公司出售抵押房產如何處理

Ⅰ 抵押後出售的房產糾紛

一、 我覺得你給出的題設部分，本身可能存在問題。
物權法第一百九十一條規定，抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。
從該法條可以看出，已經設立抵押的房屋如果轉讓，需要經過抵押權人的同意，否則不能辦理房屋產權變更登記，也就是說，如果銀行不同意轉讓該房屋，那麼買方無法獲得有買方名字的房產證。所以你所說的業主唯一補償只是可以拿到有買方名字的房產證是不可能存在的。你所說的買方拿到房產證可能是指拿到有賣方名字的房產證，只要房產證上沒有買方的名字，那麼買方就對該房屋沒有所有權。那麼我們就以買方拿到帶有賣方名字的房產證對你提的問題進行分析。
二、問題分析。
1、協商拍賣，因為銀行嚴重低估資產，對於業主的補償只有微乎其微，業主是否能夠要求拒絕拍賣？並且維持繼續運營。你這里說的業主不太明確，是房屋的買方還是賣方？其實無論買方還是賣方，在實現抵押權階段，都無權要求拒絕拍賣，除非買方同意把房款交給銀行，替賣方清償債務。 法條：物權法第一百九十一條第二款：抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。
2、隱瞞抵押並且高估資產進行銷售是否構成刑事責任？如果以非法佔有為目的，在簽訂合同的過程中，虛構事實，隱瞞真相，騙取他人財物，數額較大的，構成詐騙罪。但一般情況下，只要買方不報案，一般按民事責任糾紛處理。法條：刑法第二百二十四條的規定，合同詐騙罪是指以非法佔有為目的，在簽訂、履行合同過程中，採取虛構事實或者隱瞞真相等欺騙手段，騙取對方當事人的財物，數額較大的行為。
3、A公司仍持有部分（在抵押但未出售的房產），這部分房產是否能夠解凍出售並償還部分債務？銀行是否有權干涉出售？這部分新業主的房產是否收到銀行影響？有何種影響？
如前所述，已經抵押的財產，未經抵押權人同意，不得私自轉讓，因此你說的解凍出售，必須經抵押權人同意，並且將出售款項提純，或者買方自願代替清償債務給抵押權人。如果私自出售，不會發生房屋所有權的變動，並且會構成合同詐騙罪。法條依據同第2個問題的法條。
4、A公司房產的抵押在銀行，產權證在業主手上，A仍然維持經營，如何判斷三方關系？以及三方與房產的關系？
在拍賣之前，房產證上是誰的名字，誰就對房屋享有所有權。雖然產權證在買方手中，但該房產證上沒有他的名字，他就沒有所有權。因為用該房產為銀行設立了抵押權，銀行對該房屋享有抵押權，也就是說如果債務到期，賣方未能清償到期債務，銀行可以申請拍賣該房屋，並對拍賣所得款項享有優先受償權。法條：物權法第九條：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。物權法第一百七十條：擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，依法享有就擔保財產優先受償的權利，但法律另有規定的除外。
5 、如果業主再次將房產出售，欠下的租金是否有效，新業主的房產是否受到銀行影響？有何種影響？
你所說的房屋抵押後將房屋又賣給買方，這里所謂的賣給買方只存在於合同上、紙面上，由於買方無法獲得帶有買方名字的房產證，他仍然對該房屋不享有所有權。
同樣，賣方與買方簽訂賣房合同後又租賃該房屋，這種租賃只存在於合同上，而並不存在真正的租賃關系，因為買方並未取得房屋的所有權。因而所謂的租金也是不存在的。如果發生民事糾紛，法院會判決參照合同約定的租金數額賠償，但該數額從性質上並不是租金。
如果再將房屋賣給新的買方，其與銀行的關系同上面第4個問題的分析，此處不再贅述，但需要說明的是仍會構成合同詐騙罪。
法條：合同法第二百一十二條：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
以上回答希望對你有所幫助，如有不明白之處，可以繼續追問。

Ⅱ 企業之間房產抵押登記如何辦理

根本無法抄辦理，除非屬於委託。由於襲房地產抵押合同(擔保合同)是貸款合同(主合同)的從合同，如果主合同無效，擔保合同就無效。因而，企業之間直接發生的資金借貸，登記機關不能為其辦理房屋抵押登記。如屬於委託貸款，則可以為其辦理。

Ⅲ 關於抵押房屋的處理

根據我國《物權法》規定，抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。
因此，若要買賣已經抵押的房屋，需要徵得抵押權人的同意，或者買賣中的另一方代抵押人償還抵押貸款，那麼就可以買賣已經抵押的房屋。
已經抵押的房屋怎麼買賣？
（一）出賣人自行償還抵押貸款
雙方簽訂房地產買賣合同之後，由房東自籌資金，一次性提前歸還尚欠銀行的全部貸款余額，之後銀行釋放抵押權，由房地產交易中心注銷抵押登記，如此，房東取得了該房屋的完全產權，接下來，雙方即可按照一般的二手房買賣流程完成交易。
（二）買方替抵押人提前還貸
雙方簽訂房地產買賣合同之後，買方將應當支付的首期房款專項用於幫助房東歸還貸款余額。採用這種方法時，需要找到一個雙方都信任的第三方（如信譽良好的中介公司、律師事務所或其他擔保機構等），全程式控制制每一個環節，消除由於雙方互不信任或房東缺乏誠信而可能導致的交易風險。如果買方首期房款不足以全部償還房東的貸款余額，房東還可以委託一家擔保機構提供墊資的服務，補足差額。這樣就可以解除抵押手續，按照一般二手房流程進行交易了。
（三）辦理轉貸
雙方簽訂房地產買賣合同之後，雙方共同向房東的原貸款銀行申請辦理轉貸款（轉按揭）手續，不過需要注意的是，轉按揭手續較為繁復，且不是所有銀行都有這項業務，而如果買方需要到另一家銀行辦理貸款，則會出現跨行轉按揭的問題，兩家銀行之間是否能順暢地配合，將是交易成敗的關鍵。因此，買賣雙方在准備採取轉按揭的模式解決上述抵押問題之前，必須向相關方進行充分咨詢，明確銀行的具體要求和辦理流程，以免簽訂了合同之後才發現這種方法不可行
以上由廣州立德擔保公司提供，答案僅供參考

Ⅳ 有抵押的房產如何買賣

向房產觝押銀行提出提前還清欠款。然後憑銀行開具的還清貸款證明和塗塗銷他項權利證明到房管局登記塗銷．然後就要等塗銷歸檔後就按照正常沒抵押的房產一樣出遞件申請過戶就可以了

Ⅳ 有抵押的房產如何買賣

二手房交易中，常見的抵押有方式有三種，無論哪種方式的抵押，都需要在《補充協議》中明確約定賣方還款解押的具體時間。

房產證附記頁有抵押登記章部分圖示

二、房屋有抵押，交易需注意什麼？

房屋有抵押，交易時需要在《補充協議》中明確約定賣方還款解押的具體時間。1.已登記的個人抵押

賣方在個人借貸關系中以房屋作為擔保，出售已設定抵押登記的房屋時，買方應提前要求賣方持房產證及身份證原件到建委核實抵押詳細情況，並簽署“有抵押”版本的《補充協議》，明確約定賣方還款解押的具體時間。

2.未登記的個人抵押

個別賣方雖然以房屋作為擔保，但並未辦理抵押登記，這種情況比較難核實，需要賣方在出售時主動告知，如賣方故意隱瞞導致房屋買賣合同期限延誤應承擔相應的違約責任。

未辦理抵押登記的房屋，如果過戶前抵押權人行使抵押權仍可導致被查封，限制過戶。因此即使未設定抵押登記，也應簽署“有抵押”版本的《補充協議》，約定賣方還款解押的具體時間。

註：債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押物。

例：甲名下有一套房屋，2015年5月將房屋抵押給了乙銀行。那甲就是抵押人，銀行是抵押權人，房屋就是抵押物。

3.已登記的銀行抵押（按揭）

如果賣方以按揭貸款的方式購買的房屋，通常下發房產證的時候便已設定抵押登記。賣方需前往銀行核實剩餘未還抵押金額，並在《補充協議》中約定還款解押的具體時間。

註：如果賣方需以買方首付款還款解押，買賣雙方需前往銀行，提前確定好銀行扣款時間，並於扣款前一天將首付款存入還款賬戶，同時買方應要求賣方將銀行卡交由自己保管，最好讓賣方配合將銀行卡密碼變更，並停止該銀行卡網銀業務，防止在銀行扣款前賣方將錢取走、挪作他用的情況發生。

案例：

李先生在某中介公司的介紹下，和買方王女士簽訂了《房屋買賣合同》及《補充協議》，約定由王女士以620萬的價格購買李先生的房屋。當日，王女士即向李先生支付了20萬元定金。

由於李先生出售的該房屋存在兩個抵押權利，抵押權人為某銀行，針對償還貸款解除抵押事宜，李先生和王女士經過再三協商最終達成一致，約定王女士先行向李先生自行支付280萬元首付款用於償還房屋貸款，不足部分由李先生自己補齊，李先生應於2013年7月31日前辦理完畢解除抵押手續，如果李先生未在此日期前解除抵押，逾期超過15日的則構成根本違約，王女士有權解除合同，李先生應按照房屋總價款的20%向王女士支付違約金。

買賣合同簽訂後，王女士依約向李先生支付了280萬元首付款，兩個月過去了，但卻遲遲不見某中介通知其辦理過戶手續。幾經詢問才得知，李先生拿到其首付款後，並未去償還貸款，而是用該筆首付款參與了賭博，揮霍一空。

王女士得知此情況後，對李先生失去了信任，決定解約。在某中介公司的協調下，李先生雖然同意解約並返還購房款，但卻不同意支付違約金。於是，王女士一紙訴狀將李先生訴至法院，要求解除合同、返還已支付的購房款，並賠償違約金124萬元。

如果賣方使用買方的首付來解抵押，買方一定要通過合同約定及實踐操作，確保相關款項用於還款，不給賣家中間挪用的機會。

該內容僅在北京適用

Ⅵ 出售抵押房產，合同有效嗎

需要徵得抵押權人的同意，否則雖然買賣合同有效，但無法辦理過戶手續，存在較大專的風險。
法律依據《屬中華人民共和國物權法》
第一百九十一條
抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。
第十四條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。
第十五條
當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
《房屋登記辦法》
第三十四條抵押期間，抵押人轉讓抵押房屋的所有權，申請房屋所有權轉移登記的，除提供本辦法第三十三條規定材料外，還應當提交抵押權人的身份證明、抵押權人同意抵押房屋轉讓的書面文件、他項權利證書。

Ⅶ 已抵押房屋如何轉讓

轉讓抵押物應當適用於《擔保法》第四十九條的規定。即抵押人應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況。

《城市房地產抵押管理辦法》：

第三十七條抵押權可以隨債權轉讓。抵押權轉讓時，應當簽訂抵押權轉讓合同，並辦理抵押權變更登記。抵押權轉讓後，原抵押權人應當告知抵押人。

經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓或者出租。

抵押房地產轉讓或者出租所得價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

(7)公司出售抵押房產如何處理擴展閱讀

《城市房地產抵押管理辦法》：

第三十八條因國家建設需要，將已設定抵押權的房地產列入拆遷范圍的，抵押人應當及時書面通知抵押權人；抵押雙方可以重新設定抵押房地產，也可以依法清理債權債務，解除抵押合同。

第三十九條抵押人佔用與管理的房地產發生損毀、滅失的，抵押人應當及時將情況告知抵押權人，並應當採取措施防止損失的擴大。抵押的房地產因抵押人的行為造成損失使抵押房地產價值不足以作為履行債務的擔保時，抵押權人有權要求抵押人重新提供或者增加擔保以彌補不足。

抵押人對抵押房地產價值減少無過錯的，抵押權人只能在抵押人因損害而得到的賠償的范圍內要求提供擔保。抵押房地產價值未減少的部分，仍作為債務的擔保。

Ⅷ 公司破產抵押的房產怎麼辦

公司既然破產必須把抵押房產迫賣還清債務。

Ⅸ 買賣房屋存在抵押怎麼處理

下面，法律快車房地產小編為您詳細介紹相關的法律知識內容。
這里所說的房屋抵押，是指購房者為向銀行貸款購房，以自己所購買的房屋作為債權的擔保抵押給貸款銀行，當購房者不能向銀行償還貸款時，銀行有權依照法律規定以該房屋折價或以拍賣、變賣該房產的價款優先受償。銀行就是所謂的抵押權人
。根據《物權法》的規定，抵押期問，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。因此買賣存在抵押權的二手房，就必須先行償還貸款銀行的剩餘貸款，再由銀行、出賣人辦理房屋抵押權注銷手續後，該房屋才能按照買賣雙方的約定辦理房屋權屬轉移手續。
因此這就涉及由誰來償還銀行貸款問題，有以下兩種方式：
(1)房屋出賣方自行出貴償還交易房產名下的銀行貸款，並辦理抵押權注銷手續，然後買賣雙方根據房屋買賣合同的約定辦理付款、過戶、交房等手續。
(2)由擔保公司出資先行償還交易房產名下的銀行貸款。這種方式是指，買方或賣方尋找擔保公司.由擔保公司先行墊資償還銀行貸款，並辦理抵押權注銷手續，然後買賣雙方按照雙方簽訂的房屋買賣合同的約定辦理交易手續。使用這種方式時，擔保套司要按照墊責數額的一定比例收取服務費用，目前一般都是由買方支付該筆服務費。使用這種方式在交易時應注意：在房產買賣合同或居間服務合同中要詳細約定由哪一方委託擔保公司，必要時可以約定共同選擇的擔保公司的名稱、墊資服務費的支付方、抵押權注銷後的通知義務、抵押權注銷後辦理房產過戶受理手續的期限等。
(3)由買方先行償還交易房產名下的銀行貸款，向銀行償還的貸款部分視同買方向賣方支竹房款的一部分。這種方式是指，在買賣雙方簽訂購房合同後，由購房者償還交易房產名下的銀行貸款後，出售方及時與銀行辦理房產抵押權的注銷手續，然後買賣躚方按照簽訂的房產買賣合同的約定辦理相關的交易手續。
對於買方來講，首選的當然是第一種方式，由賣方先還貸款，將抵押解除。