房產公司銷項稅額如何清算

1. 房地產企業土地增值稅怎麼清算

清算不是這么算的，清算最好找事務所，我們做這個光資料就要整理幾個月。土增是個技術活。
需要計算取得土地使用權所支付的金額。包括：
（1）納稅人為取得土地使用權支付的地價款：
①出讓方式取得的地價款為支付的土地出讓金；
②以行政劃撥方式取得的地價款為按規定補交的土地出讓金；
③以轉讓方式取得的地價款為向原土地使用權人實際支付的地價款。
（2）納稅人在取得土地使用權時國家統一規定交納的有關稅費，如①登記、過戶手續費和②契稅。
2.開發土地和新建房及配套設施的成本（簡稱房地產開發成本），是納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括：
①土地徵用及拆遷補償費，包括土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出，安置動遷用房支出等。
②前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、「三通一平」等支出。
③建築安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費，以自營方式發生的建築安裝工程費。
④基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。
⑤公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。
⑥開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等
3.開發土地和新建房及配套設施的費用（簡稱房地產開發費用）：①銷售費用、②管理費用、③財務費用
開發費用在從轉讓收入中減除時，不是按實際發生額，而是按標准扣除，標準的選擇取決於財務費用中的利息支出。
（1）納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，並能提供金融機構的貸款證明的。
①利息支出據實扣，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；
②其他開發費用按地價款和房地產開發成本計算的金額之和的5%以內計算扣除；
公式表示：房地產開發費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×5%以內
（2）納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金額金融機構貸款證明的，房地產開發費用按地價款和房地產開發成本金額之和的10%以內計算扣除。
公式表示：房地產開發費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×10%以內

2. 土地增值稅清算，這三種情形如何確認收入

答，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則相關規定：
轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅。
轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為，納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
那麼，房地產開發企業土地增值稅清算時，出現以下三種情形該如何確認土地增值稅收入呢？
情形一、全額開具商品房銷售發票
某房地產有限公司銷售給甲公司一棟商用辦公樓，合同總金額1200萬元（不含稅），發票開具不含稅金額也是1200萬元，但甲公司尚有100萬元的購房款一直未支付。那麼在進行土地增值稅清算時，該房地產公司收入額應按多少確認？
根據《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規定：
土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入。
該房地產公司銷售的商品房雖然未全額收到購房款，但因按全額開具了商品房發票，因此應按照不含稅價格1200萬元確認土地增值稅收入。
情形二、未開具發票或未全額開具發票
某房地產有限公司銷售了兩套商品房，甲套商品房合同金額200萬元（不含稅），由於客戶只交了首付款30%，因此發票也只開了60萬元；乙套商品房合同金額150萬元（不含稅），客戶同樣只交了首付款30%，但該房地產公司尚未開具發票。那麼在進行土地增值稅清算時，針對甲、乙兩套商品房收入額應按多少確認？
根據 《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規定：
未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。
因此，該房地產有限公司銷售的甲乙兩套商品房，合同總金額合計350萬元（不含稅），雖然客戶只交了首付款，房地產公司僅開具了部分發票，但在進行土地增值稅清算時，按上述規定，則應按照合同約定的總金額350萬元（不含稅）確認為土地增值稅收入。
情形三、銷售合同面積與實際測量面積不一致
某房地產開發有限公司與客戶簽訂商品房銷售合同，銷售合同所載商品房面積為120平方米，房屋達到交付條件後，經有關部門實際測量後發現面積為126平方米，針對該問題經與客戶協商後，客戶補繳了6萬元（不含稅）的購房款。那麼，針對客戶補繳的6萬元（不含稅）購房款在土地增值稅清算時收入額如何確認？
根據 《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規定：
銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。
因此，該房地產開發有限公司收到的客戶補繳的6萬元（不含稅）購房款，在土地增值稅清算時應予以調整。

3. 房地產企業土地增值稅清算以後產生的銷售收入怎樣繳納土地增值稅

房地產企業土地增值稅清算以後產生的銷售收入按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建築面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建築面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建築面積。

根據《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》第七條 土地增值稅的核定徵收。房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低於預征率的徵收率核定徵收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

第八條 清算後再轉讓房地產的處理。在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算後銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建築面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建築面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建築面積。

(3)房產公司銷項稅額如何清算擴展閱讀：

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條 計算增值額的扣除項目：

（一）取得土地使用權所支付的金額；

（二）開發土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；

（四）與轉讓房地產有關的稅金；

（五）財政部規定的其他扣除項目。

第七條 土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

4. 房地產聯合開發項目土地增值稅如何清算

【問題】 我公司是房地產開發公司，與其他單位聯合開發房地產項目，我公司出土地，聯合開發方出資金，開發產品三七分成。我公司的土地增值稅清算是針對我公司分取產品銷售收入以及土地成本單獨進行清算呢，還是與聯合開發方拉通計算整個項目的收入與全部開發成本進行土地增值稅清算，確定應納稅金，然後在稅金總額內由我公司與聯合開發方分攤稅金？ 【解答】 「合作建房」 是開發商在土地實施「招、拍、掛」之前拿地的重要途徑之一，利用該種方式開發的房地產項目清算中需要准確把握政策的核心內容。特別是聯合開發的協議約定以及項目立項的辦理方式，針對貴公司所描述的情況，我們認為： 一、若聯合開發方只取得房屋自用，根據《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）文件規定：「對於一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成後按比例分房自用的，暫免徵土地增值稅，建成後轉讓的，應徵收土地增值稅。」因此，對你們雙方開發若是自用是暫免徵收土地增值稅。若是對外銷售，就要按規定計算繳納土地增值稅。 二、根據貴公司的情況，假設貴公司出地，建成後按比例分享三成，以貴公司為開發主體並且建成後進行銷售處理，在納稅處理上就應當以貴單位為主體，按整個項目為單位進行土地增值稅預征和清算。貴單位所分配給聯合開發方的開發產品應按照公允價值計算繳納土地增值稅，公允價值可按《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅[2006]187號）文件第三條第（一）款的要求確認： 1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定； 2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定，對聯合開發方來說相當於用資金換取你單位建好的房產，貴單位相當於提前收取了聯合開發房的預售款。貴單位應開具銷售不動產發票給聯合開發方。 三、如果貴公司不是開發主體，項目以聯合開發方名義主體進行開發，則貴單位應按照「轉讓土地使用權」進行土地增值稅清算。分得房產自用暫免土地增值稅，分成後再行轉讓就要另行計算土地增值稅。

5. 房地產企業如何交稅

房地產企業納稅的方法：

1. 包括土地增值稅、營業稅、印花稅和企業所得稅。土地增值稅計算的依據是增值額,分為4個級次,即：

（一）增值額未超過扣除項目金額50%的部分,增值稅的稅率是30%。

（二）增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%的部分,土地增值稅的稅率是40%;

（三）增值額超過扣除項目金額100%、未超過200%的部分,土地增值稅的稅率是50%

（四）增值額超過扣除項目金額200%的部分,土地增值稅的稅率是60%。如果能夠提供原來的購房發票,營業稅按照差額的5.6%繳納,印花稅按照成交價全額的0.05%繳納。

（五）作為公司出售房產收入,還應繳納企業所得稅,即差額的25%。

（六）企業出售房產，按照銷售不動產稅目繳納營業稅，稅率5%。根據《財政部 國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知 》 財稅〔2003〕16號： 單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價後的余額為營業額；

2.按照營業稅額隨征城市維護建設稅及教育費附加：以實際繳納的營業稅稅額乘以城建稅率（按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率）和教育費附加率3%計算繳納；

3.出售房產收入並入應納稅所得額，繳納企業所得稅，年終匯算清繳，稅率25%。

參考鏈接：國家稅務局

6. 房地產企業土地增值稅如何清算

房地產企業土地增值稅如何清算？房地產企業的土增稅是採取先預交
後清繳的方式進行的：
1.先計算扣除數（包括買地成本、建造成本、稅金、開發費用及利息、加計扣除）
2。計算收入
3。收入減扣除數=增值額
4.增值額/扣除數=增值率
5.按稅率計算稅額
基本步驟是這樣的，詳細內容如下：
計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅＝增值額×稅率

1、公式中的「增值額」為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額後的余額。
納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
計算增值額的扣除項目：
（1）取得土地使用權所支付的金額；
（2）開發土地的成本、費用；
（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；
（4）與轉讓房地產有關的稅金；
（5）財政部規定的其他扣除項目。
2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：
增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。
增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。
增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。
增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。
上面所列四級超率累進稅率，每級「增值額未超過扣除項目金額」的比例，均包括本比例數。
納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便演算法：

計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：
（一）增值額未超過扣除項目金額50％
土地增值稅稅額=增值額×30％
（二）增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％
（三）增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項目金額×15％
（四）增值額超過扣除項目金額200％

土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除項目金額×35％

公式中的5％，15％，35％為速算扣除系數。

7. 房地產增值稅怎麼算這種情況要怎麼辦呢

《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第四條第（二）項規定：「房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建築安裝工程費、基礎設備費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用處、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標准，並據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。」
參照各地政策：
《河北省地方稅務局關於對地方稅有關業務問題的解答(2014年)》在問答中明確了這樣一個問題：已竣工項目，但未最終決算，未支付的工程價款，以後取得發票，還允許扣除嗎？是否可以在取得合法憑證後進行補充清算？答：在土地增值稅清算中，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。對個別企業因暫時困難未支付應扣除項目的工程費用的情形，在清算完成後三年內取得合法有效票據的，企業可申請對該項目重新清算。這里筆者理解的意思是清算時的支出必須有票，否則不予扣除，並沒有說有票的一定要支付。但是廊坊市地方稅務局掌握的口徑則是這樣表達的："土地增值稅清算時，扣除項目金額支付的截止時間，原則上以滿足應清算條件之日起或者接到主管稅務機關清算通知書之日起90日內。對於在上述期限內有關扣除項目仍未支付完畢的，房地產開發企業可向主管稅務機關遞交申請報告，經清算小組合議確定後可延長扣除項目金額支付的截止時間，但不得以此影響清算審核進度，清算審核結束前仍未支付的，不予扣除。"
《內蒙古自治區地方稅務局關於進一步明確土地增值稅有關政策的通知》(內地稅字[2014]159號)第六條關於建安成本未取得發票的處理規定，房地產開發企業在申報期內未能取得建築業發票或施工單位建築業完稅憑證的，主管地稅機關可責令限期內提供合法有效憑證，對限期內仍然不能提供合法有效憑證的，主管地稅機關可採取核定徵收清算土地增值稅。這里也沒有強調有效憑證一定是實際支付。

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8. 土地增值稅清算時的清算單位具體是如何確定的

1、房地產來開發項目以國家有關部門自審批、備案的項目為單位

2、對於分期開發的項目以分期項目為單位

3、不同類型房地產分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅，相關法律法規如下：

《土地增值稅清算管理規程》

第十七條 清算審核時，應審核房地產開發項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對於分期開發的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

(8)房產公司銷項稅額如何清算擴展閱讀：

一般規定

（1）土地增值稅只對「轉讓」國有土地使用權的行為征稅，對「出讓」國有土地使用權的行為不征稅。

（2）土地增值稅既對轉讓國有土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建築物及其它附著物產權的行為征稅。

（3）土地增值稅只對「有償轉讓」的房地產征稅，對以「繼承、贈與」等方式無償轉讓的房地產，不予征稅。不予徵收土地增值稅的行為主要包括兩種：

①房產所有人、土地使用人將房產、土地使用權贈與「直系親屬或者承擔直接贍養義務人」。

②房產所有人、土地使用人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業。

9. 房地產開發企業土地增值稅清算是怎麼回事

答：國稅發[2006]187號《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關回問題的通知答》第二條關於土地增值稅清算條件規定： （一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅清算： 1、房地產開發項目全部竣工、完成銷售的； 2、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的； 3、直接轉讓土地使用權的。 （二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算： 1、已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積占整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的； 2、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 3、納稅人申請注銷稅務登記證但未辦理土地增值稅清算手續的； 4、省稅務機關規定的其他情況。 因此，房地產開發企業符合以上條件的必須進行土地增值稅清算。

10. 房地產開發企業繳納的耕地佔用稅在土地增值稅清算時如何扣除

《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定,條例第六條所列的計算增值額的專扣除項目屬,具體為:......。(二)開發土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產開發)的成本,是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本(以下簡稱房地產開發成本),包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。土地徵用及拆遷補償費,包括土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。因此,房地產開發企業繳納的耕地佔用稅,允許作為房地產開發成本計算增值額的扣除項目。