租賃房產如何辦理簡易徵收

1. 老的不動產租賃 新簽了合同 還適用增值稅簡易徵收嗎

出租不動產五種應稅行為，可選簡易計稅
從稅制適用而言，一般納稅人不動產租賃服務。適用增值稅稅率為11%，其進項稅額可以抵扣。而小規模納稅人適用增值稅徵收率，其進項稅額不可以抵扣。簡易徵收適用5%的徵收率，而實際徵收率會小於5%，因為在征稅時房租等內容會剔除掉含稅的成分，這樣就使得增值稅徵收的稅費要低於5%，從而達到節稅效果。
1.一般納稅人將2016年4月30日之前承租的不動產對外轉租的，可選擇簡易計稅辦法計稅;一般納稅人承租方的租賃合同簽訂日期在營改增試點前的，轉租業務可選擇簡易計稅方法，轉租不動產按照納稅人出租不動產繳納增值稅。
2.房地產開發企業中的一般納稅人，出租自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的徵收率計算應納稅額。
3.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的徵收率計算應納稅額。
4.2016年4月30日前開工建設的在建工程，完工後用於出租，可以選擇簡易計稅方法，按照5%的徵收率計算應納稅額。
5.房地產開發企業中的小規模納稅人，出租自行開發的房地產項目，按照5%的徵收率計算應納稅額。
利用非應稅項目
增值稅非應稅項目，是指提供非增值稅應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產和不動產在建工程。增值稅的非應稅項目，指的是不交增值稅的項目。非應稅項目是一個相對的概念，對於增值稅來說，非應稅項目指的是不交增值稅的項目。非應稅項目是指對某一稅種來說不需要繳納的項目，即不屬於該稅種的征稅范圍的項目，而不是減稅或免稅的項目。比如，《關於體育場館房地產稅和城鎮土地使用稅政策的通知》第二條規定，經費自理事業單位、體育社會團體、體育基金會、體育類民辦非企業單位擁有並運營管理的體育場館，同時符合下列條件的，其用於體育活動的房產、土地，免徵房產稅和城鎮土地使用稅：向社會開放，用於滿足公眾體育活動需要;體育場館取得的收入主要用於場館的維護、管理和事業發展;擁有體育場館的體育社會團體、體育基金會及體育類民辦非企業單位，除當年新設立或登記的以外，前一年度登記管理機關的檢查結論為「合格」。
納稅人對特殊情況可以減免稅的項目應當及時提出申優惠，符合條件的用於體育活動的房產，可以免徵房產稅 和城鎮土地使用稅。
分別核算應稅與非應稅項目
按照房產余值計稅的情況下，不構成應稅房產的部分盡量分開核算，不計入納稅基數。
納稅人兼營免稅、減稅項目的，應當分別核算免稅、減稅項目的銷售額;未分別核算的，不得免稅、減稅。從值計稅的情況下，計稅房產原值包括房產、土地的價值，不構成房產的建築、佔用的土地，也就不計算房產稅。
具體操作時，需注意將應稅項目、非應稅項目獨立核算，應稅項目，應按規定計入納稅，避免滯納金、罰款;非應稅項目不計算房產稅，避免多繳稅。對於常見不構成房產的非應稅項目，計算房產稅時應注意剔除。
不構成房產的項目通常包括：獨立於房屋之外的建築物，如：圍牆、道路、綠化、景觀、停車場、露天游泳池、噴水池等;可隨意移動的或獨立於房屋之外的各種設備、軟體系統，如：室外消火栓、室外給排水設施，計算機網路系統等;不屬於房產原值的工程部分的費用，如：相關的設計費、檢測費等;房產進行評估增值的，仍按照歷史成本即調整前的房屋原價計算繳納房產稅;特殊土地價值：非應稅房產分攤的土地價值、劃撥取得的土地、租地建房的土地租金。
分別核算兼營行為
納稅人兼營銷售貨物、勞務、服務、無形資產或者不動產，適用不同稅率或者徵收率的，應當分別核算適用不同稅率或者徵收率的銷售額;未分別核算的，從高適用稅率。
納稅人兼營免稅、減稅項目的，應當分別核算免稅、減稅項目的銷售額;未分別核算的，不得免稅、減稅。
試點納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產適用不同稅率或者徵收率的，應當分別核算適用不同稅率或者徵收率的銷售額，未分別核算銷售額的，按照以下方法適用稅率或者徵收率：兼有不同稅率的銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，從高適用稅率;兼有不同徵收率的銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，從高適用徵收率;兼有不同稅率和徵收率的銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，從高適用稅率。
兼營行為的納稅人銷售貨物、勞務、服務、無形資產或者不動產之間沒有因果關系和內在聯系，兼營應視為多項應稅行為。根據稅法規定，兼營應分別核算適用不同稅率或者徵收率的銷售額，未分別核算的，從高適用稅率或徵收率。
因此，企業發生兼營行為的，應分別核算適用不同稅率或者徵收率應稅行為的銷售額，避免被從高適用稅率或者徵收率。對於不動產租賃服務企業來說，應從核算系統、定價機制及合同文本等方面入手，將不動產租賃服務與其他應稅行為分開核算。
分清房屋出租與建築物出租
房產稅的征稅對象是房屋，房屋是指有屋面和圍護結構(有牆或兩邊有柱)，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲存物資的場所。
獨立於房屋之外的建築物，例如圍牆、煙囪、水塔、變電塔、油池油櫃、酒窖菜窖、酒精池、磚瓦廠灰窖以及各種油罐等均不屬於房產，不徵收房產稅。
出租人在簽訂房產出租合同時，對出租標的物中不屬於房產的部分應單獨標明，這樣可以達到少繳房產稅的目的。
例如，出租人既出租房屋也出租機器設備，如果出租人在租賃合同中能分別列明房屋租賃價款和非房屋租賃價款的，只需就房屋租賃價款部分按12%繳納房產稅即可。企業實事求是地對價款進行劃分，是合理的納稅籌劃行為，不存在稅收風險。
但是，出租人從少繳房產稅的目的出發，刻意提高非房屋出租的價款，壓低房屋出租的價款的，則存在納稅風險。
對此，如果出租人房屋租金明顯偏低且無正當理由的，地方稅務機關可以核定最低租金計稅價格，此時，企業必須按照地稅機關的最低租金計稅價格繳納房產稅。

2. 簡易計稅的一般納稅人出租房產取得的租金收入增值稅如何計算

既然是簡易計稅，適用5%的增值稅徵收率，應繳納增值稅：
租金收入/（1+5%）x5%
比如租房合同約定每個月租金30000元，應繳納增值稅：
30000/（1+5%）x5%=1428.57元。

3. 請問一般納稅人出租單位房屋，按簡易辦法徵收增值稅，是否能開專用發票，是不是按簡易辦法徵收不能抵扣

你是一般納稅人，按簡易徵收方法計稅，可以按5%徵收率自行開具增值稅專用發票給租賃方。

4. 沒有房產證，有租賃協議，能辦理簡易徵收房屋租賃5%的么

房屋徵收是來徵收人對被徵收人（房自屋所有人）進行徵收補償，對房屋的承租人沒有法定的補償義務和補償標准。
房屋的租賃雙方在出租房屋協議期內被徵收，應從其租賃協議約定履行，協議中未約定的租賃雙方協商解決，協商不成可訴訟至人民法院調解或判決。

5. 一般納稅人不動產租賃按5%簡易徵收可以開增值稅專用發票嗎，收取單位可以抵扣5%的進項嗎

可以開5%的專票，可以抵扣。

除財政部、國家稅務總局特殊規定外，簡易徵收項目（含"營改增"簡易徵收項目）可開具增值稅專用發票。一般納稅人可自行開具增值稅專用發票，小規模納稅人可向主管稅務機關申請代開增值稅專用發票。根據現行政策，如果是不動產租賃按5%徵收率計算交納增值稅，取得的進項稅是不得抵扣的。

政策依據：《財政部 國家稅務總局 關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）：附件1《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》。

可以開具增值稅專用發票，一般納稅人可以自行開具，小規模納稅人可以申請代開。

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一、憑證條件

稅法規定的扣稅憑證有：增值稅專用發票，海關完稅憑證，免稅農產品的收購發票或銷售發票，貨物運輸業統一發票（或者部分實施「營改增」地區的運輸業增值稅發票）。

另外，根據財稅[2012]15號通知，自2011年12月1日起，增值稅納稅人購買增值稅稅控系統專用設備支付的費用以及繳納的技術維護費(以下稱二項費用)可在增值稅應納稅額中全額抵減。因此，取得購入增值稅稅控系統增值稅專用發票以及稅控軟體維護費的地稅發票也可以抵扣。

二、時間條件

一般納稅人申請抵扣的防偽稅控系統開具的增值稅專用發票以及其他需要認證抵扣的發票，必須自該專用發票開具之日起180日內認證，否則，不予抵扣進項稅額。

進口貨物：一般納稅人取得海關完稅憑證，應當在開具之日起90日內後的第一個納稅申報期結束以前向主管稅務機關申報抵扣，逾期不得抵扣進項稅額；

一般納稅人取得2010年1月1日以後開具的海關收款書，應在開具之日起180日內向主管稅務機關報送《海關完稅憑證抵扣清單》申請稽核比對，實行「先比對後抵扣」。納稅人取得2009年12月31日以前開具的增值稅扣稅憑證，仍按原規定執行。

6. 一般納稅人不動產租賃按5%簡易徵收可以開增值稅專用發票嗎

可以開5%的專票，可以抵扣。除財政部、國家稅務總局特殊規定外，簡易徵收項目（含"營改增"簡易徵收項目）可開具增值稅專用發票。

一般納稅人可自行開具增值稅專用發票，小規模納稅人可向主管稅務機關申請代開增值稅專用發票。根據現行政策，如果是不動產租賃按5%徵收率計算交納增值稅，取得的進項稅是不得抵扣的。

政策依據：《財政部 國家稅務總局 關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）：附件1《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》。可以開具增值稅專用發票，一般納稅人可以自行開具，小規模納稅人可以申請代開。

(6)租賃房產如何辦理簡易徵收擴展閱讀

銷售商品、提供服務以及從事其他經營活動的單位和個人，對外發生經營業務收取款項，收款方應當向付款方開具發票；特殊情況下，由付款方向收款方開具發票。

所有單位和從事生產、經營活動的個人在購買商品、接受服務以及從事其他經營活動支付款項，應當向收款方取得發票。取得發票時，不得要求變更品名和金額。不符合規定的發票，不得作為財務報銷憑證，任何單位和個人有權拒收。

安裝稅控裝置的單位和個人，應當按照規定使用稅控裝置開具發票，並按期向主管稅務機關報送開具發票的數據。使用非稅控電子器具開具發票的，應當將非稅控電子器具使用的軟體程序說明資料報主管稅務機關備案，並按照規定保存、報送開具發票的數據。

7. 不動產租賃業老項目簡易增收稅率是多少

不動產租賃業老項目簡易增收稅率是5%

一、房地產企業銷售、出租不動產適用專的稅率均為屬11%。
二、小規模納稅人銷售、出租不動產，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的銷售、出租不動產業務，徵收率為5%。
三、境內的購買方為境外單位和個人扣繳增值稅的，按照適用稅率扣繳增值稅。
從稅制適用而言，一般納稅人適用增值稅稅率，其進項稅額可以抵扣，而小規模納稅人適用增值稅徵收率，其進項稅額不可以抵扣。‍

8. 一般納稅人出租不動產，可以選擇簡易計稅嗎

一般納稅人出租不動產，屬於2016年5月1日前取得的，可選擇簡易計稅辦法內，按照5%的徵收率容計算交納增值稅。

《財政部 國家稅務總局 關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）：附件2《營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定》：（九）不動產經營租賃服務。一般納稅人出租其前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的徵收率計算應納稅額。

(8)租賃房產如何辦理簡易徵收擴展閱讀：

一般納稅人

計算公式為：應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額

銷項稅額=銷售額×稅率

銷售額=含稅銷售額÷（1+稅率）

銷項稅額：是指納稅人提供應稅服務按照銷售額和增值稅稅率計算的增值稅額。

進項稅額：是指納稅人購進貨物或者接受加工修理修配勞務和應稅服務，支付或者負擔的增值稅稅額。

基本示例

A公司4月份購買甲產品支付貨款10000元，增值稅進項稅額1700元，取得增值稅專用發票。銷售甲產品含稅銷售額為23400元。

進項稅額=1700元

銷項稅額=23400/（1+17%）×17%=3400元

應納稅額=3400-1700=1700

9. 房屋租賃的簡易徵收可以分合同備案嗎可以一部分簡易徵收，一部分一般計稅嗎

一般納稅人有多個房屋租賃項目，可以按不同項目分別選擇計稅方式。

10. 房屋出租採用簡易徵收的，能否開專票

《國家稅務總局關於發布<納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第16號）第三條規定，一回般納稅人出租不動產，按答照以下規定繳納增值稅：（一）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的徵收率計算應納稅額。
《財政部、國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1：《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》第十八條規定，一般納稅人發生應稅行為適用一般計稅方法計稅。
一般納稅人發生財政部和國家稅務總局規定的特定應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經選擇，36個月內不得變更。
第五十三條規定，納稅人發生應稅行為，應當向索取增值稅專用發票的購買方開具增值稅專用發票，並在增值稅專用發票上分別註明銷售額和銷項稅額。
屬於下列情形之一的，不得開具增值稅專用發票：（一）向消費者個人銷售服務、無形資產或者不動產。
（二）適用免徵增值稅規定的應稅行為。
因此，老房屋簡易計稅不屬於不得開具專用發票范圍，可以開具5%徵收率的專用發票，如果以後選擇一般計稅，可以開具11%稅率的專用發票。