土地價款如何分攤進房產稅

① 房產稅和土地使用稅應該如何攤銷

房產稅和土地復使用稅一般是預提不制是攤銷。因為房產稅和土地使用稅都是一個季度交一次，而且是交前面月份的，即在10月份申報期申報交納的是7-9月份的房產稅和土地使用稅。

（1）根據《財政部國家稅務總局關於房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]186號）對有償取得土地使用權城鎮土地使用稅的納稅義務發生時間進行了明確，規定「以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。」
（2）土地使用稅的繳納時間，應該按合同約定交付土地時間的次月起，繳納城鎮土地使用稅。
按土地出讓金、契稅及費用入賬，全部計入土地成本中。
借：無形資產--土地使用權
貸：銀行存款
土地使用權攤銷的年限，應該按照土地使用的年限攤銷。攤銷金額按土地成本價值。即：「無形資產--土地使用權」按賬面價值計算。

② 土地已計入房產原值，該如何繳納房產稅

問題描述：
我企業為2005年以前成立，執行企業會計制度，土地已計入造房子的固定資產原值，該如何繳納房產稅？土地與房子是否可以分開交？
問題答復：

房產稅的計稅依據是房產的計稅價值（從價計征）和房產的租金收入（從租計征）來計算。
計稅價值是依照房產原值一次減除10%-30%後的余值計算繳納。關於房產原值如何確定,根據財稅地字[1986]8號《關於房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》：房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在帳簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。對納稅人未按會計制度規定記載的，在計征房產稅時，應按規定調整房產原值，對房產原值明顯不合理的，應重新予以評估。
即房產稅的政策沒有變化，變化的是政策的計稅依據——會計上的房產原值。
《企業會計准則第6
號——無形資產》應用指南六規定：自行開發建造廠房等建築物，相關的土地使用權與建築物應當分別進行處理。外購土地及建築物支付的價款應當在建築物與土地使用權之間進行分配；難以合理分配的，應當全部作為固定資產。即新准則將土地使用權從房產原值中分離出來，從而降低了房產稅的計提基數。

③ 房產稅計稅依據中的土地價值將如何計算

房產稅計稅依據中的土地價值將如何計算:其實這個根據"家物業地產公司"長期的關注下和每天都關注國家對房地產的政策變化得出了房產稅計：
房產稅計算方法

根據稅法規定，房產稅的計算方法有以下兩種：

(一)按房產原值一次減除30%後的余值計算。其計算公式為：

年應納稅額=房產賬面原值×(1-30%)×1.2%

(二)按租金收入計算，其計算公式為：

年應納稅額=年租金收入×適用稅率(l2%)

房產稅計稅依據

1.對經營自用的房屋，以房產的計稅余值作為計稅依據。

所謂計稅余值，是指依照稅法規定按房產原值一次減除10%至30%的損耗價值以後的余額。其中：

(1)房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在賬簿「固定資產」科目中記載的房屋原價。因此，凡按會計制度規定在賬簿中記載有房屋原價11，應以房屋原價按規定減除一定比例後的房產余值計征房產稅;沒有記載房屋原價11，按照上述原則，並參照同類房屋，確定房產原值，按規定計征房產稅。

(2)房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣、衛生、通風、照明、煤氣等設備;各種管線，如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線;電梯、升降機、過道、曬台等。屬於房屋附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等應從最近的探視井或三通管起，計算原值;電燈網、照明線從進線盒聯結管起，計算原值。

為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、採暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計人房產原值，計征房產稅。

(3)納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。

(4)對於更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值;對附屬設備和配套設施中易損壞，需要經常更換的零配件，更新後不再計人房產原值，原零配件的原值也不扣除。

(5)自2006年1月1日起，凡在房產稅徵收范圍內的具備房屋功能的地下建築，包括與地上房屋相連的地下建築以及完全建在地面以下的建築、地下人防設施等，均應當依照有關規定徵收房產稅。

對於與地上房屋相連的地下建築，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建築的有關規定計算徵收房產稅。

(6)在確定計稅余值時，房產原值的具體減除比例，由省、自治區、直轄市人民政府在稅法規定的減除幅度內自行確定。這樣規定，既有利於各地區根據本地情況，因地制宜地確定計稅余值，又有利於平衡各地稅收負擔，簡化計算手續，提高征管效率。

如果納稅人未按會計制度規定記載原值，在計征房產稅時，應按規定調整房產原值;對房產原值明顯不合理的，應重新予以評估;對沒有房產原值的，應由房屋所在地的稅務機關參考同類房屋的價值核定。在原值確定後，再根據當地所適用的扣除比例，計算確定房產余值。對於扣除比例，一定要按由省、自治區、直轄市人民政府確定的比例執行。

④ 土地價值是否並入房產原值繳稅

土地價值必須計入房產原值繳納房產稅。
財稅[2010]121號文件規定：無論會計上如何核算，都要將土地價款並入房產原值繳納房產稅，土地價款包括實際支付的土地價款和土地開發費用。實際工作中，需注意掌握以下幾個問題：
一、計算方法和順序
1、首先需要明確的是按每塊土地來計算並入房產原值征稅，如果企業只有一塊土地最為簡單，如有多塊地需分別計算。
2、因為房產稅納稅義務最終要歸集到具體的房產上，而房產又存在應稅房產、免稅房產、從價徵收房產、從租徵收房產的區別，所以計算順序應該是（1）、按宗確認房產原值和面積，有證房產按證號分別計算，無證房產也應按宗計算；（2）、判斷房屋坐落地塊價值是否需要並入房產原值，如需並入則計算確認房產坐落地塊的價值；（3）計算出該宗房產所坐落地塊的容積率，將該宗地塊上所有房產建築面積（包括應稅房產和免稅房產）除以土地面積得出；（4）對照不同容積率的不同計算方法將房產坐落地塊的土地價值並入地塊上所有房屋價值中（包括應稅房產和免稅房產），對免稅房產雖並入但不征稅；（5）將每宗應稅房產按面積分攤為從價和從租兩部分（從租部分可能為零）。對從租房產，雖將地價並入但並不據此征稅，而據租金收入征稅，對從價部分房產則將地價一並征稅。至此完成土地價款並入房產征稅的計算確認。
二、房產稅納稅義務的起點
房產稅納稅義務的起點為房產完工記入固定資產、投資性房地產的時間或房產實際投入使用時間或領取產權證書時間的次月。以三個時間孰前為標准，不單獨以會計核算上記入固定資產或投資性房地產為標准。
三、房產原值需關注是否產生應該資本化的資金成本
房產原值的核算確認十分重要，如果少計將持續產生永久性侵蝕稅基的影響，需嚴格執行財務會計制度及稅收政策的規定，這不是本文的重點。此處強調的是工作中容易忽視的資金成本的問題，工作中要關注納稅人有無發生為房產投資而產生的借款，其房產建設完工前的借款利息有無記入在建工程科目，需查看建設期借款合同。
四、關於土地價款的問題
1、土地價款包括為取得土地而支付的土地款、契稅、登記費用，以及土地開發費用，如取得土地後的三通一平費用、搬遷補償費用等。強調兩條：一是專為取得土地而發生；二是有現金流出，強調的是在地方政府招商過程中，因土地出讓金有政策減免、政府墊付或補貼，土地取得成本的確認以及其土地價值的掌握應以與國土部門簽訂的合同價格為准確認。對土地出讓金的減免、補貼等不予扣除。（出讓金減免可能存在無現金流出現象），在企業所得稅業務中，需要將減免、補貼等確認為補貼收入。
2、國有劃撥土地因取得土地未支付款項故不需並入。
3、國有劃撥土地以國有土地授權經營或投資入股的土地如索普集團部分土地，不需並入。
4、A法人持有土地，B法人持有房產，在對B法人徵收房產稅時不需將A公司土地價款並入征稅。
5、如果A公司持有土地，而將房產記入A公司的非獨立法人的分公司B公司，政策掌握上法定的納稅義務人應該為具有法人資格的A公司。但實際征管中無論房產稅由A公司交納還是由B公司交納，均應將土地價款並入房產原值征稅，如港務集團。
6、國有劃撥土地後，發生改制的情況，分兩種情況：一類主要為市屬企業改制時由新的股東根據改制政策向政府出資購買的情況，則視同支付了土地價款。即使仍保留部分國有股，也應根據改制中的評估的土地價款將其並入征稅，如飛亞軸承等；二是改制時並未由新的企業股東向政府出資購買的情況，如正茂集團，不能認定向政府支付了土地價款，則不應將土地價款並入房產價值征稅。
7、土地評估增值分兩種情況：一是前面所說改制時的評估增值，視同支付了土地價款需並入征稅，二是非改制原因而發生的評估增值，則不需並入征稅。

⑤ 土地如何計算房產稅

我將相關文件復制給你，上面說的很清楚，土地價值應該計入房產原值，計征房產稅。
財政部、國家稅務總局關於安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知
財稅[2010]121號
頒布時間：2010-12-21發文單位：財政部國家稅務總局
各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，西藏、青海、寧夏省（自治區）國家稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

經研究，現將安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策通知如下：

一、關於安置殘疾人就業單位的城鎮土地使用稅問題

對在一個納稅年度內月平均實際安置殘疾人就業人數占單位在職職工總數的比例高於25%（含25%）且實際安置殘疾人人數高於10人（含10人）的單位，可減征或免徵該年度城鎮土地使用稅。具體減免稅比例及管理辦法由省、自治區、直轄市財稅主管部門確定。

《國家稅務局關於土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》(國稅地字[1988]15號)第十八條第四項同時廢止。

二、關於出租房產免收租金期間房產稅問題

對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。

三、關於將地價計入房產原值徵收房產稅問題

對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低於0.5的，按房產建築面積的2倍計算土地面積並據此確定計入房產原值的地價。

本通知自發文之日起執行。此前規定與本通知不一致的，按本通知執行。各地財稅部門要加強對政策執行情況的跟蹤了解，對執行中發現的問題，及時上報財政部和國家稅務總局。

財政部 國家稅務總局

二O一O年十二月二十一日

抄送：財政部駐各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政監察專員辦事處。

⑥ 土地價值如何計入房產稅

根據《財政部國家稅務總局關於安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》第三條規定：「關於將地價計入房產原值徵收房產稅問題，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。

計稅依據

1、從價計征

按照房產余值征稅的，稱為從價計征

房產稅依照房產原值一次減除10%～30%後的余值計算繳納。

扣除比例由省、自治區、直轄市人民政府在稅法規定的減除幅度內自行確定。這樣規定，既有利於各地區根據本地情況，因地制宜地確定計稅余值，又有利於平衡各地稅收負擔，簡化計算手續，提高征管效率。

房產原值：應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣，衛生，通風等，納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。

2、從租計征

按照房產租金收入計征的，稱為從租計征，房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。

(6)土地價款如何分攤進房產稅擴展閱讀：

中國土地價格的涵義不同於一般土地私有制國家：

第一，它是取得一定年期土地使用權時支付的代價，而不是土地所有權的價格。

第二，土地使用權價格是一定年限的地租收入資本化，土地所有權價格是無限期的地租收入資本化。從理論上講，土地使用權價格低於土地所有權價格；土地使用權年限長的，其價格要高於土地使用權年限短的。

第三，由於土地使用年期較長，按法律規定，最長可達70年，而且在使用期間也有轉讓、出租、抵押等權利，又類似於所有權。所以，地價評估原理、程序與方法上又類似於私有制國家。

⑦ 土地價款計入房產稅原值問題

如果土地產權和房產產權不是同一公司，繳納房產稅時不用將土地價款計入房產原值。

⑧ 土地價值計入房產稅如果無法正確知道土地價值怎麼

問題1：確實計入房產總值。
問題2：不知道確切的價值就去稅務部門認可的機構做評估。

⑨ 土地價值計入房產原值如何徵收房產稅

按照現行房產稅的有關規定，在建房產和待建房產不屬於應稅房產，不需要繳納房產稅，因此其佔用土地的價值可按建築面積進行分攤，不需計入房產原值繳納房產稅。由於有在建、待建房產，納稅人實際建成房產的容積率不一定會等於規劃部門批准建造的容積率。對於有在建、待建房產，其土地價值並入房產原值徵收房產稅有六種情況。
第一種情況：實際容積率等於高於批准容積率，實際容積率和規劃部門容積率均小於0.5的，需並入房產原值的地價等於該宗土地上應稅從價徵收的房產建築面積*該宗土地單價*2。
第二種情況：實際容積率等於高於批准容積率，實際容積率大於0.5，規劃部門批准容積率小於0.5的，需並入房產原值的地價等於該宗土地價值*該宗土地上應稅從價徵收的房產建築面積占總建築面積的比。
第三種情況：實際容積率等於高於批准容積率，實際容積率和規劃部門批准容積率均大於0.5的，需並入房產原值的地價等於該宗土地價值*該宗土地上應稅從價徵收的房產建築面積占總建築面積的比。
第四種情況：實際容積率低於批准容積率，實際容積率和規劃部門批准容積率均小於0.5，需並入房產原值的地價等於該宗土地上應稅從價徵收的房產建築面積*該宗土地單價*2。
第五種情況：實際容積率低於批准容積率，實際容積率小於0.5，規劃部門批准容積率高於0.5的，需並入房產原值的地價等於該宗土地價值*該宗土地上應稅從價徵收的房產建築面積占總建築面積的比。
第六種情況：實際容積率低於批准容積率，實際容積率和規劃部門批准容積率均大於0.5的，需並入房產原值的地價等於該宗土地價值*該宗土地上應稅從價徵收的房產建築面積占總建築面積的比。
由此可見，對於一宗土地上既有已建房產，又有在建、待建房產，需區別實際容積率和規劃部門批準的容積是否一致以及是否大於等於或小於0.5來分別計算。