⑴ 直接和開發商購買新別墅流程
.
180W買別墅？少打一個零1800W！面積又不對，有這么小的別墅？
一般別墅花園佔地面積均在2畝左右，即：佔地面積1500平方米左右，建築面積在500平方米左右。別墅價值體現不單是按每棟建築面積，價格差關鍵是容積率大小，如：容積率0.30左右比容積率0.60左右的別墅，每平方米價格要高出一倍左右。
國土資源部對別墅的定義：是指獨門獨戶獨院，兩至三層樓形式；佔地面積又相當大，容積率又非常低。
別墅是包括地下層在內的最多三層的獨棟住宅形式，帶室內車庫。像很多亞別墅、類別墅，如：「四層單棟洋房」、「雙拼、聯排排屋」、「疊加小高層」都是高檔住宅，也叫排屋、洋房，不屬於別墅。
別墅（Villa）：「口」
雙拼（Two Family House）：「日」
排屋（Town House）：「目」
排屋有公攤面積，中間有共體牆。別墅是沒有公攤面積的，別墅花園佔地面積在房地證上有土地使用權面積的。
別墅的買賣雙方合同一般都有註明：
1、本商品房戶型為：別墅；
2、獨立別墅所屬地塊（包括別墅佔地）佔地面積???平方米。
容積率是指建築總面積與建築用地面積的比。例如，在1萬平方米用地的土地上，有4000平方米的建築總面積，其容積率為0.4。
規劃對低密度住宅的大體標准概念，高層低密度住宅容積率不大於2.2；多層低密度住宅容積率不大於1.2；排屋（Town House）容積率不大於0.7；別墅（Villa）容積率不大於0.35。
2006年5月31日，國土資源部發布通知，「中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，並對別墅進行全面清理。」同時明確，聯排、雙拼以及Town House等低密度住宅不屬於別墅范圍，而被劃入高檔住宅范圍。隨著土地資源的稀缺，政府對市場供應量的控制必將引發別墅（Villa）在售項目的價格高漲。
自停批別墅用地的政策出台以來，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態雙重特點的別墅，更是日趨絕版之勢。土地資源的不可再生，決定了別墅產品相對其它住宅產品而言，更能保值增值。尤其是高爾夫別墅產品，在國家對「別墅和高爾夫用地雙禁」政策下，高爾夫別墅資源更顯嚴重稀缺，使其更具大幅度的升值潛力。在美國、澳大利亞、東南亞等地區，高爾夫別墅的平均升值幅度是其他別墅項目的6倍。
中國各級城市都已經沒有新建或者在建的別墅樓盤了，以前拿了土地還沒開發的，已沒有了。目前因不能開發別墅項目，也只能開發排屋、洋房類的高檔住宅。 所以，把別墅定義搞清楚就知道了。
現在有開發商採用外觀以別墅整體設計的2套雙拼，賣給客戶後再改成1套別墅，來規避政策上帶來的風險及稀缺問題。特別是外觀設計整棟的二層雙拼，整棟二層雙拼容積率低於三層的別墅容積率，這個方法也很不錯，但容積率低的整棟雙拼改造別墅也會比容積率高的別墅品質及價值要高。
⑵ 如何和開發商談判
很難 我們這邊有業主抗議 本來做綠地的地方做樓房 最後領頭業主被關進去了
樓房一樣起來了
⑶ 房地產上如何談判要注意什麼
買家與業主談判之前，注意事項：
一、確認談判之人的身份。
買家一定要確認這個房東是不是真正的業主。
二、挑選一個談判的搭檔。
買家最好帶一個擅長談判朋友過去，一個唱黑臉一個唱紅臉。
三、了解談判對手。
通過各方面的渠道打聽這個真正業主盡可能多的信息。便於綜合分析業主的心理，知己知彼百戰百勝嘛。
四、必須明確當前買家的現狀。
買二手房，房屋出售信息不透明不對稱，而且手續繁瑣，因此一般都要通過中介。
業主給出的價格一般都是實收價格。本該是限制賣家的稅，結果反而成了買家負擔。營業稅、契稅、個人所得稅、教育附加稅，還有貸款過程中交給擔保公司的各種費用等等，都是由買家承擔的。這個也是不爭的事實。
五、定一個最高價格。
避免沖動，買家需給自己定一個心理承受的最高價格。超過多少W，絕對不買。
買家與業主談判時，注意事項：
一、注意談判的氛圍。
買家想要業主讓利，就必須在保持融洽的交談氛圍下。
二、了解業主售房的心態.
是否著急銷售？當然很多精明的業主，就算是急售也不會輕易流露急售的心理。那就要看黑臉與紅臉如何配合啦。
三、試探業主對房地產行情的了解程度。
是不是第一次賣房？對交易流程等等是否了解？
若業主很了解行情，吹噓自己的裝修保養等等，甚至對自己的房子過於自信，房價出價高。買家也不能示弱，讓第三方（黑臉）指出房子的缺陷與不足，打擊業主，同時要注意說話的委婉一點，語氣不能太強硬。
四、有中介在場的情況。
注意中介始終是代表業主的利益的，不能聽他們的片面之詞。沖動是魔鬼。
五、非口頭協議。業主的讓利內容，都要清楚寫入合同。
1. 入住時間讓利。
讓買家在交易期間就入住。必須在合同上標明入住日期。
2. 贈送買家的東西。
電器、傢具、空調、廚房衛浴配套等等所以東西都要寫詳細。
3. 有租客的情況。
租客搬走的時間，房屋水電和燃氣費用、房屋清潔費用等等都要明確。
六、談不和的情況。
買家最好能讓業主給予一到三天的考慮時間。爭取第二次談判的機會。
希望能幫到你,這會能想到的就那麼多了,打字好累,歡迎高手們共同商討.
⑷ 別墅怎麼談判
.
別墅本來就很少，單就別墅而言，上海、重慶、南京、北京、廣州比較多，有很多省會城市連別墅都沒有。目前買別墅，建議委託當地的房屋中介公司去找找看，最好提前給中介的經辦人員小費，在運氣很好的情況下，才可能有機會買到二手別墅。
別墅價值體現不單是按每棟建築面積，價格差關鍵是容積率大小，如：容積率0.30左右比容積率0.60左右的別墅，每平方米價格要高出一倍左右。別墅一般佔地均在2畝左右，直轄市及省會城市的別墅目前在2000W左右，但低於1000W就可以肯定不是別墅啦。如只是周末住住，選偏遠的農村別墅性價比最好。
國土資源部對別墅的定義：是指獨門獨戶獨院，兩至三層樓形式；佔地面積又相當大，容積率又非常低。
別墅是包括地下層在內的最多三層的獨棟住宅形式，帶室內車庫。像很多亞別墅、類別墅，如：「四層單棟洋房」、「雙拼、聯排排屋」、「疊加小高層」都是高檔住宅，也叫排屋、洋房，不屬於別墅。
別墅（Villa）：「口」
雙拼（Two Family House）：「日」
排屋（Town House）：「目」
排屋有公攤面積，中間有共體牆。別墅是沒有公攤面積的，別墅花園佔地面積在房地證上有土地使用權面積的。
別墅的買賣雙方合同一般都有註明：
1、本商品房戶型為：別墅；
2、獨立別墅所屬地塊（包括別墅佔地）佔地面積???平方米。
容積率是指建築總面積與建築用地面積的比。例如，在1萬平方米用地的土地上，有4000平方米的建築總面積，其容積率為0.4。
規劃對低密度住宅的大體標准概念，高層低密度住宅容積率不大於2.2；多層低密度住宅容積率不大於1.2；排屋（Town House）容積率不大於0.7；別墅（Villa）容積率不大於0.35。
2006年5月31日，國土資源部發布通知，「中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，並對別墅進行全面清理。」同時明確，聯排、雙拼以及Town House等低密度住宅不屬於別墅范圍，而被劃入高檔住宅范圍。隨著土地資源的稀缺，政府對市場供應量的控制必將引發別墅（Villa）在售項目的價格高漲。
自停批別墅用地的政策出台以來，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態雙重特點的別墅，更是日趨絕版之勢。土地資源的不可再生，決定了別墅產品相對其它住宅產品而言，更能保值增值。尤其是高爾夫別墅產品，在國家對「別墅和高爾夫用地雙禁」政策下，高爾夫別墅資源更顯嚴重稀缺，使其更具大幅度的升值潛力。在美國、澳大利亞、東南亞等地區，高爾夫別墅的平均升值幅度是其他別墅項目的6倍。
中國各級城市早已沒有新建或者在建的別墅樓盤了，以前拿了土地還沒開發的，已沒有了。目前因不能開發別墅項目，也只能開發排屋、洋房類的高檔住宅。 所以，把別墅定義搞清楚就知道了。
現在有開發商採用外觀以別墅整體設計的2套雙拼，賣給客戶後再改成1套別墅，來規避政策上帶來的風險及稀缺問題。特別是外觀設計整棟的二層雙拼，整棟二層雙拼容積率低於三層的別墅容積率，這個方法也很不錯，但容積率低的整棟雙拼改造別墅也會比容積率高的別墅品質及價值要高。
⑸ 當買住宅不如買別墅 你知道要注意什麼嗎
別墅並不是所有人都買得起，所以別墅的裝飾肯定是獨一無二的。別墅進行裝修的時候，合理的設計是非常重要的。設計不夠合理，對後期的美關產生很大的影響。讓我們來看看裝修別墅時需要注意哪些問題。
別墅裝修設計中的幾個重要因素。它們是庭院設計，空間分割，生活/地板處理，室內景觀和別墅電梯。
庭院設計
庭院是別墅的獨特建築特色。其設計應考慮與整體外部環境的和諧整合，並添加業主的個別元素。在設計方面，人們可以選擇種植自己喜歡的園林觀賞植物，或添加水景設計和戶外休閑桌椅等元素，以反映主人的個性元素。
空間分裂
與一般的空間劃分相比，別墅更注重不同的地方。豪華住宅和別墅之間的空間連接的轉變更多地反映了主人家的品味和感覺，而不是優先考慮實際功能。這需要設計師和所有者之間的深入溝通，以發現主人心臟的本質，然後充分表達它。
客廳/地板高度處理
別墅的居住空間非常大，是一個重要的室內休閑場所，也是一個突出整體設計風格的地方。因此，設計師需要在設計中控制整個和部分生活空間。別墅的高度高於普通住宅，因此別墅的設計通常考慮增加輔助照明，燈光處理，牆面裝飾，欄桿形式，材料選擇等方法，以豐富別墅的空間感。
室內景觀
別墅寬敞的內部空間允許業主創造一個適合自己口味的室內裝飾，如拉絲或紋理牆壁和紅磚與不同的盆栽植物，營造溫暖，自然的氛圍。
別墅電梯
隨著別墅和聯排別墅的總生活面積增加，樓層越來越大，空間也越來越窄。在負1層或負2層的地下室停車變得越來越普遍。帶有傳統鋼結構軸的牽引或液壓升降機通常僅用於30-40個房間。但是，地下室不能挖掘電梯坑。頂層的高度限制決定了電梯在別墅裝飾中的受歡迎程度。它有自己的電腦室。安裝位置可以是室內或室外。在不同類型的房屋中，最美觀，最節省空間的裝置是在樓梯中間安裝帶有集成井道的全景觀光電梯。安裝電梯的空間也需要考慮老年人的輪椅通道。歐洲國家流行的CIBES電梯和無底電梯佔用空間小，適用於各種中歐別墅。
⑹ 我是一名房產銷售，怎麼才能開發別墅客戶
想什麼呢，只能看運氣。別墅客戶會直接跟開發商打招呼。我們就做做住宅就內行。商品房按揭貸款的容基本條件
1、借款人具有穩定的職業和收入，信用良好，確有償還貸款本息的能力；
2、所購住房座落在城鎮（包括市區、縣城、大集鎮）且原則上為借款人現居住地或工作、經商地；
3、已與開發商簽訂了《商品房買賣合同》，根據個人信用情況，並已支付了銀行規定的首付款比例，最低為30%以上；
4、貸款金額根據借款人的信用情況、職業、教育程度、還款能力、所購住房變現能力等情況確定。
5、同意先辦理預購商品房抵押登記，並承諾在所購買的住房竣工並取得房地產權證後，以購買的住房作貸款抵押且重新辦理抵押登記手續；
⑺ 選購別墅要注意什麼問題選購別墅時如何避開開發商的
一、天然景觀(NATURAL VIEW)
好的天然景觀，不論是否知名景觀，都可為別墅提供「遠景」。不論是山是水，是公園或河濱，由於視野能遠眺，距離產生的空間美感，襯託人造景觀的「近景」，使別墅的窗外美景，增色加分。
二、人造景觀(LAND SCAPING)
別墅區的景觀設計，不僅是綠化植栽如此簡單，好的景觀設計除了視覺上、環境美化上、小區微氣候、休閑活動各方面都會統籌考量。一舉多得，既能創造景觀，又解決人車分道問題、停車位問題、噪音問題、安全問題，因此好的景觀規劃，對別墅的品質影響極大。
三、建築造型(ARCHITECTURAL STYLE)
建築造型風格決定別墅區建築調性、風貌、庄園式、城堡式、都鐸式、地中海式、西班牙式、殖民風格、熱帶田園風、北歐現代式、美國白派、簡約主義式，甚至混合風格式、維多利亞式。不知所雲的外型設計應有盡有，我們該從兩個方向去看它，第一，比例、美學之塑造分數幾何?屋頂斜度對否，開口長寬比例美嗎?立面比例正確嗎?好的別墅造型可提高其房產價值。第二，建築風格是否為你所喜愛，喜愛同樣建築風格的人群以類聚之，以後的小區鄰居或許也有相同語言與通性。譬如，同樣喜愛現代派建築風格的人做鄰居一定是較佳搭配。
四、棟距、空地比(DENSITY)
建蔽率與容積率乃對土地使用密度與強度的規定，對發展商而言，單位土地面積愈大，空地比愈高，成本就愈高，因此欲成就高空地比就相對地總價會變高，目前上海郊區的地價已高到非500萬以上的別墅，就無法有令人滿意得棟距，一般前後棟距20m，左右棟距10m的別墅已屬難得。
除了庭院之外，空地還須提供公共設施、道路、公共綠地、景觀等用地，因此包括公共面積來平均，每一棟別墅需用地1.5到2.0畝地(即900 m2~1350m2).
五、 管理與維護(MANAGEMENT&MAINTAINANCE)
別墅區的居住品質好不好，除了環境、建築、景觀等硬體因素之外，管理團隊、管理制度、維護與修繕的執行效率等軟體因素，亦是重要考量條件。一般來說，國外物業管理公司的管理制度與執行效能均較完善，也較可信賴。好的物業管理能提高房產價值，當然付出的費用也相對較高。然而對高檔別墅社區而言，這是絕對必要的條件，許多別墅區常因沒有好的管理而造成各住戶違章橫行，庭院各自設立圍籬，沒有好的維護而造成公共設施毀損及環境破落，這些結果都會造成房價下滑。
六、保全與私密性(SECURITY&PRIVACY)
別墅區的安全性可從兩方面來談。一是以高牆、夜間照明、電子安全設備等硬體配套設施來作防患。二是加強人員的門禁管制、巡邏及緊急反應訓練，來確保對居民、財產的安全保障。私密性與密度、景觀設計有關，訪客過濾也是基本確保手法。好的別墅區內看不到閑雜人，也看不到來路不明的車輛，無線通話器是必備工具。
七、公共設施(FACILITIES)
公共設施可分為室內活動與戶外活動兩大類。室內活動一般以會所(CLUB HOUSE)方式經營是為社區中心(COMMINITY CENTER),內部包含健身房、舞蹈室、桑拿、咖啡廳、會議室、宴會餐廳等空間的經營管理。戶外活動場所則如網球場、游泳池等各類運動場地。
公共設施可分純粹對內開放及對外社會人士開放兩種經營方式，亦有以會員發卡方式經營，而住戶享有當然會員資格，對外則以收費方式招收會員。總之，原則是「以價制量」才能維持好的環境與提供優質服務。所有設施的經營管理維護都需要花錢，若經營者不營利，則勢必由使用者付費，物業管理費自然要高許多。
八、區位交通(LOCATION&TRAFFIC)
不同的區位條件，不同房產價格，也造成不同生活方式，市區的或郊區的，大眾交通網路上的或偏遠疏離的地區，有無社區巴士行駛，附近有無區域性小型商業區，這些居住方便性及工作便捷性的考量因素。事實上也影響別墅區入住意願，一個成熟的社區入住率高，周邊生活機能健全、交通方便、管理完善，自然房屋價值也居高不下。
九、建材及設備
目前國內別墅皆為毛胚房，主要建材考慮為外牆材質與門窗等級，設備包括中央空調，水處理設備(凈水、軟水、純水)中央吸塵系統、保全系統等。有地下室的別墅則應配備自動抽汲集水井。
十、房型平面設計
別墅的平面設計可由下列基本條件來判斷選擇房型。
a.有無過多無用或不好安排使用的平面空間。
b.有無空間大小配比不良的現象。如主卧房的小空間能否滿足各種功能需求大小。
c.朝向與房間的景觀、通風、採光息息相關，選擇適合自己的方位，不論從風水或物理環境角度都是必須的。
十一、特點主題
有的別墅區的賣點是天然條件，如臨湖、臨球場、公園。有的是標榜如名人雅士聚居之地，人文薈萃。或是有新的設計理念之完美體現為特色，這些具有主題特色的別墅的確能對房產有加分效果，不論自住或投資，日後的增值是指日可待。
十二、長期規劃
這可分兩方面來說：都市長期計劃與社區內長期規劃。未來三、五年，甚至十年後，政府都市規劃建設是否將對此別墅造成好的或壞的影響，不一定所有的公共建設都是正面的影響。對生活品質而言，大型賣場或商業區太近，利害是互見的。通常別墅區要的是安全、方便、獨立，在市區要能鬧中取靜，在郊區要能自成一方，不受干擾。
別墅區內部的開發，往往會分期分區施工銷售，要了解在長期全面發展之後，是否會產生居住品質下降，當社區住戶滿載之後，公共綠地、道路、設施是否依然充分，有時發展商的利益考量與住戶是不相符的，但是有遠見的發展商通常都能權衡全局，作好長期完整規劃。
12項指標評比，如果8項以上的項目你覺得滿意，那麼它是一個不錯的別墅區；10項以上合格則是很好的別墅區，至少是適合你個人喜好及專業考核的；若低於6項，那麼你應該好好考慮了，購買別墅是超高消費，應有要求提供完整證明資料的權利。
⑻ 我想用一個億買幾套別墅，請問跟開發商直接合作還是跟中介合作好呢
這種情況下當然是和開發商直接合作比較好，這樣就省了中介的傭金。
⑼ 實戰篇連載之二：如何和開發商進行購房談判
開發商願不願意接受204合同，是一個操作和談判技巧的問題。 關鍵是購房者對談判進程、談判對象的控制，必須重視操作技巧。 就我個人認為，買房就像雙方下棋，與下棋者的背景、存款數量沒關系，成功的關鍵在於下棋時棋子的運用，誰有耐心，誰能把這204個棋子用好，誰就能勝利，所以購房者在談判中必須將耐心的態度貫徹始終。 1.在每一個合同洽談之初，一定要有一個堅定的信念：我一定能堅持到最後！許多人在還沒洽談合同之前，心裡就開始擔心賣方的態度，懷疑合同能不能簽下來，這正是談判中的大忌。在談判過程中，應該有絕對的自信；當然也不能盲目，要有一些市場調查。 2.在洽談合同的過程中，難免會遇到開發商不耐煩的情況。這個時候要懂得虛實結合，以退為進。不管這房子是多麼地中意，對標的物又是如何地垂涎欲滴，一定要裝出毫不在乎的樣子。這時，已經耗費大量時間在你身上的開發商肯定會拽住你，不停地勸你買。這就叫做以實避虛，以退為進。 在這一點上，有一位客戶就運用得很巧妙，那是一宗現房的合同。談判中，購房者要求開發商出具房產證，剛開始賣方的態度很不耐煩，說得到房管局去拿，一去一回得一天，太麻煩。客戶就對他講：「如果您不出示房產證，那麼這個合同只有不簽了，您把那4萬元定金退給我吧。」這時，開發商心裡肯定得掂量：快到手的鴨子，幹嘛要讓它飛了？最後，開發商只好拿出房產證。在這里，敬告大家，不管是什麼證，千萬要看開發商的公文原件，對於購房者這是合理的要求。既然要買房，還怕什麼麻煩呢？ 3.在談判的過程中，決不能一上來就拿出204合同，那樣不僅開發商會暈掉，去買房的各位也只有拿著204合同回家了。要一步一步地來，一次談幾條，分門別類地談，簡單地說每1萬元房款大概要談判1小時。不要怕麻煩，多去幾趟，什麼都談到了，合同才能夠放心地簽。我自己接手的購房案例中，最多的談了18次，最少的也去了六七次。每談好一條條款，都有可能省一兩千元，重要的條款可能節省兩三萬元，因此簽合同在任何細節上都不能馬虎。 4.談判要從易到難，一般先談建設部現行示範合同，下一次再單談產權證；一開始先談三五條，再下次就把關於產權證的十幾條全拿出來了。我從來沒有一下子把204合同厚厚一本全拿出來簽。經過三五次談判，售樓員也接受你的思路了，覺得確實應該細一些，這時候慢慢再把後面的條款拿出來跟他談。 5.對購房過程中可能出現的所有細節要通盤考慮。對專業術語的理解，對雙方的責任和義務的確定，對開發商心理的揣摩等等，只有方方面面都考慮周全了，才能夠避免失誤，獲得最終成功。 6.在有爭議的地方，買方都要與律師站在同一條陣線上，要表示出對律師的信任。只有買方統一口徑，步調一致，才能夠使開發商感覺到律師與購房者之間合作的緊密性，使談判工作能夠順利持續下去。 7.在簽訂合同的整個過程中一定不能著急，要有足夠的耐心。律師要不厭其煩地為雙方解釋條款，分析簽約的必要性、合理性。在這些操作性內容的談判過程中，很多事情會非常的繁雜。切記，這時千萬不能煩躁，只有自身具備足夠的耐性，才可能去影響開發商的情緒，使談判能夠順利進行。耐心，可以起到潤滑劑的神奇功效。 8.經過上述種種努力之後，如果在談判中發現開發商缺乏誠信，甚至有欺詐的行為，在明確指出之後，仍然無法達成一致協議，建議大家要回定金，及早回頭。這是當機立斷的問題，哪怕是已經接近談判尾聲，在原則問題上也必須堅定立場，以免最後追悔莫及。 9.為了最大限度地保障購房者的權益，在補充合同中也應該多處註明，購房者可以因開發商的過失，隨時自行解除合同。 10.204合同是根據不同情況變更的，並不是真的只有或一定要寫204條。204合同並不是說要強求開發商一定接受，作為一個補充條款，雙方在簽訂合同過程中是可以就這個問題具體探討的。我們提供一個平台，可能到最後簽訂的也就是七八十條或一百餘條，購房者與開發商都是可以有選擇的。在我接手的案例中，有的簽了兩百二三十條，有的只簽了一百五六十條，合同條款的數量並不是最重要，合同內容的質量才是核心問題。 秦律師提示： 買房的時候，絕對不能只去看一次，談一次就作決定，如此草率的行為必定會給日後的維權留下重大隱患。在合同未簽署前，購房者可以假設對方的誠信是不能確定的，要對合同的每一個條款充分懷疑、細致分析、仔細推敲，只有做到了這樣，才能保證在最大程度上避免掉進購房陷阱。 購房者在談判的時候是跟開發商比耐心，房屋合同涉及的法律是完整的體系，律師都要做四五年才能做得比較完善。大部分購房者是第一次購房，本來就沒有太多合同經驗，再加上一次簽這樣一個大額合同，心理准備往往不足。建議購房者聘請律師或者其他打過退房官司的購房者作為顧問，避免不必要的損失。 《204購房合同自助手冊》版權所有：中國對外經濟貿易出版社