法院拍賣最高額抵押房產擔保范圍如何確定

A. 如何確定司法查封後最高額抵押權優先受償的范圍

最高額抵押權所擔保債權額的確定將產生以下法律效力：一是最高額抵押權轉變為普通抵押權。在債務人到期不履行債務或者出現當事人約定的實現抵押權的情形時，抵押權人可以依照普通抵押權的規定行使其抵押權；二是確定被擔保債權的范圍。被擔保債權額確定時存在的主債權，不論其是否已到清償期或者是否附有條件，均屬於最高額抵押權擔保的范圍。被擔保債權確定時存在的被擔保主債權的利息、違約金、賠償金，不論在確定時是否已經發生，也屬於被擔保債權的范圍。但是相關法律條例華債網有，在最高額抵押權擔保的債權確定後才發生的主債權不屬於被擔保債權的范圍；三是最高額抵押權所擔保的債權確定後，一旦債權到期或者出現當事人約定的可以實現抵押權的情形，抵押權可以就抵押財產優先受償，但優先受償的額度不得超過雙方當事人約定的最高擔保額。抵押權人實現最高額抵押權時，如果實際發生的債權額高於最高限額的，以最高額為限，超過部分不具有優先受償的效力；如果實際發生的債權額低於最高限額的，以實際發生的債權額為限對抵押財產優先受償。

B. 最高額抵押債權確定前是怎樣的呢

所謂最高額抵押，是指抵押人與抵押權人協議，在最高債許可權額內，以抵押物對一定期間內連續發生的債權作擔保。最高額抵押的抵押人和債務人可以不是同一人。
最高額抵押具有擔保債權的不特定性的特點
最高額抵押指為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續發生的債權提供擔保財產的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優先受償的情形。即最高額抵押所擔保的未來債權是不特定的，將來的債權是否發生、債權類型是什麼、債權額是多少均是不確定的。因此，其所擔保的債權必須都是同一性質的債務。
設定最高額抵押時，雙方要明確規定債權發生的原因。根據《擔保法》第六十條的規定「借款合同可以附最高額抵押合同。債權人與債務人就某項商品在一定期間內連續發生交易而簽訂的合同，可以附最高額抵押合同。」因此，只有借款合同和就某項商品在一定期間內連續發生交易而簽訂的合同可以附最高額抵押合同。而且在雙方還應當在合同中約定擔保債權是否僅限於借款的債務還是商品交易發生的債務，特別是擔保商品交易發生的債權的，應當明確規定就何種商品進行連續交易發生的債權額進行擔保。否則，應推定雙方同意就各種商品交易進行連續交易發生的債權進行擔保。
注意：《物權法》修正了《擔保法》關於最高額抵押的主合同債權不能轉讓的規定，而規定在最高額抵押擔保的債權確定前，可以轉讓部分債權，但最高額抵押權不隨之轉讓，轉讓出去的這部分債權就喪失了最高額抵押權。
明確規定
對於被擔保的債權的最高限額應當明確規定。
如果沒有約定最高限額，則應當認為最高額抵押合同不成立。決算期是最終確定最高額抵押所擔保的債權的實際數額的日期。在最高額抵押合同中通常必需明確規定決算期。
如果當事人在合同中未約定決算期，如果最高額抵押合同中訂有存續期間並已經登記的，此項期間屆滿之時即為決算期。
如果抵押合同登記的存續期間過長，當事人均有權提出確定合理的決算期。
相關規定
《物權法》相關規定：
第一百七十八條 擔保法與本法的規定不一致的，適用本法。
第二百零三條 為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續發生的債權提供擔保財產的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優先受償。
最高額抵押權設立前已經存在的債權，經當事人同意，可以轉入最高額抵押擔保的債權范圍。
第二百零四條 最高額抵押擔保的債權確定前，部分債權轉讓的，最高額抵押權不得轉讓，但當事人另有約定的除外。
第二百零五條 最高額抵押擔保的債權確定前，抵押權人與抵押人可以通過協議變更債權確定的期間、債權范圍以及最高債權額，但變更的內容不得對其他抵押權人產生不利影響。
第二百零六條 有下列情形之一的，抵押權人的債權確定：
（一）約定的債權確定期間屆滿；
（二）沒有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿二年後請求確定債權；
（三）新的債權不可能發生；
（四）抵押財產被查封、扣押；
（五）債務人、抵押人被宣告破產或者被撤銷；
（六）法律規定債權確定的其他情形。
第二百零七條 最高額抵押權除適用本節規定外，適用本章第一節一般抵押權的規定。
根據《擔保法》的規定：「當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效」。「當事人以其他財產抵押的，可以自願辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。當事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。當事人辦理抵押物登記的，登記部門為抵押人所在地的公證部門。」因此這些規定及相關司法解釋對最高額抵押同樣適用。
根據《擔保法司法解釋》的規定：「最高額抵押權所擔保的債權范圍，不包括抵押物因財產保全或者執行程序被查封後或債權人、抵押人破產後發生的債權。由此可以推斷其所擔保的債權不包括實現抵押權的費用。實現抵押權的費用，應當從抵押物拍賣價金中扣除，不應算入最高額內。
特點
最高額抵押具有以下特點
1．最高額抵押所擔保的債權額是確定的，但實際發生的債權額是不確定的。設定最高額抵押時，債權尚未發生，為保證將來債權的實現，抵押權人與抵押人協議商定擔保的最高債權額度，抵押人以其抵押財產在此額度內對債權作擔保。
比如，張某以一處房產為抵押物，與債權人李某簽訂了一份擔保將來可能發生的100萬元債權的最高額抵押合同。
2．最高額抵押是對一定期間內連續發生的債權作擔保。所謂一定期間，是指發生債權的期間，
比如，從2001年1月1日至2001年12月31日發生的債權，抵押人對這個期間發生的債權作擔保。所謂連續發生的債權，是指實際發生的債權次數是不確定的，並且是接連發生的，比如，張某在1月份向李某借款20萬元，3月份又借了30萬元，5月份又借了40萬元，6月份還了60萬元，8月份又借了40萬元，以此類推，張某在這一年之內借了還，還了借，只要借款額不超過100萬元，張某抵押的房產對這一年之內發生的不超過100萬元的借款的償還作擔保。可見，最高額抵押以一次訂立的抵押合同，進行一次抵押物登記就可以對一個時期內多次發生的債權作擔保，既省時、省力、省錢，又可以加速資金流通，有利於促進經濟發展。
3．最高額抵押只適用於貸款合同以及債權人與債務人就某項商品在一定期間內連續發生交易而簽訂的合同。規定某項商品在一定期間內連續發生的交易可以適用最高額抵押方式，主要是為了簡化手續，方便當事人，有利於生產經營。
4．最高額抵押的主合同債權不得轉讓。最高額抵押所有擔保的債權在合同約定的期間內經常發生變更，處於不穩定狀態，如果允許主合同債權轉讓，必然會發生最高額抵押權是否隨之轉讓的問題，以及對以後再發生的債權如何擔保等問題。在我國市場機制尚未完善的情況下，為保障信貸和交易安全，暫規定最高額抵押的主合同債權不得轉讓。 但是，根據《物權法》第二百零四條：最高額抵押擔保的債權確定前，部分債權轉讓的，最高額抵押權不得轉讓，但當事人另有約定的除外。這說明被擔保的債權可以轉讓，而 根據《最高人民法院關於審理涉及金融資產管理公司收購、管理、處置國有銀行不良貸款形成的資產的案件適用法律若干問題的規定》第十條規定，當債權特定化以後，最高額抵押的主合同債權可以轉讓。
債權確定
最高額抵押所擔保的債權的確定
最高額抵押的實現，必須具備兩個條件：一是抵押權擔保的債權數額已確定；二是債權已到履行期。故當事人除規定決算期外，還應當規定債的履行期限。但就最高額抵押而言，債權數額的確定是其中的主要問題。根據《物權法》第206條的規定，抵押權人的債權在下列情況下確定：
1、約定的債權確定期間屆滿。
2、沒有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押設立之日起滿兩年後請求確定債權。
3、新的債權不可能發生。
4、抵押財產被查封、扣押。
5、債務人、抵押人被宣告破產或被撤銷。
6、法律規定債權確定的其他情形。
債權的確定對抵押人而言是非常重要的。
抵押權人實現最高額抵押權時，如果實際發生的債權余額高於最高限額的，以最高限額為限，超過部分不具有優先受償的效力；如果實際發生的債權余額低於最高限額的，以實際發生的債權余額為限對抵押物優先受償。
法律特徵
最高額抵押的法律特徵
首先，最高額抵押是限額抵押。設定抵押時，抵押人與抵押權人協議約定抵押財產擔保的最高債許可權額，無論將來實際發生的債權如何增減變動，抵押權人只能在最高債權額范圍內對抵押財產享有優先受償權。實際發生的債權超過最高限額的，以抵押權設定時約定的最高債權額為限優先受償;不及最高限額的，以實際發生的債權額為限優先受償。
其次，最高額抵押是為將來發生的債權提供擔保。最高額抵押權設定時，不以主債權的存在為前提，是典型的擔保將來債權的抵押權。這里的「將來債權」，是指設定抵押時尚未發生，在抵押期間將要發生的債權。
再次，最高額抵押所擔保的最高債權額是確定的，但實際發生額不確定。設定最高額抵押權時，債權尚未發生，為擔保將來債權的履行，抵押人和抵押權人協議確定擔保的最高數額，在此額度內對債權擔保。如甲以自己的一棟房產為抵押財產，與銀行乙簽訂一份擔保最高300萬元債權的最高額抵押合同，以擔保將來可能發生的債權的履行。
最後，最高額抵押是對一定期間內連續發生的債權做擔保。這里講的一定期間，不僅指債權發生的期間，更是指抵押權擔保的期間，如對2007年1月1日至12月31日發生的債權提供擔保。連續發生的債權，是指所發生的債權次數不確定，且接連發生，如債務人在一年期間內向銀行第一次借款100萬元，第二次借款50萬元，在該期間內將來還可能發生第三次、第四次甚至更多次借款。這里講的對一定期間內連續發生的債權做擔保，是指在擔保的最高債權額限度內，對某一確定期間內連續多次發生的債權做擔保，如最高債權額為300萬元，擔保期間為一年，那麼，在一年之內，無論發生多少次債權，只要債權總額不超過300萬元，這些債權都可以就抵押財產優先受償。
最高額抵押是隨著商品經濟發展而產生的一項重要的抵押擔保制度，一些國家民法和我國台灣地區的「民法」對此都做了規定。我國擔保法適應社會主義市場經濟發展的需要，也確立了這一制度。最高額抵押與一般抵押相比具有一定的優越性。例如，甲向乙連續多次借款，如果採用一般財產抵押的辦法，那麼每次借款都要設定一個抵押擔保，簽訂一次抵押合同，進行一次抵押登記，手續十分繁瑣;而在借款之前設定一個最高額抵押，無論將來債權發生幾次，只要簽訂一個抵押合同、做一次抵押登記就可以了，這樣做既省時、省力、省錢，還可以加速資金的融通，促進經濟發展。
關於最高額抵押的適用范圍，擔保法第六十條規定，借款合同可以附最高額抵押合同;債權人與債務人就某項商品在一定期間內連續發生交易而簽訂的合同，可以附最高額抵押合同。隨著市場經濟的不斷發展，經濟往來日益頻繁，經濟交往形式日益多樣，在現實經濟生活中，不僅當事人之間的借貸關系、商品交易關系可以利用最高額抵押的形式，其他交易關系也可能需要以最高額抵押做擔保，如票據關系、商業服務關系。因此，本法沒有保留擔保法的上述規定，不再對最高額抵押的適用范圍進行限制，為實踐發展留出空間。

C. 最高額抵押擔保的三、最高額抵押權的確定

所謂最高額抵押權的確定，是指因某一事由的出現而將原本不確定的最高額抵押權確定化的過程。很多原因可能導致最高額抵押權確定，歸納起來主要有以下幾個方面：
（一）被擔保的債權已經沒有繼續發生的可能。最高額抵押構成要素中的原因交往合同是設定最高額抵押的根本，也就是抵押權人與抵押人設立最高額抵押合同所擔保的債權債務關系發生的根本原因，如果抵押權人與抵押人之間的交易合同已經終止、解除或者因其他原因而消滅，被擔保的債權已經沒有再發生的可能，最高額抵押權應從此時起確定。同樣，債務人以自己的不動產設定最高額抵押後，債務人受破產宣告，債務人喪失了繼續進行交易的能力，最高額抵押權也應從破產案件被人民法院受理時起確定。
（二）雙方當事人約定終止以後再行交易中所發生的債權債務的抵押效力，最高額抵押權應從此確定。這一原因主要有以下三種情形：（1）抵押權人與抵押人在設立最高抵押合同時約定的期限已經達到，也就是決算期屆至，最高額抵押理所當然確定。（2）最高額抵押合同的雙方當事人在合同有效存續期間，經過協商，終止以後再行交易中所發生的債權債務的抵押效力或終止交易，最高額抵押權確定。（3）最高額抵押合同的雙方當事人在合同中沒有約定決算期的，當事人中的一方提出終止交易或終止以後的交易的擔保，最高額抵押權也應確定。
（三）抵押權人實行抵押權或抵押物經過查封時，或最高額抵押權擔保的某一債權未受清償，而抵押權人有實行抵押權的要件時，或抵押權人已申請拍賣抵押物時，抵押權確定。同樣，如果債務人的其他債權人申請對抵押物進行查封時，也構成最高額抵押權確定的原因。
最高額抵押權一旦確定，其直接後果就是確定哪些債權有優先受償權，哪些債權沒有優先受償權。「最高額抵押權所擔保之債權，其優先受償之范圍須受最高限額之限制，亦即須於最高限額抵押權確定時，不逾最高限額范圍內之擔保債權，始為抵押效力所急，超過最高限額之債權，仍無優先受償權。」③也就是說，在最高額抵押權確定時，確定存在的，在約定擔保范圍內，不高於最高限額的債權有優先受償權，不在約定擔保范圍內，或其數額超出最高額的部分沒有優先受償權。
這里涉及對最高（限）額含義的理解問題。對最高額的含義通常有兩種理解，即最高發生額或最高余額。對此，最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》（下稱《〈擔保法〉解釋》）第八十三條第二款將最高額明確規定為「實際發生的債權余額」是很有必要的。
對最高余額，仍然有兩種理解，即最高本金余額和最高本息合計余額。依照《擔保法》第62條、第64條的規定，最高額抵押所擔保的范圍「包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。」這一范圍似乎沒有確定的可能，理由是實現抵押權的費用是一個變數，只有在抵押權人的抵押權實現以後，實現抵押權的費用才能確定，而實現最高額抵押權的前提條件之一就是最高額抵押權的確定。對一個尚未發生，且不確定是否發生，發生金額是多少進行確定，從邏輯上講是說不過去的，結果也仍然是不確定的。
《〈擔保法〉解釋》第七十四條規定了清償程序：「抵押物折價或拍賣、變賣所得價款，當事人沒有約定的，按下列程序清償：（一）實現抵押權的費用。（二）主債權的利息。（三）主債權。」從這一規定上看，實現抵押權的費用也應是屬於優先撥付的范圍。只有當主債權得以清償後，抵押權人的抵押權才得以最終實現。對抵押權實現的費用，筆者以為不應列入最高額抵押的范圍。雖然通常在設定最高額抵押時，抵押物的價值高於最高額抵押擔保的限額，但由於《〈擔保法〉解釋》第七十八條的一物多權，余額提存的規定，仍然會對將實現抵押權的費用列入抵押擔保范圍構成威脅，影響抵押權人抵押權的實現。
如果將抵押權人實現抵押權的費用不列入最高額抵押擔保的范圍，而列入優先撥付的范圍，並未增加債務人的負擔，同時更有利於保護債權人的利益。
因此，筆者以為，在當事人對最高額包含的內容有約定時以約定為准，在沒有約定適應理解為是本金、利息、違約金和損害賠償金的合計，當合計金額超出最高限額時，超出部分沒有優先受償權。

D. 如何確定最高額抵押所擔保的債權

最高額抵來押的實現，自必須具備兩個條件：一是抵押權擔保的債權數額已確定;二是債權已到履行期。故當事人除規定決算期外，還應當規定債的履行期限。但就最高額抵押而言，債權數額的確定是其中的主要問題。根據《物權法》第206條的規定，抵押權人的債權在下列情況下確定：1、約定的債權確定期間屆滿。
2、沒有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押設立之日起滿兩年後請求確定債權。
3、新的債權不可能發生。
4、抵押財產被查封、扣押。
5、債務人、抵押人被宣告破產或被撤銷。
6、法律規定債權確定的其他情形。
債權的確定對抵押人而言是非常重要的。

E. 最高額抵押擔保債權確定的情形

最高額抵押擔保債權確定的情形主要有如下幾種：
1.約定的債權確定期間屆滿。
因此，抵押雙方一般在最高額抵押合同中約定債權確定的期間，決算期是最高額抵押合同的一個重要內容。該約定應當在設定抵押權之時或者在設定抵押權之後由抵押權人和抵押人作出，且該約定應當登記，否則不發生物權效力。另外，如果最高額抵押定有存續期間，並已經登記，該存續期間屆滿之時，就可以認為是決算期。
2.抵押權人或者抵押人請求確定債權。
如果抵押權人和抵押人沒有約定債權確定期間或者約定不明確，他們可以自最高額抵押權設立之日起滿二年後請求確定債權。這里的「二年」是一個固定期間，不存在中止、中斷的問題，其起算點是最高額抵押權設立之日，另外，抵押人和抵押權人均可請求確定債權。在確定最高額抵押權設立之日時，一般要區分登記要件主義和登記對抗主義。
3.新的債權不可能發生。
最高額抵押是為了擔保未來一定時間內所發生的多筆債權，因此，在這一定期間內，被擔保債權是不確定的，這也是最高額抵押與普通抵押的不同之處。如果在最高額抵押所擔保的債權不可能再發生，此時最高額抵押的債權即為確定。
4.抵押財產被查封、扣押。
在最高額抵押權存續期間，抵押財產被法院查封、扣押的，其有可能被拍賣或者變賣。抵押財產被拍賣、變賣的價格直接影響到最高額抵押權人債權利益的實現。為確保最高額抵押權人債權利益，在抵押財產被查封、扣押時，應當使被擔保的債權額得以確定。
5.債務人、抵押人被宣告破產或者被撤銷。
如果債務人和抵押人是法人或其他組織，那麼，它們被宣告破產或者被撤銷，最高額抵押擔保的債權就必須被特定，否則，難以清理其債務並進入清算程序。如果宣告破產或者撤銷的裁定或決定又被撤銷，則債權並不被確定。這里的宣告破產並不包括重整程序的開始，因為重整程序與破產不同，其以再建為目的，所以不應當使債權被確定。
6.法律規定債權確定的其他情形
《物權法》第206條還規定，如果存在「法律規定債權確定的其他情形」，債權也可以被確定。這實際上是一個兜底條款，它使得其他法律根據具體情況設定最高額抵押中債權確定的事由。

F. 關於最高人民法院司法解釋對產權抵押執行分配規定

《最高人民法院關於人民法院執行設定抵押的房屋的規定》已於2005年11月14日由最高人民法院審判委員會第1371次會議通過，現予公布，自2005年12月21日起施行。

根據《中華人民共和國民事訴訟法》結合人民法院民事執行工作的實踐，對人民法院根據抵押權人的申請，執行設定抵押的房屋的問題規定如下：

《最高人民法院關於人民法院執行設定抵押的房屋的規定》第一條規定，對於被執行人所有的已經依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，並可以根據抵押權人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。

第二條規定，人民法院對已經依法設定抵押的被執行人及其所扶養家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債後，應當給予被執行人六個月的寬限期。在此期限內，被執行人應當主動騰空房屋，人民法院不得強制被執行人及其所扶養家屬遷出該房屋。

第三條規定，上述寬限期屆滿後，被執行人仍未遷出的，人民法院可以作出強制遷出裁定，並按照民事訴訟法第二百二十九條的規定執行。

強制遷出時，被執行人無法自行解決居住問題的，經人民法院審查屬實，可以由申請執行人為被執行人及其所扶養家屬提供臨時住房。

(6)法院拍賣最高額抵押房產擔保范圍如何確定擴展閱讀：

在抵押物滅失、毀損或者被徵用的情況下，抵押權人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優先受償。抵押物滅失、毀損或者被徵用的情況下，抵押權所擔保的債權未屆清償期的，抵押權人可以請求人民法院對保險金、賠償金或補償金等採取保全措施。

對於抵押的房子被拆遷，銀行可以就該房子的拆遷補償款享有優先受償權，如果合同未到期，可以請求法院對該拆遷補償款進行保全。

《最高人民法院關於人民法院執行設定抵押的房屋的規定》第六條規定，被執行人屬於低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應強制遷出。

第七條規定，本規定自公布之日起施行。施行前本院已公布的司法解釋與本規定不一致的，以本規定為准。

G. 最高額抵押的法律規定有哪些

您好，
《合同法》第六十條的規定「借款合同可以附最高額抵押合同。債權人與債務人就某項商品在一定期間內連續發生交易而簽訂的合同，可以附最高額抵押合同。」因此，只有借款合同和就某項商品在一定期間內連續發生交易而簽訂的合同可以附最高額抵押合同。而且在雙方還應當在合同中約定擔保債權是否僅限於借款的債務還是商品交易發生的債務，特別是擔保商品交易發生的債權的，應當明確規定就何種商品進行連續交易發生的債權額進行擔保。否則，應推定雙方同意就各種商品交易進行連續交易發生的債權進行擔保。對於被擔保的債權的最高限額應當明確規定。如果沒有約定最高限額，則應當認為最高額抵押合同不成立。決算期是最終確定最高額抵押所擔保的債權的實際數額的日期。在最高額抵押合同中通常必需明確規定決算期。如果當事人在合同中未約定決算期，如果最高額抵押合同中訂有存續期間並已經登記的，此項期間屆滿之時即為決算期。如果抵押合同登記的存續期間過長，當事人均有權提出確定合理的決算期。
根據《擔保法》的規定：「當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效」。「當事人以其他財產抵押的，可以自願辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。當事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。當事人辦理抵押物登記的，登記部門為抵押人所在地的公證部門。」因此這些規定及相關司法解釋對最高額抵押同樣適用。根據《擔保法司法解釋》的規定：「最高額抵押權所擔保的債權范圍，不包括抵押物因財產保全或者執行程序被查封後或債權人、抵押人破產後發生的債權。由此可以推斷其所擔保的債權不包括實現抵押權的費用。實現抵押權的費用，應當從抵押物拍賣價金中扣除，不應算入最高額內。