共同擁有房產如何變更面積

1. 房產共同共有與按份共有備案了可以更改么

房產證 按份共有
按份共有是 指兩個或兩個以上的人，對同一 項財產按各自的專份額分享權屬利 、分擔義務。具體來說：①按份共有的共有人按自己的份額分享權利、分擔義務。如合夥企業的盈虧對內都是按照當初出資的份額來享受或承擔。②在處分共有財產時，應協商一致進行，如不能協商一致，按照份額佔一半以上人的意見處理，但處理時不得損害其他共有人的利益。②按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓。其他共有人在同等條件下，有優先購買共有財產的權利，但優先權必須在規定的期限內行使，否則就喪失這個權利。
共同共有
所謂共同共有，是指兩個或兩個以上的人對同一項財產不分份額、平等地享有所有權，主要形式是夫妻共有財產和家庭共有財產。如房屋、傢具、家庭日常生活用品等。對這些財產每個共有人都平等地享有所有權，沒有權利大小、義務多少的區分。

2. 房產證上的共有面積是怎麼算出來的啊

公用建築面積由兩部分組成(1)大堂,公共門廳,走廊,過道,公用廁所,電梯前廳,樓梯間,電梯井,電梯機房專,垃圾道,管道屬井,消防控制室,水泵房,水箱間,冷凍機房,消防通道,變電室,煤氣調壓室,衛星電視接收機房,空調機房,熱水鍋爐房,電梯工休息室,值班警衛室,物業管理用房以及其他為該建築服務的專用設備用房;
(2)套(單元)與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆(包括山牆)牆體水平投影面積的一半.
公用建築面積=全幢建築面積-全幢各套套內建築面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建築面積(如地下車庫,倉庫,人防工程等)

商品房公用建築面積的分攤以幢為單位.分攤的公用建築面積為每幢樓內的公用建築面積.與本幢樓房不相連的公用建築面積不得分攤給本幢樓房的住戶,由該幢樓各套商品房分攤;為局部范圍服務的公用建築面積,則由受益的各套商品房分攤.各套商品房應分攤的公用建築面積,為每戶分攤公用建築面積之和

3. 房產證建築面積怎麼變更

根據不動產登記暫行條例實施細則

第二十六條下列情形之一的，不動產權利人可以向不動產登記機構申請變更登記：

（一）權利人的姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發生變更的；

（二）不動產的坐落、界址、用途、面積等狀況變更的；

（三）不動產權利期限、來源等狀況發生變化的；

（四）同一權利人分割或者合並不動產的；

（五）抵押擔保的范圍、主債權數額、債務履行期限、抵押權順位發生變化的；

（六）最高額抵押擔保的債權范圍、最高債權額、債權確定期間等發生變化的；

（七）地役權的利用目的、方法等發生變化的；

（八）共有性質發生變更的；

（九）法律、行政法規規定的其他不涉及不動產權利轉移的變更情形。

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第二十七條因下列情形導致不動產權利轉移的，當事人可以向不動產登記機構申請轉移登記：

（一）買賣、互換、贈與不動產的；

（二）以不動產作價出資（入股）的；

（三）法人或者其他組織因合並、分立等原因致使不動產權利發生轉移的；

（四）不動產分割、合並導致權利發生轉移的；

（五）繼承、受遺贈導致權利發生轉移的；

（六）共有人增加或者減少以及共有不動產份額變化的；

（七）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權利發生轉移的；

（八）因主債權轉移引起不動產抵押權轉移的；

（九）因需役地不動產權利轉移引起地役權轉移的；

（十）法律、行政法規規定的其他不動產權利轉移情形。

第二十八條有下列情形之一的，當事人可以申請辦理注銷登記：

（一）不動產滅失的；

（二）權利人放棄不動產權利的；

（三）不動產被依法沒收、徵收或者收回的；

（四）人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權利消滅的；

（五）法律、行政法規規定的其他情形。

不動產上已經設立抵押權、地役權或者已經辦理預告登記，所有權人、使用權人因放棄權利申請注銷登記的，申請人應當提供抵押權人、地役權人、預告登記權利人同意的書面材料。

4. 房產證共同共有怎麼樣改為按份共有

房產證按份共有
按份共有是指兩個或兩個以上的人，對同一項財產按內各自的份容額分享權利、分擔義務。具體來說：①按份共有的共有人按自己的份額分享權利、分擔義務。如合夥企業的盈虧對內都是按照當初出資的份額來享受或承擔。②在處分共有財產時，應協商一致進行，如不能協商一致，按照份額佔一半以上人的意見處理，但處理時不得損害其他共有人的利益。②按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓。其他共有人在同等條件下，有優先購買共有財產的權利，但優先權必須在規定的期限內行使，否則就喪失這個權利。
共同共有
所謂共同共有，是指兩個或兩個以上的人對同一項財產不分份額、平等地享有所有權，主要形式是夫妻共有財產和家庭共有財產。如房屋、傢具、家庭日常生活用品等。對這些財產每個共有人都平等地享有所有權，沒有權利大小、義務多少的區分。

5. 房屋共有人可以變更嗎

房屋共有是指由兩個或兩個以上的公民、法人共同擁有該房屋的權利和應承擔的義務。那麼，，找法網小編為您介紹，希望能給您提供幫助。 ，主要內容： 因房地產的共有人增加申請房地產變更登記的，申請人應當是原房地產共有人和增加的共有人;因共有房地產的共有人減少申請房地產轉移登記的，申請人應當是原房地產共有人。申請人應當向登記機構提交下列文件： (一)《房地產登記申請書》(原件); (二)身份證明(復印件); (三)房地產權證書(原件); (四)房地產共有人增加或者減少的合同或者其他證明文件(原件); (五)地籍圖(原件二份); (六)房屋平面圖(原件二份); 按照目前法律法規規定，要增加房屋的共有權人，可以以房地產權贈與、買賣或析產登記三種方式辦理。 1、贈與 假設房屋產權人想在自己的房產證上加上兒子的名字，那麼他可以選擇將房屋的部分產權贈與給兒子。具體應該怎麼操作呢?第一步應先到公證部門辦理房屋的贈與公證，然後到財稅部門辦理完稅或免稅手續，再到國土房管局的測繪部門出具測繪附圖，最後持房地產登記申請書、完稅或免稅證明、測繪附圖、原房地產權證書、贈與公證書、身份證明等資料，到國土房管局交易登記部門，申請房地產權贈與登記，增加兒子為房屋共有人。 3、析產以房屋析產登記增加房屋共有權人，僅適用於夫妻之間。如果你想在自己的房產證上加上配偶的名字，除了可以選擇贈與、買賣方式外，還可以選擇房屋析產登記。你需要先到公證部門辦理房屋的夫妻析產公證手續，然後到財稅部門辦理完稅或免稅手續，再到市國土房管局測繪部門出具測繪附圖，最後持房地產登記申請書、完稅或免稅證明、夫妻析產協議書、測繪附圖、原房地產權證書、身份證明等資料，再到國土房管局交易登記部門，申請房屋析產登記。這樣，你就能增加配偶為房屋共有人。

6. 房產證上共同擁有可以更改為共有份額嗎

共同共有 跟 共同份額 有什麼區別呢。
一般情況下默認是 各佔50%
如果變更份額比重，需至房管處說明。

7. 房屋共有面積如何計算

共有建築面積還包括套與公共建築之間的分隔牆，以及外牆(包括山牆)水平投影面積一半的建築面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室，都不計入共有建築面積。
2、 共有建築面積的計算方法，整幢建築物的建築面積，扣除整幢建築物各套套內建築面積之和，並扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室、管理用房、以及人防工程等建築面積，即為整幢建築物的共有建築面積。
3、 共有建築面積的分攤方法
(1)住宅樓共有建築面積的分攤方法，住宅樓以幢為單元，依照共有共用面積的處理和分攤方法和計算公式，根據各套房屋的套內建築面積，求得各套房屋分攤所得的共有建築分攤面積。
(2) 商住樓共有建築面積的分攤方法
首先，根據住宅和商業等的不同使用功能，按各自的建築面積，將全幢的共有建築面積分攤成住宅和商業兩部分，即住宅部分分攤得到的全幢共有建築面積，和商業部分分攤得到的全幢共有建築面積。然後住宅和商業部分將所得的分攤面積再各自進行分攤。
住宅部分：將分攤得到的幢共有建築面積，加上住宅部分本身的共有建築面積，依照共有共用面積的處理和分攤的方法和公式，按各套的建築面積分攤，計算各套房屋的分攤面積。
商業部分：將分攤得到的幢共有建築面積，加上本身的共有建築面積，按各層套內的建築面積依比例分攤至各層，作為各層共有建築面積的一部分，加至各層的共有建築面積中，得到各層總的共有建築面積，然後再根據層內各套房屋的套內建築面積，按比例分攤至各套，求出各套房屋分攤得到的共有建築面積。
(3) 多功能綜合樓共有建築面積的分攤方法
多功能綜合樓共有建築面積按照各自的功能，參照商住樓的分攤計算方法進行分攤。
1、房屋共有人對共有房屋都享有權利、承擔義務。
共同共有人在共有關系存續期間對共有房屋共同享有權利、承擔義務，不能自由處分其應有部分，不得分割共有房屋。但如果是按份共有，各共有人已經明確了共有的份額，則各共有人可在一定限制范圍內處分其份額，當然，這里的份額不是實物上的份額，而應當理解為價值上的份額。
2、共有房屋的買賣，因按份共有和共同共有又有不同。
按份共有的房屋在大多數共有人同意的情況下就可以出賣，只是共有人相對於其他購買人享有優先買受權。共同共有的房屋的出賣則需經過全體共有人一致同意方可進行，部分共有人擅自處分共有房屋的，一般應認定無效。當然，第三人善意、有償地取得該房屋的所有權的，則應當維護第三人的合法權益。由此給其他共有人造成損失的，由擅自處分共有房屋的人予以賠償。

8. 怎樣變更房產證上各產權人擁有的比例

分以下兩種情況：

1、如果是夫妻之間的產權比例，可以直接上不動產登記中心辦理夫妻財產約定。不需要交稅，也不需要其它手續就可以辦理，費用大概80元，加一本10元。

2、如果不是夫妻之間。則需要辦買賣或者贈與產權手續。辦贈與先公證，後交稅，然後辦理登記。

費用：個人所得稅=房款*所變更的份額*20%。辦買賣，先到房管局辦網簽，然後地稅交稅，最後辦理登記，費用：契稅1%、個人所得稅3%、營業稅5.5%（如果未滿2年的話）。另外80元登記費，工本費10元。

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夫妻財產約定的要求：

（一）約定的主體。約定的主體是夫妻，也就是說，夫妻之外的人無權對夫妻的財產進行約定，重婚或非法同居雙方不能成為其主體。

在實踐中，常出現重婚或非法同居雙方對財產有約定，有的還經合法婚姻的另一方同意，甚至出現夫與「妻妾」共同對財產進行約定的情形，這些情形由於其約定的主體不合法，因此，不能適用夫妻約定財產制度。

從約定的主體為夫妻來講，應當是婚姻關系成立之時或者是婚姻關系成立之後，但是如果雙方在婚姻登記之前進行了約定是否可以呢﹖法律沒有作出否定性的回答，筆者認為，只要不違反法律之規定，是可以的，有效的，但產生法律約束力的時間應為結婚之後。

（二）約定的內容。對夫妻財產約定的內容，有的國家採取限制主義的立法模式。我國規定的是排斥性的夫妻財產契約，即法律不限制夫妻對財產進行約定的內容，夫妻可以對夫妻財產進行自由地約定。

可供雙方約定的財產范圍包括「婚姻關系存續期間所得財產」，也包括「婚前財產」；既可對全部財產的歸屬進行約定，也可以對部分財產的歸屬進行約定。

約定的形式也不受限制，可以約定財產為共同財產制、分別財產制、或者是共同財產制和分別財產制並存。這些均由夫妻雙方當事人根據自己的具體情況而定。

夫妻對財產未作約定或約定不明確的，財要根據該財產的屬性來確認該財產是夫妻共同財產或夫妻個人財產。所謂「約定不明確」是指夫妻雙方因為缺乏必要的法律知識或文字表述上錯誤，導致對財產歸屬的約定相互矛盾的情況。

（三）約定的形式。在《婚姻法》修改前，依照最高人民法院的司法解釋規定，對夫妻財產的歸屬可以以書面的方式或者是口頭的方式加以約定，但有效成立的口頭約定需要雙方的認可，如果發生爭議，則該口頭約定不成立。

口頭約定的方式不能適用復雜的夫妻財產關系，而且也不確定，當事人難以舉證，很難設想在離婚時，或者是在確定財產權屬時，一方會承認對己不利的口頭財產約定。所以修改後的《婚姻法》要求，夫妻財產約定應當以書面的形式，沒有採用書面形式的，認定為沒有約定。

書面形式，根據《合同法》有關規定，包括協議書、信件和數據電文?包括電報、電傳、傳真、電子數據交換和電子郵件等可以有形地表現所載內容的形式。

這里需要注意的是，有沒有必要公證的問題，這次修改後的《婚姻法》沒有作出規定，表明夫妻雙方對約定可以進行公證，也可以不進行公證。如果進行了公證，變更時也應進行公證。夫妻雙方沒有公證的財產約定，只要不違反有關法律的強制性的規定，就應為有效約定。

（四）約定的效力。夫妻對財產的約定對夫妻雙方具有約束力，也就是說一經約定，夫妻雙方必須遵守夫妻財產約定的內容，根據其約定的內容來確定夫妻財產的所有權。

對約定財產享有所有權的一方，可以自由處分歸其所有的財產，而對方要尊重該方對財產的所有權，不能擅自處理不屬於自己的財產。這里所講具有約束力必須是約定符合法律規定，即有效的約定，否則沒有約束力。

夫妻約定財產的行為是一種民事行為，必須符合《民法通則》對有效民事行為必須具備條件的規定，即夫妻對財產的有效約定必須同時具備以下條件：

一是約定財產時，夫妻雙方必須具有民事行為能力，即夫妻雙方均是精神正常的人，如果夫妻雙方或一方是精神病人或間歇性精神病人在發病期間所簽訂的書面約定，是無效約定；

二是必須雙方自願，以欺詐，脅迫手段或乘人之危使對方違背真實意思的情況下作出的約定無效；

三是約定內容符合法律或者社會公共利益，不能損害國家、集體或第三人的利益。否則，約定無效。

實踐中，比較常見的情況是以合法形式掩蓋非法目的，比如利用約定來逃避債務的。四是約定應採用書面形式，《民法通則》第56條規定「民事法律行為可以採取書面形式，口頭形式或者其他形式。法律規定用特定形式的，應當按照法律規定」。

《婚姻法》第19條明確規定「約定應為採用書面形式……」，據此書面形式是夫妻約定生效必須具備的形式要件。

9. 夫妻房屋產權共有變更共有份額需要什麼手續

目前不交稅。

但會有一些過戶之類的費用《房屋登記辦法》第十三條，共有房屋所有權變更登記，可以由相關的共有人申請，但因共有性質或者共有人份額變更申請房屋登記的，應當由共有人共同申請。

第十六條 申請房屋登記的，申請人應當按照國家有關規定繳納登記費第三十七條 申請房屋所有權變更登記，應當提交下列材料:

(一)登記申請書;

(二)申請人身份證明;

(三)房屋所有權證書或者房地產權證書;

(四)證明發生變更事實的材料;

(五)其他必要材料。

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《房屋登記辦法》第七十八條

異議登記期間，房屋登記簿記載的權利人處分房屋申請登記的，房屋登記機構應當暫緩辦理。

權利人處分房屋申請登記，房屋登記機構受理登記申請但尚未將申請登記事項記載於房屋登記簿之前，第三人申請異議登記的，房屋登記機構應當中止辦理原登記申請，並書面通知申請人。

第七十九條

異議登記期間，異議登記申請人起訴，人民法院不予受理或者駁回其訴訟請求的，異議登記申請人或者房屋登記簿記載的權利人可以持登記申請書、申請人的身份證明、相應的證明文件等材料申請注銷異議登記。

第八十條

人民法院、仲裁委員會的生效法律文書確定的房屋權利歸屬或者權利內容與房屋登記簿記載的權利狀況不一致的，房屋登記機構應當按照當事人的申請或者有關法律文書，辦理相應的登記。

第八十一條

司法機關、行政機關、仲裁委員會發生法律效力的文件證明當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機構可以撤銷原房屋登記，收回房屋權屬證書、登記證明或者公告作廢，但房屋權利為他人善意取得的除外。