房產過戶核准登記需要多久

❶ 請問二手房過戶流程（是在房屋交易所過戶的流程謝謝）

一、面簽，也就是辦理銀行貸款。具體辦理方式：需要買賣雙方各自攜帶銀行要求的相關證件，去銀行網點簽署銀行出具的貸款合同，7-10個工作日之後批貸。
二、交公維、掛牌、網簽 在等待批貸過程中，辦理繳納公共維修基金，掛牌公示以及網上簽約事項。
三、繳稅，需要買賣雙方拿著材料去地稅局辦理，有的區縣需要提前預約，有的不需要。繳稅之前有必要了解一下不同的房屋性質的繳稅項目，二手商品房住宅需要繳納契稅、增值稅、個人所得稅，已購公房和二類經濟適用房需要繳納契稅、增值稅、個人所得稅和土地出讓金，一類經濟適用房需要繳納契稅、增值稅、個人所得稅和綜合地價款。
四、過戶，房屋繳稅後就可以辦理過戶，過戶是去各區住建委或不動產登記中心辦理。跟繳稅一樣，各區辦理規定不一，有的需要預約，有的不需要。

❷ 二手房房款的支付中應注意什麼問題

[問]：我欲買一套二手房，但對方要求先支付部分房款之後才能辦理過戶手續，餘下的錢等過戶完畢之後才支付，請問這樣有沒有什麼風險？如何防範？ [施周律師答]： 這在二手房買賣中經常遇到的問題，出賣人為了保護自己的利益，一般都要求買受人先支付部分房款，然後辦理過戶手續，餘下的房款在房產交易中心受理之後或者房屋契稅交納完畢之後支付，但是作為買受人也有一個擔心如果支付了部分房款之後，房子不能過戶，不能取得產權，那就比較麻煩了。實際上作為買受人來講，這種擔心並不無道理，這樣的現實問題也經常在發生，也確實存在比較大的風險。 一、查封情況下的不能過戶。 按照法律規定，房子被抵押或者查封了，在抵押權存續期間、查封期間，是不能辦理過戶手續的。當然在二手房買賣中一般對於房子是否存在抵押，買受人一般都會去了解的，這是一個基本的常識，一般都會對這個問題作出妥善的約定，所以這個問題這里不再贅述。所以面臨的一個主要問題就是查封的問題，這也是目前購房者比較容易忽略的、而且很難去預防的一個問題。查封一般情況都是因為房屋出賣人因為存在其它債務，被其他債權人依法申請法院查封了。因為房屋出賣人和買受人一般情況都是不熟悉的，所以無法了解出賣人的財務狀況的，再說即使彼此比較熟悉，也未必知道出賣人有多少債務，而且他的債權人什麼時間起訴更是無法掌控的，所以查封這一塊是很難預料的事情。在房屋買賣實踐中，很多買受人為了防範自己的風險，在房產登記部門受理了產權登記之後開始交付房款，這種方法是否行之有效呢？答案是否定的，這里有兩個概念要弄清楚，「受理」與「產權核准登記」是兩個不同的概念，「受理」並不代表產權已經核准登記了，僅僅是表示這個房產是否可以辦理過戶進入了審查期，並不代表已經核准登記了，從」受理「到」核准登記「還是有個時間段。 根據《最高人民法院、國土資源部、建設部關於依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第九條的規定：對國土資源、房地產管理部門已經受理被執行人轉讓土地使用權、房屋的過戶登記申請，尚未核准登記的，人民法院可以進行查封，已核准登記的，不得進行查封。這里明確了「受理」和「核准登記」是兩個大為不同的概念，即使已經受理尚未核准登記，法院仍然可以查封。在實踐當中，買受人在房產登記部門受理之後交付房款，結果房產仍被法院查封，無法過戶的情形並不鮮見。 當然並非所有情況下的購房款支付之後，尚未辦理過戶手續的房產都是可以查封的，這里有一個例外，按照《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條之規定「第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結」。這里的不得查封有三個前提，一是已經支付了全部價款，二是實際佔有該房屋，三是買受人沒有過錯，所謂的沒有過錯，我的理解是指該房屋沒有辦理過戶登記手續並非因為買受人的過錯，而是因為其它原因，比如說房產登記部門已經受理尚未核准登記，出賣人不配合辦理過戶手續等等，如果是因為買受人在可以辦理過戶手續的情況下，一直拖延未辦過戶手續，那麼即使他已經支付了全部的房款，並且也實際佔有了該房屋，法院也可以查封該房屋，因為這三個前提條件是一個整體，缺一不可的。所以如果買受人已經支付了全部房款，那麼建議買受人要及時實際佔有該房屋，並且在房屋沒有過戶這一塊要有效避免自己的過錯。當然在房屋過戶之前即付清全部房款，這個本律師在此並不提倡，而且建議大家要極力避免，因為這是一個風險非常大的買賣行為， 因為房款全部付清了，如果你不能實際佔有或者最後你有過錯，法院查封了該房產，那麼你就不能最終過戶了，所以這個風險非常大。 二、法律後果。 已經支付了部分購房款，但房產被查封了，不能過戶了，這樣能產生什麼樣的法律後果呢？買受人可否向法院支付餘下房款，法院可否解封，以便買受人辦理過戶手續呢？ 《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十六條規定：被執行人將其財產出賣給第三人，第三人已經支付部分價款並實際佔有該財產，但根據合同的約定被執行人保留所有權的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人要求繼續履行合同的，應當由第三人在合理期限內向人民法院交付全部餘款後，裁定解除查封、扣押、凍結。如果單單從這一條上看貌似如果房產賣受人在合理的期間內支付餘款，法院就可以解封了，實際上這樣的理解是錯誤的，該規定的第十七條規定：被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結的；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。由此可見，結合第十六條與第十七條的規定來看，第十七條是針對需要辦理產權登記的買賣行為的一個特別規定，也就否定了第十六條對需要辦理過戶登記的財產的適用，第十六條適用於動產，第十七條適用於不動產。由此可見，作為不動產的房產，在被法院查封的情況下，並不能要求向法院支付餘下的房款而要求法院解封，房產實際上就無法過戶了。 不能取得房屋產權，那麼買受人已經支付的購房款又如何主張呢？這個時候作為房屋買受人對出賣人的債權也只是一種普通債權，並沒有任何優先權，如果房屋出賣人財務狀況不好，並無其他財產償債，房屋被拍賣了，買受人也只能與其他債權人根據債權比例受償，這樣所能拿回來的也只能是很少的一部分了。 三、律師建議。 既然對於二手房的購房款的支付存在如此大的風險，那究竟購房款要如何支付為好呢？在這里本律師建議兩點： (一)盡可能對房屋出賣人的狀況有個比較詳細的了解。對於那些財務狀況差，欠債累累的出賣人，買受人就要注意了，你的付款行為風險系數將會大大提高了，當然這里的了解也只能是在力所能及的情況下，因為一般買受人與出賣人根本不熟悉的，大多數是房產中介在操作這樣的事情，中介對出賣人一般也不了解的，所以這里本律師只是建議房屋買受人盡可能的作個比較詳細的了解，再說即使你了解很清楚了，也很難完全防止被法院查封這種狀況的出現，真正的要去防範還要看本律師的第二點的建議。 （二）不直接交付房款給出賣方，而是交給雙方都比較信任的第三方，比如說中介公司或者公證機關等，待房屋過戶登記已經核准之後，再由第三方將房款交給出賣方，這樣的話，對於買受人來講風險已經小了很多，房產沒有核准登記，出賣人就無法拿到購房款，而對於這個約定，出賣人也基本上是可以接受的，因為他房產的過戶是有保障的，因為錢已經押在第三方，並不擔心過戶之後拿不到錢。 二手房屋買賣是個比較復雜的問題，涉及的問題也比較多，本文也僅就查封這一種情形展開，其它問題難以一一涉及，若有購房時遇到困惑，建議還是咨詢律師，這樣才能得到比較妥善的處理。

❸ 二手房稅費怎麼算

房屋買賣涉及到的稅費比較多，總而言之，有以下幾點：

房屋買賣稅費一：繳稅

主要有契稅、印花稅、營業稅、土地增值稅、個人所得稅五種。

(1)契稅是在土地、房屋發生權屬轉移時，由承受權利的單位和個人即買受人繳納的一種稅，數額為房價的3%-5%。

(2)印花稅是國家對經濟生活或經濟交往中書立或領受特定憑證的單位和個人徵收的一種稅，征稅對象是書立房地產買賣合同的訂立人、房屋所有權證和土地使用權證的領受人。

(3)營業稅是對從事經營活動納稅人的營業額(銷售額)徵收的一種流轉稅，由房屋賣方交納售價5%的營業稅。

(4)土地增值稅是在賣方出售房屋的行為符合國家土地增值稅規定時向出賣人徵收的稅。

(5)個人所得稅是賣方因房屋交易的收入，扣除成本和其他開支的所得，應交納的所得稅。

房屋買賣稅費二：收費

房地產管理部門有權收取有關費用。主要有登記費、手續費、權屬證書工本費三種。

(1)登記費是買賣房屋、辦理房屋權屬移轉登記應當交納的費用。

(2)手續費是房屋買賣雙方辦理房地產權屬登記，應當向房地產管理部門交納的費用，數額為房價的1%。

(3)權屬證書工本費是房屋買賣的買受人領取房屋所有權證、土地使用權證時應按件交納的證書工本費。

（以上回答發布於2017-01-06，當前相關購房政策請以實際為准）

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❹ 如何去掉未成年人在房產證上的名字

未成年人在房產證上的名字一般不可以去掉，除非有證據證明是為未成年的利益，或者是以買賣的形式過戶到父母名下。

房產證是購房者通過交易，取得房屋的合法所有權，可依法對所購房屋行使佔有、使用、收益和處分的權利的證件《房屋所有權證》，是國家依法保護房屋所有權的合法憑證，房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋；

房產證包括房屋所有權證和房屋共有權證，在通常意義上，房產證是房屋所有權證的簡稱，是由不動產登記機關發放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證；

按照我國現行的房屋所有權登記制度，房屋登記是城鎮房屋權利歸屬的法定公示方法，2011年8月下旬稅務部門表示房產加名按房價一半征契稅。

(4)房產過戶核准登記需要多久擴展閱讀：

未成年人在房產證上有姓名對房產證的使用沒有影響，其特點如下：

1、房產證只能由房地產主管機關發放。

2、房產證是對特定房屋所有權歸屬的書面證明，並可記載特定房屋共有狀況以及是否設定擔保物權等狀況。基於一物一權主義，房產證以一房屋一房產證為原則，即一個具有獨立建築結構與使用功能的房屋(包括區分所有的房屋)只有一個所有權，在不動產登記上只能有一項所有權登記，並且據此只能發放一個房產證。

3、房產證只能向特定房屋的所有權人發放，如房屋系共有，在房屋所有權證之外，還可向共有權人發放共有權證。

4、房產證是登記機關在對特定房屋權屬情況進行登記之後，向特定權利人發放的權屬證明，房產證的內容應與登記簿的內容相一致。

按國務院幾部委規定統一印製的，是房產證的證書用紙，而不是有法律效力的房產證。一個書面憑證是否成為有效的房產證，完全不在於證書用紙的印製行為，而在於有權登記機關的發放行為；

按照我國現行的房屋所有權登記制度，房屋登記是城鎮房屋權利歸屬的法定公示方法。在以房屋為標的物的交易活動中，以房屋為標的物的物權取得、設定、變動等，須經登記始發生物權法上的效力；

房屋所有權歸屬的確認須以登記簿上的記載為准，房產證作為一種證書，雖然可以證明房屋所有權歸屬於誰的法律事實，但其證明力的依據是其上記載與登記簿上的記載具有一致性；

如果離開了不動產登記簿或與登記簿的記載不相一致，房產證在交易活動中就失去了對房屋權利歸屬的證明力，而只能成為向登記機關請求確權的證明文件；如果登記簿上未作變更，房產證自身任何單獨的變更均不產生物權法上的效力。

房屋登記是城鎮房屋權利歸屬的法定公示方法。在以房屋為標的物的交易活動中，以房屋為標的物的物權取得、設定、變動等，須經登記始發生物權法上的效力，房屋所有權歸屬的確認須以登記簿上的記載為准。

房產證作為一種證書，雖然可以證明房屋所有權歸屬於誰的法律事實，但其證明力的依據是其上記載與登記簿上的記載具有一致性。

如果離開了不動產登記簿或與登記簿的記載不相一致，房產證在交易活動中就失去了對房屋權利歸屬的證明力，而只能成為向登記機關請求確權的證明文件。如果登記簿上未作變更，房產證自身任何單獨的變更均不產生物權法上的效力。