折價處置抵押房產參照什麼

⑴ 民法抵押處置有幾種

民法抵押處置一般有三種。（一）協議折價。法律允許抵押人和抵押權人在債務履行期屆至後協議以抵押物折價抵償債務。如果不損害其他債權人的利益，以抵押物折價抵債可以充分體現民事法律關系中的當事人意思自治的原則，且簡潔明了，便於債權人快捷有利地實現債權。協議折價不同於法律禁止的流質契約。流質契約是抵押合同中的關於抵押物的所有權在債務未受清償時直接轉移給抵押權人的約定。
（二）變賣。變賣是通過當事人協議或在法院主持下將抵押物賣給第三人以獲得價款的行為。「變賣」的關鍵在一個「變」字，即將抵押物變成現金。當事人協議進行變賣的，其性質與協議折價相似，卻沒有協議折價的弊端。因為要變賣抵押物，須有第三人前來購買，而第三人的購買行為乃市場行為，其花錢購買抵押物，必反復進行市場分析和比較，以確定既對自己有利、又為抵押雙方當事人所接受的價格範圍。反過來，抵押雙方當事人協議的抵押物如果過高，則不會為市場所接受，如果過低，則不符合抵押雙方當事人的利益。
（三）拍賣。關於法院執行中的拍賣的性質，理論上尚存爭議。一說認為執行拍賣是公法行為，因為將抵押物進行拍賣是法院行使公共權力、對債權進行強制執行的結果，而不是當事人自由意志的結果；另一說認為執行拍賣是私法行為，因拍賣、競賣與成交的過程仍然是當事人達成合意的過程
什麼情況下抵押權人能處分抵押物？
有下列情況之一的，抵押權人有權處分抵押的房地產：
（一）債務履行期滿，抵押權人未受清償的，債務人又未能與抵押權人達成延期履行協議的；
（二）抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的；
（三）抵押人被依法宣告解散或者破產的；
（四）抵押人違反本辦法的有關規定，擅自處分抵押房地產的；
（五）抵押合同約定的其它情況。
綜上所述，當債務履行到期後，債務人沒有完成還款任務的，又沒有和金融機構達成延期履行協議的，金融機構有權處置抵押物。融資擔保處置抵押物的方式包括協議折價、變賣和拍賣等三種。其中，協議折價的方式便於金融機構快速有利的實現債權，對雙方來說都是一種省時省力的辦法。

⑵ 房產抵押有哪些形式，如何處理房產抵押糾紛

房產抵押的形式有哪些

1、房屋產權和土地使用權的同時抵押

房屋產權和土地使用權的同時抵押，即抵押人以其合法的房屋和該房屋佔用的土地使用權結合為一個統一的房地產作為抵押物向抵押權人提供債務履行擔保的行為。

2、房產和地產的分別抵押

房產和地產的分別抵押，即抵押人以其合法的房屋和地產作為各自獨立的財產而分別抵押給不同的抵押權人，抵押權人行使抵押權時，可將房產和地產並付拍賣，但僅就抵押物賣得的價金優先受償。shhuang44ss

在實踐中，房產和土地使用權分別依法抵押給不同的債權人時，其效力是沒有問題的。
抵押人將房屋和土地使用權分別抵押給不同的債權人，並經過抵押物登記公示，具有對抗第三人的效力。只有認定兩個抵押合同均為有效，才符合物權公示原則，才不會動搖抵押登記的公信力。並且，對一物兩押或一物多押認定為無效亦缺乏法律依據，而是採用「設立在先，效力優先」的原則。《中華人民共和國擔保法》第五十四條規定，也承認一物多押的效力，對一物多押的情況，只要第二抵押權人及其後的抵押權人是明知的、自願的，就不應予以限制，不應否定房屋和土地使用權兩物兩押的效力。

房地產抵押糾紛的處理

1.由房地產先抵押後出租引起糾紛的處理

《擔保法》並未禁止抵押物出租,因此,在抵押權設定後,抵押人是可以出租抵押物的。原因如下:首先,抵押權只是就抵押物優先受償的權利。抵押人就某物設定抵押後,仍對該物享有所有權,只要租賃期限不超過債務的清償期,抵押人可以就抵押物行使佔有、使用、收益和處分的權利,即可以將該物出租。其次,由於房地產抵押並不轉移抵押物的佔有,因此具備將房屋出租的條件。最後,由於抵押物是為了擔保債務的履行,承認抵押人對抵押物的出租權,可以更好地發揮不動產的使用價值,從而更好地保汪債權的實現。

但由於在抵押物上設定租賃權,也可能會影響抵押權的實現,因此對於抵押人出租抵押物應作一定的限制,但應區別對待。如果租賃期在主債務履行期限屆滿之前,或者當事人特別約定一旦他人要實現抵押權,則租賃合同終止,或者抵押權人在實現抵押權時,對於抵押物上存在的租賃關系並無異議,同意原租賃合同的繼續履行。在這幾種情況下,不必限制抵押人出租房屋,抵押權的實現也不必然導致後訂立的租賃合同無效。

而如果不符合上述幾種情況,原則上應允許抵押權人或抵押物的新所有人主張原租賃合同無效。其原因在於:由於抵押權設定在先.如果允許抵押人在抵押物上設定租賃關系,那麼,在抵押權實現之時,必然會受租賃權的限制。若以拍賣方式實現抵押權,則買受人不會願意所買的房屋上存在著他人設定的租賃權,這樣就會影響拍賣價值。而如果通過作價轉讓方式實現抵押權,那麼抵押權人對於抵押物的使用和收益就會受限制,這對於抵押權人是不公平的。

2.由房地產先出租後抵押引起糾紛的處理

出租人將已出租的房屋設定抵押後,將會成為抵押權實現的一種負擔。一方面,在債務履行期屆滿而債務人無力還債時,如果抵押人與抵押權人達成協議,債權人以折價方式實現抵押權,則承租人可以通過行使優先購買權阻止抵押權人獲得房屋所有權,如果承租人不行使優先購買權,那麼,根據「買賣不破租賃」的規則,抵押權人不能解除原租賃關系,將房屋用作他用。另一方面,在債務履行期屆滿債務人無力還債時,如果債務人將房屋變賣或者拍賣,按照「買賣不破租賃」的規則,在房屋交易完成後,租賃關系將繼續存在,這必然會降低抵押物的交換價值,從而降低對抵押權的保障。正是因為租賃權對抵押權的實現造成了妨礙,因此,抵押人將已經出租的財產設定抵押時,應對抵押權人負告知的義務。如未告知抵押權人而給抵押權人造成損害,抵押人應負賠償責任。

3.因被抵押的房屋發生毀損滅失而引起糾紛的處理

我國《擔保法》第51條規定:「抵押人的行為足以使抵押物價值減少的,抵押權人有權要求抵押人停止其行為。抵押物價值減少時,抵押權人有權要求抵押人恢復抵押物的價值,或提供與減少的價值相當的擔保。抵押人對抵押物價值減少無過錯的,抵押權人只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內要求提供擔保。抵押物價值未減少的部分,仍作為債權的擔保。」

抵押房屋發生滅失、毀壞後,對抵押人的法律效力涉及抵押權的保全效力。所謂抵押權的保全效力是指抵押權所具有的使抵押權人有權採取必要措施保全抵押財產價值的法律效力。抵押房屋發生毀損滅失,可能會出現以下三種情況:(1)當抵押人的行為足以使抵押房屋價值減少時,抵押權人有權要求抵押人停止其行為。如抵押人不停止其行為,抵押權人有權訴諸法律,請求法院責令其停止;(2)當抵押人的行為已使抵押房屋價值減少時,抵押人有義務提供與減少價值額相當的擔保;(3)抵押房屋的毀損系第三人而為時,抵押人有義務向第三人請求賠償,並提供與其所得賠償金相當的擔保,否則抵押人有義務向抵押權人以自己所得賠償,提前清償債權。

抵押權人的保全效力只及於抵押人或第三人的過錯即故意或者過失行為,如果抵押房屋的毀損滅失由於不可抗力如自然災害、戰爭等因素引起,則抵押人不負責對房屋毀損造成的價值減少提供新的擔保。

如果被抵押的房屋由於自然災害等而滅失的,其價值轉化為其他形態時,如保險賠償金等,房地產抵押權的效力仍可及於其代位物上,房地產抵押權人可以對上述保險金行使優先受償權。

如果被抵押的房地產滅失,沒有保險金、賠償金等代替物,也沒有任何剩餘物,房地產抵押權歸於消滅。抵押房地產部分滅失時,基於房地產抵押權的不可分性,房地產抵押權存在於剩餘物上,仍不消滅。

4.因房地產抵押登記而引起糾紛的處理

在我們生活中,登記公示的房地產抵押權狀況與真實的權利狀況常有不符,主要表現在兩個方面:一是主債權本身無效或因清償而消滅,而抵押權登記尚未注銷;二是房地產抵押登記因錯誤、遺漏或誤被注銷,從而導致登記內容與真實權屬狀況不相一致。因房地產抵押登記而引起的糾紛大致表現在上述兩種情況中,在第一種情形下,當事人應根據有關規定,及時辦理注銷登記。但在此之前,抵押登記仍具有形式上的效力。在第二種情形下,登記機關應辦理更正登記,利害關系人也可以申請更正登記。但更正的登記不具有溯及力,也就是說,在更正錯誤的登記之前,善意第三人因信賴錯誤的登記而取得的權利,仍應受法律的保護。因此而遭受損害的房地產權利人,只能要求造成抵押登記錯誤、遺漏或誤被注銷的過錯方承擔賠償責任。

5.因抵押房地產被扣押而引起糾紛的處理

債務履行期屆滿,債務人不履行債務致使抵押房地產被人民法院扣押,債權人不服而引起的糾紛。我國《擔保法》第47條規定:「債務履行期屆滿,債務人不履行債務致使抵押物被人民法院依法扣押的,自扣押之El起抵押權人有權收取由抵押物分離的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押權人未將扣押抵押物的事實通知房地產糾紛應當清償法定孳息的義務人的,抵押權的效力不及於該孳息。」

6.因抵押房屋被拆除引起糾紛的處理

如果已設定抵押權的房屋列入了拆遷范圍,抵押人應及時通知抵押權人。抵押權人接到抵押人的書面通知後,可以要求抵押人提供其他房地產重新設定抵押,或者提供其他方面的擔保。如果被拆遷人獲得拆迂安置房的,抵押權人可以與抵押人協商將安置房作為抵押房屋,重新設定抵押。沒有安置房的,可以要求抵押人提供其他方面的擔保。抵押權人也可以要求抵押人提前清償債務。抵押房屋被拆除後,抵押權人可以要求抵押人提前清償債務,辦理抵押房屋的注銷手續,解除抵押合同。

⑶ 什麼是處分抵押房地產

處分抵押房地產是復指債務人不制履行債務時，債權人有權依照擔保法的規定以及《借款合同》的約定，向法院申請以抵押給債權人的房地產折價拍賣、變賣該財產的價款用於優先受償債權人覆行債務，剩餘所得由法院退換債務人，差額部份由債務人繼續覆行債務。

⑷ 處分抵押房地產所得金額順序

支付處分抵押房地產的費用，扣除抵押房地產應繳納的稅款，償還抵押權人專債權本息及支付違約金，屬賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損害，剩餘金額交還抵押人。

處分抵押房地產所得金額不足以支付債務和違約金、賠償金時，抵押權人有權向債務人追索不足部分。

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注意事項：

抵押人應當維護抵押房地產的安全與完好。除政府建設需要進行拆遷外，未徵得抵押權人的書面同意，抵押人不得將已設定抵押權的房地產出售、交換、贈與、拆除或者改建。

有義務接受抵押權人對抵押房地產按照抵押合同約定的程序進行監督、檢查。如抵押人有不盡管理之職的行為，應接受抵押權人的指正並及時根據整改要求採取措施。

⑸ 抵押物處置稅費包括哪些

公司的運營離不開這樣那樣的稅，而在財務工作中對於各項稅收的賬目處理都需要做好。那麼，抵押物處置稅費包括哪些？重慶稅收策劃一諾財務稱，這是很多新手財務工作者經常不清楚的地方，下面就為大傢具體來說說其中包含的稅費內容有哪些？

一、與未來處置抵押房地產有關的主要稅費
不要再次辜負她期待的眼神
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在考慮抵押物未來可能發生的風險和損失中，如何確定預計未來可能處置抵押房地產應繳納的主要稅費額，並在提交給金融機構的評估報告中，將房地產市場值中扣除掉未來可能處置抵押物時繳納的稅費，是房地產或土地評估師的一項重要工作，是評估師對處置房地產的相關政策法律法規的理解，也是考驗著評估師的執業水平與能力。與處置企業的房地產有關的稅收科目主要有印花稅、交易手續費、營業稅及其附加、土地增值稅等，另外，如果在建工程存在應繳而未繳的各種政府行政事業性及資源性收費等，在處置抵押在建工程時，應當按照規定予以補繳，這些費用也構成在建工程抵押權的優先受償權。
二、關於營業稅及所適用的稅目
根據《中華人民共和國營業稅條例》、《中華人民共和國營業稅條例實施細則》，營業稅的征稅范圍包括在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產的經營行為。營業稅的計稅依據為各種應稅勞務收入的營業額、轉讓無形資產的轉讓額、銷售不動產的銷售額(三者統稱為營業額)，營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用，其中銷售不動產的稅率為5%，轉讓無形資產的稅率為5%。企業用於向金融機構貸款的抵押物大部分集中為房地產，包括土地使用權、各類房產、在建工程等，在房地產評估中，在確定抵押價值時，上述抵押物基本都需扣除未來可能處置抵押物時繳納的營業稅，其中較難明確的是處置在建工程和土地使用權項目所適用的營業稅稅目。
三、關於土地增值稅原值的確定
土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額後的增值額作為計稅依據，並按照四級超率累進稅率進行徵收的。其中如何確定法定扣除項目金額中的房地產取得的原值為計算土地增值稅額的難點。

⑹ 抵押房屋執行問題

對於沒有辦理產權證的房屋是可以進行執行的。超過執行標的房屋是可以進行拍賣的，拍賣款項用於執行款的給付後，剩餘部分返還被執行人。
最高法院有相應的規定。最高人民法院關於轉發住房和城鄉建設部《關於無證房產依據
協助執行文書辦理產權登記有關問題的函》的通知

各省、自治區、直轄市高級人民法院，解放軍軍事法院，新疆維吾爾自治區高級人民法院生產建設兵團分院：
現將住房和城鄉建設部《關於無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函》（建法函〔2012〕102號）轉發你們，請參照執行，並在執行中注意如下問題：
一、各級人民法院在執行程序中，既要依法履行強制執行職責，又要尊重房屋登記機構依法享有的行政權力；既要保證執行工作的順利開展，也要防止「違法建築」等不符合法律、行政法規規定的房屋通過協助執行行為合法化。
二、執行程序中處置未辦理初始登記的房屋時，具備初始登記條件的，執行法院處置後可以依法向房屋登記機構發出《協助執行通知書》；暫時不具備初始登記條件的，執行法院處置後可以向房屋登記機構發出《協助執行通知書》，並載明待房屋買受人或承受人完善相關手續具備初始登記條件後，由房屋登記機構按照《協助執行通知書》予以登記；不具備初始登記條件的，原則上進行「現狀處置」，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現狀，買受人或承受人按照房屋的權利現狀取得房屋，後續的產權登記事項由買受人或承受人自行負責。
三、執行法院向房屋登記機構發出《協助執行通知書》，房屋登記機構認為不具備初始登記條件並作出書面說明的，執行法院應在30日內依照法律和有關規定，參照行政規章，對其說明理由進行審查。理由成立的，撤銷或變更《協助執行通知書》並書面通知房屋登記機構；理由不成立的，書面通知房屋登記機構限期按《協助執行通知書》辦理。
特此通知。

二○一二年六月十五日

⑺ 銀行對抵押物的處理。

1、這個特別約定合法的，因為其前面有限定條件，是債務人無法償還貸專款時才享受這項權利。屬
2、從這個案例中看出，銀行顯然是受害方，個人覺得銀行還是需要加大對抵押財產的監督權利，簽署更加嚴格的限制條款，如果債務人違約，只能通過司法途徑解決了！
3、乙公司自己的租賃權對抗甲公司的抵押權的合同是不受法律支持的，因為抵押權合同在先，有了抵押權合同說明債務人已經沒有對該房產的絕對使用權，所以甲公司和乙公司簽訂的租賃權實際上是沒有法律保護的！
希望能夠幫到你！

⑻ 房產典當與房產抵押有什麼區別

1999年8月，楊柳武為了給住院的妻子籌集醫葯費，經人介紹將其六間平房出典給某典當行。典價為2萬元，估價為11萬元，典期1年。雙方簽訂當票一張，約定「超過期限未來典當行辦理手續，就當房屋歸典當行所有。」此外，雙方還簽有一份典當補充協議，協議約定：「典當成交後，先扣除4個月的利息，每月利息為700元，如不按時交息，利息加倍。如需續當，先把本金、利息贖回後，重新辦理典當手續。」隨後，雙方到公證處辦理了公證手續。按補充協議的規定，典當行在交付典金時扣除了4個月的利息，實際付給原告價款17200元，原告又付了4個月的利息，現仍欠4個月的利息。在其後的1年中，該房屋仍由原告居住。
2000年9月，典期屆滿，楊柳武因一時未籌到足夠的資金，未辦理回贖。不久，典當行通知楊柳武，此房屋已變成絕賣（即不能回贖）。楊柳武在籌足資金後，要求回贖，典當行堅決不同意，雙方多次協商未達成一致意見。
為此，楊柳武起訴到縣人民法院，請求法院協助回贖出典的房屋。
問題：楊柳武能否要回該房屋？
答：典權是我國固有的一項不動產物權。舊中國法律對典權有十分完善的規定。新中國成立後，對公民之間以私有房屋為客體的典權，在司法實踐中一直是承認的。典權是典權人支付典價，對他人的不動產進行佔有、使用、收益的權利。典價一般低於賣價，在典權設定時一次付清。典權期滿後，出典人有權退出典價，取回典物。出典人如逾期不贖，典物即歸典權人所有。而抵押權是債務人或第三人不轉移對抵押物的佔有，以抵押物作為債權的擔保，債務人不履行債務時，債權人有權依法以該財產折價或者以拍賣或變賣該財產的價款優先受償。
本案中當事人雙方名義上簽訂的是當票，而且協議內容中也反復使用「典當」一詞，但實際上典當行一方並未在簽訂合同至爭議發生期間佔有、使用該房屋。原告一方在依約使用「典金」期間，也交納了利息。同時，本案雙方當事人之間的爭議，其性質並不屬於房屋典當法律關系。相反，從本案事實來看，原告一方當事人急需用錢，願付利息，而被告一方當事人只是想放款收息，並未佔有、使用對方的房屋並取得收益的目的與行為，故屬於以房屋作抵押的借貸關系。本案中雙方法律關系的實質是以房屋作抵押的借貸法律關系。因此，應當依照《擔保法》關於抵押的有關規定進行處理。
據此，法院認定本案為「抵押借款糾紛」，並依法作出如下判決：（1）認定雙方所訂立的合同為抵押借款合同，借款額應為17200元。（2）訴訟爭議的房屋歸原告楊柳武所有，如楊柳武不能清償債務，則可依法拍賣該房，典當行可以從拍賣該房所得價款中優先受償。

⑼ 抵押的房子能賣嗎

根據法律來規定，抵押自人處分抵押物的，應當徵得抵押權人同意，也就是說，抵押房產可以交易，但根據法律規定，應當經過銀行同意。但我們日常交易中可能很容易忽略這個問題，在二手房交易中，很多房產都是存在按揭抵押的，我們交易時無論中介還是買賣雙方都沒有考慮還要經銀行同意，但是，我們需要知道，在交易存在抵押的房產時，需要經過一個必須的步驟就是解押，解押顧名思義，就是解除抵押。這里我們是採取了一個更為直接的方法，法律規定，出賣抵押房產要經過抵押權人銀行的同意，那麼我們把房子的貸款還清了之後，銀行就會自動喪失抵押權人的身份，因此，在還清貸款後，銀行都會出具一份貸款結清證明，我們拿著這個證明到房管部門辦理解押手續，這時候交易房產便屬於無負擔瑕疵的完整產權了，我們就可以放心的進行交易了。在這里律師提醒大家，無論是出賣還是購買存在抵押的房產時，都要考慮解押款的問題，因為，高杠桿情況存在，按揭貸款往往比例很大，無論買賣雙方誰來支付解押款，都是一筆不小的負擔。

⑽ 房產抵押問題

物權法第一百九十五條規定:債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵專押權的情形，抵屬押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協議。 抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。 抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。
無論是折價，還是變賣、拍賣，按照規定房產和土地應當一起處分。