如何看準房產的升值空間

A. 買房要考慮升值空間！20條黃金法則保你穩賺不虧

2015年隨著金九銀十的到來，各位看官也隨之迎來了買房的好時機，剛需自住、改善投資、買房養老……無論您出於哪種需求，買房看重的都不僅僅是價格與格局，還有許多不容忽視的要點，今天小編就來給大家總結一下買房的20條黃金法則。

1、不一定要新房

買新房，固然是最好，可市區合適房源並不多，要麼房價太高，要麼戶型不合適，而且大多是期房不能馬上入住。二手房基本可以馬上入住，可是老舊的問題，還有產權的過戶比較麻煩，找中介比較放心。

二手房的配套設施相比新房來說較完善。因為居住時間久了，周邊已配套學校、超市、飯店等，滿足了基本的生活需要。而且從裝修角度來說，二手房一般都帶有不同程度的裝修，對於經濟狀況差的購房者來說，可以省去一大筆裝修費用，也是一個不錯的選擇。

2、慎買純小戶型社區的房子

目前樓市的消費主體基本面向年輕的80後，因此，大多80後購房者都青睞小戶型。提醒大家，在選擇小戶型的時候，最好挑大、小戶型都有的社區，盡量不要選擇全部都是小戶型的社區。這是因為當整個社區都設計成小戶型時，容易造成人均佔有社區資源的不合理性：上下班的時候電梯超載、供水供電過於集中等。

相比其他的小戶型，80平方米左右的「小兩居」顯得更為「黃金」。因為這種戶型不大也不小，而且品質上符合現代年輕人的感官享受和居住需求。即使是自住型購買者，在若干年後搬離小戶型，還能作為投資產品。此外，建議在購買小戶型時一定要注意戶型最好是明廚明衛，且房間內的透氣性一定要好，實用性要高。

3、注意交房時間

交房時間是很容易讓購房者忽略的一個問題。通常情況下，在購買期房時，售樓員會告知購房者一個大概的交房時間，但由於工程進度會受到許多外在因素的影響，延期交房的事件時有發生。所以，如果選擇購買期房作為婚房的話，那麼一定要做好延期收房的准備，以免遭遇類似情況時措手不及。

另外，在購房時還應該計算好裝修時間。建議婚房置業者在選擇期房做婚房時，一定要打量好時間，最好能把婚期安排在預計交房時間的9個月之後，以應對可能出現的各種突發情況。

4、經濟適用量力而行

一般來講，買房群體中主要是年輕人，大部分人收入普遍不高，積蓄也相對較少，往往需要父母支援並且貸款才能買房。需要注意的是，除了買房的首付款外，還需要支付接下來的裝修費用等。

因此在購房時一定要根據自己的經濟情況作好預算，切忌盲目選擇。建議年輕人在選擇按揭貸款時，每月月供額度最好不要超過家庭月收入的30%，否則將會影響生活質量。

5、先定地段再選戶型

關於購買一室和兩室，即是關於使用功能和購房成本的平衡。買一室雖然便宜，但有了孩子以後很不方便，早晚要換房；而要想買便宜一點的兩室，就要犧牲一定的便利往周邊選擇。因此，地段首先關繫到實際居住的便利度，而對新婚夫婦來說，還關繫到以後孩子的入學問題，其次關繫到房屋的抗跌性。

所以說，在自身經濟條件允許的情況下，最好在選定置業區域後，再根據手頭資金去找合適的房源，看看自己能買多大的房子。

6、確定5公里生活圈

上班的時間成本賬：開車或乘公交車的上班族，若平均一天有兩個小時花在交通上，一年就有約一個月的時間待在車里。如果把這每天花掉的兩個小時集中起來，連續不斷地坐一個月車，或不眠不休地開一個月車，就能體會其時間數量的可觀了。

7、小區綠化要達到35%以上

居住環境有一個重要的硬性指標——綠地率，指的是居住區用地范圍內各類綠地的總和占居住區總用地的百分比。

值得注意的是：「綠地率」與「綠化履蓋率」是兩個不同的概念，綠地不包括陽台和屋頂綠化，有些開發商會故意混淆這兩個概念。由於居住區綠地在遮陽、防風防塵、殺菌消毒等方面起著重要作用，所以有關規范規定：新建居住區綠地率不應低於30%。北京城近郊居住區綠地率應在35%以上，在市區附近，如果住區綠地率能達到40%甚至50%，就比較難得了。

8、社區人性化設計

一個社區的人性化設計可以體現在多個方面，例如人車分流，保證交通的便捷性、安全性、以及減少對居住環境的影響；商住分區，娛樂購物影響不到居住的安靜和安全；住宅布局成街區式，利於形成良好的鄰里關系；社區內規劃有大型巴士站、人工湖、學校等，生活配套相當完善。

9、社區配套齊備

一個社區的配套是整個置業生活中必不可少的組成部分，有的是引進了大型超市，有的配套學校是與名校聯姻，會所更是功能齊全，吃喝玩樂無所不包，業主大可以足不出小區門就能滿足所有生活和休閑娛樂所需。

10、建築密度小

低密度的直接表現就是低「容積率」，對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。容積率較低，建築密度一般也就較低，發展商可用於回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。一個良好的低密度居住小區，多層住宅應不超過1.5.較適宜。

11、買同一區域連續成功開發的樓盤

房地產有明顯區域性特點，跨地區開發會增加成本，稀釋利潤，而房產開發是一個資源整合過程，所以買已經在同一區域連續成功開發的樓盤較為保險。

12、購買1999年2月以後造的樓盤

許多城市在1999年2月以前，多層住宅並不強調要打樁，樓板也不強制要求現澆。而1999年2月以後，一些城市對房屋質量標准制定非常高的要求：如多層住宅要打樁，以控制沉降在15cm以內(過去標准40cm)，設計也要請監理等技術措施。

13、層高不宜超過3米房

過去住宅層高一般為2.8米，應該是有科學依據的。現在開發商為追求「銷售賣點」將層高提高到3米以上，這是欠妥的。層高應與面積相適應，如果客廳的面積才30多平方米，而層高卻3.2米，三維空間比例就失調了，如果客廳100平方米以上，那3.2米層高才會有意義。

14、購買錯層房型最好以東西向錯

有些樓盤採取東西南北錯的方式，有房型復雜、抗震性差的弊端，其實錯位應以東西向錯為宜，因為南北錯層會影響採光通風。

15、購買小房型作投資須謹慎

現階段小房型火爆一時，大家都認為小房型總價低適合於出租，其實，小房型總價低，但由於面積很小，單價卻高的驚人；而且，假如購買小房型的人都用於出租，那麼這一區域房屋出租市場就供大於求，租金走低就成必然。

16、不選擇炒作過度的樓盤

前幾年由於炒作，購房者排隊所購的房，到今天往往是問題最多的樓盤。

17、小的不一定是美麗的

每個房間非常局促，使用功能便大打折扣。

18、買開發商的頭腦

（以上回答發布於2015-09-14，當前相關購房政策請以實際為准）

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B. 怎麼評判房子有沒有升值空間

交通條件締造財富聚合效應  
配套完善房子保值更增值
規劃建設帶來房產增值新機遇
地價攀升區域物業也跟著漲
建築本身成就物業未來價值
物業管理提升房產價值

C. 怎麼判斷一個小區住房的升值潛力

買房首要考慮的一定是房子的舒適性，其次大家最為關注的一定是房子的升值前景，如果買到了好房子，那麼今後的升值前景就會很不錯，也算是買房子買值了。但是如果買不到好房子，小區當中存在一些問題，那麼今後的房子升值前景就會堪憂，同樣的房子可能幾年以後周邊的小區都漲價了，就自己的小區價格還是相對較低，這樣的話購房者心理一定會有委屈。所以說，如何選一個好小區就顯得尤為重要了。

那麼什麼樣的小區今後的升值潛力更大一些呢？這里我們來說說對於二手房小區的選擇。為什麼不說新建小區呢？因為現在新建小區都是紙上談兵，預售看不到實物也就沒有可以對比的地方，所以我們就說說可以看在眼裡的二手房小區如何判斷今後的升值潛力。

對於二手小區來說應當做到以下幾點：隨著二手房小區的逐漸老化，很多配套和綠化都會受到影響。這部分如果不得到有效的維護那麼最終勢必會影響到整個小區的升值前景。對於小區來說環境是業主比較關心的，小區當中如果破破爛爛的，花花草草也長得雜亂無章就會給小區的整體感覺大大折扣，最終帶來的就是小區升值風險。所以選擇維護好的小區至關重要。

其次，對於二手房小區來說還要看小區當中是否存在私搭亂建的情況，私搭亂建的情況反映了小區當中的整體管理情況，一般來說管理好的小區是會給業主營造一個良好的原有環境，如果小區當中私搭亂建就說明要麼是小區當中存在不文明的人，二是說明小區物業另有所圖。所以說利用小區原有空間私搭亂建並且大肆改造的小區今後可能會有所風險，畢竟我們買了房子住進去最終遇到了一個唯利是圖的開發商或者是物業，最終影響到的一定是房價了。

D. ◆◆◆怎樣知道自己購買的房子有沒有升值空間◆◆◆

買房除了要考慮居住的舒適度以外，還應該考慮房子未來是否有升值空間。當然很多購房者買房為的是自己的居住，並不在意房子是否能有較大的升值空間。其實不然，對於各位購房者來說，買房並不代表著從此再也不會有變動，很多時候由於自身的需求不同，對於房子的要求也就會不同，那麼房屋買賣就變得十分正常。如何才能選到有升值空間的二手房呢？下面大家就來一起跟著小編了解一下吧！

一、房屋質量

房子升值還是貶值和房屋質量息息相關，隨著我們的居住和使用，房屋使用年限越來越長，那麼體現出來的問題也就越來越多，房齡過大的房子，一般出售的時候價格都會較低一些。當然如果房子質量存在問題越多，那麼價格也就隨之跌的越狠，而且很難找到下家來購買。因此，購房者為了房子在日後的價值能有所提升，房屋質量一定要挑選好，避免房屋質量過差而影響房子的升值空間。

二、地段

這個相信大家都知道，好的地段價值就會高。隨著房子的越住越舊，地段的價值則是越用越高。好的地段一般為：市中心和繁華的商業街這些人流較多的地方。居住的住宅如果位於好的地段，那麼我們的出行、購物、工作等方面都會十分便利，這一點不僅是為了升值還能讓我們居住的更加舒適。如果住宅的位置較為偏遠，出售房產時的價格一定會大打折扣，不利於房屋的升值。

三、周邊環境

住宅小區的周邊環境也是需要購房者在買房前多加考慮的因素。小區周邊如果存在污染源，如：工廠、加油站、高壓電塔等，那麼人們的生活質量勢必就會受到影響。人們買房子就是為了能夠享受更好的額生活，如果居住的地方污染十分嚴重，那麼會影響人的健康，也不會有人願意購買該地區的房子。因此，購房者在買房前，不論是為了投資還是自住，都不能因為價格因素而購買離污染源較近的房子。此外，大家還要注意一下噪音污染的問題，如果房子位於鐵道旁、飛機場周邊、立交橋附近，那麼噪音可能就是您買完房子後最大的困擾了。

以上就是各位購買者在買房時應該考慮的問題，不僅僅這些問題影響了房子是否能夠升值，更多也會影響購房者居住的舒適度。舒適的房子當然會讓其價值上漲，備受大家的追捧，因此購買者在買房時一定要看好上面所說的一些問題。希望本文能幫助大家買到自己心儀的住宅。

（以上回答發布於2016-01-11，當前相關購房政策請以實際為准）

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E. 買房有妙招：如何判斷樓盤的升值潛力

很多人都希望買到升值潛力大的房子，這意味著在未來能夠獲得一筆不錯的收益。但很多人還不是真正懂得如何判斷房子的升值潛力，哪些房子升值潛力最大。今天小編就為大家介紹幾個判斷樓盤升值潛力的妙招，希望能夠幫助你買到真正的升值物業。一看：地段地段絕對是房地產保值增值的第一保障，好地段的房子可能未必是自住的首選，但一定是投資的首選。置業專家分析，在樓市銷售非常好的情況下，可能郊區的房子和市中心的房子都同時在漲，甚至有些偏遠地段的房子漲幅更大，但是從長遠來看或者在經濟不景氣的時候，好地段的房子則會表現出良好的保值增值屬性。二看： 配套配套說白了其實也是樓盤對於稀缺資源的一種佔有，在樓盤配套中，有些是開發商適當地進行一些投入就可以做到的，但有些配套是必須由政府進行操作，甚至是多年累積才可以形成的配套，很顯然，後者應該是購房者在投資買房過程中予以重點考慮的。比如在所有配套中，優質教育資源就是可遇而不可求的資源，一些重點學校不是硬體好就能達到的，它往往是一個學校幾十年的積累形成的，因此與普通住宅相比，學區房雖然貴些，但升值肯定也是更快的。除了教育配套之外，交通也是要重點考慮的對象，因為無論私家車如何普及，公交車和地鐵都是無法取代的交通工具。三看： 區域前景有人說，買房子就是買未來，這個說法有道理，一些新規劃的政府大力支持的區域，即使在配套還不完備、交通出行也不是十分便利的情況下，但因區域發展潛力巨大而支撐著樓盤未來具有很強的升值能力。但是，對於區域前景的判斷需要購房者擁有前瞻的眼光和准確的判斷能力。需要知道城市的整體規劃、發展重心甚至一些一線城市的發展經驗。比如像地鐵建設對於區域經濟的拉動及房價升值也是比較明顯的，因此往往了解規劃獲批後即開始買房，一定會取得不錯的投資回報。再有，臨近市區的資源型區域也是房子增值保值的最好選擇。四看： 物業相信越來越理性的購房者在買房過程中，誰都不會忽略物業這一重要因素，有時甚至超過了對樓盤其他硬體設施的考察。好物業讓房子保值增值，壞物業讓業主的居住環境迅速惡化，這樣的例子舉不勝舉。

F. 如何知道房子升值

想知道房子是否升值，最好的辦法就是多去周邊的樓盤看看那，看看現在賣的房子價格，和去年相比上漲了多少，從這里能判斷出，房價每年的大體走勢！

G. 算算你家房子的升值潛力 這六大指標供參考

買房大家都關心房子到手後能不能升值，有六個方面可供參考：地段、交通、品牌開發商、有教育資源、房子面積及小區環境。當然，除了這些，周邊配套資源及小區物業管理誰平也是影響因素。

房屋面積不需要太大，面積太大的話，不利於轉手和出租。

所以，什麼樣的房子升值最快呢？綜上所述，離市區較近；在市邊緣的大型樓盤、符合政府發展導向的區域、周邊有學校的房子等等。

（以上回答發布於2016-06-01，當前相關購房政策請以實際為准）

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H. 五大因素看清房產升值的潛力

買房，作為家庭中最大的消費與投資兼容支出，誰都希望自己的房產除了居住外，還能不斷升值。於是，對購房者來說，最重要的是弄清房產是否具有增值的潛力。影響房產多，主要是以下幾個因素。

一是位置。在諸多影響房產增值的因素中，位 置是首當其沖的，是投資取得成功的最有力的保證。影響房產價格最顯著的因素是地段，而決定地段好壞的最活躍的因素是交通狀況。一條馬路或城市地鐵的修建，可以使不好的地段變好，相應的房產價格自然也就直線上升。購房者要仔細研究城市建設進展情況，以便尋找具有升值潛力的房產。分析某一地段時，並不是看它是否在繁華市中心，相反市郊結合部往往具有更大的升值空間。

二是商圈。商圈也是決定房價的關鍵因素，所購房產地處的商圈的成長性將決定該房價的增長潛力。所謂住宅所處的商圈，由幾部分構成：其一是就業中心區，一個能吸收大量就業人口的商務辦公樓群或經濟開發區。就業人口是周邊住宅的最大需求市場，這個就業中心區的層次將決定周邊住宅的定位，其成長性將決定周邊住宅開發在市場上的活力。其二，在離就業中心區三至五公里的地帶將集中成一個有規模的統一規劃的成片住宅區，一般要超過四五個完整街30分鍾步程。就業中心區、住宅區、大賣場三者之間將會形成一種互動的關系。與就業中心區的互動成就了住宅區開發的第一輪高潮，而大賣場的選址卻是洞悉第二輪增長的關鍵。

三是環境。包括生態環境、人文環境、經濟環境，任何環境條件的改善都會使房產升值。生態環境要看有無空氣、水流等公害污染及污染程度等，如果小區內開辟有大量的綠地或有園林，這樣的小區就可因局部區域綠地的變化而使氣候有所改良，小區內的植被會吸收雜訊、阻塵埃，可將受污染的空氣漸漸凈化。在購房時，要重視城市規劃的指導功能，盡量避免選擇坐落在工業區的房產。每一個社區都有自己的背景，特別是文化背景。在知識經濟時代，文化層次越高的社區，房產越具有增值的潛力。

四是配套。在關注房產本身的同時，還要放眼所購房產的配套設施。配套設施的齊全與否，直接決定著該地段房產的附加價值及升值潛力，同時也是決定著入住後居家生活方面舒適與否的關鍵因素。同交通條件類似，配套條件也主要針對城郊新區的居住區而言，在城市中心區域大多不存在配套問題。很多小區是逐步發展起值模?

五是品質。隨著科學技術的發展，住宅現代化被逐步提到了日程。實際上，房產的品質是在不斷變好的。這就要求在買房時，要特別注意房產的品質，對影響房產品質比較敏感的因素，要重點考慮其抗「落伍」性。如規劃設計的理念是否超前，是否具有時代感，是否迎合物業發展的趨勢。好的規劃設計能夠體現其自身的價值。一棟造型別致的建築物，可以提高自身的附加值。房產的內部空間布局也很重要。一棟經過良好規劃的建築物，不僅室內空間完整方正，對於採光、通風、功能分隔的考慮也都要符合使用要求，當然價值也高。

（以上回答發布於2014-03-26，當前相關購房政策請以實際為准）

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I. 怎麼才能知道一個地區的房子有沒有升值空間價值

第一抄：從一些細化的指標襲來選擇城市，第一個指標是GDP總量和增速指標，城市GDP問題越大，增長速度越快，城市的實力就越強，如果兩座城市GDP相當，房價差距卻很大，那你會選哪座城市？第二個指標是本外幣存款總量和增幅指標，這是什麼參考指標，我們說充足的資金總量才能支撐一座城市的發展，同時才會支撐房價。
第二個參考指標，就是小學生人數，小學生人數大幅增長意味著許多外來人口在這座城市扎實地定居下來，城市化的質量才會更高。

城市與城市之間比較完了之後，還要看城市內的選擇，也就是區與區的選擇，核心觀點就是哪人多去哪！城市一般以一個中心為基準，如同心圓一樣一點點擴大面積，我們講核心，就是城市中心半徑6公里內，中圈就是城市中心半徑12公里內，外圈，城市中心半徑25公里內，大的原則就是選房我們盡量往城市中心靠攏，超過城市中心25公里的房子，投資價值已經大幅降低，幾乎只有居住屬性。

J. 買新房作為投資，怎樣看它的升值空間

1、交通是否便利，交通越是便利的地方，房子更能保值和升值。因為交回通方便的地方答，人多、商機多，經濟發展就會相對迅速，房價和租金也會隨之上漲。

2、考察政府的規劃圖和開發商的沙盤，雖然規劃圖和沙盤上只能看到未來小去的生活配套設施，但對房產的升值空間還是有一定的參考價值。

3、看國家頒布的政策和專家的分析，有新政策的地區，房子升值會比較快。例如北京通州區的房價，在確定成為副中心之後，房價已經翻了好多倍。2015年11月25日，正式確認通州為北京行政副中心的地位，確認之前的掛牌房價為27767元，到2016年4月底的房價已經達到35561元，短短4個月的時間，每平米增值了8000元。