股權轉讓中房產增值額怎麼算

Ⅰ 房產的增值率怎麼計算

房產增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。轉讓房地產的增值額，是納稅人轉讓房地產的收入減除稅法規定的扣除項目金額後的余額。
1、轉讓房地產增值額的確定：
土地增值額的大小，取決於轉讓房地產的收入額和扣除項目金額兩個因素。對這兩個因素的內含、范圍和確定方法等，稅法作了較為明確的規定。
2、收入額的確定：
納稅人轉讓房地產所取得的收入，是指包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內的全部價款及有關的經濟利益，不允許從中減除任何成本費用。
3、扣除項目及其金額：
舊房及建築物的評估價格。
稅法規定，轉讓舊房的，應按房屋及建築物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。其中：舊房及建築物的評估價格是指轉讓已使用過的房屋及建築物時，由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新折扣率後的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。
4、對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的不允許扣除取得土地使用權時所支付的金額。
納稅人轉讓舊房及建築物時，因計算納稅需要對房地產進行評估，其支付的評估費用允許在計算土地增值稅時予以扣除。但是，對納稅人因隱瞞、虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算徵收土地增值稅時所發生的評估費用，則不允許在計算土地增值稅時予以扣除。
與轉讓房地產有關的稅金指在轉讓房地產時繳納的營業稅、印花稅、城市維護建設稅，教育費附加也可視同稅金扣除。其中：允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產時繳納的印花稅。對於個人購入房地產再轉讓的，其在購入環節繳納的契稅，由於已經包含在舊房及建築物的評估價格之中，因此，計征土地增值稅時，不另作為與轉讓房地產有關的稅金予以扣除。
出售舊房及建築物（二手房），首先按評估價格及有關因素計算、確定扣除項目金額，再根據上述方法計算應納稅額。具體計算步驟是：
1．計算評估價格。其公式為：評估價格＝重置成本價×成新度折扣率。
2．匯集扣除項目金額
3．計算增值率
4．依據增值率確定適用稅率
5．依據適用稅率計算應納稅額
應納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數。
速算扣除數：30%檔是0，40%檔是5%，50%。

Ⅱ 股權轉讓前對房產重新評估並調賬,房產稅如何徵收

對法律、行政法規和國家統一會計制度規定的土地房產評估增值，並且按照會計制度規定應當調整房產原值的，應當按規定調整後的原值為基數計算繳納房產稅。

Ⅲ 不動產投資入股增值稅，增值稅怎麼算

按照《國家稅務總局關於印發<</span>營業稅稅目注釋（試行稿）>的通知》（國稅發﹝1993﹞149號）的有關規定：「八、轉讓無形資產以無形資產的投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不徵收營業稅。但轉讓該項股權，應按本稅目征稅。九、銷售不動產以不動產入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業稅。但轉讓該項股權，應按本稅目征稅。」。由於部分地區反映對股權轉讓中涉及的無形資產、不動產轉讓如何徵收營業稅問題不夠清楚，要求明確。為此，經研究，財政部、國家稅務總局於2002年12月10日印發了《關於股權轉讓有關營業稅問題的通知》(財稅)〔2002〕191號)，對股權轉讓的營業稅問題作出進一步明確：「一、以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不徵收營業稅。二、對股權轉讓不徵收營業稅。三、《營業稅稅目注釋（試行稿）》（國稅發〔1993〕149號）第八、九條中與本通知內容不符合的規定廢止。本通知自2003年1月1日起執行。」從此，企業以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，以及股權轉讓行為，均可不繳營業稅了。
那麼，2016年5月1日起，全面推開營改增試點後，取消了徵收營業稅規定，一律改為徵收增值稅，試問：企業發生無形資產、不動產投資入股、股權轉讓行為，營改增前不征營業稅，營改增後是否可以改為不征增值稅？
對於這個問題，財政部、國家稅務總局《關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》(財稅［2016］36號，以下簡稱「財稅［2016］36號文件」)沒有單列明確。不過，我們可從財稅［2016］36號文件中找出答案來。
從財稅［2016］36號文件附件一《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》第十條規定：「銷售服務、無形資產或者不動產，是指有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產。」、第十一條規定：「有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經經濟利益。」和財稅［2016］36號文件附件二《營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定》第一條第四款「進項稅額」規定：「適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日後取得並在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日後取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目。」來看，對企業將無形資產、不動產投資入股換取被投資企業的股權行為屬於有償取得「其他經濟利益」，且被投資企業取得不動產包括接受投資入股形式取得的不動產，其進項稅額同樣准予從銷項稅額中抵扣。這就意味著投資企業以不動產投資應作為銷售繳納增值稅，並可計算銷項稅額、開具增值稅專用發票交給被投資企業作為抵扣進項稅額憑據，接通了增值稅「環環徵收、層層抵扣」鏈條，從而說明以不動產投資入股行為列入了增值稅「銷售不動產」稅目的征稅范圍。因此，筆者認為，企業以無形資產、不動產投資入股行為，應按有償銷售不動產、無形資產行為徵收增值稅。
至於股權轉讓是否徵收增值稅問題，從財稅［2016］36號文件附件一《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》「附：銷售服務、無形資產、不動產注釋」中看，這次營改增試點徵收范圍不包括股權轉讓行為，也就是說，股權轉讓行為不屬於營改增試點徵收范圍，因此，筆者認為，股權轉讓行為原來不征營業稅，營改增後也不征增值稅。

Ⅳ 房地產土地增值額如何計算。詳細情況如下

土地增抄值稅法規定：
下面幾項可以從轉讓收入額中減除的有：
1.取得土地使用權所支付的金額
2.房地產開發成本
3.房地產開發費用
4.與轉讓房地產有關的稅金
5.其他扣除項目

2400*10%是屬於房地產開發費用。

稅收法律規定：凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按（1*+2）*10%以內計算扣除。

Ⅳ 股東股權轉讓如何納稅計算

股權轉讓需要交納個人所得稅和印花稅。

個人所得稅=(三股東的注冊資金或者投入資金×80%)×20%。這個交易的過程，稅務機關可能要求對企業資產的評估，如果認為價位偏低，會按評估價格計算。 股權轉讓涉及營業稅、企業所得稅以及個人所得稅(個人)、印花稅等稅種。

(一)營業稅（2016年5月1日以後過渡到增值稅）

《財政部、國家稅務總局關於股權轉讓有關營業稅問題的通知》(財稅[2002]191號：對股權轉讓行為征稅重新作出規定，自2003年1月1日起，對以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不徵收營業稅。對股權轉讓不徵收營業稅。

(二)企業所得稅

根據新企業所得稅法和實施條例規定：「轉讓財產收入，是指企業轉讓固定資產、生物資產、無形資產、股權、債權等財產取得的收入。」因此企業轉讓股權取得的收入應作為企業的收入總額計算應納稅所得額。 同時法第十六條規定「企業轉讓資產，該項資產的凈值，准予在計算應納稅所得額時扣除。」 其中凈值，是指有關資產、財產的計稅基礎減除已經按照規定扣除的折舊、折耗、攤銷、准備金等後的余額。」

(三)個人所得稅

《中華人民共和國個人所得稅法》及其《實施條例》規定，個人股權轉讓所得，應按「財產轉讓所得」項目，按股權轉讓的收入額減除財產原值和合理費用後的余額，為應納稅所得額，適用20%的稅率，計算繳納個人所得稅(這里指的是溢價轉讓，平價轉讓不涉及該稅種)。

(四)印花稅

非上市公司不以股票形式發生的企業股權轉讓行為。根據印花稅暫行條例和細則，以及國稅發[1991]155號第十條 「財產所有權轉移書據的征稅范圍是：經政府管理機關登記注冊的動產、不動產的所有權轉移所立的書據，以及企業股權轉讓所立的書據。」

(五)股東股權轉讓如何納稅計算

個人轉讓股權是現在市場經濟中常見的經濟行為，股權轉讓所得如何納稅往往成為很多股東關心的問題，因為很多股權涉及的金額往往比較大，交易設計不好，會多繳納很多稅。股權屬於財產權一種，根據我國《個人所得稅法》規定，股權轉讓應該按照財產轉讓所得納稅，稅率是20%。 現在關鍵的問題是如何計算這個轉讓的「所得額」。

(5)股權轉讓中房產增值額怎麼算擴展閱讀:

稅費處理

股權轉讓過程中，轉讓方需要交納各種稅費。

當轉讓方是個人

如果轉讓方是個人，要交納個人所得稅，按照20%繳納。

當轉讓方是公司

如果轉讓方是公司，則需要涉及的稅費較多，詳見參考資料《公司股權轉讓的稅費處理》。具體如下:

（一）內資企業轉讓股權涉及的稅種

公司將股權轉讓給某公司，該股權轉讓所得，將涉及到企業所得稅、營業稅、契稅、印花稅等相關問題

（二）內資企業股權轉讓的所得稅處理

根據國家稅務總局《關於企業股權投資業務若干所得稅問題的通知》（國稅發118號，廢止）的規定：

企業股權投資轉讓所得或損失是指企業因收回、轉讓或清算處置股權投資的收入減除股權投資成本後的余額。企業股權投資轉讓所得應並入企業的應納稅所得，依法繳納企業所得稅。

被投資企業對投資方的分配支付額，如果超過被投資企業的累計未分配利潤和累計盈餘公積金而低於投資方的投資成本的，視為投資回收，應沖減投資成本;超過投資成本的部分，視為投資方企業的股權轉讓所得，應並入企業的應納稅所得，依法繳納企業所得稅。

Ⅵ 股權轉讓是按凈資產份額還是按增值額徵收個人所得稅

按股權轉讓收入扣除股權原值後的余額徵收個人所得稅。
根據國家稅務總專局《股權轉讓所屬得個人所得稅管理辦法(試行)》第四條規定： 個人轉讓股權，以股權轉讓收入減除股權原值和合理費用後的余額為應納稅所得額，按「財產轉讓所得」繳納個人所得稅。
合理費用是指股權轉讓時按照規定支付的有關稅費。

Ⅶ 房產轉讓增值稅怎麼計算

房產轉讓增值稅的公式為：房產轉讓增值稅＝增值額×稅率；

1、公式中的「增值額」為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額後的余額。納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收。計算增值額的扣除項目：

（1）取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；

（2）與轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目。

2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：

（1）增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。

（2）增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。上面所列四級超率累進稅率，每級「增值額未超過扣除項目金額」的比例，均包括本比例數。

(7)股權轉讓中房產增值額怎麼算擴展閱讀：

房地產增值稅計算方法：

1、增值稅稅額：《土地增值稅暫行條例》第三條：土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規定的稅率計算徵收。增值稅稅額＝增值額×增值稅稅率―扣除項目金額×扣除系數。

2、增值額：《土地增值稅暫行條例》第四條：納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額後的余額，為增值額。增值額＝銷售收入―扣除項目金額。

3、銷售收入：《土地增值稅暫行條例》第五條：納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

4、扣除項目金額：扣除項目金額的計算方法：扣除項目金額＝土地款＋開發成本＋開發費用＋稅金＋其他扣除項目。

5、增值稅稅率：土地增值稅稅率採用四級超率累進稅率，具體稅率為30％、40％、50％、60％四個檔次。具體應適用哪一級稅率應根據增值率大小確定。增值率＝增值額÷扣除項目金額×100％。

參考資料來源：網路-《土地增值稅暫行條例》

參考資料來源：國家稅務總局-關於營改增後契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知