證券化如何幫助提高房產

1. 什麼是房地產資產證券化

所謂房地產證券化，就是將房地產投資直接轉變成有價證券形式。房專地產證券化把投資者對房屬地產的直接物權轉變為持有證券性質的權益憑證，即將直接房地產投資轉化為證券投資。從理論上講，房地產證券化是對傳統房地產投資的變革。它的實現與發展，是因為房地產和有價證券可以有機結合。房地產證券化實質上是不同投資者獲得房地產投資收益的一種權利分配，是以房地產這種有形資產做擔保，將房地產股本投資權益予以證券化。其品種可以是股票、可轉換債券、單位信託、受益憑證等等。

2. 如何通過房地產金融來調控房地產的過快增長

資產證券化與傳統證券化形式不同.資產證券化是在已有信用關系,如貸款,應收帳款等基礎上產版生的權存量資產的證券化;而傳統證券化則是企業在證券市場上發行股票或企業債券進行直接融資的證券化.
可證券化資產很多,它包括:各種抵押貸款,信用卡應收款,帳費基礎設施,融資租賃設備,特許權,人壽保險單等.
而在房地產金融中,主要表現在住房抵押貸款證券化.
住房抵押貸款證券化事實上是銀行住房抵押貸款證券化.它指發放住房抵押貸款的金融機構將持有的抵押貸款,匯集重組成為抵押群組,經過擔保和信用加強,以證券形式出售給投資者的融資過程.由此而形成的資金融通市場稱為抵押二級市場.
住房抵押貸款證券最主要,最基本的產品是轉手證券.其他還有剝離式抵押支持證券,擔保抵押貸款證券等.
資產證券化不僅降低了金融機構的風險,極大的提高了金融機構的資本運營能力,而且還通過對初級產品的加工,提高了貸款組合的質量,分散了風險,使證券的擔保人和投資人等眾多市場參與者叢中獲得可觀的收益.
資產證券化是世界近年來最重大的融資機制創新.

3. 房地產證券化的房地產證券化的本質

房地產證券化實質上是不同投資者獲得房地產投資收益的一種權利分配，其具體形式可以是股票、債券，也可以是信託基金與收益憑證等。因為房地產本身的特殊性，其原有的融資方式單一，房地產證券化是投資者將對物權的佔有和收益權轉化為債權或股權。其實質上是物權的債權性擴張。房地產證券化體現的是資產收入導向型融資方式。傳統融資方式是憑借資金需求者本身的資信能力來融資的。資產證券化則是憑借原始權益人的一部分資產的未來收入能力來融資，資產本身償付能力與原始權益人的資信水平被徹底割裂開來。與其他資產證券化相比，房地產證券化的范圍更廣，遠遠超出了貸款債權的證券化范圍。貸款證券化的對象為貸款本身，投資人獲得的只是貸款凈利息，然而，房地產投資的參與形式多種多樣，如股權式、抵押式等等，其證券化的方式也因此豐富多彩，只有以抵押貸款形式參與的房地產投資證券化的做法才與貸款證券化相似，其他形式的證券化對象均不是貸款本身，而是具體的房地產項目。所以房地產證券化包括房地產抵押貸款債權的證券化和房地產投資權益的證券化兩種形式。
房地產抵押貸款債權的證券化是指以一級市場即發行市場上抵押貸款組合為基礎發行抵押貸款證券的結構性融資行為。
房地產投資權益的證券化，又稱商業性房地產投資證券化，是指以房地產投資信託為基礎，將房地產直接投資轉化為有價證券，使投資者與投資標的物之間的物權關系轉變為擁有有價證券的債權關系。
房地產證券化的兩種形式一方面是從銀行的角度出發，金融機構將其擁有的房地產債權分割成小單位面值的有價證券出售給社會公眾，即出售給廣大投資者，從而在資本市場上籌集資金，用以再發放房地產貸款；另一方面是從非金融機構出發，房地產投資經營機構將房地產價值由固定資本形態轉化為具有流動性功能的證券商品，通過發售這種證券商品在資本市場上籌集資金。
總之，房地產證券化是一種資產收入導向型融資，以房地產抵押貸款債券為核心的多元化融資體系，泛指通過股票、投資基金和債券等證券化金融工具融通房地產市場資金的投融資過程，包括房地產抵押債權證券化和房地產投資權益證券化。其宗旨是將巨額價值的房地產動產化、細分化，利用證券市場的功能，實現房地產資本大眾化、經營專業化及投資風險分散化，為房地產市場提供充足的資金，推動房地產業與金融業快速發展。它既是一種金融創新，更是全球性經濟民主化運動的重要組成部分。

4. 央行將啟動房地產證券化 解析什麼是房地產證券化

您好，所謂房復地產證制券化，就是將房地產投資直接轉變成有價證券形式。房地產證券化把投資者對房地產的直接物權轉變為持有證券性質的權益憑證，即將直接房地產投資轉化為證券投資。從理論上講，房地產證券化是對傳統房地產投資的變革。它的實現與發展，是因為房地產和有價證券可以有機結合。房地產證券化實質上是不同投資者獲得房地產投資收益的一種權利分配，是以房地產這種有形資產做擔保，將房地產股本投資權益予以證券化。其品種可以是股票、可轉換債券、單位信託、受益憑證等等。

5. 有關房產證券化的一些疑問

所謂房地產證券化，就是將房地產投資直接轉變成有價證券形式。房地產證券化把投資者對房地產的直接物權轉變為持有證券性質的權益憑證，即將直接房地產投資轉化為證券投資。從理論上講，房地產證券化是對傳統房地產投資的變革。它的實現與發展，是因為房地產和有價證券可以有機結合。房地產證券化實質上是不同投資者獲得房地產投資收益的一種權利分配，是以房地產這種有形資產做擔保，將房地產股本投資權益予以證券化。其品種可以是股票、可轉換債券、單位信託、受益憑證等等。
房地產證券化從銀行金融機構的角度看，表現為金融機構出於單純的融資目的，將其擁有的房地產抵押權即債權分割成小單位的有價證券面向公眾出售以籌集資金的方式。由此形成的資金流通市場，稱之為房地產二級抵押市場。從我國目前的實際情況來看，抵押債權證券化的發展尚為一片空白。主要表現為:
(1)抵押貸款的規模很小。拿中國建設銀行來講，該行房地產信貸部所經辦的抵押貸款業務僅佔到房貸部貸款總額的10.7%，占總行貸款總額的比例還不到1%。由於沒有相當規模的抵押貸款積累，抵押債權的證券化便難以推行;
(2)我國住房抵押貸款市場只有一級市場還不存在二級市場。我國的住房抵押貸款市場結構單一，仍處在放貸一還款的簡單循環階段，由此決定了抵押貸款資金的流動性差，抵押貸款市場尚需進一步發展。
我國改革開放以來，伴隨著資本證券市場的不斷形成和發育，房地產投資權益證券化也得到了一定程度的發展，並成為我國當前房地產證券化發展的主體格局。主要表現在以下兩個方面:
(1)房地產股票市場的發展。我國目前股票市場的上市公司中，幾乎80%左右的企業，其從股票市場上發行股票籌集來的資金均有一部分流入房地產業。有條件的房地產企業，除了可以在深交所和上交所辦理一定的手續上市外，還可以在NET和STAQ兩個場外交易所系統上市。這都為房地產融資業務的進一步擴展創造了極為有利的條件;
(2)房地產債券市場的發展。我國目前的債券市場上，為房地產開發而發行的債券已有兩種:第一種是房地產投資券。第二種是受益債券。如農業銀行寧波市信託投資公司於1991年1月20日向社會公開發行的"信託投資收益證券"，總額達1000萬人民幣，期限為10年。主要投資於房地產和工商業等項目。
我國當前實施房地產證券化的制約因素
體制制約
房地產證券化是發達國家金融創新的產物,其基礎是私有制,房地產產權的細分出售正是私有化的集中體現。而我國所要建立的社會主義市場經濟體制顯然是有別於西方國家的市場經濟體制。從實際情況看,目前我國還不能將大量資金投資於房地產,而是優先用於農業、能源、交通、原材料等短線部門,這就決定了我國所要推行的房地產證券化有一定的范圍限制。況且,我國現行的房地產投資與金融體制正在進行重大改革,專業銀行商業化、利率市場化、項目業主負責制等舉措正是改革的重大步驟,但是這些目標的真正實現還要經歷一個相當長的過程。這也在一定程度上制約了我國的房地產證券化進程。
法規制約
住房貸款證券化是一項極其復雜的系統工程,將銀行債權轉化為投資者有價證券持有權的過程中,涉及原始債權人、證券特設機構、信用評級機構、貸款服務、證券投資者等方面的利益。然而,我國現行《證券法》的相關條款中,缺乏對資產證券化在房地產融資業務應用中的規定,這勢必增加住房貸款證券化的推進難度。同時,在建立風險隔離機制所要藉助的相關法律有《破產法》和《信託法》,由於這兩種法規在國內出現的時間還不長,實施過程中難免存在種種困難。
資本市場的制約
現階段,我國的證券市場雖然發展迅速,但仍屬初級階段,市場容量和市場規模十分有限。而房地產證券化品種很多,一經推出勢必會給已經"飽和"的證券市場帶來巨大壓力,這對證券市場的發展很不利。房地產證券化工具多半是依賴於證券交易所進行交易的,房地產證券流通市場要承受證券市場與房地產市場的雙重風險,這更會使其在流通中受阻。
房地產金融一級市場欠發達
西方房地產證券化的規律是:房地產金融一級市場發展到一定程度後,必然要尋求發展二級市場,因為二級市場能解決一級市場發展中面臨的流動性、資金來源、信貸集中性等主要矛盾;二級市場的出現又促進了一級市場的發展。我國長期實行的福利住房制度使房地產金融市場一直沒有獲得真正的發展,尤其是國有四大商業銀行在金融市場上的壟斷地位,決定了我國房地產金融市場以非專業性房地產金融機構的商業銀行為主體。
信用制約
現階段,我國尚無完整意義上的個人信用制度,銀行很難對借款人的資信狀況作出准確判斷,對個人信貸業務的貸前調查和對貸款風險的評價顯得困難重重。由於個人流動性大、財務收支狀況難以確定,銀行為了減少信貸風險,只好在貸款方式上嚴格控制,無形中制約了個人信貸業務規模的擴展,而規模過小的住房抵押貸款初級市場對證券化的推行是沒有實際意義的。
技術制約
首先,房地產證券化雖然原理簡單,但真正的實施難點很多。其次,我國現階段的會計與稅收處理遠遠不能滿足房地產證券化進展的需要。怎樣才能避免雙重征稅是一個復雜的問題,不同的會計處理會導致不同的證券化成本與收益,如何設計合理的房地產證券化會計制度將是一個漫長的過程。第三,我國對房地產證券化技術的研究剛剛起步,國內缺乏相關技術人才,房地產證券化具體操作技術尚不成熟,這將成為制約我國房地產證券化進程的重要因素。

6. 房地產證券化的我國實施房地產證券化的可行性

1. 國際上房地產證券化的成功經驗。自從1930年美國政府二級抵押貸款市場開拓以來,各市場經濟國家均推出了多樣化且富有彈性的房地產證券化產品。發達國家成熟的經驗對我國房地產證券化的推行有著重要的借鑒意義。
2. 土地產權和房地產產權改革提供了前提條件。隨著土地使用制度改革的不斷深入,用地單位或居民逐步擁有了房地產產權,通過承租國有土地,補交土地出讓金的方式擁有了土地使用權。同時,住房制度的改革使居民通過購買公有住房、微利房、商品房、自建、合建等方式逐步擁有了住房的所有權,為土地和房屋的抵押開辟了道路,也為房地產權益的分割提供了條件,為推廣房地產證券化做了積極的准備。
3. 快速發展的房地產市場和金融市場是經濟基礎。從整個國家的宏觀經濟基礎看,我國金融體制改革不斷深化,經濟運行狀況良好,發展勢頭強勁。國民經濟連續幾年保持了7.5%以上的增長率,為房地產證券化創造了一個穩定的宏觀經濟環境。2003年以來,我國房地產投資增速快速下降,但房地產投資額一直處於上升趨勢,總體上呈現出與經濟發展相對應的快速增長特徵。同時,國家針對房地產金融領域的違規操作現象,自2001年以來連續出台了一系列促進金融市場健康發展的房地產金融政策,繁榮的房地產市場和規范發展的金融市場為房地產證券化提供了經濟基礎。 1. 房地產市場存在巨大資金缺口。1998年住房制度市場化改革以後,城鎮居民長期被抑制的住房需求逐步釋放,投資性的需求在增長。但從房地產市場供給上看,現在我國大多數開發企業不具備雄厚的開發資本,銀行貸款、信託融資、發行企業債券、發行股票並上市、股權投資、產業基金等融資方式均有一定局限性,只有推行房地產證券化,在金融市場上直接向社會大眾融資,才能較好地解決房地產開發資金短缺的矛盾。房地產進入流通領域滿足單位和個人的消費需要,龐大的住房消費市場的資金來源不可能依靠國家財政,也不可能完全依靠銀行,住房消費的直接融資勢在必行,推行房產證券化成為一種必然。
2. 住房抵押貸款證券化業務基本成熟。住房抵押貸款是最容易進行證券化的優質資產之一,其原始債務人信用較高,資金流動性穩定,安全性高,各國的資產證券化無不起源於住房抵押貸款證券化。而我國隨著住房貨幣供給體制逐步取代住房福利供給體制以來,住房抵押貸款不斷上升已經初步形成規模。
3. 龐大的房地產證券化投資需求群體。我國居民擁有大量儲蓄。2005年3月末,我國人民幣儲蓄存款余額12.9萬億元,同比增長15.5%,這樣一個擁有大量結余資金的群體,將為房地產證券化及其上市創造一個必要的市場環境。首先,證券可以根據需要以一定的面額等額分割,可以用較小的數額表現,房地產證券化的實施將大大降低資金進入的「門檻」。其次,房地產證券不僅可以使投資者享受資金在房地產領域運動所產生的增值回報,在有價證券代表有關房地產產權(如持有房地產產權收益憑證)的情況下,這筆資金可以根據需要轉化為房地產的實物消費。
4. 走向規范的資本和證券市場。以買賣發行各種債券和股票的資本市場在我國已形成基本框架,資本市場的發展不僅為房地產證券提供了市場規模,也因資本市場證券品種豐富而使房地產融資形式有多樣化的選擇。我國的證券市場也已初具規模,形成了以眾多證券公司組成的證券發行市場和上海、深圳兩地證券交易所、STAQ系統和NET系統為代表的證券交易市場,並且交易的容量和輻射范圍不斷地擴大,硬體和軟體均達到國際先進水平,這就為房地產證券的交易提供了良好的發展空間。 首先,房地產證券化雖然原理簡單,但真正的實施難點很多。其次,我國現階段的會計與稅收處理遠遠不能滿足房地產證券化進展的需要。怎樣才能避免雙重征稅是一個復雜的問題,不同的會計處理會導致不同的證券化成本與收益,如何設計合理的房地產證券化會計制度將是一個漫長的過程。第三,我國對房地產證券化技術的研究剛剛起步,國內缺乏相關技術人才,房地產證券化具體操作技術尚不成熟,這將成為制約我國房地產證券化進程的重要因素。

7. 最近很火的資產證券化，對於房地產有什麼用

資產證券化就是將有穩定可預期現金流的資產進行打包，以證券化的方式再銷售出去，版從而回籠了資金或者說權是取得了融資。
對於房地產來說，舉個例子，一棟蓋好的大樓已出租，租金是穩定的可預期的現金流，那麼對這棟大樓這項資產進行證券化操作，以租金收益權為還款來源，附加一些增信手段，發行證券產品，對於大樓的所有方來說，是一種低成本的融資方式。

8. 房貸證券化對房地產好還是對證券市場好

利好證券！

9. 房地產證券化與次貸危機關系我國如果發展房地產證券化應怎麼做

美國次貸危機對我國房地產業的啟示 面對美國次貸危機引起的全球經濟危機的出現，綜合考慮我國產能過剩和即將面臨的出口縮減，國內流動性泛濫危機因素，可以說中國經濟和金融體系已經潛藏著巨大的風險。因此，必須慎重對待我國房地產業的發展規劃。 （一）加強信用監管，提高個人房貸資產質量 建立和完善我國個人徵信系統，改變商業銀行信貸人員僅僅憑借款人身份證明、個人收入證明等比較原始的征詢材料進行判斷和決策，以及銀行和客戶間信息不對稱的現實狀況，減少各種惡意欺詐行為，加強已放貸款的監督管理，對個人住房抵押貸款的信用風險分層次管理。完善個人信貸法律，加強對失信、違約的懲處，從法律上保障銀行開辦消費信貸業務的利益。 （二）實現商業銀行資產證券化，通過證券化分散風險 目前，我國的各大商業銀行還沒有實現資產證券化，所有按揭貸款都存放在商業銀行，也意味著所有風險都集中於商業銀行。一旦銀行遭遇風險，將對金融業、房地產業以及相關上下游產業帶來致命打擊。對此，加快住房抵押貸款證券化，發行抵押貸款債券，引進抵押貸款投資者可以有效解決銀行資金問題，避免所有風險都集中在商業銀行。並減少風險積聚，把風險分擔給其他投資者，從根本上改變傳統銀行的盈利模式，幫助融機構突破資本的瓶頸。當然，在推動住房抵押貸款證券化的過程中，也要加強監管．注意規避由此產生的風險。 （三）切實穩定房價和研究防範危機的措施 我國政府應該切實採取措施穩定房價，研究如何應對可能出現的住房信貸危機。政府應時刻監控住房抵押貸款市場的危機聚集情況，在危機爆發前向放貸者和投資者發出警告，減少或停止新的危險住房抵押貸款。在市場危機爆發初期，政府應該挺身而出，堅定市場信心，防止市場過度反應，導致危機擴散到金融市場其他領域。政府應該穩定借貸者，減少其被銀行和抵押貸款公司收回房屋資產以降低收回的速度，保障房價穩定，也保證社會穩定，防止危機擴散到社會及政治領域。

採納哦

10. 可以將房產進行證券化後進行質押嗎

房產本身就允許分割抵押，可以多次抵押，為什麼要證券化，資產證券化首先得轉為經營資產，然後公司證券化，才能將房產價值沖抵公司資產才可以
再看看別人怎麼說的。