雙方可以先簽一份協議,約定首付款項,以及過戶時間(房產證下來就立即過戶),預付首付款,然後就是等了。等到房產證下來再辦理過戶,先過房產證,出新證當天再過戶土地證,過戶後再交付尾款。這種方式的優點是能及時過戶,風險較低;缺點是稅費較高,且時間成本比較長。因此建議:
1、沒有房產證的房子在交易時風險比較大,買方和賣方都應謹慎,除非是信得過的朋友,能夠知根知底。
2、對買方來講,降低風險可從兩方面入手,一是在取得房產證之前,盡量少交房款;二是應先取得房屋的使用權和控制權,這樣法律會向購房者傾斜。
3、如果遇到特殊情況一定要賣(買)沒拿到房產證的房子,雙方應對該房產進行詳細了解,明確房產證何時能拿到,並約定適當的違約金標准,同時也要有心理准備,明白風險的存在。
4、考慮到房價經過一段時間會有波動,買賣雙方應約定違約金標准,以避免房價波動較大時,一方違約。
二、直接更名。
流程:
1、賣方將銀行的貸款還清;
2、賣方拿著銀行出具的結清證明後去房管局拿出正在抵押合同;
3、開發商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續;
4、注銷完成後由買方和開發商簽署新的商品房買賣合同,再到房管局重新備案。
(5)房產證沒有下來怎麼買賣擴展閱讀:
注意事項:
1、房子必須還清銀行貸款;
2、更名必須取得開發商的同意;
3、買方不能再按揭了,必須全款購買。
這種方式的優點是手續比較簡單,且整個過程沒有稅費。缺點是不能按揭,且中間有大量的空白期,風險比較大。
對於沒有房產證的房產交易起來風險還是很大的,根據《中華人民共和國房地產管理法》規定:未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。從國家法律政策來講,沒有產權證的房產是不允許交易的。因為我國規定,房產買賣以辦理權屬轉移登記(也就是所謂的「過戶」)為准,沒有產權證的房產是不可以辦理過戶的,國家不保護不過戶的房產交易。
如果實在是不得不在這種情況下交易,還是得遒守以上幾點建議,購房者在房產證下來之前盡可能少交購房款,要明確拿到房產證日期,並且約定違約金標准、查清房產是否存在權利瑕疵,比如是否被司法部門查封、是否被設立了抵押、其建築規劃是否合法等情況下,再付另外大部分房款。
參考資料:中華人民共和國城市房地產管理法-網路
6. 房產證沒下來怎麼交易房子
一、房產證沒下來的房子如何買賣
1、房屋買賣雙方約定等房產證下來再過戶
這種方式屬於二手房買賣,需要要繳納的稅費會比新房多一些。包括:個人所得稅、契稅、增值稅等等。這種方式比較簡單直接,能及時過戶,風險較低。不足之處就是稅費相對較高,且時間成本比較長。
2、直接更名
流程:賣房者需要首先還清銀行貸款;賣房者拿著銀行出具的結清證明後去房管局拿出正在抵押合同;開發商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續;注銷完成後由購買者和開發商簽署新的商品房買賣合同,然後再到房管局重新備案。
3、剛交了首付款,還沒有辦按揭
這種情況比較好處理,因為開發商還沒有到房管局備案。買賣雙方可以直接到開發商那裡辦理合同轉讓,就是跟開發商商量好,跟買方重新簽訂一份購房合同,並將老的購房合同收回即可。然後買方再將首付款付給賣方就行了。
二、要注意什麼問題
1、沒有產權證就等於沒有權,的不當風險都是從這一點出來的;在期房買賣中,更大的問題是——暫時誰都沒有權。由於這兩個特性,風險是無法完全消除的;說寬泛一點,任何交易都無法消除全部風險。
2、這種情況下主要的風險是:一房二賣;不履行合同義務:無法違約金。這樣可以避免未來爭議中舉證的麻煩,也可以激勵債務人、產生更大的債的保證的作用。但考慮到開放商往往有格式合同,建議仔細閱讀。