房產稅如何計算容積率

A. 房產稅 容積率問題

房產稅：

1. 房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人徵收的一種財產稅。

2. 稅收特點：
   

   （1）．房產稅屬於財產稅中的個別財產稅，其征稅對象只是房屋；

   （2）．徵收范圍限於城鎮的經營性房屋；

   （3）．區別房屋的經營使用方式規定征稅辦法，對於自用的按房產計稅余值徵收，對於出租房屋按租金收入征稅。

3. 計算方法：
   

   從價計征

   （1）從價計征是按房產的原值減除一定比例後的余值計征，其公式為：

   （2）應納稅額=應稅房產原值×（1-扣除比例）×年稅率1.2%[2]

   從租計征

   （1）從租計征是按房產的租金收入計征，其公式為：應納稅額=租金收入×12%

   （2）沒有從價計征的換算問題納稅義務發生時間：將原有房產用於生產經營，從生產經營之月起，繳納房產稅。其餘均從次月起繳納。

   （3）個人出租住房的租金收入計征，其公式為：應納稅額=房產租金收入×4%

容積率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）又稱建築面積毛密度，是指一個小區的地上總建築面積與用地面積的比率。對於開發商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠地率應不低於30%。但由於受土地成本的限制，並不是所有項目都能做得到。

容積率項目用地范圍內地上總建築面積（但必須是正負0標高以上的建築面積）與項目總用地面積的比值。

容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內地上建築物的總建築面積對地塊面積的倍數，即為容積率的值。附屬建築物也計算在內，但應註明不計算面積的附屬建築物除外。值得注意的是，容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。

B. 容積率低於0.5如何計算房產稅

按照我國國家財政部國家稅務總局的相關規定，容積率低於0.5的房產原值地價計算要按照建築面積的兩倍徵收。

C. 企業土地使用權 容積率大於0.5 如何計算房產稅

根據《財政部、國家稅務總局關於安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策版的通知》（財稅[2010]121號）文權件第三條規定，宗地容積率低於0.5的，按房產建築面積的2倍計算土地面積並據此確定計入房產原值的地價。

例如：某企業擁有一塊5000平方米的土地，在該土地上修建了1000平方米的房屋，那麼該企業一年的房產稅=（每平方米房產原值✖1000✖2）✖房產稅稅率✖當地房產稅扣除率。

(3)房產稅如何計算容積率擴展閱讀：

房產稅征稅對象

1.產權屬國家所有的，由經營管理單位納稅；產權屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。

2.產權所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產代管人或者使用人納稅。

3.無租使用其他房產的問題。納稅單位和個人無租使用房產管理部門、免稅單位及納稅單位的房產，應由使用人代為繳納房產稅。

4.外商投資企業和外國企業、外籍個人、海外華僑、港澳台同胞所擁有的房產不徵收房產稅。

D. 宗地容積率大於0.5,房產稅如何計算.

對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為專取得土地使用權支屬付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低於0.5的，按房產建築面積的2倍計算土地面積並據此確定計入房產原值的地價

E. 問： 有關地價並入房價徵收房產稅的政策，如何確定進房產原值中的地價金額容積率怎麼計算

答：根據《抄財政部 國家稅務總局關於安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）的規定，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低於0.5的，按房產建築面積的2倍計算土地面積並據此確定計入房產原值的地價。根據《江蘇省財政廳、江蘇省地方稅務局轉發財政部、國家稅務總局關於安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（蘇財稅[2011]3號）的規定，宗地容積率低於0.5的，計入房產原值的地價計算公式為：計入房產原值的地價=應稅房產建築面積×2×土地單價。通過劃撥方式取得土地使用權，計入房產原值的地價為零。容積率是指一宗土地上建築物（不含地下建築物）總建築面積與該宗土地面積之比。

F. 房產稅的詳細計算方法

根據稅法規定，房產稅的計算方法有以下兩種：

（一)按房產原值一次減除30%後的余值計算。

其計算公式為：

年應納稅額=房產賬面原值×(1-30%)×1.2%

(二)按租金收入計算，其計算公式為：

年應納稅額=年租金收入×適用稅率(12%)

以上方法是按年計征的，如分期繳納，比如按半年繳納，則以年應納稅額除以2;按季繳納，則以年應納稅額除以4;按月繳納，則以年應納稅額除以12。

(6)房產稅如何計算容積率擴展閱讀：

現行的房產稅是第二步利改稅以後開征的，1986年9月15日，國務院正式發布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，從1986年10月1日開始實施。

2010年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，相關人士表示，房產稅試點將於2012年開始推行。但鑒於全國推行難度較大，試點將從個別城市開始。

國家統計局公布的數據顯示，2014年全國城鎮居民7.49億人，人均住房33平方米，商品房均價6300元/平方米，按此估算，城鎮住房共247.2億平方米，全國住房總價值156.3萬億元，按1%稅率徵收房產稅，房產稅收入共計1.6萬億元。

考慮一定比率免徵，實征房產稅收入還要再打折扣，不足以完全替代土地收入。按照目前土地收入下降趨勢推算，到2017年土地收入將減少到1.5萬億元左右，相當於可徵收房產稅總額，而很多地方財政的土地出讓收入會更早一些下降到不及可征房產稅收入的程度。

2011年1月，重慶首筆個人住房房產稅在當地申報入庫，其稅款為6154.83元。2012年8月12日，30餘省市地稅部門為開征存量房房產稅做准備。2013年7月，房產稅改革擴圍有可能下半年落成，杭州也許成為第三個徵收房產稅的城市。

G. 房產稅容積率是怎麼計算的 有沒有人知道的

當下，為了能夠在大都市擁有自己的一套房子，已變成許多人為之奮斗一輩子的事情。有時還不止一個人一輩子的奮斗，而是全家人幾輩子的奮斗。由此可見，擁有一套房子所要付出的東西最首要當屬金錢是需要很多的。買房子時，我們經常看到對於某個小區的介紹僅此而已，如容積率、房產稅、綠化率、房子產權等，這些只是一個基本的概念，但卻很少有人去仔細了解。今天這里就簡單介紹下。

房產稅容積率-基本概念

1.房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人徵收的一種財產稅。

稅收特點：

a.房產稅屬於財產稅中的個別財產稅，其征稅對象只是房屋;

b.徵收范圍限於城鎮的經營性房屋;

c.區別房屋的經營使用方式規定征稅辦法，對於自用的按房產計稅余值徵收，對於出租房屋按租金收入征稅。

計算方法：

從價計征

從價計征是按房產的原值減除一定比例後的余值計征，其公式為：應納稅額=應稅房產原值×(1-扣除比例)×年稅率1.2%

從租計征

a.從租計征是按房產的租金收入計征，其公式為：應納稅額=租金收入×12%

b.沒有從價計征的換算問題納稅義務發生時間：將原有房產用於生產經營，從生產經營之月起，繳納房產稅。其餘均從次月起繳納。

c.個人出租住房的租金收入計征，其公式為：應納稅額=房產租金收入×4%

2.容積率又稱建築面積毛密度，是指一個小區的地上總建築面積與用地面積的比率。對於開發商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠地率應不低於30%。但由於受土地成本的限制，並不是所有項目都能做得到。

房產稅容積率-計算方法

1.宗地容積率低於0.5的，按房產建築面積的2倍計算土地面積並據此確定計入房產原值的地價。至此，結束了征納雙方在實際征管中對土地價值是否應構成房產稅計稅依據的爭論。筆者認為，納稅人在按這條規定具體操作時應注意三個問題;

2.宗地容積率高低決定計稅面積的大小容積率是指項目用地范圍內總建築面積與項目總用地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。計算公式為：容積率=總建築面積÷總用地面積。

3.財稅號文件規定，宗地容積率低於0.5的，即「大地小房」，按房產建築面積的2倍計算土地面積並據此確定計入房產原值的地價。對宗地容積率大於0.5的，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，即將全部地價計入房產原值。

4.需要指出的是，納稅人在同一地塊上分期進行開發建設，如能確定總的宗地容積率，對需征房產稅的完工建築，應按該完工建築面積占總建築面積的比例確定計入房產原值的地價;如不能確定總的宗地容積率，則應分期計算容積率，分別確定計入房產原值的地價。實際支出的地價款才可計入房產原值目前，取得國有土地使用權的法律途徑有：出讓、劃撥、轉讓。其中，土地使用權出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為;土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。即劃撥土地使用權不需要使用者出錢購買土地使用權，而是經國家批准其無償的、無年限限制的使用國有土地;土地使用權轉讓，是指土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與。即土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建築物、其他附著物轉移給他人的行為。原擁有土地使用權的一方稱為轉讓人，接受土地使用權的一方稱為受讓人。

5.財稅號文件規定，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。也就是說，只有納稅人為取得土地使用權實際支付的款項才是計入房產原值的地價。因此，納稅人以出讓、轉讓(不包括贈與)方式取得土地使用權實際支付的地價應計入房產原值。以無償劃撥方式取得土地使用權的，由於企業未實際支付土地出讓金等開發成本、費用(主要是老國有企業)，即初始用地成本為零，所以房產原值中不包含地價。但是，如納稅人先以劃撥方式取得土地使用權，後經批准改為出讓方式取得該土地使用權的，應依法將補繳的土地出讓金和其他出讓費用並入房產原值。

房產稅容積率的計算都是有據可查的，要想對房產稅，容積率的計算有一個整體的了解，必須認真閱讀相關的文件。容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標。容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。所以我們在選擇小區房子的時候，著重留意一下此小區的容積率是多少。容積率越小，說明此小區的樓層間距一般較大，不會挨得很緊。同樣也利於樓層享受更多的日照時間。

H. 容積率大於0.5,房產稅的計算是怎樣的

宗地容積率大於0.5的，按土地使用面積價值加上房產價值作為計稅基礎
。宗地容積率低於0.5的，按房產建築面積的2倍計算土地面積並據此確定計入房產原值的地價。

I. 房產稅怎麼計算

企業將原有房產用於生產經營，從生產經營之月起，繳納房產稅。自行新建房屋用於生產經營回，從建成之日答的次月起，繳納房產稅。委託施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續的次月起，繳納房產稅。對在辦理手續前，即已經使用或出租、出借的新建房屋，應從使用或出租、出借的當月起，繳納房產稅。三、關於將地價計入房產原值徵收房產稅問題,財稅[2010]121號是有新的規定:
對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低於0.5的，按房產建築面積的2倍計算土地面積並據此確定計入房產原值的地價。房產稅 有兩種計算標准：
1.從租計征，就是按租金收入·*12%計算房產稅。
2.從價計征，按房產原值*（1-30%）*1.2%計算。