房產改造後再賣怎麼核算

⑴ 固定資產發生後續改造支出後如何計算折舊

1、固定資產改造抄如果可延長其使用年襲限，改造後可加強後期的使用，則應記入固定資產的價值，折舊要重新計算。 具體說明：如你的固定資產原值100，已累計折舊25，現改造支出70，那麼改造後的固定資產價值應為：100-25+70=145 然後根據評估，可繼續使用年限來重新計算折舊。

2、更新改造完成後，固定資產賬面價值=48-0.76+15=62.24萬。假設更新改造完成後固定資產的凈殘值率5%，使用期限10年，可以計算得出每月的折舊額為：

62.24*(1-0.05)/10/12=0.49萬元。

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固定資產發生後續改造的核算

通常情況下，為增加固定資產使用效能或延長其使用年限而發生的改建、擴建等後續支出，符合固定資產確認條件，應當予以資本化。

將固定資產轉入改建、擴建狀態，按照固定資產的賬面價值，借記「在建工程」科目，按照固定資產已計提折舊，借記「固定資產累計折舊」科目，按照固定資產的賬面余額，貸記「固定資產」科目。固定資產改建、擴建等完成交付使用時，按照在建工程成本，借記「固定資產」科目，貸記「在建工程」科目。

⑵ 房屋及建築物改造,賬務怎麼處理

計入長期待攤費用科目處理。

借：長期待攤費用

貸：銀行存款

借：管理費用

貸：長期待攤費用

一、本科目核算企業已經發生但應由本期和以後各期負擔的分攤期限在1 年以上的各項費用，如以經營租賃方式租入的固定資產發生的改良支出等。

二、本科目應按費用項目進行明細核算。

三、企業發生的長期待攤費用，借記本科目，貸記有關科目，貸記"銀行存款"、"原材料"等科目。攤銷長期待攤費用，借記"管理費用"、"銷售費用"等科目，貸記本科目。

四、本科目期末借方余額，反映企業尚未攤銷完畢的長期待攤費用的攤余價值。

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《企業所得稅法》第十三條規定，企業發生的下列支出作為長期待攤費用按照規定攤銷的，准予扣除：

1、已足額提取折舊的固定資產的改建支出；

2、租入固定資產的改建支出；

3、固定資產的大修理支出；

4、其他應當作為長期待攤費用的支出。在稅收上，改建支出與大修理支出不同，具體在《企業所得稅法實施條例》第六十八條、第六十九條中作了說明，即《企業所得稅法》第十三條第一項和第二項所稱固定資產的改建支出，是指改變房屋或者建築物結構、延長使用年限等發生的支出。

《企業所得稅法》第十三條第三項所稱固定資產的大修理支出，是指同時符合下列條件的支出：修理支出達到取得固定資產時的計稅基礎50%以上；修理後固定資產的使用年限延長2年以上。對第四項「其他應當作為長期待攤費用的支出」，稅法暫未明確。

根據上述規定可知，稅收中的固定資產不僅包括房屋建築物等不動產，也包含動產固定資產，且延長使用年限也是改建內容之一。

動產固定資產的改建雖然不能說是改變了房屋建築物的結構，但是可以延長使用年限。大修理支出的兩個條件，則是區分修理費用中大修理和小修理的標准，不是指固定資產的改建支出和更新改造支出。

⑶ 房地產開發企業收購舊樓改造後出售會計上怎麼處理

1、把土地開發做為一個抄主體項目進行核算
土地開發完畢後，再以新樓為主體項目進行核算。
售樓就是正常的處理
2、危樓改造工程建議先做為在建工程進行自有固定資產核算，這樣規范有利於合理進行避稅
在改造後出售做固定資產清理移交處理。

⑷ 公司購買的房產進行裝修再賣怎麼做會計分錄

購買
借：固定資產
貸：銀行存款等

裝修
①原有固定資產轉入在建專工程
借：在建工程
累計折舊（屬如果有）
貸：固定資產
②進行裝修且支付相關款項
借：在建工程
貸：銀行存款等

裝修完工轉出
借：固定資產
貸：在建工程

出售
①固定資產轉入清理
借：固定資產清理
累計折舊（如果有）
貸：固定資產
②支付相關清理費用
借：固定資產清理
貸：銀行存款等
③計提處置營業稅
借：固定資產清理
貸：應交稅費--應交營業稅
④收到處置收入
借：銀行存款
營業外支出（借方差額）
貸：固定資產清理
營業外收入（貸方差額）

⑸ 買的按揭房子3年了要賣掉怎麼核算成本

房子當時購買總價+契稅+維修基金+裝修費用+物業管理費+銀行貸款利息-房子賣價=賺到的錢。

先將公積金還清後，從購買時間算，過一年就要多還3萬的利息，以此類推，在此基礎上加上總房款，看看自己賣90萬合算不合算了。

按揭的利息計算方法：

1、計算公式：月還款額=本金*月利率*[(1+月利率)^n/[(1+月利率)^n-1]式中n表示貸款月數，^n表示n次方，如^240，表示240次方(貸款20年、240個月)

2、月利率=年利率/12

3、總利息=月還款額*貸款月數-本金。

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財產分割：

1、男女婚後以一方或雙方的名義購買並辦理了按揭貸款的房地產，產權登記在個人或雙方名下，婚後由雙方償還按揭貸款的情況。

只要夫妻雙方沒有特別約定，那麼該房產應該屬於夫妻共同財產，未償還給銀行的按揭款為共同債務。因為根據我國《婚姻法》的相關規定，夫妻關系存續期間所取得的財產屬夫妻共有財產，當事人有約定的除外。

2、如果男女雙方婚後以雙方名義購買的房地產，以一方名義辦理了按揭，由一方償還貸款，也應當認定為夫妻共同財產，只要是夫妻存續期間取得的房屋，如果沒有特別約定，無論是登記於雙方名下還是一方名下，都屬於夫妻共同財產。

對於上述情形房產分割的處理，雙方婚後取得房屋產權的，這種情況下是夫妻共同財產，不論房產證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為夫妻共同財產。房屋價值分割時按市場價計算，不按當初購房合同金額計算;如果涉及貸款，先要將貸款部分除去。

⑹ 將第一套房子賣掉或過戶後再賣是否還算第二套

這個情況很特別，開始我也不明白，但是我親戚買房子就發生了這種情況，在銀行是回算答2套的。我親戚開始是貸款買房，首付三成，去年賣了買新的，置業顧問跟他們說的是還是賣了再買還是一套房，結果銀行那關過不了，就只能算二套房，退也不能退，因為房管局已經備案了，只能首付六成了，本來首付十幾萬的，後來東平西湊的又交了十幾萬。

⑺ 房產分割後再賣個稅怎麼算所有的交易費稅怎麼算而且賣方是二套房。謝謝

稅收等費用也按比例交唄

⑻ 房屋繼承後再出售時怎麼計算是否滿五年

房屋是否滿5年，不同房屋類型的界定方法也不同。目前，普通的商品房按照契稅完稅證明和房屋產權證書（包括不動產權證書）的註明日期兩項標准「孰先」原則判斷。 有產權糾紛的房屋，可根據人民法院、仲裁委員會出具的法律文書的生效日期，確定是否享受稅收優惠政策。
繼承得到住房，賣掉，需要繳納繼承部分住房價格減去繼承時候花費，這個價格百分之二十的個稅，不管你持有是否滿五年。滿五年，賣掉，免除營業稅百分之五點五五。
繼承的房子從繼承的法律文件規定繼承之日開始計算至今後五年最後一日的第二天為滿五年。比如繼承日是2015年1月1日，至2020年1月2日零點為已滿5年。
房屋出售
房屋出售，又稱房屋買賣。它是指房屋所有人將其房屋(含撈基地)轉讓給買受人，由買受人接受該項房產並給付所有人約定價款的行為。經過房屋買賣行為，買方一次性地取得了房屋的所有權和全部使用權。它是房產交易中最典型、最重要的形式。隨著我國社會主義市場經濟的發展，房屋商品屬性的進一步確立;，房屋買賣這一交易形式將愈益被採用。

房屋租賃
房屋租賃是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承扎人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃不改變房屋的所有權。

房屋互換
房屋互換是指房屋的所有權人或使用人在平等互利的基礎上達到房屋利用最優化的一『種交換行為。房屋互換有兩種情況：一是房產所有權的交換，交換雙方的原有房產所有權轉移到對方所有;另一種是房屋所有權不變，房屋使用權的調換。

房屋信託
房屋信託是指從事房地產經營管理的專業組織接受產權人或產權單位的委託，簽訂合同，按合同規定的業務范圍，代為經營管理房產並收取一定費用的活動。

⑼ 五年後賣房子怎麼算稅

個人轉讓房屋涉及營業稅、個人所得稅、契稅、城市維護建設稅、印花稅、土地增值稅等6個稅種，其中契稅由買房者繳納，印花稅由買賣雙方繳納。
營業稅部分，現行的稅收政策是：從2006年6月1日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，按售房收入全額繳納營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免徵營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按其售房收入減去購買房屋的價款後的差額繳納營業稅，稅率為5%。
個人將購買超過5年（含5年）的符合當地公布的普通住房標準的住房對外銷售，應持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及地方稅務部門要求的其他材料，向地方稅務部門申請辦理免徵營業稅手續。
個人轉讓購買5年以內的房屋，應納稅額＝售房收入×稅率；轉讓購買5年以上的普通房屋，免徵營業稅；轉讓購買5年以上的非普通房屋，應納稅額＝（售房收入－購房價格）×稅率。
個人所得稅部分，個人轉讓住房，以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用後的余額為應納稅所得額，繳納個人所得稅，稅率為20%。
住房轉讓所得，以實際成交價格為轉讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低於市場價格且無正當理由的，徵收機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入。
對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核後，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。
房屋原值具體為：商品房房屋原值是指，購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費；自建住房房屋原值是指，實際發生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關稅費；經濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房）房屋原值是指，原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規定交納的土地出讓金；已購公有住房房屋原值是指，原購公有住房標准面積按當地經濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標准面積實際支付的房價款以及按規定向財政部門（或原產權單位）交納的所得收益及相關稅費；城鎮拆遷安置住房房屋原值有以下四種情況，（1）房屋拆遷取得貨幣補償後購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費，（2）房屋拆遷採取產權調換方式的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》註明的價款及交納的相關稅費，（3）房屋拆遷採取產權調換方式，被拆遷人除取得所調換房屋，又取得部分貨幣補償的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》註明的價款和交納的相關稅費，減去貨幣補償後的余額，（4）房屋拆遷採取產權調換方式，被拆遷人取得所調換房屋，又支付部分貨幣的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》註明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。
轉讓住房過程中繳納的稅金是指，納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。
合理費用是指，納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。
納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票，並且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的，經稅務機關審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發生的裝修費用，可在以下規定比例內扣除：已購公有住房、經濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。
納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。
納稅人按照有關規定實際支付的手續費、公證費等，憑有關部門出具的有效證明據實扣除。
例如，某人轉讓自用5年以內住房，應納稅所得額＝住房轉讓收入－原值－規定比例內可扣除的裝修費用－支付銀行的住房貸款利息－繳納的銷售稅金－合理費用；應納稅額＝應納稅所得額×20%。
納稅人未提供完整、准確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可以對其實行核定征稅，具體比例由省級地方稅務局或者省級地方稅務局授權的地市級地方稅務局根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1%-3%的幅度內確定。
納稅人出售自有住房並擬在現住房出售1年內按市場價重新購房，出售現住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，根據重新購房的金額與原住房銷售額的關系，全部或部分退還納稅保證金。
個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免徵個人所得稅。
土地增值稅部分，在中國境內出售或以其他方式有償轉讓國有土地使用權、地上建築物及附著物（以下簡稱轉讓房地產）的個人以轉讓房地產的增值額作為計稅依據，繳納土地增值稅。土地增值稅實行四級超率累進稅率。增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。應納稅額＝∑（增值額度×適用稅率）。
居民個人轉讓普通住房以及個人互換自有居住用房地產免徵土地增值稅。個人在原住房居住滿5年轉讓住房，免徵土地增值稅；居住滿3年，不滿5年的，減半徵收土地增值稅。
契稅部分，個人購買商品住房以購房價格為計稅依據繳納契稅，稅率為3-5%。契稅應納稅額=計稅依據×稅率。
對於拆遷房，房屋被縣級以上人民政府徵用、佔用後，重新承受土地、房屋權屬的，是否減征或免徵契稅，由省、自治區、直轄市人民政府確定。對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當於拆遷補償款的部分免徵契稅。對於購買經濟適用住房，目前無特別優惠規定。對於個人購買自用普通住宅，暫減半徵收契稅。
例如：某人以100萬元價格購得一處面積為90平方米的普通住宅，住宅所在地的契稅稅率為3%，其契稅應納稅額＝100萬元×3%＝3萬元。由於該居民購買的是普通住宅，符合個人購買普通住宅減半繳納契稅的規定，因此其實際應繳納的契稅為3萬元×0.5＝1.5萬元。
印花稅部分，個人購買商品房，買賣雙方應納印花稅＝購房金額×適用稅率。
城市建設維護稅部分，城市維護建設稅隨營業稅徵收，計稅金額為營業稅的實際繳納稅額。外籍個人暫不徵收城市維護建設稅、教育費附加。

⑽ 酒店舊房改造後出售如何計算土地增值稅

舊房和建築物的扣除項目的確定：
（1）房屋及建築物的評估價格。
評估價格＝重置成本價×成新度折扣率（成新度不等同於會計的折舊）
納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，可按發票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時「每年」按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，准予作為「與轉讓房地產有關的稅金」予以扣除，但不作為加計5%的基數。
（2）取得土地使用權所支付的地價款（未支付或無憑據不扣）和國家統一規定交納的有關費用（評估費可以扣除，但隱瞞、虛報情形下的評估費不得扣）。
（3）轉讓環節的稅金。（營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅）
對於個人購入房地產再轉讓的，其在購入環節繳納的契稅，由於已經包含在舊房及建築物的評估價格之中，故計征土地增值稅時，不另作為與轉讓房地產有關的稅金予以扣除。

某國有企業2010年5月在市區購置一棟辦公樓，支付價款8000萬元。2012年5月，該企業將辦公樓轉讓，取得收入10000萬元，簽訂產權轉移書據.辦公樓經稅務機關認定的重置成本價為12000萬元，成新度折扣率70%。該企業在繳納土地增值稅時計算的增值額為（）。

評估價格＝12000×70%＝8400（萬元）
稅金＝（10000－8000）×5%×（1＋7%＋3%）＋10000×0.05%＝115（萬元）
增值額＝10000－8400－115＝1485（萬元）