㈠ 什麼是非經營性消費房產
以市場為向導，以經濟開發區域實行的鼓勵政策為依託。
㈡ 什麼是經營實體 什麼是非經營實體
虛擬與實體：傳媒市場化運營的二元解構
——— 虛擬經濟研究視域下的傳媒市場
引言
關於傳媒市場，傳統上的認知主要是指媒介產品買賣的地方，諸如「傳媒市場是由傳媒構成的，用於傳媒產品銷售的空間，傳媒市場有著一般市場都必須遵循的規律,又有著自的特殊規律」[i]；「所謂傳媒市場,實際是傳媒、傳媒的受眾和傳媒的廣告商之間所有關系的總和,也就是指傳媒產品從供給者到達需求者之間的各種經濟活動關系的集合。」[ii]等說法其對傳媒市場認知與界定的建構都是針對傳媒實體經濟的運營而言。
隨著我國傳媒產業的改革和市場化運作程度的深化，傳媒產業在產業屬性和政策規制的框架下，在社會、政治、經濟和技術等多維主體與因素的博弈和驅動下，經營日益多元化：一方面傳統媒體在強化實體的經營外，在金融資本市場以及並購、重組、超越媒體吸收社會資本等方面的運作日益受到重視和鼓勵。另一方面網路媒體則帶來新的經濟和經營模式，如網路游戲競技商業化、網路虛擬貨幣、博客經濟等；此外傳統媒體與網路媒體在經營上的整合與互動也產生了新的傳媒運營方式與模式，如傳統媒體的網路連鎖店，投資網游等。這些都是傳統傳媒實體市場之外的市場經營活動。總之，作為市場經濟有機組成部分的傳媒市場，新的資本運作形式和經營方式的引進和探索，必然使其不斷得到拓展和延伸，同時也使其自然走向裂變和「共生背離」。
一、虛擬經濟：理解傳媒產業市場化運營的新視角
當前我國傳媒經營市場由於「金融資本、知識資本、人力資本和社會資本等資本形式的綜合滲透，已開始呈現出媒體主導權、市場制約權與媒體、市場綜合主導權之間的角逐與共存共生現象。」由此，傳媒的市場經營也由以往的五個層面1.發行和廣告，2.新聞生產流程中諸多環節的經營，3.新聞生產相關產業的經營，4.新聞媒介無形資產的經營，5.傳媒的投資運營與資本運營[iii]，增加了第六個層面即傳媒金融資本市場的運營以及並購、重組，超越媒體吸收社會資本和網路虛擬經營（包括傳統媒體與網路媒體經營整合後的新經營方式）等，與以往傳媒資本運營主要依賴吸納的外部資金不同，第六個層面所更多地體現為傳媒主動使資本在流動中增值而不僅是引入外部資金。
在經濟學理論中，經濟形態一般分為虛擬經濟與實體經濟。均以自身獨立統一的經濟系統而存在:實體經濟呈現的是由成本與技術支撐的價值系統,虛擬經濟則呈現的是由心理和觀念支撐的價值系統。[iv]從宏觀上看，作為一個產業，上述傳媒市場經營的六個層面中，發行和廣告、新聞生產流程中諸多環節的經營、新聞生產相關產業的經營以及傳媒的投資運營與引入式的資本運營中都是傳媒實體的經營，而新聞媒介無形資產的經營與第六個層面的資本經營則是脫離傳媒實體所進行的虛擬經濟經營活動。
虛擬經濟是相對於實體經濟而言的一種新的經濟活動模式。實體經濟是一種以現實的可感知的物質為存在形式和活動內容的經濟形式，是傳統經濟社會的主要經濟行為方式；而虛擬經濟是指產生於實體經濟運行基礎之上的一種以抽象的虛擬的資本形式為運動主體的經濟運行模式。[v] 虛擬經濟是隨著實體經濟的發展而產生並發展起來的，但同時也在自身的發展過程中極大地促進了實體經濟的發展。作為一種新的經濟活動模式，虛擬經濟具有復雜性、介穩性、高風險性、寄生性和周期性等特點[vi]。虛擬經濟的基本運行方式，是以一種抽象的虛擬的價值形式運動的，目的是藉助這種運動以追求最大化的利潤即資本增值。目前，虛擬經濟市場主要包括金融資本、產權資本和無形資本運作以及虛擬經營活動（Virtual operating）等。作為一種新的經濟活動模式，虛擬經濟在西方主要國家的研究起步較早，而我國則是在1997年東南亞金融危機之後才開始得以重視，特別中共十六大提出「正確處理虛擬經濟和實體經濟的關系」後，虛擬經濟的研究日趨多元化和深入。
傳媒產業作為特殊的產業，在經濟全球化的環境下，要發展、壯大和增強市場競爭力，同樣需要藉助和發展虛擬經濟。目前，傳媒虛擬經濟運營主要表現在兩個層面：一是傳媒金融市場（股市，債市，金融租賃市場與信貸市場等）的資本運作；二是傳媒虛擬經濟模式下的經營活動。因此，實施或者研究傳媒虛擬經濟市場運營的價值與意義主要表現在：
（一）將傳媒經濟市場宏觀上分為兩個領域——傳媒日常運營的實體經濟市場和傳媒運營的虛擬經濟市場，有助於在理論研究上，全面地認識傳媒經濟市場；也有助於推進傳媒的產業化運作和市場經營的多元化。
（二）相對於傳媒日常實體經濟的運營績效而言，傳媒虛擬經濟的運營尤其是傳媒的虛擬經濟市場具有明顯的融資杠桿效應和價值增值功能：一方面媒體可以將在虛擬經濟市場上的融資投入到實體的運營上，解決傳媒產業發展長期以來的資金嚴重不足的問題。如電廣傳媒，經中國證監會批准在深交所掛牌上市，進入金融證券市場後，利用資本市場的融資功能，上市幾年就累計籌資30多億元，被譽為「傳媒投資第一股」；而後將資金用於湖南衛視等媒體的實體運營中，大大增強了傳媒產業的經濟實力。另一方面，傳媒通過信用與產權的交易進行虛擬經營活動，成本相對低，可以直接實現為傳媒實體的增值。
（三）有利於促進傳媒集團的經營和改革，如現代企業制度的建立和產權改革、信用建設等。與此同時西方傳媒虛擬經濟運營中普遍使用的媒介資本結構設計以及上市媒介的虛擬股權激勵機制等在我國還處在醞釀階段，對這些前瞻性的關注和研究可以為我國傳媒實踐提供一些有價值的參考.
（四）對傳媒虛擬經濟市場的研究，還有利於探尋傳媒如何利用自身的資源優勢，進行多種形式的、高績效的虛擬經營活動和市場服務.
二、傳媒虛擬經濟市場運營的方式與特徵
傳媒虛擬經濟市場運營的主要方式是資本運營。傳媒產業的資本運營是一種藉助金融資本市場、債市、期貨、金融租賃市場與信貸市場等資本市場的融投資行為；而資本市場是社會經濟主體之間進行資本融通的各種形式及與之相伴的各種交易關系的總和，既包括證券資本市場，又包括金融資本市場，還包括產權交易關系。
目前我國傳媒通過資本市場進行的資本運營的主要有金融資本運營、產權資本運營和無形資本運營等幾種。金融資本的運營主要是通過傳媒業局部剝離上市進入證券資本市場（如電廣傳媒、北青傳媒等）以及進入債市、信貸市場等。產權資本運營就是通過對產權的交易與運作，使傳媒業的資本結構得以優化，從而實現資本增值；其方式包括現有傳媒業產權的經營和產權的交易，以及傳媒業利用股市進行的並購和重組等。無形資本運營通常包括契約權利型、知識產權型和關系型等幾種方式。「新聞媒介的無形資產（虛擬資產）如品牌、無形資源如信息資源、模式資源、知識產權，無形產品如咨詢、分析、判斷等虛擬資本產品的價值，可能遠遠大於實體產品的價值。」[vii]因此,傳媒無形資本的運營是傳媒多元化經營的一個具有顯著經營績效的運營方式.
在我國傳媒市場化改革的初期，對資本市場的關注，主要集中在如何吸引和引進各方面的資本包括外資進入傳媒業的實體，以促進傳媒的采編和經營等實體業務，理論研究也大部分聚焦於此。隨著傳媒產業改革的推進以及政策、制度口徑放寬，對傳媒資本市場的關注，則開始轉移到傳媒產業如何利用自身資源主動到資本市場吸納資金或者投資從事虛擬經濟的經營，進而為實體產業和市場服務。尤其是傳播新技術的出現和傳媒多元化經營邊際的拓展,傳媒虛擬經濟經營的形式與模式更是日益增多,成為傳媒虛擬經濟市場運營的又一主要方式，其表現是：一方面相對於傳統媒體的虛擬經濟運營而言,網路媒體憑借技術構建的虛擬平台和整合傳播的強勢,虛擬經濟的運營已相當普遍,國內三大門戶商業網站均在美國納斯達克上市；網路虛擬經濟的表現主要有電子商務、網路銀行、網路競技游戲商業化、網路虛擬貨幣等。另一方面,傳統媒體虛擬經濟模式下的虛擬經營（Virtual operating）也日益增多，如與網路整合投資網游、構建虛擬經營平台等.
與傳媒實體經濟市場主要通過媒介產品的生產、分配、交換與消費等以成本和技術為核心支撐不同,傳媒虛擬經濟市場是在傳媒實體基礎之上以觀念支撐和心理支撐為價值系統的經營市場。其特徵如下列對比表:
表一:傳媒兩種經濟市場比較：
方式 特徵
傳媒實體經濟市場
傳媒虛擬經濟市場
價值體系
成本支撐
技術支撐
觀念支撐
心理支撐
運營內容
傳媒實體經營包括產品生產、市場營運，廣告收入
金融資本、無形資本運營，虛擬經營
資本方式
實體產業資本
虛擬資本及派生
產品價值運行
價值與使用價值一致
價值與使用價值背離
運營機制
新聞質量（內容）等
信用 產權（剝離後經營資產）
形態
新聞產品的生產、分配、交換與消費，包括采寫編評，節目製作、交易，設備人員輸出，實體投資，廣告投放等。
股票、債券、期貨、基金、地產、無形資產、網路虛擬貨幣、並購、咨詢、知識產品、虛擬經營等.
關系
媒體 受眾 廣告商
媒體 投資者企業公司
模式經營績效
廣告績效大
資本增值慢
成本相對高
風險相對小
增強傳媒產業資本融投資能力
資本增值迅速
金融績效顯著
成本相對低、風險相對大
備註：傳媒業實體經濟運作和虛擬經濟的運作不是完全界限分明的，有的經營是兼有二者的特性的，本文出於研究對比的需要將其相對區別分開。
傳媒實體經濟市場與虛擬經濟市場二者是獨立統一的「背離與共生」的關系。一方面傳媒虛擬經濟市場運作可以在實體的基礎上，脫離實體部分，獨立進行運作，如通過股市收購兼並以及借用實體的品牌從事虛擬經濟模式下的經營活動包括投資地產、研究、咨詢、增值服務等等；在一定程度上，二者背離的愈遠傳媒虛擬經濟運營程度就愈高，但如果過度背離就會脫節，產生很多風險和問題，對傳媒實體部分會造成不利。另一方面，二者又是絕對統一共生的，傳媒業可以通過虛擬經濟經營融資和節約成本提高經營效益，但傳媒虛擬經濟的部分和運作始終都是以實體為基礎和支撐的，離開了實體部分，傳媒就無法從事虛擬經濟的經營，二者是傳媒經濟市場這個共同體下背離而又共生的兩個孿生體。
三、傳媒虛擬經濟市場運作的內在運營條件與保障
傳媒實體經濟市場交易的是媒介實體產品包括報紙、廣播電視的節目欄目等；其市場運營的方式是以媒介產品內容為核心,在內容品質基礎上進行的媒介產品所有權的交換與流通,媒介售賣的是「內容」或者「影響力」,進而通過發行或者廣告獲得經濟收益。而傳媒虛擬經濟市場交易則與此不同,是以傳媒實體的信用為中介,一般交易運營的核心是產權或者虛擬產權（符號化）,進而直接獲得資本增值或者經濟收益。
傳媒虛擬經濟運營中媒介資本市場的金融運作，在本質上是利用傳媒實體的信用（品牌、公信力、資產等），與交易或者投資對象進行的是關於傳媒產權主要包括股權或者實體資產虛擬化等的一種交易。由於我國傳媒業的特殊性,傳媒產權不具有交易性,所以現階段我國傳媒業虛擬經濟運營的產權一般是指剝離後的發行或經營資產的產權,而非傳媒主體采編部分的產權；傳媒虛擬經濟模式下的經營活動則是主要借用傳媒實體的信用（包括傳媒的品牌、公信力等）和實體資產等的使用權所進行的投融資和虛擬經營活動。
因此，傳媒虛擬經濟運營內在核心是信用與產權，信用是推動運營的中介，產權是運營的實質，信用與產權是傳媒業虛擬經濟運營的主要條件。一般而言,信用在社會生活領域里主要有三種表現形式:一是作為一種道德准則,規范人們之間的交往與相處;二是以道德底線形式出現,表現為具有強制力的法律制度,例如合同、債權擔保、票據等;三是在經濟領域里表現為經濟活動的基本需要,即是指一種建立在授信人與受信人之間償付承諾供給的基礎上,以降低交易成本和提高資源利用效率為目的,購貨方無須支付現金就可以獲得商品和勞務或貨幣資金。而就傳媒業而言,信用主要涵蓋兩個層面：一是傳媒實體的信用即公信力,是新聞媒體采編堅持新聞專業主義客觀真實報道新聞的信譽;二是傳媒業的商業信用即傳媒在經營活動（包括實體經濟和虛擬經濟經營）中的經濟信譽。在一定程度上,前者是後者的基礎.
信用是市場經濟的基石。在現代傳媒業虛擬經濟活動中，信用交易的規模不斷擴大；信用已成為傳媒業市場交易的一個必備要素，是傳媒虛擬經濟能夠健康運行的基礎性條件。在經濟學中,信用還是一種基於信譽的符號化風險交易，包含了三個核心：信譽、風險和符號化。「信用的特徵一是和市場概念相結合，二是它貫注著心理因素和道德標准，三是信用活動大部分都表現為符號化的信用交易」[viii],因此,傳媒實行企業化運營尤其是虛擬經濟的運營,信用建設至關重要。「世界傳媒巨頭威旺迪就曾因會計丑聞而深陷信用與資金的雙重危機。」[ix]傳媒實體應避免新聞造假、新聞炒作和公眾關系失信等提升公信力,同時也要增強傳媒的經濟、金融信用,實現傳媒企業化運營與信用再造,進而規避信用風險。
與此同時，產權是虛擬經濟運營的制度條件。在產權經濟學即新制度經濟學的研究中，產權是一種制度安排，通常分為這樣三類：一是使用一項資產的權利――使用權利即規定某個人對資產的潛在使用是合法的，包括改變甚至銷毀這份資產的權利；二是從資產中獲取收入以及與其他人訂立契約的權利；三是永久性轉讓有關資產所有權的權利即讓渡或者出賣一種資產。[x] 而在我國,傳媒業是一個政策壟斷性行業,其產權制度具有較強的特殊性,傳媒的產權不是商品,不具有交易性。「傳媒集團的資產流動主要是靠行政部門下達指令,而很少有傳媒集團資產的有償轉讓和合理流動」,這是目前傳媒業產權制度的一個缺陷。在傳媒業虛擬經濟運營中，無論是融資、並購等還是虛擬經營，其交易主體、交易對象和交易方式，都同一般的企業一樣都是在實體基礎上的一種虛擬行為，都強烈依賴信用和預期的支撐，都需要有產權作為制度條件，產權是交易和經營的前提。目前我國傳媒業在產權相對不流通的情況下，經營活動基本上採取的都是「曲線」方式（如通過分拆業務上市進入資本市場的湖南電廣傳媒）。這種情況下，媒體產權仍有主管部門控制,投資者通過出資只獲得對廣告發行業務的股權。因此,推進產權制度改革, 實行產權多元化，塑造真正的市場主體,是傳媒業在未來進行大規模虛擬經濟運營的一個關鍵.
另外，技術在一定程度上是傳媒虛擬經濟運營的物質基礎。新技術的出現改變了經濟運行的方式，新技術一方面蛻變了媒體的形態與特性，進而產生了一些新的經濟模式，如網路經濟中電子商務，網路游戲的虛擬化以及電子貨幣等等；另一方面，新技術也廣泛應用於金融市場，為傳媒虛擬經濟的運營提供了更為便利的物質基礎和條件。
結語
2006年10月為期兩天的第四屆虛擬經濟研討會在深圳舉行。會議顯示，虛擬經濟占國民生產總值的比重逐年上升，我國國民經濟保持了平穩較快的增長，為虛擬經濟的強勢發展提供了一個良好的平台，虛擬經濟在我國經濟發展中的功能將日益顯著。[xi]傳媒產業作為我國一個新興的市場化的產業，在發展傳媒實體經濟市場運營的同時，也需要培育、發展和規范傳媒的虛擬經濟市場。目前我國傳媒業虛擬經濟運營已經有了一定的發展，但虛擬經濟市場運營空間還很大。相比國外傳媒業如美國的傳媒業，僅虛擬經濟運營中的股市一項而言，截至2001年10月25日，美國傳媒業共有195家上市公司，其中廣告業50家，廣播電視業84家，出版業61家，總市值4524億美元，平均市盈率57倍，遠遠高於20倍的美國股市平均市盈率。[xii]
隨著我國傳媒業發展和政策調整的深入，虛擬經濟市場運營空間也將毫無疑問的增大，這是傳媒產業做強的內在需求。同時，由於「各種媒介市場的特質，同時驅動並制約媒介的經濟行為，對於各種媒介市場的影響力，同樣也驅動並制約了媒介的經濟行為」[xiii]。因此，我國傳媒業在進行虛擬經濟運營的市場環境下，必須重視面臨的風險和存在的與問題：
1、政策壁壘與政策風險問題。由於我國傳媒宣傳與經營的二元屬性，在妥善解決如何處理媒體經營職能和宣傳職能關系之前,媒體通過發行上市直接進入證券市場將會受到產業政策的限制。與此同時，對目前已經上市的傳媒而言，由於採取采編與經營兩分開的形式，剝離經營部門改制上市風險大。尤其是在報紙發行不賺錢，而廣告市場又不景氣的情況下，只包裝廣告業務上市意義不大。
2、經濟風險問題。由於虛擬經濟中的金融資本市場包括股市、債市、期貨、期權等本身就是風險經濟，傳媒業進行虛擬經濟的運作也不可避免存在著金融和經營風險。
3、傳媒產權改革和信用建設問題。傳媒市場是主體之間自願互利的交換活動的總和,交換關系是市場關系,而交換的實質是權利的相互讓渡。產權和信用是傳媒虛擬經濟運營的關鍵之一，傳媒產權改革和信用建設也是傳媒建立現代企業制度的需求。
4、傳媒虛擬經營的規范與管理問題。目前傳媒業投資房地產（地產屬於虛擬經濟）、網游以及無形資產的運營、虛擬資產的交易等，都有一定的發展，而對這方面經營的評估與規范管理還不完善。
5、如何處理虛擬經濟與實體經濟的「背離共生」問題。傳媒虛擬經濟運營是建立在實體基礎之上的，並最終為傳媒實體服務的。因此既要大力發展傳媒產業的虛擬經濟，又要防止虛擬經濟與實體經濟的過度背離。否則，傳媒虛擬經濟的過度發展會擠占實體經濟的資金供給，其結果必然導致傳媒市場運營的衰退或結構性失衡。
㈢ 個人所有非營業用的房產包含什麼意思
個人所有非營業用的房產是自用或自住的房產，非營業用的房產免徵收房產稅。
根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國發〔1986〕90號）第五條規定，下列房產免納房產稅：
國家機關、人民團體、軍隊自用的房產；
由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產；
宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產；
個人所有非營業用的房產；
經財政部批准免稅的其他房產。
㈣ 非住宅是否屬於個人所有非營業用的房產
是的。
根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》，下列房產免徵房產稅： 1、國家機關、人民團體、軍隊自用的房產。但是上述單位的出租房產以及非自身業務使用的生產、經營用房，不屬於免稅范圍。 2、由國家財政部門撥付事業經費的單位自用房產。 3。
㈤ 非商品房性質房地產。是什麼意思
非商品房復是指房地產開制發企業以外的單位、私人建造的房屋，如根據國家政策建造的廉租住房、經濟適用房等房屋。商品房，一般是進入商品流通領域獲取利潤即為交換而開發建設的房屋，非此目的而建造的房屋不屬於商品房，即指由房地產開發經營企業建設並出售的房屋。
商品房只是特指經政府有關部門批准，由房地產開發經營公司開發的，建成後用於市場出售出租的房屋，包括住宅、商業用房以及其他建築物，而自建、參建、委託建造，又是自用的住宅或其他建築物不屬於商品房范圍。它是開發商開發建設的供銷售的房屋，能辦產權證和國土證，可以自定價格出售的產權房。
㈥ 非經營性房地產開發用地是什麼用地
非經營性房地產開發用地主要指的是公共設施、養老機構、醫院機構、教育用地、政府用地、社區用地，土地出讓性質一般是劃撥用地，醫院、學校一般為協議出讓