商業用地房產契稅如何計算

1. 房產證的契稅怎麼計算

契稅是什麼
稅收是國家很重要的一項經濟收入，我國公民也都會按照要求進行各項事務的納稅，例如個人所得稅、營業所得稅等等。除了個人所得之外，還有一項稅是和很多個人都相關的，那就是我們所說的房屋契稅，提到房屋契稅，想必很多用戶都是很陌生的，不知道契稅究竟是一項什麼稅收。
契稅的官方定義就是當不動產發生了產權的變動時，向新的產權所有人一次性收取的一種稅收。簡單講就是我們在購買二手房時，需要進行房產變更，那麼在變更時，原房主的房屋所有權就變更到了自己名下，這個時候國家就需要向我們收取對應去契稅，那麼對應的這里所所到的契，指的就是我們古時候所說的房契。
契稅怎麼算
了解了契稅到底是什麼意思之後，用戶肯定也是想知道契稅究竟是如何計算的。其實契稅的計算方式非常簡單，契稅稅費=總價×契稅稅率。那麼契稅的稅率一般根據規定在3%-5%之間，不過如果用戶滿足以下要求，是可以按照較低的契稅稅率繳納契稅的。
1、如果用戶是首次購房，在開具了無房證明之後購買90平以內的普通住房，那麼可以按照1%的稅率進行契稅的繳納。
2、如果用戶在無法的情況下，首次購買90-144平的普通住房，那麼可以按照1.5%的契稅稅率進行繳納。
如果用戶在購房時屬於首次購買，但是用戶購買的並非是普通住房，那麼則還是需要按照3%進行契稅的繳納，除此之外，用戶如果購買的是非住宅房，那麼契稅也需要按照3%進行繳納。
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2. 商住房過戶稅費怎麼計算

商住房過戶稅費計算：

買家：

契稅=3％成交價；另外還有交易手續費=0.5％成交價；印花稅=0.05％成交價。

賣家：

商住房過戶不論年限，都要交納以下幾種稅費：

1.營業稅及附加，稅費為差額的5.6％；

2. 土地增值稅，稅費為差額扣除相關費用後的30％－60％（按差額比率不同累進計算）

（1）增值額未超過扣除項目金額50％部分，稅率為30％；

（2）增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％；

（3）增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；

（4）增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

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契稅由買方交納，交稅比例是：

非普通住宅應該交納成交價或是評估價的3%的契稅。

非普通住宅3年內：房屋成交總額×0.5% ，3年至5年：房屋成交總額×0.25%，5年或5年以上：免徵。

營業稅（稅率5.6%， 賣方繳納）

根據2015年3月房產新政，轉讓出售購買時間不足2年的非普通住宅按照全額徵收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足2年的普通住宅按照兩次交易差價徵收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的普通住宅免徵營業稅。

3. 商業用房房產稅如何徵收

《中華人民共和國房產稅暫行條例》對此有明確規定，但各個地方因時間和內政策的不同對於容房產稅的徵收也會有不同的規定，具體的可以打稅務咨詢電話12366進行詢問。

第三條 房產稅依照房產原值一次減除10％至30％後的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區、直轄市人民政府規定。 沒有房產原值作為依據的，由房產所在地稅務機關參考同類房產核定。

房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。

第四條 房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1．2％；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12％。

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《中華人民共和國房產稅暫行條例》

第四條房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。

第五條下列房產免納房產稅：

一、國家機關、人民團體、軍隊自用的房產；

二、由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產；

三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產；

四、個人所有非營業用的房產；

五、經財政部批准免稅的其他房產。

4. 房地產開發企業契稅計算包括哪些

地方政府規定不一，繳納房產契稅也不一樣，具體還要查詢地方國土局。

繳納標准：（地方規定如下，只適合廣東地區房產計算）90平方以下（不包含90平方）契稅1%。90平方~144平方以下（包含90平方不包含144平方）契稅1.5%。

144平方以上（包含144平方）契稅3%。房產性質為別墅或商業用途繳納3%。 小區容積率小於2.0（非普通住宅）或超過西安地區均價需繳納3%。

（西安地方規定如下，只適合西安地區房產計算） 90平方以下（不包含90平方）契稅1%。90平方~144平方以下（包含90平方、不包含144平方）契稅1.5%。

144平方以上（包含144平方）契稅3%。房產性質為別墅或商業用途繳納3%。小區容積率小於2.0（非普通住宅）或超過西安地區均價需繳納3%。

房產單價超過地方政府規定的界限（非普通住宅）所繳納的契稅也需要3%，單價界限請詢問地方國土局。最新政策優惠：普通住宅可以享受原繳納契稅點的一半優惠。

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房地產契稅房屋所有權發生轉移時，就當事人所定契約按房價一定比例向新的房屋產權人所徵收的一次性稅費。

它是針對房地產產權變動的專門稅種，也是購房過程中購房所承受的最大稅額的一次稅費，約為房價的1.5%.購買第二套住房時的契稅約為房價的3%。

契稅的減免：

根據《中華人民共和國契稅暫行條例》的規定，符合下列情況之一的可以減征或免徵：

1、國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用於辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的免徵；

2、城鎮職工按規定第一次購買公有住房的免徵；

3、因不可抗力滅失住房而重新購買住房的酌情予以減半或免徵；

4、財政部規定的其他減征、免徵契稅項目。

《關於調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字〖 1999〗 210 號）對房地產市場有關稅費做出了新的規定：

1、個人購買自用普通住宅，暫減半徵收契稅。

2、關於空置商品房稅收，為了加快住房資金周轉降低金融資產風險，對積壓空置的商品房銷售時應繳納的營業稅、契稅。

2000年底前予以免稅優惠（限於 1998年 6月 30日以前建成、尚未售出的商品房）。

優惠政策：

2002年9月23日下發的《北京市財政局北京市地方稅務局轉發北京市人民政府關於修改北京市契稅管理規定的決定的通知》第二條規定個人購買普通住宅，在3%稅率基礎上減半徵收契稅。

別墅、度假村以及每建築平方米價格超過上年度商品住房平均價格一倍以上的為高檔住宅，不享受減半徵收契稅的優惠政策。

普通住宅標准：

根據北京市建設委員會2005年5月30日頒布實施的《關於北京市享受優惠政策普通住房標準的通知》中規定，北京市享受優惠政策普通住房標准應同時滿足以下三個條件：

1住宅小區建築容積率在1.0（含）以上；

2單套建築面積在140（含）平方米以下；

3實際成交價低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

住房平均交易價格依據上年住房平均交易價格確定，每年公布一次。六至十級土地上住房平均交易價格按六級執行。

參考資料來源：網路-房地產契稅

5. 商業用地房屋買賣契稅徵收標准

商業房稅收：
1、契稅，現在的地區指導價（網簽價）乘以3%（或4%）
2、營業稅，全回額的5.6%或者差額的5.6%（此差額是答網簽價-原購價）
3、土地增值稅，全額的1%或者差額的30%-----60%(此差額是網簽價-原購價-本次營業稅-原購契稅-原購房發票金額內年5%的折舊費）
4、 土地增值稅30%---60%的演算法。
30%：增值50%以內。
40%：增值50%~100%。
50%：增值100%~200%。
60%：增值200%以上。
（現價-原購價-本次營業稅-原購契稅-折舊費）/原購價*100%
5、個稅，全額的20%或差額的20% （此差額是網簽價-原購價-本次土增）
6、印花稅0.1%。

6. 商業房產契稅稅率是多少

一、首套房繳納規定如下：

1、個人購買普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購普通商品住宅戶型面積在90平方米(含90平方米)以下的，契稅按照1%執行;

2、戶型面積在90平方米到144平方米(含144平方米)的，稅率減半徵收，即實際稅率為2%；

3、所購住宅戶型面積在144平方米以上的，契稅稅率按照3%徵收。

二、二套房繳納規定如下：

購買非普通住房、二套及以上住房，以及商業投資性房產(商鋪、辦公寫字樓、商務公寓等)，均按照3%的稅率征稅。

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2018年房產契稅新政策

（一）對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。

（二）對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。

家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。

（三）納稅人申請享受稅收優惠的，根據納稅人的申請或授權，由購房所在地的房地產主管部門出具納稅人家庭住房情況書面查詢結果，並將查詢結果和相關住房信息及時傳遞給稅務機關。

暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房查詢結果的，納稅人應向稅務機關提交家庭住房實有套數書面誠信保證，誠信保證不實的，屬於虛假納稅申報，按照《中華人民共和國稅收徵收管理法》的有關規定處理，並將不誠信記錄納入個人徵信系統。

按照便民、高效原則，房地產主管部門應按規定及時出具納稅人家庭住房情況書面查詢結果，稅務機關應對納稅人提出的稅收優惠申請限時辦結。

（四）具體操作辦法由各省、自治區、直轄市財政、稅務、房地產主管部門共同制定。

除北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實行契稅新政策第一條第二項之外，其餘地區均適用本政策2018年最新房產契稅新政策。

7. 房屋契稅怎麼算

1、房屋契稅計算方法：應納稅額=計稅依據×稅率。

2、二手房契稅計算方法：應納稅額=二手房稅率×房地產評估價

房屋契稅是指房屋所有權發生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向新業主(產權承受人)徵收的一次性稅收。它是對房地產產權變動徵收的一種專門稅種。

按照現行契稅政策規定，面積在90平方米以下的家庭唯一普通住房契稅稅率為1%；90平方米以上，144平方米以下，家庭唯一普通住房契稅稅率為1.5%；不是家庭唯一住房的普通住房契稅稅率為3%；非普通住房契稅稅率為4%。

(7)商業用地房產契稅如何計算擴展閱讀：

房屋契稅徵收標准：

90平米以下的是一個徵收標准，90-144平米之間的是一個標准，144平米以上的是一個標准。二套房、三套房不享受契稅優惠政策。一般實行的是首套住房契稅的兩倍，即3-4%。

家庭唯一住房並不一定是首套房，比如買了套房子又賣了，再購買住房就算二套房。但是名下確實只有一套房子，所以可以申請家庭唯一住房。契稅稅率實行3%～5%的調整幅度。實行幅度稅率是考慮到中國經濟發展的不平衡，各地經濟差別較大的實際情況。因此，各省、自治區、直轄市人民政府可以在3%～5%的幅度稅率規定范圍內，按照該地區的實際情況決定。

8. 開發商拿地契稅怎麼算

1、開發商拍地的契稅：
2、個人購房契稅：
以前的優惠政策，普通住房減半也就專是按1.5%優惠，屬90平方及以下的普通住房按1%優惠。這個政策現在改變了，從2010.10.1開始，必須是家庭唯一住房才能優惠，負責無論是否普通房一律不優惠，也就是按3%。
1）首套房，144平以下，1.5%；
2）二套房，地方政策有差別，一般1.5-3%；
3）144平以上，不管首套二套，一律是3%；
4）商業地產，如商鋪、寫字樓等，稅率5%；
5）根據現在政策，住宅不滿5年都有房產增值稅，商業地產房產增值稅始終都有，和年限沒關系；

9. 房產契稅如何計算2020

如果是首套房的話，建築面積小於90米的，交納總房款1%的契稅；

建築面積在90-144平米的，交納總房款1.5%的契稅；

建築面積在144平米以上的，交納總房款3%的契稅；

如果是二套房的話，不管面積大小統一為總房款的3%。

由於購買的一手新房，建築面積137平米符合90-144平米之間，所以契稅交納標准為總房款的1.5%。

(9)商業用地房產契稅如何計算擴展閱讀：

契稅是所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人徵收的一種財產稅。應繳稅范圍包括：土地使用權出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。

契稅是土地、房屋權屬轉移時向其承受者徵收的一種稅收，現行的《中華人民共和國契稅暫行條例》於1997年10月1日起施行。

在中國境內取得土地、房屋權屬的企業和個人，應當依法繳納契稅。上述取得土地、房屋權屬包括下列方式：國有土地使用權出讓，土地使用權轉讓（包括出售、贈與和交換），房屋買賣、贈與和交換。

以下列方式轉移土地房屋權屬的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與徵收契稅：以土地、房屋權屬作價投資、入股，以土地、房屋權屬抵償債務，以獲獎的方式承受土地、房屋權屬，以預購方式或者預付集資建房款的方式承受土地、房屋權屬。

契稅實行3%-5%的幅度比例稅率。

契稅已成為地方財政收入的固定來源，在全國，地方契稅收入呈迅速上升態勢。各類土地、房屋權屬轉移，方式各不相同，契稅定價方法，也各有差異。

自2016年2月22日起，對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。

對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。

10. 土地出讓金契稅怎麼算

，《中華人民共和國契稅暫行條例》：
第二條 本條例所稱轉移土地、房屋權屬是指下列行為：
（一）國有土地使用權出讓；
（二）土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；.
......

第三條 契稅稅率為3-5％。
契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，並報財政部和國家稅務總局備案。
.........
根據《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令第224號）第四條規定，契稅的計稅依據為：「國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格。」

不同方式取得的土地使用權，其契稅計稅依據應區分不同情況處理。
（一）國有土地使用權出讓
財政部國家稅務總局《關於國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅[2004]134號）進一步明確了不同情況國有土地使用權出讓的契稅計稅價格問題。
1、以協議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、征地管理費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。
「市政建設配套費」是指規劃、建設等部門收取的用地配套費、城市道路、橋涵、公共交通設施等市政公用設施工程配套費、城市環境衛生和園林綠化費、城市排水工程建設費、消防設施建設費、人防設施易地建設費、新型牆體材料專項基金、城市商業網點建設費和城市教育網點建設費等，同時還包括公共電力建設配套費、城市自來水建設使用費、供熱工程建設費、管道燃氣設施安裝費等，也就是通常所稱的"大配套費用".
沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，徵收機關可依次按下列兩種方式確定：
（1）評估價格：由政府批准設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定，並經當地稅務機關確認的價格。
（2）土地基準地價：在沒有評估價格的情況下，參照縣以上人民政府公示的土地基準地價，計算契稅計稅價格。具體計算方法為：以總徵用面積而非出讓面積與單位基準地價相乘，得出契稅計稅價格。因為總徵用面積含部分預留道路面積，如果所徵用土地緊靠道路，其相同出讓面積的正常價值通常高於非靠道路的情形。
2、以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，「一般」應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。對競價方式，有三點須特別引起注意：
一是徵收機關在確認計稅依據時應根據拍賣成交確認書所列示的成交價款所包括的具體項目具體分析。如有的拍賣成交確認書是整體打包拍賣，成交價格中包含政府所有應收的費用，而有的則僅包括國土部門收取的費用，沒有包括城市規劃部門和建設監管部門收取的費用，如市政建設配套費等。競價的計稅依據主要是：土地出讓金+土地補償費、安置補助費+地上附著物和青苗補償費+拆遷補償費等+市政建設配套費+其他經營服務性費用（主要包括拍賣傭金、土地評估費、土地測繪技術服務費、公告費、服務費等費用）。
二是如何正確理解「一般」的含義。大凡競價出讓，首先需要對該宗土地使用權參照當地基準地價結合系數修正等進行技術性評估，然後再行拍賣，起拍價是在評估價格的基礎上，正常拍賣價不會低於評估價，因此確定為競價的成交價格。但是對於比較偏遠鄉鎮、村原零星國有土地使用權另行處置，如果採用公開競價的方式進行處理，有時競價可能遠低於基準地價，甚至低於協議出讓的價格。這時如果也採用競價的成交價計稅，顯然有違稅收的公平原則，（如上述按協議出讓方式則按不低於基準地價計稅）因此不能按照競價的成交價計稅，應按照評估價或基準地價計稅。
三是對於以其他公開競價方式，如採取摘牌等方式取得的土地使用權，契稅計稅價格一般應為拍賣價格（也要看具體拍賣成交確認書的金額項目構成，進行適當調整）加土地承受者支付原土地使用權單位或土地實際使用者的費用，再另加其他相關經營服務性費用。
（二）國有、集體土地使用權轉讓
契稅計稅依據為合同確定的成交價格以及由承受方實際支付的超出合同的全部價款，包括承受者應支付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益。
1、通常情況的土地使用權轉讓契稅計稅價格。實際工作中按照合同成交價、評估價、土地剩餘使用年限的攤余基準地價孰高原則確定。
2、拍賣價格明顯偏低的土地使用權轉讓的計稅價格。如法院拍賣債務人的土地使用權以及銀行處理到期債權抵押的土地使用權等情況，由於強勢一方的介入，加之拍賣操作不夠規范，其拍賣價格通常大大低於正常的市場價格，大大低於基準地價。在這種情況下，契稅的計稅依據就不能按照財稅[2004]134號國有土地使用權「出讓」中「競價的『一般』應確定為競價成交價格」的規定進行處理，而應根據「成交價格明顯低於市場價格並且無正當理由的」，由徵收機關採用正常的市場價格、評估價格、土地剩餘使用年限的攤余基準地價核定徵收。
3、沒有成交價格或成交價格明顯偏低而又沒有評估價格的土地使用權轉讓，其計稅價格應按不低於土地剩餘使用年限的攤余基準地價計稅。目前，稅收徵收機關尚沒有建立委託評估機制，不可能做到對每一筆具體業務進行委託評估，況且委託評估的費用怎樣解決也沒有明確規定，實行委託評估不現實。而土地使用權具有一定的使用年限，其價值隨使用年限的減少逐漸降低，在這種情況下應按所轉讓土地剩餘使用年限的攤余基準地價計稅。
（三）先以劃撥方式取得土地使用權又改為出讓的計稅依據
先以劃撥方式取得土地使用權，後經批准改為出讓方式取得該土地使用權的，應依法繳納契稅，其計稅依據為應補繳的土地出讓金和其他出讓費用，也就是本次辦理土地使用權手續，應向國土資源部門所交納的所有費用之和。其他出讓費用包括土地管理費、土地登記費等。
（四）以其他方式承受土地使用權
1、土地使用權交換。契稅計稅價格為所交換的土地使用權價格的差額，由多交付貨幣、實物或者無形資產、其他經濟利益的一方繳納契稅。當然也適用成交價格明顯低於市場價格並且無正當理由的，由徵收機關採用評估價格、基準地價或者正常的市場價格核定徵收的規定。
2、土地使用權贈與和視同土地、房屋權屬轉移的情形。《中華人民共和國契稅暫行條例細則》規定，以土地權屬作價投資、入股；以土地權屬抵債；以獲獎方式承受土地權屬；以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬視同土地使用權、房屋所有權屬轉移，應按照規定依法繳納契稅。徵收機關採用查賬徵收徵收，或者採用合同價格，或參照土地使用權出售的市場價格、評估價格或基準地價、土地剩餘使用年限的攤余基準地價等方式確定契稅計稅價格核定徵收。